Grundbuchauszug: Was drinsteht und wie du ihn beantragst

Das kannst du tun

• Erkundige dich, ob du einen unbeglaubigten oder beglaubigten Grundbuchauszug benötigst.
• Entscheide, ob du den Antrag selbst stellst oder über einen Notar.
• Lass dich beraten, wenn du die Angaben im Grundbuch nicht verstehst.

Um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie nachzuweisen, hilft der Grundbuchauszug. Er ist dann besonders wichtig, wenn du eine Immobilie verkaufen oder kaufen willst, du Erbe oder Mieter bist. Wir erklären dir, wie du einen Grundbuchauszug anforderst und was darin steht.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. In ihm steht, welche Grundstücke und Immobilien in Deutschland wem gehören. Dabei ist der Singular etwas irreführend, denn es gibt nicht ein, sondern sehr viele Grundbücher. 

In der Regel führt das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts das Grundbuch eines Bezirks. Das "Grundbuch" ist also eigentlich die Summe aller in Deutschland geführten Grundbücher.

Neben den Eigentumsverhältnissen sind im Grundbuch auch alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte und eventuell auf ihm liegende Lasten dokumentiert. Das können zum Beispiel Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten (etwa Wege- oder Leitungsrechte auf einem angrenzenden Grundstück) sein. Das Grundbuch schafft so absolute Klarheit über die aktuellen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks.  

Was ist ein Grundbuchauszug und was steht drin?

Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift eines Grundbuchblatts. Er enthält alle Informationen über:

• Eigentumsverhältnisse
• Grundschulden
• Hypotheken
• Grundpfand- und Nießbrauchrechte

Ein Grundbuchauszug besteht aus mehreren Teilen:

Deckblatt (oder Aufschrift)

Hier steht der Name des zuständigen Amtsgerichts, der Name des Grundbuchbezirks und die Nummer des Grundbuchblatts.

Bestandsverzeichnis

Entsprechend dem amtlichen Kataster stehen hier Angaben zu:

• Gemarkung
• Flur und Flurstück
• Lagebezeichnung (Adresse)
• Nutzungsart
• Größe

Erste Abteilung (Eigentümer)

Hier stehen die Eigentümer. Sind mehrere genannt, werden die prozentualen Anteile angegeben. Haben sich Eigentumsverhältnisse geändert, wird hier angegeben, wann der Eintrag hinzukam und aus welchem Grund. Etwa, ob das Grundstück gekauft, geerbt, überlassen (Auflassung) oder über eine Zwangsversteigerung erworben wurde.

Diese Abteilung des Grundbuchs wird bei einem Besitzerwechsel geändert. Daher gilt ein Auszug aus diesem Bereich als Beleg für die Eigentümerschaft.

Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

In der zweiten Abteilung des Grundbuchblatts sind alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks verzeichnet. Zu den Lasten gehören zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, Widersprüche, Vormerkungen, Wohn- und Nutzungsrechte sowie Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Unter Beschränkungen sind Vermerke bezüglich Insolvenz, Nacherbfolge, Sanierung und Zwangsversteigerung zu verstehen. Auch Regelungen bei Eigentumswohnungen und bauliche Einschränkungen gehören dazu.

Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

An dieser Stelle werden Grundpfandrechte vermerkt. Dazu gehören:

• Hypotheken,
• Grundschulden,
• Pfandrechte,
• oder Rentenschulden,

die das Grundstück belasten.

Wer darf einen Grundbuchauszug anfordern?

Nur Personen, Behörden oder Institutionen mit einem berechtigten Interesse dürfen den Grundbucheintrag zu einem bestimmten Grundstück einsehen oder einen schriftlichen Grundbuchauszug anfordern.

So sollen die eingetragenen Personen geschützt werden. Schließlich gibt der Eintrag auch Informationen zu deren Vermögensverhältnissen preis. Zum Beispiel, wenn der Eintrag zeigt, dass eine Hypothek auf dem Grundstück liegt.

Ein berechtigtes Interesse haben:

• Besitzer und vom Besitzer bevollmächtigte Personen
• Erben
• Mieter, die sicher gehen wollen, dass der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.
• Potenzielle Käufer, die diesen Status jedoch durch einen Vorkaufvertrag nachweisen müssen. Durch die Einsicht stellen sie sicher, dass der Verkäufer auch der Besitzer ist und das Recht zum Verkauf hat.
• Grundstücksangrenzer, wenn diese wissen wollen, wem das Nachbargrundstück gehört.
• (Künftige) Kreditgeber, wenn das Grundstück oder eine sich darauf befindliche Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
• Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigentümer haben.
• Makler
• Behörden, Gerichte und Notare
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Es liegt im Ermessen des Grundbuchamts, ob dem Antrag auf Einsicht oder der Anforderung eines Grundbuchauszugs zugestimmt wird. Stellt ein potenzieller Käufer einen Antrag, kann es zum Beispiel vorkommen, dass das Amt – ergänzend zum Vorvertrag – die Einwilligung des Eigentümers anfordert. Übrigens: Eine missbräuchliche Einsicht in das Grundbuch kann zu hohen Strafen führen. 

Du hast dein Häuschen schon abbezahlt? Glückwunsch! Lies hier, ob es sinnvoll ist, die Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen. 

Wann ist ein Grundbuchauszug wichtig?

Es gibt eine Reihe von Anlässen, warum die Besitzverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Auszug aus dem Grundbuch geklärt werden sollten. Das sind die häufigsten:

1. Im Zuge des Verkaufs oder Kaufs einer Immobilie oder eines Grundstücks

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer brauchen in diesem Fall einen Grundbuchauszug. Der Verkäufer weist so nach, dass ihm das Grundstück tatsächlich gehört. Der potenzielle Käufer sieht im Grundbuchauszug, ob das Grundstück mit den Rechten Dritter belastet ist. Das kommt z.B. vor, wenn Nachbarn Wege- oder Leitungsrechte haben, oder es eine Person gibt, die ein Wohnrecht genießt. Diese Informationen benötigt auch der Notar, dem du als Verkäufer zur Vorbereitung des Kaufvertrags einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen musst.

Lies hier mehr zum Thema Grundstückskauf: Was du zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltest.

2. Bei der Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks

Willst du den Kauf finanzieren, musst du deiner Bank im Rahmen einer Beleihungsprüfung ebenfalls einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen. Denn der Kredit wird in der Regel über die Grundschuld abgesichert und im Grundbuch vermerkt.

Für den Fall, dass du den Kredit nicht bedienen kannst, hat die Bank dadurch in letzter Instanz das Recht, den Besitz zu verkaufen. Sie wird außerdem darauf bestehen, im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen zu werden. So wird die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient.

3. Im Erbfall

Hast du ein Haus oder ein Grundstück geerbt, ist das auf den ersten Blick ein Grund zur Freude. Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es aber auch in diesem Fall wichtig, Einsicht ins Grundbuch zu beantragen oder einen Grundbuchauszug anzufordern. Denn das schönste Haus wirkt nicht mehr so attraktiv, wenn sich herausstellt, dass eine hohe Hypothek auf dem Erbe lastet oder eine Tante lebenslanges Wohnrecht genießt.

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4. Bei Rechtsstreitigkeiten

Gibt es in der Familie Streitigkeiten über die Besitzverhältnisse von Immobilien, ist es ebenfalls ratsam, einen Grundbuchauszug zu beantragen. Nur so wird klar, wem was gehört.

5. Bei einer Scheidung

Der Grundbuchauszug ist bei einer Trennung wichtig, weil er zeigt, ob beide Partner als Besitzer eingetragen sind oder nur einer. Denn nur der Besitzer einer Immobilie hat das Wohnrecht und darf allein darüber entscheiden, ob Haus oder Wohnung nach einer Scheidung verkauft oder vermietet werden soll. Das bedeutet allerdings nicht, dass dem Ehepartner kein finanzieller Anteil zusteht. 

Du stehst als Ehefrau oder Ehemann nicht im Grundbuch eures gemeinsamen Hauses? Alles über die potenziellen Nachteile kannst du in diesem Artikel erfahren: Ehefrau nicht im Grundbuch: Welche Nachteile gibt's?

