Mann zeichnet in Wohnungsgrundriss
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Geschossflächenzahl: So berechnet ihr die Geschossfläche mit der GFZ

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Die Berechnung der Geschossfläche ist gar nicht so schwer. Dazu braucht ihr eure Grundstücksgröße und die GFZ. Wir erklären, wo ihr die Kennzahl findet, und geben euch eine Beispielrechnung.

Wieviel Wohnraum kann auf einem Grundstück entstehen? Das fragen sich alle Bauherren, die in die Planung ihres Bauprojekts einsteigen. Damit ihr nicht zu hoch hinaus baut, reguliert der Gesetzgeber mit der Geschossflächenzahl (GFZ) euer Bauvorhaben. Die GFZ funktioniert aber nur im Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen. Und: Sie soll nicht nur den Bauherren beschränken, sondern auch für mehr Lebensqualität für Mensch und Tier sorgen.

Was ist die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl ist eine Dezimalzahl und legt nach der Baunutzungsverordnung gesetzlich fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (GF) euer Haus pro Quadratmeter Grundstücksfläche haben darf. Oder anders: Die Kennzahl bestimmt das Verhältnis der Summe aller Etagen zu eurer Grundstücksgröße. Bei der Berechnung geht es nur um Vollgeschosse. Keller und Dachboden gehören in der Regel nicht dazu. Die Angabe zur GFZ findet ihr im Bebauungsplan eures Grundstücks. Steht dort zum Beispiel eine GFZ von 0,6 und ihr besitzt ein 1000 Quadratmeter großes Baugrundstück, dürft ihr höchstens 600 Quadratmeter Geschossfläche bauen.

Dabei geht es um die Außenmaße des künftigen Gebäudes und nicht um die Wohnfläche. Zieht man die Außenmauern ab, ist die Wohnfläche daher immer kleiner als die Geschossfläche.

Wie wird die Geschossfläche berechnet?

Zur Berechnung der Geschossfläche braucht ihr eure genaue Grundstücksgröße und die im Bebauungsplan vermerkte Geschossflächenzahl. Die Formel lautet:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl (GFZ) = max. zulässige Gesamt-Geschossfläche

Beispielrechnung:

Grundstücksgröße: 600 Quadratmeter
Geschlossflächenzahl: 0,5

600 x 0,5 = 300 Quadratmeter Gesamtgeschossfläche

Steht nun in eurem Bebauungsplan, dass ihr höchstens drei Vollgeschosse bauen dürft, ergeben sich unterschiedliche Varianten. Ihr könntet drei Vollgeschosse mit je 100 Quadratmetern bauen, zwei Vollgeschosse mit je 150 Quadratmetern oder nur ein Vollgeschoss mit 300 Quadratmetern. In der Praxis wird ein Bauherr eher versuchen, möglichst viel Wohnraum zu schaffen. Außerdem kommt bei nur einem Vollgeschoss möglicherweise noch ein weiterer Wert ins Spiel: die zulässige Grundfläche.

Sie errechnet sich, indem ihr die Grundflächenzahl (GRZ) mit der Grundstücksgröße multipliziert. Beträgt der ebenfalls im Bebauungsplan hinterlegte Kennwert zum Beispiel 0,3 ergibt sich, dass ihr nur 180 Quadratmeter der Fläche eures Grundstücks bebauen dürft. Damit wäre die einstöckige Variante ausgeschlossen, die Aufteilung der erlaubten Geschossfläche auf zwei oder drei Etagen aber möglich.

Wie wird die Geschossflächenzahl (GFZ) berechnet?

Ihr wollt während des Baus prüfen, ob die Geschossflächenzahl dem Bebauungsplan entspricht? Dann rechnet ihr einfach rückwärts. Ermittelt die Summe aller Vollgeschosse (Außenmaße!) eures Hauses und teilt sie durch die Größe eures Grundstücks. Das Ergebnis sollte die erlaubte GFZ ergeben oder darunter liegen.

