Vorvertrag beim Hauskauf: Vorteile, Nachteile, Kosten

Das ist es, euer Traumhaus! Endlich habt ihr die passende Immobilie gefunden und wollt den Kauf nun schnell über die Bühne bringen. Leider ist eure Bank nicht ganz so enthusiastisch und lässt mit der Finanzierungs-Zusage auf sich warten. In dieser Situation kann ein Vorvertrag beim Hauskauf für Sicherheit sorgen und verhindern, dass ein anderer Interessent vor euch zuschlägt. 

Aber was regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf genau, was kostet er und ist er rechtlich überhaupt bindend? Hier kommt unser Überblick zu den wichtigsten Fragen.

Was ist ein Vorvertrag beim Hauskauf?

In einem Vorvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass sie eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt kaufen beziehungsweise verkaufen wollen. Diese Absichtserklärung schafft Sicherheit auf beiden Seiten. 

Der Käufer hält die schriftliche Zusage in den Händen, dass er sein Traumhaus zu den vereinbarten Konditionen erwerben kann, und der Verkäufer ist sicher, dass er am Ende nicht auf seinem Haus sitzen bleibt. Rechtliche Sicherheit haben beide Parteien aber nur, wenn die Vereinbarung notariell beglaubigt wird.

Achtung: In der Praxis gibt es auch Vorverträge, die ohne Notar geschlossen werden. Vor Gericht haben sie im Streitfall keinerlei Bestand. De facto sind sie überflüssig, da sie den Hauptgrund des Vertragsabschlusses nicht garantieren: die Rechtssicherheit des künftigen Hauskaufs beziehungsweise Hausverkaufs.

Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll?

Häuser gibt es derzeit leider nicht wie Sand am Meer. Habt ihr ein Haus oder ein Grundstück gefunden, das perfekt zu euren Bedürfnissen passt, wollt ihr den Vertrag natürlich so schnell wie möglich unter Dach und Fach bringen. Leider klappt das aber nicht immer. Die Finanzierung steht noch nicht oder es fehlen Baugenehmigungen für einen Umbau oder den Neubau eines Hauses.

Einfach warten, bis alles geklärt ist, wäre eine Option. Aber in der Zwischenzeit könnte sich der Verkäufer für einen anderen Käufer entscheiden oder es ändert sich kurz vor Abschluss des Kaufvertrags plötzlich der Preis.

Um nicht in solche Situationen zu geraten, ist der Abschluss eines Vorvertrags vor dem eigentlichen Kaufvertrag sinnvoll. Ist er notariell beglaubigt, könnt ihr euch ein wenig entspannen und mit klarem Kopf alle wichtigen Unterlagen besorgen. 

Der Vorvertrag kommt auch dem Verkäufer zugute. Er hat nun Planungssicherheit und weiß, dass er sein Haus bald zu den vereinbarten Konditionen verkaufen kann.

Notarkosten beim Hauskauf: Mit diesen Gebühren müsst ihr rechnen

Was steht in einem Vorvertrag beim Hauskauf?

Im Vorvertrag wird genau geregelt, unter welchen Bedingungen der künftige Kaufvertrag zustande kommen soll. Folgende Vereinbarungen können enthalten sein.

Mögliche Bedingungen, die erfüllt sein müssen:

• Nennung eines konkreten Kaufzeitpunkts
• oder Nennung einer Frist
• und/oder Vereinbarung, dass der Kaufvertrag abgeschlossen wird, wenn die Finanzierung steht
• und/oder Vereinbarung, dass der Vertrag unterzeichnet wird, wenn alle (näher bestimmten) Baugenehmigungen vorliegen
• und/oder andere von den Parteien vereinbarte Bedingungen (zum Beispiel die Möglichkeit des Auszugs des Verkäufers)

Außerdem ist es sinnvoll, schon die Bedingungen aufzuführen, die später auch im Kaufvertrag vereinbart werden sollen.

