Energetische Sanierung planen und angehen: Überblick und Förderungen fürs energetische Sanieren

Das kannst du tun

• Verschaffe dir zuerst einen Überblick über den Ist-Zustand des Hauses - zum Beispiel schnell, kostenlos und unverbindlich mit unserem Sanierungsrechner.
• Gehe in die individuelle Beratung mit einem Experten oder einer Expertin für Energieeffizienz. Unterstützung vom Profi ist bei Förderprogrammen und Zuschüssen Pflicht.
• Nimmst du Förderungen in Anspruch, musst du den Antrag vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen stellen. 

Das ist eine energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung bzw. energetische Modernisierung umfasst sämtliche Baumaßnahmen, die dazu dienen, langfristig und nachhaltig Energie zu sparen. Damit wird nicht nur der ursprüngliche Zustand des Hauses wiederhergestellt, sondern auch ein Upgrade erreicht. Alle Sanierungsmaßnahmen fördern die Wohnqualität und die Energieeffizienz deiner Immobilie. Das Raumklima verbessert sich und die Energiekosten sinken. Wie groß der Effekt einer energetischen Sanierung ist, hängt vom Baujahr und vom Zustand des Gebäudes ab. Je mehr Sanierungsmaßnahmen du durchführst, umso besser ist in der Regel das Ergebnis.

Hast du eine alte Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen, musst du dich als neuer Eigentümer beziehungsweise neue Eigentümerin um die Sanierung kümmern. Das liegt an der vom Gesetzgeber eingeführten Sanierungspflicht. Darüber erfährst du später mehr.

Zum Weiterlesen: Unterschied zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung. 

Haus sanieren: Das sind Maßnahmen der energetischen Sanierung

Ein energieeffizientes Gebäude erreichst du durch verschiedene Maßnahmen. Dazu gehören unter anderem:

Modernisierung der Fenster und Türen

Undichte Fenster und Türen treiben die Heizkosten in die Höhe. Das lässt sich nur durch eine Fenstersanierung lösen. Dabei werden deine alten Fenster beziehungsweise Türen ausgetauscht oder modernisiert. Die richtige Strategie hierfür hängt u.a. von dem Material und der Verglasung ab.

Sanierung der Heizung

Bei der Heizungsmodernisierung wird die alte Heizung durch eine neue, energieeffiziente Heizungsanlage ersetzt. Das rechnet sich schnell, denn Heizen bis zu 60 Prozent der Energiegesamtkosten verbauchen kann. Am häufigsten wird bei der Heizungssanierung eine Wärmepumpe eingebaut. Sie nutzt Umweltwärme und wandelt diese in Heizwärme um. Dadurch bietet sie eine hohe Energieeffizienz, verursacht nur geringe Betriebskosten und wird als "grüne Energie" staatlich gefördert. 

Mehr zur Förderung einer Wärmepumpe erfährst du hier.

Einbau einer Lüftungsanlage

Der Einbau einer Lüftungsanlage sorgt für ein gutes Raumklima und eine niedrige Schadstoffbelastung. Hierbei kannst du für eine zentrale oder für eine dezentrale Lüftungsanlage entscheiden. Dezentrale Lüftungsanlagen sind kleine Einzelgeräte, die an der Außenwand angebracht werden und paarweise den Luftstrom durch das Haus leiten. Die Kosten hierfür belaufen sich bei ca. 2.500 Euro. Eine zentrale Lüftungsanlage verfügt über ein Luftverteilsystem, welches insbesondere für Wohneinheiten ab 150 Quadratmeter zu empfehlen ist. Eine zentrale Lüftungsanlage kostet zwischen 8.000 und 16.000 Euro.

