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Bauen | Ratgeber

Grundbuchauszug: Was drinsteht und wofür er wichtig ist

Sandra Hermes

Level: Für Alle

Ihr kauft oder verkauft ein Grundstück, ihr habt Omas Häuschen geerbt oder wollt wissen, ob euer Vermieter auch tatsächlich der Besitzer eurer Wohnung ist? In diesen Fällen hilft euch ein Grundbuchauszug. Was das kostet, wie das funktioniert und was sonst noch im Grundbuch steht.

Ihr wollt eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ihr habt ein Häuschen geerbt oder seid Mieter? Für euch alle könnte das Grundbuch relevant sein und ihr könntet damit konfrontiert sein, dass ihr einen Grundbuchauszug benötigt. Wir erklären euch, was es damit auf sich hat.

Was ist das Grundbuch und was steht drin?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem steht, welche Grundstücke und Immobilien in Deutschland wem gehören. Dabei ist der Singular etwas irreführend, denn es gibt nicht eins, sondern sehr viele Grundbücher. In der Regel führt das Grundbuch eines Bezirks das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Das "Grundbuch" ist also eigentlich die Summe aller in Deutschland geführten Grundbücher.

Neben den Eigentumsverhältnissen sind im Grundbuch auch alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte und eventuell auf ihm liegende Lasten dokumentiert. Das können zum Beispiel Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten (etwa Wege- oder Leitungsrechte auf einem angrenzenden Grundstück) sein. Das Grundbuch schafft so Klarheit über die aktuellen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks.

Was steht in einem Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift eines Grundbuchblatts. Sie enthält alle Informationen über Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Hypotheken, Grundpfand- und Nießbrauchrechte.

Ein Grundbuchauszug besteht aus mehreren Teilen:

Deckblatt (oder Aufschrift)
Hier steht der Name des zuständigen Amtsgerichts, der Name des Grundbuchsbezirks und die Nummer des Grundbuchblatts.

Bestandsverzeichnis
Entsprechend dem amtlichen Kataster stehen hier Angaben zu Gemarkung, Flur, Flurstück und die Lagebezeichnung (Adresse) sowie die Nutzungsart und die Größe.

Erste Abteilung (Eigentümer)
Hier stehen die Eigentümer. Sind mehrere genannt, werden die prozentualen Anteile angegeben. Haben sich Eigentumsverhältnisse geändert, wird hier angegeben, wann der Eintrag hinzukam und aus welchem Grund. Etwa ob das Grundstück gekauft, geerbt, überlassen (Auflassung) oder über eine Zwangsversteigerung erworben wurde. Diese Abteilung des Grundbuchs wird bei einem Besitzerwechsel geändert. Daher gilt ein Auszug aus diesem Bereich als Beleg für die Eigentümerschaft.

Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)
In der zweiten Abteilung des Grundbuchblatts sind alle Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks verzeichnet. Zu den Lasten gehören zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, Widersprüche, Vormerkungen, Wohn- und Nutzungsrechte sowie Erbbau- oder Vorkaufsrechte.

Unter Beschränkungen sind Vermerke bezüglich Insolvenz, Nacherbfolge, Sanierung und Zwangsversteigerung zu verstehen. Auch Regelungen bei Eigentumswohnungen und bauliche Einschränkungen gehören dazu.

Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

An dieser Stelle werden Grundpfandrechte vermerkt. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte oder Rentenschulden, die das Grundstück belasten.

Wer hat ein Recht auf Grundbucheinsicht?

Nur Personen, Behörden oder Institutionen mit einem berechtigten Interesse dürfen den Grundbucheintrag zu einem bestimmten Grundstück einsehen oder einen schriftlichen Grundbuchauszug anfordern. Hintergrund ist der Schutz der eingetragenen Personen. Schließlich gibt der Eintrag auch Informationen zu deren Vermögensverhältnissen preis. Zum Beispiel, wenn der Eintrag zeigt, dass eine Hypothek auf dem Grundstück liegt. Ein berechtigtes Interesse haben:

  • Besitzer und vom Besitzer bevollmächtigte Personen
  • Erben
  • Mieter, die sicher gehen wollen, dass der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.
  • Potentielle Käufer, die diesen Status jedoch durch einen Vorkaufvertrag nachweisen müssen. Durch die Einsicht stellen sie sicher, dass der Verkäufer auch der Besitzer ist und das Recht zum Verkauf hat.
  • Grundstücksangrenzer, wenn diese wissen wollen, wem das Nachbargrundstück gehört.
  • (Künftige) Kreditgeber, wenn das Grundstück oder eine sich darauf befindliche Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
  • Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigentümer haben.
  • Makler
  • Behörden, Gerichte und Notare
  • Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Ob dem Antrag auf Einsicht oder Grundbuchauszug entsprochen wird, liegt im Ermessen des Grundbuchamts. Stellt ein potentieller Käufer einen Antrag, kann es zum Beispiel vorkommen, dass das Amt ergänzend zum Vorvertrag die Einwilligung des Eigentümers fordert.