Dazu gehören:

• Nennung der Vertragsparteien
• Genaue Bezeichnung der Immobilie (Adresse, Grundstücksnummer und Flurnummer laut Grundbuch)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Voraussetzungen, an die der spätere Vertragsabschluss geknüpft ist (zum Beispiel Renovierungsarbeiten, die der Verkäufer noch erledigen will oder Unterlagen zu vorgenommenen Baumaßnahmen, die er noch vorlegen muss)
• Voraussetzungen, die ein Rücktritt der Vertragsparteien vom Vorvertrag erlauben (zum Beispiel wenn die Bank die Finanzierung nicht bewilligt oder das Haus durch eine Naturkatastrophe zerstört wird)

Außerdem enthält der Vorvertrag in der Regel eine Schadensersatzklausel für den Fall, dass eine Vertragspartei aus unwesentlichen Gründen vom Vertrag zurücktritt.

Muss ein Vorvertrag beim Hauskauf notariell beglaubigt werden?

Ihr könnt als Käufer oder Verkäufer auch einen Vorvertrag (hier ein Vorvertrags-Muster) ohne eine notarielle Beurkundung schließen. Allerdings bietet er im Streitfall keine ausreichende Rechtssicherheit. 

Soll die Absichtserklärung über den späteren Kauf verbindlich sein (laut BGB § 311b, Absatz 1), solltet ihr einen Notar hinzuziehen. Dann seid ihr auf der sicheren Seite – sowohl als Käufer als auch als Verkäufer.

Um als Laie die Auswirkungen eines Vorvertrags beim Hauskauf überblicken zu können, ist es sinnvoll, sich vom Notar über die möglichen Szenarien aufklären zu lassen.

Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf rechtlich bindend und kann man auch zurücktreten?

Aus einem notariell beglaubigten Vorvertrag ergibt sich der sogenannte Abschlusszwang (Kontrahierungszwang). Der Vorvertrag ist also tatsächlich mehr als eine bloße Willensbekundung. Dennoch kann euch de facto niemand zum Verkauf oder Kauf zwingen. Tritt eine Partei jedoch vom Vertrag zurück, obwohl alle Bedingungen erfüllt sind, muss die vertragsbrüchige Partei Schadensersatz leisten.

Es kann auch passieren, dass die Lage nicht ganz eindeutig ist. Handelt es sich bei dem Grund, den Vertrag platzen zu lassen, nun um eine von der Gegenseite nicht erfüllte Bedingung oder ist der Grund unwesentlich? In einer solchen Situation ist es am besten, wenn ihr euch einen spezialisierten Rechtsanwalt an eure Seite holt. Mit seiner Hilfe stehen auch die Chancen besser, einen teuren Gerichtsprozess zu vermeiden.

Keinen Schadenersatz müsst ihr zahlen, wenn ihr vom Vertrag zurücktretet, weil eine oder mehrere Bedingungen aus dem Vorvertrag nicht erfüllt sind. Darüber hinaus wird der Vorvertrag aufgelöst, wenn die Geschäftsgrundlage fehlt.

Das ist der Fall, wenn

• festgestellt wird, dass die Bedingungen aus dem Vorvertrag für den Käufer unzumutbar sind
• die Finanzierung nicht zustande kommt
• der Käufer zahlungsunfähig ist
• der Käufer einen Unfall mit Folgeschäden hatte
• Verkäufer oder Käufer sterben
• das Haus oder die Wohnung stark beschädigt wurde

Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?

Die Kosten für einen Vorvertrag richten sich beim Immobilienkauf nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind auch abhängig vom Wert der Immobilie. Habt ihr die Absicht, ein Haus für 300.000 Euro zu kaufen, müsst ihr für den Vorvertrag inklusive Beratung durch den Notar mit rund 1.400 bis 1.600 Euro rechnen.

Wer diese Kosten trägt, ist nicht gesetzlich geregelt. Je nach Situation lohnt es sich, darüber zu verhandeln.

Ist eine Reservierungsvereinbarung dasselbe wie ein Vorvertrag?

Nein, eine Reservierungsvereinbarung ist nicht identisch mit einem Vorvertrag. Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen einem Makler und einem potentiellen Käufer. Darin sichert der Makler zu, das Objekt für einen vereinbarten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. 

Weil eine Reservierungsvereinbarung meisten nicht notariell beurkundet wird, hat sie juristisch häufig keinen Bestand. Sie schafft lediglich eine gefühlte Verbindlichkeit, die sich viele Makler mit einem Prozentsatz ihrer späteren Provision bezahlen lassen.

Praktischer Lesetipp: "Checkliste Hauskauf: Was ihr prüfen müsst, bevor ihr eine Immobilie kauft".