Energetisch sanieren: Darum ist es sinnvoll 

Energetisch zu sanieren ist aus mehreren Gründen sinnvoll: 

• Kosten: Sanieren ist zwar nicht gerade günstig, entlastet aber auf lange Sicht deinen Geldbeutel, da du dadurch deine Heizkosten senkst.
• Immobilienwert: Ein energieeffizientes Haus erreicht einen höheren Immobilienwert und damit auch höhere Marktpreise. Als Eigentümer oder Eigentümerin kannst du deine Immobilie teurer verkaufen – und findest leichter Käufer beziehungsweise Käuferinnen. 
• Klimaschutz: Wer auf erneuerbare Energien setzt, reduziert seinen CO₂-Ausstoß und tut der Umwelt etwas Gutes.
• Weniger Aufwand: Die energetische Sanierung ist günstiger und in der Regel schnller. als der Abriss und Neubau eines Hauses

Du möchtest mehr aus deinem Haus herausholen? So steigerst du den Wert deiner Immobilie.

Den Wertverlust deiner Immobilie hingegen kannst du mit unserem Altersabschlag-Artikel berechnen. 

Haus sanieren: So viel Energie sparst du

Wer saniert, kann ganz schön viel Energie sparen. Diese Tabelle gibt dir einen Überblick: 

Energieersparnis in Zahlen

Die konkrete Höhe deiner Energieersparnis lässt sich nicht pauschal sagen. Es kommt auf deine individuelle Situation an. Mit einer persönlichen Energieberatung bekommst du Antworten. 

Das musst du zur Sanierungspflicht wissen

Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, erbst oder geschenkt bekommst, bist du möglicherweise zur Sanierung verpflichtet. Diese sogenannte Sanierungspflicht (genauer: GEG-Sanierungspflicht) verlangt von Hauseigentümern und Hauseigentümerinnen, die Energieeffizienz ihres Gebäudes zu verbessern und den Energieverbrauch zu reduzieren. 

Basis ist das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG). Im März 2024 hat sich das europäische Parlament darauf geeinigt, dass der durchschnittliche Energieverbrauch im Gebäudesektor

• bis 2030 um mindestens 16 Prozent und
• bis 2035 um mindestens 22 Prozent

gesenkt werden soll.

Das bedeutet für dich: Entspricht deine Immobilie nicht den energetischen Standards, musst du nachrüsten. 

Hier findest du detaillierte Informationen zur Sanierungspflicht. 

Kosten fürs energetische Sanieren

Die Sanierungskosten hängen von mehreren Faktoren ab. Der Zustand deines Hauses und der Arbeitsaufwand entscheiden maßgeblich über den Preis. Eine Sanierung kann 500 Euro pro Quadratmeter kosten, aber auch über 1.000 Euro. Eine Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Arge) hat im Jahr 2022 die Kosten einer Sanierung zu einem Effizienzhaus nach KfW-55-Standard folgendermaßen ermittelt: 

• 1.060 bis 1.470 Euro pro Quadratmeter für die Modernisierung eines nicht oder nur gering modernisierten Gebäudes
• 990 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter für die Modernisierung eines größtenteils modernisierten Gebäudes
• 520 bis 770 Euro pro Quadratmeter für die Modernisierung eines umfassend modernisierten Gebäudes

Geh allerdings davon aus, dass die Preise bis heute wieder ein gutes Stück gestiegen sind. Schließlich wird alles teurer. Was einzelne Maßnahmen aktuell kosten können, erfährst du in dieser Tabelle: 

Sanierungsmaßnahmen: beispielhafte Kostentabelle 

Mehr zu den Kosten einer Kernsanierung erfährst du hier.

Förderungen für die energetische Sanierung

Die 2021 eingeführte Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt eine große Anzahl an Förderungen der energetischen Sanierung. Das BAFA (= Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW (= Kreditanstalt für Wiederaufbau) sind die zentralen Ansprechpartner. Welche effizienten Maßnahmen von diesen Institutionen gefördert werden, erfährst du jetzt.

Förderprogramme der KfW

Förderprogramm: Jung kauft Alt

Seit September 2024 unterstützt "Jung kauft alt" junge Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind beim Kauf älterer Bestandsimmobilien in Verbindung mit einer energetischen Sanierung. Um die Förderung wahrnehmen zu können, darf das Haushaltseinkommen bei einem Kind 90.000 Euro nicht überschreiten. Für jedes weitere Kind werden es 10.000 Euro mehr. Die Höhe des Kredits ist für Familien mit 3 Kindern oder mehr auf bis zu 150.000 Euro beschränkt. Bei zwei Kindern sind es bis zu 125.000 Euro und bei einem Kind bis zu 100.000 Euro. 

