Luftaufnahme einer Wohngegend
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Bauen | Ratgeber

Baulücke finden: So kommt ihr an ein günstiges Grundstück mit Potenzial

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Besonders in und um Großstädte ist Bauland rar und teuer. Für alle, die den Traum vom Hausbau trotzdem nicht aufgeben wollen, sind Baulücken oder Restgrundstücke eine gute Möglichkeit. Hier erfahrt ihr, wie man eine Baulücke finden kann und was es beim Kauf zu beachten gibt.

Wer in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München ein Baugrundstück sucht, ist schnell frustriert. Auch im Speckgürtel ist das Angebot an freien Bauplätzen klein. Ganz zu schweigen von den horrenden Preisen. Begebt euch doch auf die Suche nach einer Baulücke oder einem Restgrundstück. Das sind meist kleinere Flächen, die bereits von Gebäuden umgeben und häufig sogar schon erschlossen sind. Ihr wollt eine Baulücke finden? Hier erfahrt ihr, ob es sich lohnt und wie ihr an euer Grundstück kommt.

Was ist eine Baulücke?

Baulücken sind Bereiche, in denen eine Bebauung im Gegensatz zu den umliegenden Bereichen (noch) nicht stattgefunden hat. Oder wo früher ein Gebäude stand, das zerstört wurde. Auch Grundstücke mit einer bisher geringen Nutzung, wie im Falle von Gartenlauben oder Werbetafeln, werden als Baulücken bezeichnet.

Auch Bauen in zweiter Reihe kann als Baulückenschließung verstanden werden. Gerade Hanggrundstücke treten oftmals nachträglich als Lücken zu Tage, da Gemeinden erst die leichter zugänglichen Flächen verkauft haben.

Inwieweit eine Baulücke überhaupt für einen Neubau genutzt werden darf, gibt der Bebauungsplan der jeweiligen Kommune vor.

Vorteile und Nachteile von Baulücken

Baulücken oder Restgrundstücke sind nicht für jeden attraktiv. Ob ein Restgrundstück für euch in Frage kommt, hängt von euren Ansprüchen und dem Budget ab. Hier sind die größten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile einer Baulücke

  • Baulücken sind häufig in begehrten Wohngegenden verfügbar.
  • Restgrundstücke sind meist klein und das Kaufinteresse ist gering, was sie kostengünstiger als normales Bauland macht. Damit eignen sie sich auch als Grundstück für ein Tiny House.
  • Viele Gemeinden fördern den Hausbau auf Restgrundstücken, da dies zur Verdichtung von Wohnraum beiträgt.
  • Eine Baulücke ist meist voll erschlossen und deshalb sofort bebaubar. Plus: Die Erschließungskosten entfallen.

Nachteile einer Baulücke

  • Aufgrund der geringen Quadratmeterzahl müssen Bauherren kompromissbereit sein.
  • Baulücken sind oft schmal, was für den Hausbau und die Grundrissplanung zur Herausforderung werden kann.
  • Bauherren können nicht immer ihre individuellen Wünsche umsetzen, da möglicherweise Absprachen mit den Nachbarn notwendig und Vorschriften zur Bebauung zu beachten sind.

Wie man eine kleine Baulücke optimal nutzt, das zeigt unsere Homestory über einen großzügigen Neubau auf wenig Fläche. Ein weiteres Praxisbeispiel einer Bebauung einer fünf Meter breiten Baulücke findet ihr hier: "Enge Baulücke perfekt genutzt".

Wie kann man eine Baulücke finden?

Baulücken sind keine Handelsware. Das heißt, ihr findet eher selten eine Annonce im Internet oder beim Makler. Das macht es etwas komplizierter für alle, die eine Baulücke finden wollen. Unmöglich ist die Suche aber nicht. Hier sind vier Tipps, wie ihr ein Restgrundstück ausfindig machen könnt:

1. Augen offen halten und direkt vor Ort suchen

Der einfachste Weg, an eine Baulücke zu kommen, ist Ortschaften zu erkunden. Am besten unternehmt ihr in Gegenden, die für euch interessant sind, Spaziergänge oder Radtouren und haltet dort die Augen offen. Restgrundstücke sind oft leicht zu übersehen. Lasst euch also Zeit und schaut ganz genau hin.

