Grundstück kaufen: Bei Wohnglück schnell und einfach das passende Grundstück finden

Unsere Services für den Grundstückskauf

Du weißt schon ganz genau, in welchem Bundesland du ein Grundstück für dein Traumhaus sucht? Dann gehe einfach direkt in die passende Suche.

Grundstück kaufen: Welche Grundstücksarten gibt es?

Grundstück ist der Oberbegriff für ganz unterschiedliche Flächen. Die wenigsten privaten Interessenten wollen Forstgrundstücke, Gewerbegrundstücke oder landwirtschaftliche Flächen kaufen. Ein Wassergrundstück oder ein Gartengrundstück kommen da schon eher infrage. Wenn du auf der Suche nach einem Grundstück bist, das du für den Bau eines Hauses nutzen möchtest, suchst du ein Baugrundstück. Vom Gartengrundstück unterscheidet es sich dadurch, dass für das Grundstück ein Bebauungsplan existiert und du einen Antrag für eine Baugenehmigung stellen kannst. Auf Garten- oder Freizeitgrundstücken dürfen höchstens kleine Gartenlauben, aber keine Wohnhäuser stehen.

Was kostet ein Grundstück?

Der Preis für ein Grundstück richtet sich nach der Größe, der Lage, dem Zuschnitt, der Beschaffenheit des Untergrunds (Topografie) und dem Grad seiner Erschließung. Um ein Gefühl für den üblichen Quadratmeterpreis in einer Wohngegend zu bekommen, erkundigst du dich am besten beim sogenannten Gutachterausschuss deiner Kommune. 

Mit dem reinen Grundstückspreis ist es aber noch nicht getan. Diese Kaufnebenkosten kommen noch hinzu:

• Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
• Notarkosten und Grundbuchgebühren (etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises)
• Ggf. Maklerprovision (zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, verhandelbar)
• Fall noch notwendig: Erschließungskosten (erkundige dich bei deiner Gemeinde, ob die Erschließungskosten schon bezahlt wurden oder ob sie dir in Rechnung gestellt werden)

Wie plane ich mein Budget für den Grundstückskauf?

Beim Kauf eines Grundstücks stehen zu Beginn zwei Fragen. Was für ein Grundstück möchte ich im Idealfall haben und wie viel Geld kann ich dafür investieren?

Das ideale Grundstück

Beantworte dir die wichtigsten Fragen rund um das optimale Grundstück und ordne die Antworten nach Prioritäten:

• In welchem Ort/Stadt soll das Grundstück liegen?
• Wie groß sollte es sein?
• Welcher Schnitt ist ideal?
• Wie weit ist die Erschließung?
• Liegt es günstig in Bezug auf Job, Schule, Kita, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten etc.?

Das maximale Budget

Es ist eher selten, dass man sich nur ein Grundstück kauft. Die meisten Käufer wollen jetzt oder mittelfristig ein Eigenheim auf dem Baugrund errichten. Die Frage nach dem Budget für das Grundstück ist daher immer mit den Kosten für das Haus verbunden. Hier ist der Rat eines Experten wertvoll. Rechne gemeinsam mit einem Architekten, Bauingenieur, Bausachverständigen oder deinem Baufinanzierer durch, wieviel Prozent der möglichen Gesamtkosten auf das Grundstück entfallen können. Erst mit dieser Summe im Hinterkopf, solltest du dich auf die Suche nach einem passenden Grundstück machen.

Tipp: Auf Basis deiner Ein- und Ausgaben sowie auf deinem Eigenkapital liefert die unser Budgetrechner ebenfalls eine Einschätzung der Gesamtkosten, die dur die leisten kannst.

Wie kann ich den Grundstückskauf finanzieren?

Wie du die Kosten für ein Grundstück begleichst, hängt natürlich von deinen finanziellen Möglichkeiten ab. Die einen können auf eine Erbschaft oder eigene Ersparnisse zurückgreifen, die anderen haben nur wenig Eigenkapital und können den Kauf nur über ein Darlehen finanzieren. Liegt zwischen dem Grundstückskauf und der Bebauung eine größere Zeitspanne, sind oft zwei Darlehen notwendig.