Hier findest du mehr Informationen zu den Voraussetzungen und Konditionen des "Jung kauft Alt"-Förderprogramms.

Förderprogramme für Sanierungen

Folgende Kredite sind für Sanierungsprojekte geeignet: 

• Kredit Nr. 308: Förderung von Wohneigentum für Familien und Alleinerziehende beim Erwerb und bei der Sanierung einer Bestandsimmobilie. Hier ist eine Kredithöhe zwischen 100.000 Euro und 150.000 Euro möglich.
• Kredit Nr. 261: Bis zu 150.000 Euro für die energieeffiziente Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung. Es gibt einen Tilgungszuschuss zwischen 5 Prozent und 45 Prozent. 
• Ergänzungskredit Nr. 358 und 359: Falls du eine Förderung bekommst, dir die Maßnahme aber nicht leisten kannst, hast du die Option auf Zwischenfinanzierung durch die Kredite Nr. 358 und 359. Je Wohneinheit sind bis zu 120.000 Euro möglich. 

Förderprogramm für Erneuerbare Energien

Der Kredit Nr. 270 konzentriert sich auf Maßnahmen für Erneuerbare Energien. Dazu gehören Anlagen zur Erzeugung von Wärme und Strom. Das Angebot richtet sich sowohl an Privatpersonen als auch Unternehmen, weshalb eine Kredithöhe von bis zu 1,5 Millionen Euro pro Vorhaben möglich ist. 

Schon mal etwas von einem Balkonkraftwerk gehört? Diese Zuschüsse gibt es für eine Mini-PV-Anlage. Ob sich die lohnt, erfährst du in diesem Artikel: Solaranlage auf dem Balkon – lohnt sich das? 

Förderprogramme zur Barrierereduzierung

Bei Thema Barrierereduzierung und altersgerechten Umbau unterstützt dich die KfW mit dem Kredit Nr. 159 und dem Zuschuss Nr. 455-B zur Barrierereduzierung. Unabhängig vom Alter kannst du einen Förderkredit von bis zu 50.000 Euro erhalten – und zwar nicht nur, um Barrieren zu reduzieren, sondern auch für einen besseren Einbruchschutz. Der Zuschuss beläuft sich auf bis zu 2.500 Euro für Einzelmaßnahmen und auf bis zu 6.250 Euro für den Standard "Altersgerechtes Haus". 

Du möchtest dein Haus altersgerecht umbauen, aber weißt nicht wie? Hier findest du Tipps fürs altersgerechte Wohnen. 

Zuschuss zur Heizungsförderung

Wer eine klimaneutrale Heizung kaufen und einbauen möchte, kann von Heizungsförderungen profitieren. Der Zuschuss umfasst bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Wichtig: Du musst den Antrag seit September 2024 – wie bei allen anderen Maßnahmen auch – vor Beginn der Arbeiten stellen. 

Förderfähige Maßnahmen sind unter anderem der Kauf und Einbau von: 

• Solarthermischen Anlagen
• Biomasseheizungen
• Wärmepumpen
• Brennstoffzellenheizungen

Auch die Kosten für den Anschluss ans Gebäude- und Wärmenetz sowie die Fachplanung und Baubegleitung durch einen Profi für Energieeffizienz gehören dazu. 

Förderprogramme des BAFAs

Durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle werden vier große Bereiche gefördert. Das sind: 

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
• Anlagentechnik (außer Heizung)
• Anlagen zur Wärmerzeugung (Heizung)
• Heizungsoptimierung

Komplettsanierungen übernimmt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das BAFA ist nur noch für Einzelmaßnahmen zuständig. 

Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik (ohne Heizung)

Zu den Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle zählen Dämmung, der Austausch von Fenstern und Türen, Vorhangfassaden und Sonnenschutzeinrichtungen. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent, pro Wohneinheit sind 30.000 Euro förderbar. Im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans kannst du die Förderung sogar auf bis zu 60.000 Euro verdoppeln. 