Extra-Tipp: Ihr könnt die Gebiete vorab mit der Satellitenansicht in Google Maps überblicken. Auch damit lassen sich Restgrundstücke von oben erspähen, die ihr dann vor Ort genauer unter die Lupe nehmen könnt.

2. Alte Industriegebiete abfahren

In vielen Städten gibt es alte Industriegebiete, in denen bereits erschlossene Grundstücke brachliegen. Natürlich erscheint eine solche Gegend nicht ganz so attraktiv. Doch in manch einer Stadt könnt ihr Glück haben und das Gebiet überzeugt mit seiner Lage nah am Bahnhof oder sogar an einem Fluss.

3. Im Internet eine Baulücke finden

Nicht immer erfolgversprechend, aber dennoch simpel ist die Suche nach einer Baulücke im Internet. Begriffe wie "Baulückenatlas", "Baulücken-Management" oder "Baulückenkataster" liefern häufig schnelle Ergebnisse. Zudem listen einige Gemeinden Baulücken auf ihren Websites auf. Es gibt in manchen Städten sogar Modellprojekte zum Schließen bestehender Baulücken.

4. Beim Amt nachfragen

Eine weitere gute Option, Bauland zu finden, ist der Weg zum Amt. Zuständig sind in der Regel das Stadtplanungs-, Liegenschafts- oder Bauamt der Region. Hier kann man euch meist Auskunft geben, ob und wo Grundstücke mit Potenzial verfügbar sind. Unter dem Stichwort "Innenentwicklung" fördern viele Kommunen die Schließung von Baulücken.

Baulücke finden: Wem gehört das Grundstück?

Ihr habt eine Baulücke mit Potenzial entdeckt? Dann ist der erste Schritt getan. Wie aber findet man nun heraus, wem das Grundstück gehört? Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen könnt ihr natürlich die Nachbarn fragen. Besonders im ländlichen Raum, wo jeder jeden kennt, könnt ihr damit Erfolg haben. Auch eine Anzeige in der regionalen Zeitung könnte hilfreich sein.

Eine weitere Möglichkeit sind ein Blick ins Internet und der anschließende Weg zum Grundbuchamt. Inzwischen hat fast jede Gemeinde ein sogenanntes Geoportal, wo man Liegenschaftskarten abrufen kann. Diese Karte liefert Auskunft, um welches Flurstück es sich bei der Baulücke handelt.

Mit der ermittelten Flurstück-Nummer könnt ihr euch ans Grundbuchamt wenden. Allerdings ist man hier nicht verpflichtet, euch Informationen zum Eigentümer mitzuteilen. Selbst dann nicht, wenn ihr ein ernsthaftes Kaufinteresse habt. Der Weg über einen Notar ist erfolgversprechender, aber mit Kosten verbunden.

Alternativ könnt ihr beim Katasteramt gegen eine Gebühr um Hilfe bitten. Auch hier müsst ihr ein berechtigtes Interesse nachweisen. Im Zweifelsfall erhaltet ihr dort zwar nur den Namen des Eigentümers, aber immerhin seid ihr einen Schritt weiter.

Industriegebiet mit potenziellen Baulücken
In Industriegebieten schlummern durchaus Baulücken mit Potenzial. © Getty Images/Bim

Was ist beim Kauf einer Baulücke zu beachten?

Wenn ihr euch für den Kauf einer Baulücke entschieden habt, solltet ihr noch den Bebauungsplan prüfen und erst dann alles unter Dach und Fach bringen. Es kann nämlich sein, dass ihr an strenge Regeln gebunden seid, die es beim Hausbau zu beachten gilt. Wichtig ist, dass ihr die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl prüft. Sie gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks von Haus, Garage und Terrasse eingenommen werden dürfen und wie viel frei bleiben muss beziehungsweise wie hoch ihr bauen dürft.

Zudem kann die Art des Daches oder die Dacheindeckung vorgegeben sein. Möglicherweise sind die Kompromisse zu groß. Oft passen in Baulücken keine Häuser von der Stange, sondern nur ein Architektenhaus.

Liegt kein Bebauungsplan für eure Baulücke vor, greift §34 des Baugesetzbuches: Das Gebäude muss sich ins Bild der umliegenden Häuser einfügen. Am besten sprecht ihr dann mit den Nachbarn über eure Baupläne, um mögliche Konflikte im Nachhinein zu vermeiden.

Um Planungsfehler von Anfang an zu vermeiden: Nutzt die Wohnglück-Baubegleitung.

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