Und genau da liegt ein Stolperstein:

Die Bank, die dir ein Darlehen für den Grundstückskauf gibt, wird im Grundbuch als erstrangiger Gläubiger eingetragen. Kannst du deine Verbindlichkeiten nicht bedienen, bekommt sie den Erlös aus einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung als erste. Für die Bank, die den Hausbau finanziert, bedeutet das, dass sie nur im zweiten Rang im Grundbuch stehen wird und im Fall eines Verkaufs nur als zweite ihr Geld zurückerhält. Dieses Risiko lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen.

Die Lösung ist häufig, für den reinen Grundstückskauf kein Annuitätendarlehen, sondern ein variables Baudarlehen aufzunehmen. Das kann kurzfristig gekündigt und wieder aus dem Grundbuch getilgt werden, bevor die Bank, die den Hausbau finanziert, ihre Grundschuld eintragen lässt. Um diese Zwischenfinanzierung abzulösen, kannst du bei der Aufnahme des Baukredits eine dem Grundstückpreis entsprechende höhere Summe aufnehmen und das variable Baudarlehen so auf einen Schlag zurückzahlen.

Kaufst du Grundstück und Haus im Paket oder steht der Baubeginn schon vor der Tür, kannst du Haus und Baugrundstück über ein gemeinsames Annuitätendarlehen finanzieren.  

Du willst schon bei der Besichtigung zeigen, dass du dir dein Traumgrundstück leisten kannst? Dann punkte mit der Finanzierungsbestätigung von Wohlglück. Und es kommt noch besser: mit uns kannst du über 400 Kreditangebote vergleichen und die günstigste Baufinanzierung finden.

Was kostet der Hausbau auf dem neuen Grundstück?

Auch diese Frage lässt sich nur individuell beantworten. Vom günstigen Fertighaus bis zum Architektenhaus ist auf jedem Grundstück fast alles möglich. Außerdem variieren die Kosten stark nach Bundesland. Am teuersten ist das Bauen in Bayern. 2.387 pro Quadratmeter musst du hier im Schnitt rechnen. Am günstigsten fahren Bauherren in Bremen. Hier liegt der Durchschnittpreis der Baukosten bei 1.478 Euro pro Quadratmeter.

Versuch in jedem Fall in deinem Budget zu bleiben, damit noch Spielraum für das tägliche Leben bleibt. Schließlich möchtest du nicht nur für dein Eigenheim arbeiten gehen. Sollte das Ergebnis deiner Kalkulation sehr knapp ausfallen, ist es Zeit, nochmal in dich zu gehen. Gibt es noch Schrauben, mit denen du die Kosten runterdrehen kannst? Oder ist Mieten vielleicht doch die klügere Wahl?

Mit unserem Baukostenrechner kannst du dein Projekt Traumhaus vorab durchrechnen.

Außerdem: Lies hier alles zum Thema Baukosten und wie sie sich in den vergangenen Jahren entwickelt haben.

Was ist besser: Grundstück kaufen oder pachten?

Du musst ein Grundstück nicht immer besitzen, um darauf bauen zu können. Eine Alternative zum Erwerb eines Grundstücks ist die Erbpacht. Dabei schließt du mit dem Grundstücksbesitzer – oft Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die ihren Grund nicht verkaufen wollen – einen Pachtvertrag. Um das Grundstück nutzen zu können, zahlst du einen monatlichen Erbbauzins, der meistens 2 bis 6 Prozent des Grundstückswerts liegt. Erbbauverträge laufen meistens 99 Jahre. Zum Vertragsende fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück, und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Gebäude. Der Pächter wird allerdings für seine Immobilie entschädigt (etwa zwei Drittel des Hauswerts). 

Auch Besitzer von Häusern, die auf einem Erbpachtgrundstück stehen, können ihr Haus verkaufen, vermieten oder vererben. Wechselt die Immobilie den Besitzer, geht der Pachtvertrag auf ihn über. Gegen Ende der Laufzeit solle sich der Besitzer 

Soll der Vertrag verlängert werden, ist es wichtig, sich um künftige Optionen zu kümmern. Neben der Verlängerung des Pachtvertrags kommt dann in einigen Fällen auch ein Kauf des Grundstücks infrage. 

Sind die Bauzinsen niedrig, lohnt sich die Erbpacht oft nicht. Insbesondere, wenn man bedenkt, dass die Nutzungszeit der Immobilie begrenzt ist. Bei hohen Bauzinsen wird die Erbpacht aber zu einer günstigen Alternative zum Grundstückskauf.

Grundstück kaufen: Worauf muss ich achten?