Beispiel:
Grundstücksgröße: 800 Quadratmeter
Summe der Vollgeschosse: 320 Quadratmeter

320 : 800 = 0,4 Geschlossflächenzahl (GFZ)

Ist die errechnete GFZ größer als erlaubt, solltet ihr mit eurer Bauleitung sprechen.

Regelt die GFZ auch die Anzahl der Stockwerke?

Die Geschossflächenzahl regelt nicht allein die Zahl der Stockwerke. Wie in unserer Beispielrechnung dargestellt, kann sich aber zusammen mit der erlaubten Grundfläche die Anzahl der Etagen regulieren. In der Regel ist es jedoch so, dass in neuen Baugebieten die Zahl der Vollgeschosse im Bebauungsplan klar ausgewiesen ist.

Wichtig ist, dass ihr (beziehungsweise eure Bauleitung) die Begriffsdefinition "Vollgeschoss" genau recherchiert habt. Denn wie so oft im Baurecht, gibt es dabei von Bundesland zu Bundesland Unterschiede. In Hamburg sind Vollgeschosse als Geschosse definiert, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen und mindestens eine lichte Höhe von 2,30 Meter haben. In Sachsen-Anhalt müssen sie 1,60 Meter herausschauen, um nicht als Keller zu gelten.

Wo findet ihr die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl steht als Dezimalzahl im Bebauungsplan. Sie ist eine Vorschrift der Behörde und für das ganze Baugebiet bindend. Die Baubehörde kann bei der Erstellung des Bebauungsplans festlegen, ob sie Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen, zu ihnen gehörenden Treppenhäuser und die Umfassungswände bei der Berechnung der Geschossfläche einbezieht oder ob sie darauf verzichtet.

Die GFZ wird in der Regel nicht für einzelne Bauvorhaben festgelegt. Soll eine Baulücke in einem alten Baugebiet bebaut werden, wird die Behörde prüfen, ob noch die Vorgaben des ursprünglichen Bebauungsplans gelten oder ob diese den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, wird die Baubehörde dafür sorgen, dass sich das Gebäude in die umliegende Bebauung einfügt.

Welchen Zweck hat die GFZ?

Die GFZ sorgt im Einzelfall dafür, dass ein Gebäude auf einem Grundstück nicht zu hoch gebaut wird und dem Nachbarn Luft und Licht nimmt. Zusammen mit der Grundflächenzahl (GFZ) reguliert die GRZ aber nicht nur die Bebauung eines einzelnen Grundstücks. Städtebaulich betrachtet, sorgen die beiden Kennzahlen dafür, dass die Bebauungsdichte insgesamt nicht zu groß ist. Dabei gibt es je nach ausgewiesener Nutzung des betreffenden Gebiets Unterschiede. In einem Industriegebiet wird beispielsweise eine dichtere Bebauung toleriert als in einem ländlichen Wohngebiet.

Mit der GFZ, der GRZ und der maximalen Zahl der Vollgeschosse beschränken Gesetzgeber und Baubehörden also bewusst die Nutzungsintensität von Grundstücken und sorgen dafür, dass genug Grünflächen für Mensch und Tier erhalten bleiben oder neu entstehen können.

Damit zog der Städtebau die Lehren aus dem 19. Jahrhundert. Damals gab eine ganze Reihe von Wohnprojekten, die eine Geschossflächenzahl von 4,0 hatten. Das Ergebnis waren schattige Hinterhöfe und wenig Grün. Nachdem die GFZ in den 1920er Jahren auf 0,5 herabgesetzt wurde, kam wieder mehr Licht und Luft in die Städte. Heute ist die GFZ bei Neubauten in Wohnvierteln wieder auf maximal 1,0 bis 1,2 angestiegen. Ein Tribut an hohe Grundstückspreise, den gestiegenen Bedarf an Wohnraum und dem Wunsch, ein Eigenheim zu schaffen.

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