Wohnung mieten: Mietwohnung schnell und einfach finden mit Wohnglück.de

Wohnung mieten: Was ist zu beachten?

Bei der Suche nach einer passenden Mietwohnung musst du einiges beachten. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Lage und Infrastruktur: Befindet sich die Wohnung dort, wo du gerne leben willst? Liegt sie in der Nähe deiner Arbeit und/oder der Schule oder Kita deiner Kinder? Gefällt dir die Nachbarschaft? Wie weit wohnen Freunde und Familie entfernt? Gibt es in der Nähe einen Supermarkt, Ärzte, eine Apotheke oder eine Ladesäule für dein E-Auto? Wo ist die nächste Bushaltestelle oder ein Bahnhof?
• Gebäude und Baujahr: Willst du gerne eine Altbauwohnung mieten oder lieber in einen Neubau ziehen? Beides hat Vor- und Nachteile. Neubauwohnungen sind heute meistens gut gedämmt und nutzen moderne Heiztechnik. Bäder, Küchengeräte und Fußböden sind neuwertig und müssen so schnell nicht saniert oder ersetzt werden. Altbauten punkten zwar mit mehr Atmosphäre, lassen aber in Sachen Energieeffizienz häufig zu wünschen übrig. Vor dem Einzug muss oft aufwendig renoviert werden.
• Größe und Schnitt: Für wie viele Bewohner suchst du eine Wohnung? Wird sich deine Familie noch vergrößern oder zieht bald das erste volljährige Kind aus? Etwa 45 Quadratmeter Wohnfläche braucht eine erwachsene Person. Diese Faustregel hilft dir bei der Filtereinstellung in der Wohnglück-Immobiliensuche. Wenn jetzt auch noch der Schnitt und die Anzahl der Zimmer stimmt, bist du deinem Ziel schon näher. Übrigens: Mit der Zahl der Zimmer sind in der Suche nur die Wohn- und Schlafzimmer gemeint. Küche, Bad und Kellerräume werden nicht dazugerechnet.
• Garage und Keller: Gerade in kleinen Mietwohnungen ist Stauraum ein absolutes Muss. Gibt es einen privaten Keller- oder Dachbodenraum? Wo kannst du Wäsche waschen? Und gibt es auch in der Wohnung selbst eine kleine Abstellkammer oder einen Einbauschrank? Autobesitzer achten natürlich auch darauf, ob zur Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage gehört. Achtung: Damit sind meistens Extrakosten verbunden, die noch zur Miete dazukommen.
• Wichtige Extras: Eine Badewanne ist ein absolutes Muss, dafür kannst du aber auf einen Balkon verzichten? Die Ansprüche an eine Mietwohnung sind ganz unterschiedlich. Wichtig ist nur, dass sie dir klar sind und in deine Suche einfließen.
• Heizung: Womit werden die Wohnungen im Mietshaus geheizt? Wie alt die Heizungsanlage ist und wie viel Energie sie verbraucht, verrät dir der Energieausweis. Wenn er nicht bereits im Inserat einsehbar ist, sollte der Makler oder Vermieter ihn dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen können. Schließlich machen Warmwasser und Heizung einen Großteil deiner Nebenkosten als Mieter aus.  
• Miete: Wie hoch ist die Monatsmiete für die Wohnung? Ist sie für die vorhandene Ausstattung und den Zustand der Wohnung angemessen? Entspricht sie der ortsüblichen Vergleichsmiete? Das kannst du am besten anhand eines aktuellen Mietspiegels einschätzen. Dieser wird von deiner Kommune in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden herausgegeben. Ist kein Mietspiegel vorhanden, kannst du die Vergleichsmiete auch über Vergleichswohnungen ermitteln. 

Wie hoch darf die Miete für die Wohnung sein?

