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Grundflächenzahl: Wie ihr die GRZ berechnet und was sie bedeutet
Wenn ihr ein Grundstück bebauen wollt, müsst ihr euch an jede Menge Vorgaben halten. Dazu gehört auch die Grundflächenzahl, kurz GRZ. Sie ist in der Regel im geltenden Bebauungsplan ausgewiesen. Die GRZ sagt euch, welchen Anteil das Haus auf eurem Grundstück haben darf.
Denn dass die gesamte Grundfläche bebaut werden darf, ist eher selten. Schließlich müssen Abstände zum Nachbarn eingehalten werden, und ein Platz für den Garten ist meistens auch vorgesehen. Erfahrt hier, was genau die Grundflächenzahl bedeutet, was alles dazu zählt und wie ihr die GRZ berechnen könnt.
Was bedeutet die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl ist in der Baunutzungsverordnung (§ 19, BauNVO) geregelt. Die GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Ihr findet die GRZ im Bebauungsplan, dort ist sie als Dezimalzahl angegeben.
Beispiel: Was bedeutet eine Grundflächenzahl von 0,4?
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass ihr 40 Prozent der Fläche bebauen dürft, inklusive Garage, Carport, Zufahrten und Nebenanlagen. Die übrigen 60 Prozent des Grundstücks müssen Freifläche bleiben. Eine 1,0 stünde für eine komplette Überbauung. In der Regel darf der Wert 0,8 nicht überschreiten.
Wie kann ich die Grundflächenzahl berechnen?
Die GRZ berechnen müsst ihr gar nicht, denn sie steht in euren Bauunterlagen. Wenn ihr aber wissen wollt, wie groß euer Haus werden darf, müsst ihr die GRZ aus dem Bebauungsplan mit der Grundstücksgröße in Quadratmetern multiplizieren.
Formel zur GRZ Berechnung
Die Formel für die GRZ Berechnung lautet:
Grundstücksgröße x Grundflächenzahl (GRZ) = zulässige Grundfläche
Steht in eurem Bebauungsplan eine GRZ von 0,2 und euer Grundstück ist 600 Quadratmeter groß, könnt ihr die GRZ so berechnen:
600 Quadratmeter x 0,2 = 120 Quadratmeter
In unserem Beispiel könnt ihr also 120 Quadratmeter eures Grundstücks überbauen. Das bedeutet allerdings nicht unbedingt, dass die gesamte Fläche nur 120 Quadratmeter haben darf. Denn wenn laut Bebauungsplan mehrere Geschosse erlaubt sind, kann die Gesamtwohnfläche, also die Geschossflächenzahl GFZ, natürlich größer sein.
Tipp: Ihr kennt eure Grundstücksfläche nicht? Den Aufwand, die Fläche des Grundstücks zu berechnen, müsst ihr euch in der Regel nicht machen. Ein Blick ins Grundbuch, in den Kaufvertrag oder in die Liegenschaftskarte verschafft schnell Klarheit.
Um wie viel darf die GRZ überschritten werden?
Bei Nebenanlagen ohne eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude darf man die GRZ um maximal 50 Prozent bis zu einem Wert von maximal 0,8 überschreiten. Es handelt sich dabei aber immer um eine Einzelfallentscheidung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Kleinere Überschreitungen werden häufig zugelassen, sofern sie keine Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens haben oder die Nutzung des Grundstücks maßgeblich erschweren.
Da es hier in den unterschiedlichen Bundesländern und auch in den geltenden Bebauungsplänen große Unterschiede gibt, ist es unbedingt ratsam, dass ihr euch bei eurem zuständigen Bauamt nach den lokalen Gegebenheiten erkundigt.
Was gehört alles zur Grundflächenzahl GRZ?
Um die zulässige bebaubare Fläche eures Traumhauses ungefähr zu berechnen, braucht ihr nur die genaue Grundstücksgröße und die festgesetzte GRZ. Wie ihr die Grundflächenzahl berechnen könnt, zeigt die Formel weiter oben.