Die gleichen Fördermaßnahmen (Grundfördersatz: 15 Prozent, 30.000 Euro pro Wohneinheit) gelten für die Anlagentechnik (ohne Heizung). Der Unterschied: Mit Anlagentechnik sind der Einbau oder Austausch sowie die Optimierung raumlufttechnischer Anlagen gemeint. Digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung fallen auch darunter. 

Anlagen zur Wärmeerzeugung und Heizungsoptimierung

Die Förderung von Anlagen zur Wärmeerzeugung und der Heizungsoptimierung haben die gleichen Anwendungsbereiche: 

1. Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes (wenn die Wärmeversorgung nach Abschluss der Maßnahmen zu mindestens 65 Prozent aus im BEG-Vorgaben oder aus unvermeidbarer Abwärme erfolgt)
2. Anschluss an ein Gebäudenetz

Der Grundfördersatz beträgt bei den Anlagen zur Wärmeerzeugung 30 Prozent. Es sind aber ebenfalls 30.000 Euro für die erste Wohneinheit förderbar und 15.000 Euro für die zweite bis sechste. 

Bei der Heizungsoptimierung kannst du mit einem Grundfördersatz von 15 Prozent rechnen. Für Maßnahmen zur Emissionsminderung von Biomasseheizungen sind es mit 50 Prozent deutlich mehr. Die Höchstgrenze ist mit 30.000 Euro wieder gleich. 

Regionale Förderprogramme

Neben dem Bundesamt und der Kreditanstalt gibt es noch regionale Förderungen durch die Bundesländer. Die Förderinhalte – also die Vergabe von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten – sind meist ähnlich, nur die Bedingungen können variieren. 

Wer in Berlin beispielsweise ein Bauvorhaben plant und damit Azubis und Studierende unterstützt, kann von der "IBB Junges Wohnen"-Förderung profitieren. Die ist vor allem für Vermieter und Vermieterinnen sowie Investoren und Investorinnen interessant. Privateigentümer und Privateigentümerinnen einer Wohnimmobilie, die ein Energiegutachten erstellen möchten, sollten einen Blick auf die Berliner ENEO-Förderung werfen. Sie bezuschusst Energieberatungen bis zu 2.000 Euro. 

In Bayern gibt es beispielsweise das bayerische Wohnungsbauprogramm, in Bremen das Bremo. Dabei bezuschusst die Hansestadt die Dämmung der Gebäudehülle und die Sanierung von Fenstern.

Erkundige dich am besten auf der Website deines Bundeslandes nach allen Möglichkeiten.

So gehst du die energetische Sanierung richtig an

Sanieren? Niemals ohne Plan. Hier erfährst du, wie du am besten vorgehst. 

Informiere dich über Fördermittel

Du willst nur Einzelmaßnahmen sanieren oder hast schon einen genauen Plan von deinem Vorhaben? Mit dem Wissen über oben genannte Fördermittel kannst du unseren Förderrechner nutzen. Das geht ganz einfach: Wähle dein Vorhaben im Zuschuss-Check aus und gib ein paar Daten zu deinem Haus und deinem Projekt ein. Nach wenigen Klicks erhältst du die voraussichtliche Höhe deines Zuschusses angezeigt. 

Step by Step: Achte auf die Reihenfolge

Bei der Sanierung kommt es auf die Reihenfolge an. Bevor du Verträge mit Baufirmen abschließt, solltest du dir einen Überblick über den Ist-Zustand deines Hauses verschaffen.

Mit dem Sanierungsrechner von Wohnglück.de kannst du schnell, einfach und unverbindlich herausfinden, was dich eine Komplettsanierung oder aber auch Einzelmaßnahmen kosten würden. Im Detail bekommst du: 

• eine individuelle Sanierungsempfehlung mit Kostenindikation und
• eine Analyse des Einsparpotenzials von Energiekosten und CO₂.
• Außerdem ermitteln wir die Wertsteigerung deiner Immobilie.

Du benötigst auch einen Sanierungsfahrplan. Dafür musst du nicht auf eine Energieberatung warten, sondern kannst mit Wohnglück.de schnell tätig werden. Unser Partner NOVO führt digital die Energieratung mit dir durch, packt die von dir gewählten Maßnahmen zusammen mit den passenden Förderungen in einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und beantragt alle Zuschüsse für dich.