Gerade bei deiner ersten Wohnung ist es nicht so einfach einzuschätzen, wie viel von deinem Einkommen für die Miete draufgehen darf. Schließlich soll am Ende noch genug Geld zum Leben bleiben. Eine übliche Faustformel ging lange Zeit von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Warmmiete aus. Da die Mieten aber in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen sind, passt das oft nicht mehr.

Angesichts steigender Mietpreise, sind heute etwa zwei Drittel der Mieter bereit, mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete auszugeben. Gerade für gefragte Städte und Regionen ist die 40-Prozent-Formel daher realistischer. Diese solltest du aber keinesfalls überschreiten, auch wenn dir die Wohnung noch so gut gefällt. Wenn du nicht fündig wirst, kannst du immer noch in Sachen Größe, Lage oder Ausstattung Kompromisse eingehen.

Unterlagen für die Wohnungsbewerbung

Bei der ersten Kontaktaufnahme ist es am besten, den Makler oder Vermieter anzurufen. Ein nettes Telefonat bleibt meistens besser in Erinnerung als eine unpersönliche E-Mail. Um gut vorbereitet zu sein, solltest du diese Unterlagen vorliegen haben:

• Die Referenznummer oder Online-ID der betreffenden Wohnung.
• Angaben zu den Zeiten, an denen eine Besichtigung für dich machbar ist
• Fragen zu Ausschlusskriterien: Frag bereits jetzt, ob z.B. ein Hund mit einziehen darf oder ob die Wohnung eine Einbauküche hat. Auch die Zahl der Personen, für die du eine Wohnung suchst, kannst du jetzt schon kommunizieren.
• Gib ein oder zwei Telefonnummern an, über die du gut zu erreichen bist.

Ist dir eine Mail dennoch lieber, hinterlässt eine fehlerfreie, höfliche Anfrage ebenfalls einen guten ersten Eindruck.

Um dich bereits jetzt auf die Besichtigung vorzubereiten, kannst du schon den Bonitätscheck bei der Schufa beantragen und eine aussagekräftige Mieterselbstauskunft verfassen. Bitte deinen Arbeitgeber außerdem um einen aktuellen Gehaltsnachweis. Schließlich will der Vermieter sicher sein, dass du die Miete pünktlich überweisen kannst.

So kommst du schnell in deine neue Mietwohnung: Mach den Schufa-Bonitätscheck in nur drei Minuten bei Wohnglück!

Welche Unterlagen benötige ich für die Wohnungsbesichtigung?

Du hast einen Besichtigungstermin? Prima, das ist schon die halbe Miete. Nun heißt es, seriös und sympathisch wirken und die wichtigsten Unterlagen schon zur Wohnungsbesichtigung mitbringen.

• In der Mieterselbstauskunft sammelst du die wichtigsten Fakten zu deiner wirtschaftlichen Situation. Wenn du die Wohnung gemeinsam mit deiner Partnerin oder deinem Partner mieten willst, gehören die Daten von beiden in das Formular. Damit du nichts vergisst, lädst du dir am besten eine PDF-Vorlage aus dem Netz herunter und druckst sie aus. Auch Angaben zu Kindern und Haustieren interessieren den Vermieter sehr. Im Zentrum der Selbstauskunft steht dein Job und das monatliche Familieneinkommen. Schließlich möchte der Vermieter sicherstellen, dass seine Miete jeden Monat pünktlich auf sein Konto überweisen wird. Wer seine Chancen verbessern möchte, nennt auf freiwilliger Basis den Namen des letzten Vermieters und seines aktuellen Arbeitgebers. Achtung: Falschangaben berechtigen den Vermieter zur Auflösung eines Mietverhältnisses.
• Lass dir von deinem derzeitigen Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Sie fungiert als eine Art Führungszeugnis und schützt den Vermieter vor säumigen Mietern und Mietnomaden.
• Einen Gehaltsnachweis kannst du bei deinem Arbeitgeber beantragen. Er belegt deine Angaben in der Mieterselbstauskunft. Wenn du selbständig arbeitest, kannst du deinen Steuerberater bitten, die Höhe deiner Einkünfte zu bestätigen.
• Durch die Schufa-Bonitätsauskunft macht der Vermieter sich ein Bild von deiner Kreditwürdigkeit. Die Schufa-Bescheinigung ist zwar freiwillig, hilft aber schon bei der Besichtigung, den Vermieter von dir zu überzeugen.
• Mieter, die kein eigenes Einkommen haben, brauchen unbedingt eine Bürgschaft. Gerade für Studenten ist das oft die einzige Möglichkeit, gegen andere Interessenten bestehen zu können. Frag deine Eltern oder nahe Verwandte, ob sie dir eine Bürgschaft ausstellen.
• Falls du keine deutsche Staatsbürgerschaft hast, ist es wichtig, den aktuellen Aufenthaltstitel in Kopie mitzubringen. Viele Vermieter wollen außerdem deinen Pass oder Personalausweis einsehen. Der Blick in das Dokument sollte eigentlich genügen, da eine Kopie nicht verlangt werden darf. In der Praxis kommt dies aber immer wieder vor.