Wann brauche ich einen Grundbuchauszug?

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum die Besitzverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Auszug aus dem Grundbuch geklärt werden müssen. Das sind die häufigsten:

Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer brauchen in diesem Fall einen Grundbuchauszug. Der Verkäufer kann so darlegen, dass ihm das Grundstück tatsächlich gehört. Der potentielle Käufer kann sich darüber hinaus ein Bild davon machen, ob das Grundstück vielleicht mit den Rechten Dritter belastet ist. Das kommt häufig vor, wenn Nachbarn Wege- oder Leitungsrechte haben, oder es jemanden gibt, der ein Wohnrecht genießt. Diese Informationen benötigt auch der Notar, dem ihr zur Vorbereitung des Kaufvertrags einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen müsst.

Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks

Wollt ihr den Kauf finanzieren, müsst ihr eurer Bank im Rahmen einer Beleihungsprüfung ebenfalls einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen. Denn der Kredit wird in der Regel über die Grundschuld abgesichert. Sie wird im Grundbuch vermerkt. Für den Fall, dass ihr den Kredit nicht bedienen könnt, hat die Bank dadurch in letzter Instanz das Recht, den Besitz zu veräußern. Sie wird außerdem darauf bestehen, im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen zu werden. So wird die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient.

Im Erbfall

Habt ihr ein Haus oder ein Grundstück geerbt, ist das auf den ersten Blick ein Grund zur Freude. Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es aber auch in diesem Fall wichtig, Einsicht ins Grundbuch oder einen Grundbuchauszug zu beantragen. Denn das schönste Haus wirkt nicht mehr so attraktiv, wenn sich herausstellt, dass eine hohe Hypothek auf dem Erbe lastet oder eine Tante lebenslanges Wohnrecht genießt.

Bei Rechtsstreitigkeiten

Muss bei einer Scheidung der Zugewinnausgleich berechnet werden oder gibt es in der Familie Streitigkeiten über die Besitzverhältnisse von Immobilien, ist es ebenfalls ratsam, einen Grundbuchauszug zu beantragen. Nur so wird klar, wem was gehört.

In der Regel werden Banken und Notare einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch verlangen. Nur so können sie sicher gehen, dass es sich nicht um eine Fälschung handelt. Will ein Mieter lediglich für die eigenen Unterlagen eine Auskunft über die Besitzverhältnisse seiner Wohnung, kann auch eine Einsicht oder eine unbeglaubigte Abschrift genügen. Wenn ihr den Auszug vorlegen müsst, erkundigt ihr euch am besten vorher, ob im konkreten Fall eine Beglaubigung notwendig ist.

Woher bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Einen Grundbuchauszug beantragt ihr bei eurem zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt. Das geht in der Regel persönlich vor Ort oder schriftlich. Bei einem schriftlichen Antrag ist es gut, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer zu kennen. Oft reicht aber auch die Adresse. Wenn ihr persönlich vorstellig werdet, solltet ihr euren Personalausweis und eine aktuelle Meldebescheinigung dabeihaben. Seid ihr selbst nicht die Eigentümer, müsst ihr euer berechtigtes Interesse nachweisen können. Das kann ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag sein.

In vielen Bundesländern könnt ihr Grundbuchauszüge auch online über die Landesportale im Netz beantragen.

Mittlerweile gibt es auch nichtbehördliche Online-Anbieter, die euch als Dienstleister Zeit und Wege sparen wollen. Allerdings kostet es euch auch Zeit, diesen Dienstleistern eine Vollmacht auszustellen und kostenlos ist der Service natürlich auch nicht. Daher ist die Frage, ob man den Antrag dann nicht besser gleich selbst stellt.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Für die Abschrift eines Grundbuchblatts fallen Kosten an. Die Höhe ist seit 2013 durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Ein unbeglaubigter Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

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