6. Bei einem Mietverhältnis

Auch als Mieter hast du das Recht, einen Grundbuchauszug zu beantragen oder einen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch zu stellen. Schließlich musst du sicher sein, dass die Person, mit der du den Mietvertrag eingehst, auch der rechtmäßige Besitzer der Immobilie ist. 

Beglaubigt oder unbeglaubigt: Welchen Grundbuchauszug brauche ich?

In der Regel verlangen Banken und Notare einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch. Nur so ist sicher, dass es sich bei dem Dokument nicht um eine Fälschung handelt.

Willst du als Mieter lediglich für die eigenen Unterlagen eine Auskunft über die Besitzverhältnisse einer Wohnung, kann auch eine Einsicht oder eine unbeglaubigte Abschrift genügen. Wenn du den Auszug vorlegen musst, erkundigst du dich am besten vorher, ob im konkreten Fall eine Beglaubigung notwendig ist.

Wie beantragst du einen Grundbuchauszug?

Es gibt drei Möglichkeiten, einen Grundbuchauszug anzufordern:

1. Persönlich beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt: Wenn du persönlich hingehst, solltet du deinen Personalausweis und eine aktuelle Meldebescheinigung dabeihaben. Bist du selbst nicht der Eigentümer, musst du dein berechtigtes Interesse nachweisen können. Das kann ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag sein.
2. Schriftlich beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt: Bei einem schriftlichen Antrag ist es gut, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer zu kennen. Oft reicht aber auch die Adresse. Auch hier gilt: Wenn du nicht der Eigentümer bist, musst du dein berechtigtes Interesse nachweisen können.
3. Über den Notar: Notare haben die Möglichkeit, Grundbuchauszüge elektronisch anzufordern. Den Grundbuchauszug über den Notar zu beantragen ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Notar ohnehin schon mit einer Aufgabe im Rahmen deines Anliegens betraut ist. Du kannst auch bei einem Notar einen Grundbuchauszug beantragen, mit dem du schon einmal zusammengearbeitet hast. In ein fremdes Notariat zu gehen, um einen Grundbuchauszug anzufordern, ist aber eher unüblich.

Gut zu wissen: Telefonisch kann ein Antrag auf einen Auszug aus dem Grundbuch nicht gestellt werden. 

Welche Unterlagen benötige ich für den Termin beim Grundbuchamt?

Das solltest du mitbringen, wenn du einen Antrag auf einen Auszug aus dem Grundbuch stellen willst:

• ausgefüllten Antrag
• Personalausweis oder Reisepass
• aktuelle Meldebescheinigung
• Nachweis des berechtigten Interesses, falls du nicht der Eigentümer bist (z.B. Vorvertrag)
• ggf. eine Vollmacht
• Angaben zum Grundbuchbezirk und die Blattnummer (falls bekannt)
• sonst: Flurnummer oder Adresse

Tipp: Erkundige dich vorab beim zuständigen Grundbuchamt, welche Unterlagen in deinem Fall erforderlich sind.

Grundbuchauszug online beantragen

In vielen Bundesländern ist es für Notare oder Makler möglich, Grundbuchauszüge auch online über die Landesportale im Netz zu beantragen. Privatpersonen können das nicht.

Es gibt aber mittlerweile auch nichtbehördliche Online-Anbieter, die dir als Dienstleister Zeit und Wege sparen wollen. Allerdings kostet es dich Zeit, diesen Dienstleistern eine Vollmacht auszustellen und kostenlos ist der Service natürlich auch nicht. Daher ist die Frage, ob du den Antrag dann nicht besser gleich selbst stellst.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Für die Abschrift eines Grundbuchblatts fallen Kosten an. Die Höhe ist seit 2013 durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Beim Notar liegen die Kosten für den unbeglaubigten Grundbuchauszug ebenfalls bei 10 Euro, für den beglaubigten Grundbuchauszug zahlst du dort 15 Euro.

Online-Services verlangen etwa 35 Euro beziehungsweise 50 Euro für einen beglaubigten Grundbuchauszug.

Häufig gestellte Fragen zum Grundbuchauszug

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