Was sollte ich bei der Wohnungsbesichtigung beachten?

Nutze die Zeit bei der Besichtigung sinnvoll. Frag und notiere gezielt die Dinge, die du noch nicht über das Exposé erfahren konntest. Unsere Tabelle hilft dir dabei.

Die wichtigsten Fragen für deine Wohnungsbesichtigung:

Mach dir direkt im Anschluss an die Besichtigung Notizen zu deinem ersten Eindruck und streiche dir alle Fragen an, die noch offengeblieben sind. Solltest du für die Wohnung in die engere Auswahl kommen, kannst du diese dann in einem Telefonat oder – idealerweise – bei einer zweiten Besichtigung klären. 

Wie überzeuge ich bei der Wohnungsbesichtigung am besten?

Komm pünktlich zum Besichtigungstermin und achte auf deine äußere Erscheinung. Im Anzug oder Kostüm musst du nicht erscheinen, aber in gepflegter Kleidung. Gib dich freundlich und unkompliziert und falle nicht mit allzu kritischen Fragen zu Schimmelproblemen oder nach lauten Nachbarn auf. Natürlich sind das wichtige Fragen, aber als Türöffner eher ungeeignet. Frag lieber konkrete Dinge zum Schnitt der Wohnung oder dem gewünschten Einzugstermin. Äußere dich positiv zu Dingen, die dir gefallen. So bleibst du als angenehmer Interessent im Gedächtnis.

Tipp: Jeder Vermieter wird seine potenziellen Mieter heutzutage googeln. Mach den Check und schau, was er findet und ob die letzten Posts und Einträge für dich sprechen.

Worauf sollte ich beim Vertrag für eine Mietwohnung achten?

Der Vermieter hat sich für dich entschieden. Klasse! Die Mühe hat sich gelohnt. Nun wird dir der Mietvertrag zugeschickt. Lade dir eine Vorlage aus dem Netz, um zu checken, ob dein Vermieter dieselben Formulierungen nutzt. Auch eventuelle Fallstricke im Text lassen sich durch den Vergleich besser auffinden. Das solltest du beachten:

