Bausparvertrag: So startest du ganz einfach mit dem Bausparen

Ein Bausparvertrag hilft dir dabei, gezielt Eigenkapital für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie anzusparen. Gleichzeitig sicherst du dir die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen mit festen Zinsen zu erhalten. Dar Darlehen darf ausschließlich für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als Bausparer hast du zudem die Chance, von verschiedenen Fördermöglichkeiten zu profitieren. 

Bausparen ist für dich sinnvoll, wenn du deine Immobilienwünsche verwirklichen möchtest. Als künftiger Immobilienkäufer oder –bauer kannst du mit dem Bausparvertrag Schritt für Schritt Eigenkapital ansparen und dir ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Als Eigenheimbesitzer kannst du das angesparte Guthaben nutzen, um deine Immobilie zu renovieren, zu modernisieren, zu sanieren oder altersgerecht umzubauen. Möchtest du von staatlichen Förderungen wie Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksamen Leistungen profitieren, findest du im Bausparvertrag eine attraktive Möglichkeit, diese Vorteile zu nutzen. Ein Bausparvertrag ist für dich auch sinnvoll, wenn du im Rahmen einer Umschuldung einen anderen Immobilienkredit ablösen möchtest.

„Wohnwirtschaftliche Zwecke“ beziehen sich auf die Nutzung des Bausparguthabens und Bauspardarlehens, die mit dem Erwerb, dem Bau oder der Modernisierung von Wohnimmobilien zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise: 

• Bau oder Kauf von Wohneigentum 
• Renovierung und Modernisierung 
• Energetische Sanierung 
• Instandsetzung und Reparatur 
• Barrierefreies Umbauen 
• Anschlussfinanzierung: Ablösung bestehender Immobilienkredite im Rahmen einer Umschuldung 

Nicht dazu gehören in der Regel rein private oder konsumorientierte Ausgaben wie der Kauf von Möbeln oder Luxusgegenständen, die keine dauerhafte Verbindung zur Immobilie haben. Ebenso fallen gewerbliche Zwecke, die keine Wohnnutzung betreffen, nicht unter „wohnwirtschaftliche Zwecke“. 

Unter der Bausparsumme versteht man den Betrag, den du für die Umsetzung deines Immobilienvorhabens benötigst. Die Summe setzt sich aus dem Sparanteil (Bausparguthaben) und dem Darlehensanteil (Bauspardarlehen) zusammen. Die Phase des Sparens beginnt in der Regel bereits Jahre vor der Umsetzung des Immobilienprojekts. Sollte die gewählte Summe später nicht mehr dem Kaufpreis des Objekts entsprechen, kannst du die Bausparsumme erhöhen oder die Finanzierung durch zusätzliche Kredite ergänzen. 

Die Bewertungszahl ist ein wichtiger Indikator, der darüber entscheidet, wann das Bausparkonto zuteilungsreif ist. Ein Bausparvertrag besteht aus der Sparphase und der Darlehensphase. Nach der Sparphase erfolgt in der Regel die Zuteilung der Bausparsumme. Ausschlaggebend hierfür ist, dass du die erforderliche Bewertungszahl erreicht hast. In dieser spiegeln sich die Dauer und die Höhe deiner Sparleistung wider. Die Kennzahl bestimmt auch, in welcher Reihenfolge Bausparer ihre Bausparsumme erhalten. Bausparer mit der höchsten Bewertungszahl erhalten die Zuteilung von allen anderen mit einer niedrigeren Bewertungszahl. 

Damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, muss je nach Tarif ein Mindestguthaben von 40 oder 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart, die Mindestbewertungszahl erreicht und eine bestimmte Zeit vergangen sein. Einen bestimmten Zuteilungszeitpunkt bei Vertragsabschluss festzulegen ist laut Bausparkassengesetz verboten, da dieser auch von den Spar- und Tilgungsleistungen der anderen Bausparer im Kollektiv abhängt. Sobald der Vertrag nach einer gewissen Wartezeit zuteilungsreif ist, kannst du dir die Bausparsumme auszahlen lassen. Diese besteht aus dem angesparten Betrag inklusive Zinsen und gegebenenfalls Förderungen sowie dem Bauspardarlehen. 

Ja, das Mindestsparguthaben liegt je nach Bausparvertrag zwischen 40 und 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme. Erst dann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das Mindestguthaben erreichst du durch die monatliche Einzahlung eines Sparbetrags, zu dem noch die Guthabenzinsen und gegebenenfalls vermögenswirksame Leistungen hinzukommen. 

Üblicherweise wird eine Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme (Sparguthaben und Darlehen) erhoben. In der Regel wird die Gebühr mit den ersten Sparraten verrechnet. Zusätzliche Kosten wie jährlich erhobene Verwaltungskosten und Servicegebühren sind laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs jedoch unzulässig. Daher solltest du den Vertrag vor Abschluss sorgfältig prüfen. 