Bei der Entscheidung für ein passendes Baugrundstück spielen neben dem Preis eine Reihe von Faktoren eine Rolle. Das sind die wichtigsten:

Nutzung

Die meisten Privatpersonen erwerben ein Grundstück, um dort ein Haus zu bauen. Schon vor der Grundstückssuche solltest du dir Gedanken gemacht haben, wie dein Eigenheim aussehen soll. Von der Größe und der Zahl der Stockwerke hängt letztlich auch die benötigte Grundstücksgröße ab, da du Abstände zu den Nachbarhäusern einhalten musst. Die technischen Details findest du in dem für das Grundstück geltenden Bebauungsplan. Dort findest du auch Angaben dazu, ob auf dem Grundstück nur eine reine Wohnnutzung vorgesehen ist, oder ob auch eine sogenannte allgemeine Wohnnutzung oder eine Mischnutzung erlaubt sind. Das ist wichtig, wenn du z.B. planst, einen Teil des Hauses als Praxis, Werkstatt oder Ähnliches zu nutzen.

Bodenbeschaffenheit und Altlasten

Auch die Art des Untergrunds limitiert unter Umständen dein Bauvorhaben. Ist das Baugrundstück morastig oder der Untergrund sehr steinig? Im Zweifel hilft ein Baugrundgutachten. Damit lässt sich auch einschätzen, welche vorbereitenden Maßnahmen erforderlich sind, um das Grundstück bebaubar zu machen und welche Zusatzkosten dadurch entstehen.

Teuer kann es auch werden, wenn der Boden mit Chemikalien, Altöl oder Kampfmitteln belastet ist, die vor dem Baubeginn beseitigt werden müssen, oder archäologische Fundstücke auftauchen. Auch hier ist ein Bodengutachten vor dem Kauf eine gute Investition. Die Kosten liegen zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Ein Blick in das Altlastenkataster beim Umweltamt zeigt, ob du mit Belastungen des Bodens rechnen musst.

Neigung

Je nach Region, sind Hanggrundstücke oder solche mit leichter Neigung ganz normal. Ein solches Grundstück muss kein Nachteil sein, erfordert aber eine entsprechende Expertise des Architekten oder Fertighausanbieters. Oft müssen zusätzliche Treppenanlagen eingeplant werden. Stelle vor dem Grundstückskauf klar, dass die Konstruktion des Hauses, das du im Kopf hast, sich mit den Besonderheiten des Grundstücks verträgt.

Lage

Beurteile das Grundstück auch in Bezug auf die direkte und erweiterte Umgebung. Gefällt dir die Stadt oder Gemeinde, die Nachbarschaft oder die angrenzende Natur? Ist es eher ruhig oder eher trubelig? Ob es sich um ein freies Einzelgrundstück oder um eins von vielen Grundstücken in einem Neubaugebiet handelt, hat ebenfalls direkten Einfluss auf das Leben in deinem künftigen Zuhause. Eine Familie mit Kindern wird in einem neuen Baugebiet z.B. auf viel Menschen in einem ähnlichen Lebensabschnitt treffen. Auch die Lage in Bezug auf Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Kitas und Arbeitsplatz hat für Familien eine andere Bedeutung als für ein alleinstehendes Ehepaar. Mach dir eine Liste, welche Kriterien für dich besonders wichtig sind und vergib Punkte für die Grundstücke, die in die engere Auswahl kommen. 

Tipp: Erkundige dich beim zuständigen Bauamt, ob in naher Zukunft größere Bauvorhaben (neue Straßen, Schulen etc.) in direkter Nähe geplant sind, die die Wohnlage beeinträchtigen könnten.

Lasten

Grundstücke können mit sogenannten Lasten versehen sein. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Wegerechte zu einem anderen Grundstück und Überleitungsrechte eines Energieversorgers. Als interessierter Käufer kannst du einen Grundbuchauszug anfordern. Er verrät, ob das Grundstück in dieser Hinsicht belastet ist.

Der Auszug informiert auch darüber, ob ein Erbbaurecht besteht, ob ein Vorkaufsrecht der Gemeinde vorliegt, welche Grundschulden bestehen (Abteilung III) und nennt den Namen des offiziellen Eigentümers.