• Angaben zum Haus: Die Adresse des Hauses und seine Größe in Quadratmetern werden aufgeführt.
• Miete: Neben der Nettokaltmiete, nennt der Vertrag die Nebenkosten und den angesetzten monatlichen Abschlag. Dieser orientiert sich meistens am Verbrauch der Vorjahre. Einmal im Jahr verpflichtet sich dein Vermieter zu einer genauen Betriebskostenabrechnung.
• Kaution: Die Kaution für eine Mietwohnung darf höchstens drei Kaltmieten betragen. Sie muss zum aktuell üblichen Zinssatz angelegt werden. Nach deinem Auszug bekommst du diese Mietsicherheit samt Zinsen zurück. Achte darauf, dass du die Kaution überweist und nicht in bar zahlst.
• Indexmiete: Dabei handelt es sich um eine Mieterhöhung, die sich nach dem Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamts sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet. Die Mieterhöhung wird vertraglich festgelegt, darf aber nur einmal jährlich angewendet werden. In Zeiten hoher Inflation sind Staffel- und Indexmieten eher nicht im Interesse von Mietern.
• Zwischenmiete: Der Vermieter darf die Untervermietung zwar nicht verbieten, allerdings wird in vielen Verträgen festgeschrieben, dass er der Zwischenmiete zustimmen muss. Nur aus triftigen Gründen darf es sie verwehren.
• Schönheitsreparaturen: Die in Mietverträgen häufig vereinbarten starren Renovierungspflichten sind ungültig. Ihr erkennt sie an den Worten „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Vertraglich geregelte Renovierungspflichten sind nur dann wirksam, wenn sie flexibel formuliert werden. Z.B.: Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen – falls erforderlich – in Schlaf- und Wohnräumen alle fünf Jahre, in Küche und Bad alle acht Jahre durchgeführt werden. Kleinere Renovierungen und Schönheitsreparaturen musst du als Mieter einer Wohnung selbst erledigen.
• Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung liegt bei drei Monaten. Sind beide Parteien einverstanden, kann auch eine kürzere Frist vereinbart werden. Eine längere Kündigungsfrist greift erst nach längerer Mietdauer. Mietet ihr die Wohnung bereits seit fünf Jahren, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.
• Übergabeprotokoll: Achte darauf, dass das von beiden Parteien unterschriebene Übergabeprotokoll Teil des Mietvertrages wird. Es hält alle Mängel am Tag der Übergabe fest. Auch die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas werden hier notiert.
• Haustierhaltung: Katzen oder Hunde dürfen nur einziehen, wenn dein Vermieter seine Erlaubnis gibt. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Haustierhaltung im Mietvertrag festhalten werden. Kleintiere, wie Nager oder Vögel, dürfen ohne das OK des Vermieters gehalten werden.

Welche Kosten kommen bei der Wohnungsmiete auf mich zu?

Deine Wohnungsmiete besteht aus einer Kaltmiete und den Nebenkosten. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Heizung, Wasser, Straßen- und Gehwegreinigung, Treppenhausreinigung, Pflege der Grünanlagen, Müllabfuhr, Versicherung und Steuern. Zusätzlich können die Kosten für einen Makler und für die Hinterlegung einer Kaution hinzukommen. Du bist dir unsicher, ob die Nettokaltmiete eher günstig oder ziemlich teuer ist? Besorge dir den aktuellen Mietspiegel für deine Stadt oder Gemeinde. Er kann dir als grobe Orientierung dienen, ist jedoch rechtlich nicht bindend. Wichtig: Nach der gesetzlich vereinbarten Mietpreisbremse darf die Kaltmiete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten.

Weitere Kosten musst du für Strom, Internet und TV-Empfang einkalkulieren. Diese Posten werden in der Regel nicht über die Miete abgerechnet.

Übrigens: Es gibt auch Kosten, die eurem Vermieter entstehen, die er nicht auf seine Mieter umlegen darf. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Reparaturkosten oder Rücklagen.

Wohnungsübergabe: Was ist zu beachten?

Mieter oder Vermieter schreiben am Tag der Übergabe ein Protokoll. Als Vorlage kannst du eine Checkliste aus dem Netz herunterladen und ausdrucken. Notiere dann alles, was wichtig ist und negativ auffällt. Halte auch Kleinigkeiten fest. Schließlich willst du am Tag des Auszugs nicht für Schäden aufkommen, für die du nicht verantwortlich bist.