Die exakte GRZ Berechnung ist allerdings komplizierter. Diese wird euer Architekt oder Bauträger für euch übernehmen. Denn zur bebaubaren Grundfläche gehört nicht nur das Haus samt Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen (auch GRZ I genannt), sondern auch die Grundflächen von Stellplätzen und ihren Zufahrten, Garagen, Wegen, Gartenhäusern, Öltanks, Nebenanlagen und von baulichen Anlagen unter der Erde (auch GRZ II).
Übrigens: Auch wie nah ihr an die Grundstücksgrenze heranbauen dürft, ist geregelt, und zwar in der jeweiligen Landesbauordnung. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel zur Grenzbebauung.
Wofür brauche ich die GRZ?
Die Grundflächenzahl ist sowohl für Verkäufer und Käufer von Immobilien, als auch für Stadtplaner wichtig.
Bedeutung der GRZ für Hausverkäufer und Immobilienkäufer
Aus wirtschaftlicher Sicht ist die GRZ vor allem für Verkäufer und Käufer von Grundstücken und gebrauchten Immobilien von Bedeutung. Je höher die Grundflächenzahl, desto wertvoller ist das Grundstück. Lest dazu auch: Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus.
Als Verkäufer könnt ihr so einen höheren Preis erzielen, und als Käufer habt ihr die Möglichkeit, mehr Wohnraum pro Quadratmeter Grundstück zu schaffen. Die Grundflächenzahl ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Einschätzung der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
GRZ Bedeutung für Modernisierungen
Aber auch für Käufer einer gebrauchten Immobilie ist die GRZ von Bedeutung. Nämlich dann, wenn ihr Anbauten, Garagen oder andere Außenanlagen plant. Je nachdem, wie viel Prozent der zulässigen Grundfläche bereits durch den Bestand genutzt sind, ist eine bauliche Erweiterung zulässig oder eben nicht.
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Bedeutung der Grundflächenzahl für die Stadtplanung
Die GRZ hat zudem eine städtebauliche und ökologische Bedeutung und ist damit ein Instrument der Stadtplanung. Denn letztlich sorgt sie dafür, dass ein Wohngebiet oder ein Stadtteil nicht zubetoniert wird und genug Freiflächen übrig bleiben. Sie sind nicht nur wichtig für genug Grünbestand im Sinne des Arten- und Naturschutzes, sondern auch für die Versickerung von Regenwasser – und damit auch die Berechnung der Niederschlagswassergebühr.
Und letztlich profitiert auch das Stadtbild von grünen Vorgärten und Licht und Luft zwischen Wohngebäuden. Nimmt man alle Grundflächenzahlen zusammen, bekommt man einen Eindruck von der Bebauungsdichte einer Gemeinde. Eine GRZ von 0,2 ist dabei ein typischer Wert für ein grünes Wohnviertel.
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Wer bestimmt die Grundflächenzahl?
Die GRZ steht im jeweiligen Bebauungsplan. Dieser obliegt den Gemeinden. Bei der Erstellung müssen sie sich an die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der jeweiligen Landesbauordnung halten.
Mehr dazu erfahrt ihr hier: Bebauungsplan: Was ist ein B-Plan und wofür braucht man ihn?
Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
Nicht zu verwechseln ist die Grundflächenzahl GRZ mit der Geschossflächenzahl, kurz GFZ. Sie sagt aus, wie viel Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück maximal errichtet werden dürfen und reguliert die Höhe von Gebäuden. Achtung: Die Geschossflächenzahl regelt nicht, wie viele Stockwerke euer Haus haben darf.
Die Geschossflächenzahl GFZ steht ebenfalls im Bebauungsplan. Alle Details zur Bedeutung und Berechnung der GFZ findet ihr hier: Geschossflächenzahl: So berechnet ihr die Geschossfläche mit der GFZ
Städtebaulich betrachtet verhindert man durch die Festsetzung niedriger Geschossflächenzahlen zu viele hohe Häuser, die den Nachbarn Licht und damit ein Stück Lebensqualität wegnehmen.
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