Grundsätzlich ist ein Bausparvertrag zweckgebunden. Du kannst das Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen für den Hausbau, den Kauf einer Immobilie oder auch für Modernisierungen oder den Einbau einer Heizung nutzen. Laut gesetzlicher Vorgabe ist die Verwendung an sogenannte „wohnwirtschaftliche Zwecke“ gebunden. Das bedeutet, dass der Bausparvertrag für Zwecke genutzt werden muss, die im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnraum steht. Dazu zählt alles, was in ein Haus eingebaut wird. 

Insofern du keine Förderungen in Anspruch genommen hast, kannst du das Bausparguthaben bei Zuteilung nach Belieben verwenden. Mit Förderung und bei Verwendung des Bauspardarlehens musst du das Geld für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ einsetzen. Das bedeutet, du kannst es für den Bau, Kauf oder die Modernisierung von Wohneigentum oder im Rahmen einer Umschuldung zur Ablösung eines anderen Immobilienkredits nutzen. Ebenso kannst du das Geld für Investitionen verwenden, die eine Immobilie aufwerten und fest mit ihr verbunden sind, zum Beispiel eine Photovoltaikanlage, ein Wintergarten oder eine Garage. Falls du die Wohn-Riester-Förderung genutzt hast, musst du das Geld allerdings für eine selbstgenutzte Immobilie verwenden. 

Ja, ein Bausparvertrag kann sich auch dann lohnen, wenn man nicht vorhat, zu bauen. Ein Bausparvertrag bietet mehrere Vorteile, die über den klassischen Zweck des Hausbaus oder Immobilienkaufs hinausgehen. Du kannst das angesparte Guthaben und die günstigen Darlehenszinsen auch für Renovierungen, Modernisierungen oder energetische Sanierungen verwenden. Das heißt, du kannst das Darlehen deines Bausparvertrags für alle Investitionen nutzen, die einen wohnwirtschaftlichen Zweck haben. 

Ein Bausparvertrag wird zuteilungsreif, sobald das Mindestsparguthaben und die erforderliche Bewertungszahl erreicht sind. Danach kannst du die Zuteilung durch eine Erklärung annehmen. Im Anschluss werden die Bausparmittel ausgezahlt. Die Zuteilungsreife liegt somit zwischen der Sparphase und der Darlehens- bzw. Tilgungsphase. Bei Erreichen der Zuteilungsreife musst du jedoch die Summe nicht sofort abrufen. 

Wenn du schneller Geld benötigst, kannst du ein Bausparsofortdarlehen (auch Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt) nutzen. Dieses kombiniert einen Sofortkredit mit einem Bausparvertrag. Den Sofortkredit und den Bausparvertrag schließt du dabei in Höhe der Darlehenssumme ab. Den Sofortkredit kannst du direkt für den Immobilienkauf verwenden, wobei anfangs nur die Zinsen anfallen. Gleichzeitig wird der Bausparvertrag bespart. Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird er zur Tilgung des Vorausdarlehens genutzt. Anschließend erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens. Vorteil: Die Kreditrate bleibt während der gesamten Laufzeit konstant. Als Alternative kannst du ein Annuitätendarlehen wählen. Das ist vor allem sinnvoll, wenn eine lange Zinsbindung gewünscht ist. 

Ja, ein Bausparvertrag kann entweder mit dem gesamten Guthaben oder nur mit dem Darlehensanspruch übertragen werden. Im letzteren Fall wurde der Bausparvertrag bereits zugeteilt und das Sparguthaben an den Vorbesitzer ausgezahlt. Die vollständige Übertragung erfordert die Zustimmung der Bausparkasse, die mit Auflagen verbunden sein kann. Übertragungen sind nur zwischen Angehörigen im Sinne des § 15 Abgabenordnung möglich. Dazu gehören unter anderem Ehe- und Lebenspartner, Verwandte gerader Linie, Geschwister und deren Kinder, Geschwister der Eltern oder Pflegeeltern und –kinder. Eine Ausnahme: Die Bausparkasse stimmt der Übertragung an Verlobte nicht zu. 

Ein Bausparvertrag ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Eine weitere Option ist der klassische Immobilienkredit im Rahmen einer Baufinanzierung. 

Beim Bausparvertrag gibt es verschiedene Tarife, die Aspekte wie Laufzeit, Zinssätze, Mindestbewertungszahl und weitere Faktoren regeln. Diese Kriterien werden in der Regel lange vor der Umsetzung des Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhabens festgelegt. Ein Bausparvertrag dient somit der langfristigen Planung. Im Gegensatz dazu wird bei einer Baufinanzierung, meist in Form eines Annuitätendarlehens, das Darlehen eher kurzfristig ausgezahlt. Häufig verlangen Banken, die das Darlehen vergeben, zudem einen bestimmten Teil an Eigenkapital vom Darlehensnehmer. 

Eine Baufinanzierung kann aber auch aus beiden Teilen – einem Bausparvertrag und einem klassischen Annuitätendarlehen - bestehen. Diese Finanzierungsform wird oft als Zinszahlungs- oder Tilgungsaussetzungsdarlehen bezeichnet.