Diese Punkte sollten im Übergabeprotokoll nicht fehlen:

• Alle Mängel nach Räumen auflisten. Denk auch an Treppenhaus, Keller oder Garage.
• Noch nicht erledigte Reparaturen aufzählen. Halte fest, wenn der Vermieter dafür verantwortlich ist und bis wann (Datum!) die Instandsetzung erfolgen muss.
• Den Zustand und die Ausstattung von Küche, Bad, WC und Einbaumöbeln dokumentieren.
• Die Zählerstande (Wasser, Strom, Gas oder Öl) notieren.
• Unterschrift: Beide Parteien müssen das Übergabeprotokoll unterschreiben und am Ende ein unterschriebenes Exemplar bekommen.

Was passiert nach Mietvertrag und Übergabe?

Mit der Übergabe bekommst du die Haus- und Wohnungsschlüssel und hast danach freien Zugang zu deiner neuen Mietwohnung. Je nachdem, wie die Wohnung aussieht, musst du vielleicht noch etwas renovieren, aber dann steht endlich der lang ersehnte Umzug vor der Tür. Wer dazu nur wenig Zeit hat, kann sich von unseren Umzugshelfern unter die Arme greifen lassen.

Ein Umzug ist übrigens eine gute Gelegenheit, an einen Wechsel von Strom-, Telefon- oder Internetanbieter zu denken und deinen Ausgaben zu verringern. Mit dem Wohnglück-Wechselpilot geht das schnell und unkompliziert.

Welche Mietwohnung passt zu mir?

In einer alten Fabrik leben? Eine Wohnung mit Dachterrasse mitten in der Stadt? Oder entspricht eine günstige Souterrainwohnung doch eher deinem Budget? Ganz gleich, wonach du suchst, du sparst auf jeden Fall Zeit, wenn du weißt, wie sich die Wohnungstypen unterscheiden. Bei Wohnglück kannst du deine Suche nach diesen Arten von Mietwohnungen eingrenzen:

Dachgeschosswohnung

In einer Dachgeschosswohnung hast du einen guten Ausblick und frische Luft. Nachteil: Ohne Aufzug wird der Alltag beschwerlich.

Erdgeschosswohnung

Wenig bis keine Treppen bietet dir eine Erdgeschosswohnung. Je nachdem, wie nah die Nachbarhäuser oder größere Bäume stehen, kann sie aber sehr dunkel sein. Auch in Sachen Einbruchschutz ist es in einigen Lagen besser, weiter oben zu wohnen.  

Etagenwohnung

Etagenwohnungen befinden sich nicht im Erd- oder Dachgeschoss, sondern in der ersten, zweiten, dritten oder weiteren Etagen. Dabei müssen sie nicht unbedingt die komplette Etage einnehmen.

Hochparterre

Hochparterre-Wohnungen liegen etwa ein halbes Stockwerk über der Erde. In der Regel führen einige wenige Stufen zum Eingang.

Loft

Im Englischen bedeutet Loft Dachboden. Auf dem Wohnungsmarkt versteht man unter der Bezeichnung stillgelegte Industriehallen oder Speicher, die zu Wohnungen umfunktioniert wurden. Die hohen Räume werden gerne von Künstlern als Atelier genutzt. Nachteil: hohe Heizkosten.

Maisonette

Eine Maisonette-Wohnung besteht aus mehreren Etagen, die mit einer Treppe im Wohnungsinneren verbunden sind. Das obere Stockwerk ist oft der Dachstuhl.

Penthouse

Eine Penthouse-Wohnung befindet sich im oberen Stockwerk moderner Neubauten und ist häufig mit einer großzügigen Dachterrasse ausgestattet.

Souterrain

Eine Wohnung im Souterrain befindet sich zum Teil unter der Erde, ist aber mit Fenstern ausgestattet. Liegt das Haus am Hang, ist die andere Seite unter Umständen auf Normalniveau.

Terrassenwohnung

Wohnungen mit Terrasse werden in Immobilienportalen besonders häufig gesucht. Terrassenwohnungen verfügen oft auch über ein kleines Stück Garten.