Windrichtung

Trägt der Wind den Lärm der eigentlich fern erscheinenden Autobahn doch bis in den Garten? Weht der Geruch der Kläranlage bei Westwind herüber? Die Windrichtung ist bei der Wahl eines geeigneten Bauplatzes ein wichtiger, aber oft unterschätzter Faktor. Welchen Effekt der Wind in Bezug auf Lärm- und Geruchsbelästigung hat, kannst du am besten herausfinden, indem du das Grundstück an unterschiedlichen Wochentagen und Tageszeiten besichtigst. Plötzlich erscheint es dort gar nicht mehr so idyllisch wie am vergangenen Sonntag, als die nahe Bundesstraße kaum befahren und die Schule zwei Straßen weiter geschlossen war.

Grundstück kaufen: Unterschied zwischen Baugrundstück, Bauland und Bauerwartungsland

Auf der Suche nach einem passenden Grundstück bist du sicherlich schon über die Begriffe Baugrundstück, Bauland und Bauerwartungsland gestoßen. Wir erklären, wie sie sich voneinander unterscheiden.

Baugrundstück

Ein Baugrundstück (auch baureifes Land) ist ein Grundstück, für das es einen gültigen Bebauungsplan gibt und das vonseiten der Gemeinde bereits vollständig erschlossen ist. Das bedeutet, dass es an die notwendigen Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem angeschlossen ist. Dazu gehören Straßen, Strom-, Wasser- und Gasleitungen, Kanalisation, Fernsehen und Telefon. Die Leitungen werden dabei bis zur Grundstücksgrenze verlegt, für den Weg bis zum Haus sind die Versorger zuständig. Die Kosten dafür trägt der Grundstücksbesitzer. Auch an den Erschließungskosten werden die Eigentümer von der Stadt oder Gemeinde beteiligt. Der Vorteil eines Baugrundstücks: Du bist in Sachen Bebaubarkeit auf der sicheren Seite und kannst sofort mit der Planung deines Traumhauses beginnen. 

Bauland

Der Begriff Bauland bezeichnet Flächen, für die es bereits einen rechtsgültigen Bebauungsplan gibt, die aber noch nicht voll erschlossen sind. Der Baubeginn ist davon abhängig, wie schnell die Kommune die Erschließung realisiert. Nachteil: Geringere Planungssicherheit für dich als Bauherrn.

Tipp: Erkundige dich beim Bauamt, ob für das betreffende Grundstück ein Bebauungsplan vorliegt. So findest du heraus, ob es sich um Bauland handelt. Liegt kein Bebauungsplan vor, kannst du alternativ eine Bauvoranfrage stellen.

Bauerwartungsland

Dabei handelt es sich um Land, das aller Wahrscheinlichkeit nach, künftig bebaut werden wird. Ablesen lässt sich das zum Beispiel daran, dass eine Kommune die entsprechenden Flächen in einem Flächennutzungsplan eingetragen hat. Käufer eines solchen Grundstücks haben aber keinerlei Anspruch auf eine Bebauung. Bis aus dem Bauerwartungsland Bauland wird, kann viel Zeit vergehen. Unter Umständen werden die Flächen überhaupt nicht in baureifes Land umgewandelt. Nachteile: keine Planungssicherheit, großes finanzielles Risiko. Vorteil: Geringer Grundstückspreis.

Grundstück bebauen: Was ist erlaubt, was nicht?

Du hast als Bauherr sicher schon eine konkrete Vorstellung, wie dein Traumhaus aussehen soll. Allerdings gibt es in Deutschland einige Einschränkungen, die dein Bauprojekt betreffen können.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan zeigt dir, welche Art von Nutzung auf deinem Grundstück erlaubt ist und welche Bebauung in der Nachbarschaft zur erwarten ist. Ihn kannst du beim zuständigen Stadtplanungsamt, dem Bauordnungsamt oder der Gemeindeverwaltung einsehen. Am besten schaust du dir schon vor dem Kauf deines Baugrundstücks an, wo es in der Nähe reine Wohnbauflächen gibt, wo Grünflächen liegen und wo demnächst eine neue Kläranlage oder Ähnliches entstehen soll. 

Bebauungsplan

Auf der Grundlage des Flächennutzungsplans entstehen für die verschiedenen Teilgebiete einer Kommune Bebauungspläne. Sie legen in einem grafischen und einem textlichen Teil fest, wie in dem Gebiet des Grundstücks genau gebaut werden darf. Die Regeln zur Nutzung, zur Größe, zu Abständen zur Nachbarbebauung und zum Aussehen der Häuser können den Plänen, die du für dein Traumhaus hast, entgegenstehen. Um bauen zu können, musst du an der einen oder anderen Stelle Abstriche machen oder hoffen, dass Abweichungen über einen Bauantrag genehmigt wird.