Kauf und Neubau: nicht ohne Unterstützung

Wenn du an dem Kauf eines Altbau mit Sanierungsbedarf interessiert bist, solltest du dich von einem Experten begleiten lassen. Bei einer Kaufbegleitung überprüft ein qualifizierter Bausachverständiger oder eine qualifizierte Bausachverständige die Bausubstanz der Immobilie und macht dich auf mögliche Mängel aufmerksam. So vermeidest du böse Überraschungen und kannst deinem Kauf beruhigt nachgehen – oder ablehnen. 

Förderung beim BAFA beantragen

Wenn du Fördermittel beim BAFA beantragen möchtest, musst du dich zuerst bei Fachunternehmen erkundigen und dir Angebote einholen. Für die meisten Fördermaßnahmen benötigst du Unterstützung durch einen Energieeffizienz-Experten oder eine Energieeffizienz-Expertin. Ganz wichtig: Lass dir im Vertrag mit dem Fachunternehmen eine Auflösungs- oder Verzögerungsklausel vermerken – falls die Förderung durch das Bundesamt nichts wird.

Anschließend benötigst du eine technische Projektbeschreibung (TPB) und eine TPB-ID. Das erledigt das Fachunternehmen oder von der Energieberatung. Mit der TPB und der TPB-ID kannst du danach auf der BAFA-Website den offiziellen Antrag einreichen. Sobald du eine positive Rückmeldung erhältst, steht deinem Projekt nichts mehr im Weg.

Förderung bei der KfW beantragen

Auch für die KfW-Förderung musst du einen Energieberater oder eine Energieberaterin in die Maßnahmenplanung einbinden. Kommen KfW-Förderprogramme für dich infrage, stellt dir der Berater oder die Beraterin eine Bestätigung aus. Danach kannst du dich um die Finanzierung kümmern und dir Angebote von Banken einholen. Den Antrag leitet die Bank – nach Angebotsannahme – an die KfW weiter. Sobald du die Förderzusage in der Tasche hast, kannst du mit der Sanierung beginnen. 

Sanierungskosten steuerlich absetzen

Wenn du keine Fördermittel in Anspruch genommen hast, kannst du deine Sanierungskosten steuerlich absetzen. Für alle förderfähigen Maßnahmen – auch Einzelmaßnahmen – gibt es 20 Prozent Steuerförderung. Insgesamt kannst du maximal 200.000 Euro an Sanierungskosten geltend machen. Das heißt: Die Steuerminderung beträgt bis zu 40.000 Euro. 

Wie du die Steuerermäßigung beantragst, erfährst du hier: Energetische Sanierung steuerlich absetzen: So geht‘s

Auch beim Denkmalschutz gibt es Steuervorteile. Konkret können Bauherren und Bauherrinnen laut § 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG) Kosten für Baumaßnahmen geltend machen, "die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind". Der Staat fördert also nicht nur unmittelbar die Maßnahmen für den Denkmalschutz, sondern auch Investitionen für einen gewissen Wohnkomfort.

Hier erfährst du mehr zu den Denkmalschutz-Steuervorteilen. 

Fazit: Lohnt sich die energetische Sanierung im Vergleich zum Neubau?

Viele Hauseigentümer und Hauseigentümerinnen fragen sich: Soll ich mein Haus sanieren oder doch lieber abreißen und neu bauen? Höchstwahrscheinlich kommst du mit einer energetischen Sanierung günstiger weg – vor allem wenn dein Haus noch in halbwegs gutem Zustand ist. Ein energieeffizient saniertes Gebäude steht einem Neubau in der Regel um nichts nach. Auch die Auswahl an Fördermitteln ist – wie du bereits weißt – groß. 

Sollte dein Haus jedoch in einem zu schlechten Zustand oder nicht deinen Bedürfnissen ensptrechen, solltest du lieber auf einen Neubau setzen.

Falls du unsicher bist, scheue dich nicht vor professioneller Hilfe. Ein Energieberater oder eine Energieberaterin für Energieeffizienz kann dir die Entscheidung möglicherweise sogar abnehmen. 

Häufig gestellte Fragen zur energetischen Sanierung