Was enthält ein Bebauungsplan?

• Die Ausweisung von öffentlichen und privaten Grund- und Freiflächen, von überbaubaren Flächen und Verkehrsflächen
• Die Art der baulichen Nutzung. Dazu gehören die zulässige Geschosszahl, die Neigung des Daches und die Lage der Häuser
• Die Art der Immobilie. Zum Beispiel, ob Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser möglich sind
• Baulinien und Baugrenzen, die eine einheitliche Häuserflucht in Bezug zur Straße gewährleisten
• In einigen Bebauungsplänen werden auch die Form und Farbe des Dachs, die Fassadenfarbe sowie die Höhe der Häuser im beschriebenen Gebiet vorgegeben

Grundflächenzahl und Geschossflächenanzahl

Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenanzahl begrenzen die Größe deines Traumhauses. Beide findest du im Bebauungsplan. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche du bebauen darfst. Liegt sie bei 0,4, darfst du 40 Prozent der Fläche bebauen. Bei einem 500 Quadratmeter großen Grundstück wären das 200 Quadratmeter Grundfläche. 

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie groß die Gesamtfläche aller Geschosse des Hauses sein darf. Liegt sie beispielsweise bei 0,6, darfst du auf einem 500 Quadratmeter-Grundstück insgesamt 300 Quadratmeter Wohnfläche einplanen. Würdest du die nach GRZ erlaubte Grundfläche von 200 Quadratmetern nutzen, blieben für das 2. Geschoss nur noch 100 Quadratmeter. Das ist natürlich wenig sinnvoll, weshalb am Ende eher zwei Stockwerke mit je 150 Quadratmetern entstehen würden.

Checkliste Unterlagen für den Grundstückskauf

Der Kauf eines Grundstücks erfordert einige Unterlagen und Dokumente:

• Kaufvertrag (wird vom Notar aufgesetzt) mit Angaben zu Verkäufer, Käufer, Preis etc.
• Grundbuchauszug
• Flurkarte/Katasterauszug
• Personalausweis/Reisepass
• Steueridentifikationsnummer

Falls du den Grundstückskauf finanzierst, benötigst du zusätzlich weitere Unterlagen für deine Bank:

• Einkommensnachweise (Gehalt, Kapitaleinkünfte etc.)
• Steuerbescheide
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
• Aktuelle Fotos des Grundstücks

Für die Eintragung ins Grundbuch benötigst du außerdem einen Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbssteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung).

Grundstückskauf: Die wichtigsten Schritte im Kaufprozess

Diese Schritte führen dich zu deinem Wunsch-Grundstück:

1. Erfolgreiche Suche auf Wohnglück.de oder anderen Immobilienportalen
2. Lage und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks auf Herz und Nieren prüfen
3. Ermittlung des Verkäufers 
4. Flächennutzungsplan einsehen, um Überraschungen in der Nachbarschaft zu vermeiden
5. Bebauungsplan einsehen und mit Vorstellung zu deinem Traumhaus abgleichen
6. Bodengutachten in Auftrag geben
7. Finanzierung anschieben
8. Preis verhandeln (vorab den Bodenrichtwert recherchieren, um ein Gefühl für einen fairen Preis zu bekommen)
9. Sich mit dem Verkäufer über den zeitlichen Ablauf einigen
10. Notar mit Vorvertrag beauftragen, ggf. von einem Anwalt prüfen lassen
11. Grundbucheintrag und Baulastenverzeichnis einsehen (mit dem Vorvertrag belegst du dein berechtigtes Interesse)
12. Nachverhandlungen mit dem Verkäufer, falls zuvor unbekannte Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte auftauchen
13. Finanzierung abschließen (auf Widerrufsrecht achten, falls der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt!)
14. Vertrag beim Notartermin unterschreiben und beglaubigen lassen
15. Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung
16. Überweisung des Kaufpreises und Entrichtung der Grunderwerbsteuer
17. Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch

Was passiert nach dem Grundstückskauf?

Nach der Eintragung deines Namens ins Grundbuch, bist du stolzer Grundstücksbesitzer. Glückwunsch! Jetzt kannst du die Bebauung planen und realisieren. Bei Wohnglück findest du eine ganze Reihe von günstigen Services, die dich dabei unterstützen: