Bauantrag stellen: So kommt ihr zur Baugenehmigung

Wer eine Baugenehmigung haben möchte, der muss in den meisten Fällen einen Bauantrag stellen. Die Herausforderung dabei: Da Baurecht Ländersache ist, unterscheiden sich die geforderten Unterlagen (Bauvorlagen) von Bundesland zu Bundesland. 

Unsere Übersicht zeigt euch, welche Dokumente und Nachweise üblicherweise Teil eines vollständigen Bauantrags sind und was ihr noch beachten solltet, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Wann muss man einen Bauantrag stellen?

In der Regel benötigt ihr für alle Baumaßnahmen wie Neubau, Erweiterungen, Anbau oder einen Umbau eine Baugenehmigung, die euch die zuständige Bauaufsichtsbehörde erteilt.

Auch wenn ihr eine Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes anstrebt, ist das in der Regel genehmigungspflichtig, auch wenn damit keine Baumaßnahme verbunden ist. Zum Beispiel, wenn ihr eine Wohnung in ein Büro oder einen Laden in eine Gaststätte umwandeln möchtet.

Sogar ein Abriss – auch Abbruch genannt – kann genehmigungspflichtig sein, wenn das Gebäude zum Beispiel ein bestimmtes Volumen oder eine vorgeschriebene Höhe überschreitet. Hierzu findet ihr Informationen in der jeweiligen Landesbauordnung eures Bundeslandes.

Wann darf man ohne Baugenehmigung bauen?

Keinen Bauantrag müsst ihr stellen, wenn es sich um ein genehmigungsfreies oder verfahrensfreies Bauvorhaben handelt. Dazu zählen kleinere Umbauprojekte, die ihr auch ohne das behördliche Genehmigungsverfahren angehen könnt. Die zuständige Gemeinde müsst ihr lediglich über das Projekt informieren. Dazu gehören zum Beispiel:

• Gartenhäuser
• Carports
• Garagen
• Solarenergieanlagen
• kleine Vorbauten, die nicht als Aufenthaltsräume dienen

Dennoch solltet ihr vorher immer einen Blick in die jeweilige Landesbauordnung werfen, um zu überprüfen, was für euch gilt. Und Vorsicht: Auch ohne Baugenehmigung gilt natürlich weiterhin das öffentliche Baurecht, das zum Beispiel den Abstand zwischen Gartenhaus und Nachbargrundstück regelt. Auch bei Sichtschutzzäunen gibt es einige Regeln zu beachten.

Wer darf einen Bauantrag stellen?

Nicht der Bauherr selbst bereitet den Bauantrag vor. Dafür benötigt ihr einen Fachmann, der bauvorlagenberechtigt ist, erklärt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg von 1832 e.V..

Ein Fachmann für Hausbau, umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen oder Anbauten ist meistens ein:

• Architekt oder
• Bauingenieur.

Diese beiden Experten wissen genau, welche Unterlagen eingereicht werden müssen und sparen euch so viel Zeit. Dementsprechend ist es bei Bauvorhaben ab einer gewissen Größenordnung vor allem die Statik, die es notwendig macht, einen Fachmann mit der Vorbereitung des Bauantrags zu betrauen.

Der Bauvorlagenberechtigte übernimmt mit seiner Unterschrift die öffentlich-rechtliche Verantwortung für den Bau. Darüber hinaus müsst ihr als Bauherr den Antrag jedoch zusätzlich zum Verfasser unterschreiben. Gemeinsam seid ihr offizielle Antragsteller.

Bauantrag stellen ohne Architekt – (wann) geht das?

Bei kleineren Bauvorhaben kann auch ein Handwerksmeister die Antragsunterlagen ausfüllen. Welche das sind, könnt ihr im Netz nachlesen. Dort findet ihr die Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer. Wenn euch das Juristendeutsch zu umständlich ist, geht es aber auch einfacher. Geht zum örtlichen Bauamt (auch Baureferat, Bauaufsichtsamt) und sprecht dort mit einem Mitarbeiter über euer Bauvorhaben.

Brauche ich eine Bauvoranfrage, wenn ich einen Bauantrag stelle?

Eine Bauvoranfrage hilft euch, im Vorfeld eures Bauvorhabens viele Fragen zu klären und Unklarheiten zu beseitigen, bevor ihr den eigentlichen Bauantrag stellt. Zum Beispiel, ob oder mit welchen Einschränkungen euer Bauvorhaben prinzipiell verwirklicht werden kann und ob es mit dem Baurecht so wie den geltenden Bebauungsplänen vereinbar ist. Die Bauvoranfrage ersetzt jedoch nicht den Bauantrag, kann euch als Bauherren aber mehr Planungssicherheit verschaffen.

Stellen könnt ihr eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde oder Baubehörde. Was sie enthalten muss und was sie kostet, lest ihr in: Bauvoranfrage: Kosten, Dauer & Muster.

Wer muss den Bauantrag unterschreiben?

Auch wenn euer Architekt den Antrag für die Baugenehmigung vorbereitet, seid ihr als Bauherr der Antragsteller. Verfasser und Bauherr müssen beide unterschreiben. Oft muss auch die Zulassung eures Fachmanns als Bauvorlageberechtigter nachgewiesen werden. Einige Bauämter, so betont Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e. V. aus Erfurt, fordern auf allen drei Antragsausfertigungen eine Unterschrift im Original.

Wie sieht ein Bauantrag aus?

Andere Bundesländer, andere Unterlagen. Dabei gilt: Trotz föderaler Unterschiede gibt es einige Unterlagen, die ihr immer benötigt, wenn ihr eine Baugenehmigung erhalten wollt.

Den Vordruck für das Bauantragsformular gibt es beim zuständigen Bauamt. Er enthält häufig auch das Formular für die Zustimmungserklärung der Nachbarn und eine Baulastenerklärung. Diese können von Bedeutung sein, wenn euer Bauvorhaben die Rechte Dritter einschränkt. Beispielsweise ist das der Fall, wenn die Abstandsflächen unterschritten werden.

Beispiel: Muster eines Bauantragsformulars der Stadt Hamburg.

Wie lange dauert es vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung?

Erst wenn Baugenehmigung und Baufreigabe erteilt sind, dürft ihr mit eurem Bauvorhaben starten, unabhängig davon, ob ihr nur einen Anbau plant oder ein ganzes Haus bauen wollt. Bis die zuständige Behörde ihr "Okay" gibt, kann es zwischen drei und vier Monate dauern. Verkürzen könnt ihr den Prozess, wenn ihr euch gut vorbereitet und alle Dokumente (Bauvorlagen) parat habt. Welche das sind, lest ihr weiter unten.

Weitere Infos findet ihr auch in: Baugenehmigung-Dauer: Wie lange dauert ein Bauantrag?

Wie viel kostet ein Bauantrag?

Die Höhe der Kosten für einen Bauantrag richtet sich nach der Höhe der Gesamtkosten eures Bauprojekts. Ihr könnt damit rechnen, dass ihr zwischen 0,5 und 1 Prozent der Bausumme für den Bauantrag als Baugenehmigungs-Kosten einkalkulieren müsst.

Zwei Beispiele: Wenn ihr ein Haus für 300.000 Euro plant, sendet euch die zuständige Baubehörde im günstigsten Fall (0,5 Prozent) einen Bescheid über etwa 1.500 Euro zu.

Baut ihr nur einen Carport für 5.000 Euro an, kostet euch der Bauantrag theoretisch nur 25 Euro. Bei kleinen Bausummen berechnen Behörden in der Regel aber eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro.

Weitere Informationen findet ihr auch in unserem Ratgeber: Baugenehmigung-Kosten: Was kostet ein Bauantrag?

Welche Unterlagen brauche ich, um einen Bauantrag zu stellen?

Bevor ihr einen Bauantrag stellt, solltet ihr euch die Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung für euren Wohnsitz besorgen. Die finden sich meistens in den Online-Portalen der Landesregierungen oder eurer Gemeinde.

Auch die Städte und Gemeinden halten oft Vordrucke der Antragsvorlagen zum Download bereit. Aus ihnen geht ebenfalls hervor, welche Dokumente und Nachweise ihr in eurer Region beibringen müsst. Die Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden.

Achtung: Nehmt euch Zeit, wenn ihr den Bauantrag stellt beziehungsweise die dafür nötigen Unterlagen zusammentragt. Denn ein unvollständiger Bauantrag kann von eurer Baubehörde abgelehnt werden. Aber keine Panik: Den Bauantrag füllt ohnehin euer Architekt, Bauingenieur oder Fertighausanbieter aus. Oder ihr wendet euch an einen Wohnglück-Experten für die Bauplanung.

Welche Bauvorlagen ihr besorgen müsst und was sie beinhalten:

1. Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Die Liegenschaftskarte wird auch als Katasterkarte oder Flurkarte bezeichnet. Es ist die amtliche Karte eures Grundstücks. Sie gibt unter anderem Auskunft über Größe, Begrenzungen und die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und ihre Nutzungsart.

Ihr bekommt den Auszug bei der zuständigen Baubehörde oder einem Vermessungsingenieur gegen eine geringe Gebühr (15 bis 60 Euro). Wenn ihr einen Bauantrag stellt, muss eine der drei einzureichenden Karten in der Regel beglaubigt sein.

• Beispiel: Auszüge aus dem Liegenschaftskataster von Schleswig-Holstein.

2. Amtlicher Lageplan und Freiflächenplan

Der Lage- und Freiflächenplan (oder auch Freiflächengestaltungsplan) zeigt die Lage des Grundstücks und seine Grenzen. Meistens ist ein Maßstab von 1:1.000 vorgesehen. Er enthält die genaue Bezeichnung (Straße und Hausnummern) des Grundstücks und der Nachbarflurstücke und gibt Auskunft über Entwässerung und Abwasserbehandlung. Außerdem müssen die Baulinien und -grenzen der vorhandenen und der geplanten baulichen Anlagen sowie häufig auch die vorhandenen Gebäude der Nachbargrundstücke und Abstandflächen eingezeichnet sein.

Darüber hinaus gehören zum Plan auch die Art der Nutzung, die Zahl der Geschosse, Trauf- und Firsthöhe und die Dachform. Ebenfalls aufgeführt wird der aktuelle und der geplante Grünbestand. Falls vorgesehen, werden auch die Maße einer Zufahrt angegeben.

• Beispiel: Merkblatt zur Freiflächenplangestaltung für den Landkreis München.

3. Die Bauzeichnungen

Die Bauzeichnungen zeigen die Grundrisse, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten eures Bauvorhabens. In einer Bauzeichnung werden oft auch die Räume nach ihrer künftigen Nutzung bezeichnet. Auch die Art des Baumaterials wird genannt. Der geforderte Maßstab ist in der Regel 1:100.

4. Die Baubeschreibung

Die Baubeschreibung erklärt in schriftlicher Form das Bauprojekt in seinen technischen Einzelheiten. Den Text wird euer Architekt, Bauingenieur oder Fertigbauanbieter für euch formulieren. Aber achtet darauf, dass das Schriftstück möglichst detailliert über euer Bauvorhaben Auskunft gibt, wenn ihr den Bauantrag stellt.

Denn die Baubeschreibung ist auch die spätere Vertragsgrundlage und definiert, welche Leistungen der Architekt und die Baufirmen tatsächlich erbringen müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein, könnt ihr den Text von einem unabhängigen Gutachter prüfen lassen. Denn sind die Angaben unvollständig, können unter Umständen teure Nachforderungen entstehen.

5. Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche

Bei den Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche geht es um die Ermittlung

• der bebauten Fläche,
• des umbauten Raumes,
• der Grundflächenzahl,
• der Geschossflächenzahl.

Auch eine mögliche Aufteilung in Wohn- und Nutzfläche wird hier dokumentiert. Die Kosten werden ebenfalls aufgeführt. Meistens erfolgt eine Unterteilung in Rohbau- und Gesamtkosten.

• Beispiel: Artikel mit Beispielen zur Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau.

6. Technische Nachweise und Standsicherheitsnachweis

Je nach Bauvorhaben müsst ihr, beziehungsweise euer Architekt, einen Sicherheitsnachweis erbringen, wenn ihr einen Bauantrag stellt beziehungsweise eine Baugenehmigung erhalten wollt. Hier geht es um die Standsicherheit, also die Statik des Gebäudes. Zusätzlich fordern einige Baubehörden einen Wärmeschutz-, Schallschutz- und Brandschutznachweis. Erkundigt euch im Vorfeld, ob das für euer Bauvorhaben notwendig ist.

• Beispiel: Bautechnische Nachweise in Hamburg.

7. Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Abwasser, Energie, Verkehr, Telekommunikation)

Baut ihr in einem erschlossenen Baugebiet, sind die Angaben zur Erschließung des Grundstücks schnell gemacht. Die Leitungen liegen dann schon vor eurer künftigen Haustür. Wollt ihr auf einem noch nicht erschlossenen Grundstück bauen, ist dieser Punkt zentral. Besprecht unbedingt im Vorfeld, ob eine Erschließung überhaupt möglich ist und was diese euch kosten würde. Mehr zum Thema Erschließung hier.

8. Nachweis zu Pkw-Stellplätzen für den Bauantrag

In den meisten Bundesländern müssen Bauherren bei einem Neubau für ausreichend Stellfläche für Pkw sorgen oder eine Ablösesumme an die Gemeinde entrichten. Hamburg und Berlin haben ihre Stellplatzverordnungen für private Wohnhäuser gelockert. Andere Bundesländer überlassen die Regelung den Gemeinden. Macht euch schlau, wie in eurem Bundesland derzeit die Rechtslage ist.

• Beispiel: Stellplatzverordnung der Stadt Ingolstadt (PDF).

9. Der Abweichungsantrag

Ein Abweichungsantrag wird zusätzlich notwendig, wenn euer Bauvorhaben vom geltenden Bebauungsplan oder den Bauvorschriften abweicht. Dabei kann es zum Beispiel um geringere Abstände zum Nachbargrundstück gehen, abweichende Gebäudehöhen oder architektonische Besonderheiten. Das sei zum Beispiel dann der Fall, so Evelyn Wernecke, wenn ein Bauherr in einem Gebiet mit lauter Satteldächern ein Flachdach im Bauhausstil plant.

Beispiel: Abweichungsantrag in Hamburg.

Checkliste: Bauantrag stellen in 5 Schritten 

Hier noch einmal in der Übersicht die einzelnen Schritte vom Bauantrag zur Baugenehmigung:

1. Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung studieren: Lest euch die im Land und der Gemeinde gültigen Verordnungen durch. Macht euch über so viele Details wie möglich schlau und besorgt euch die Infos dazu über das Netz oder vor Ort beim Bauamt.
2. Chancen durch Bauvorabfrage prüfen: Macht einen Termin beim örtlichen Bauamt. Ein persönliches Gespräch beseitigt so manche Unklarheit und bewahrt euch vor Fehlern. Vor allem dann, wenn ihr vom Bebauungsplan abweichen wollt.
3. Mit dem Bauvorlageberechtigen sprechen: Wie beschrieben muss offiziell ein Fachmann/eine Fachfrau den Bauantrag stellen. Sprecht euch mit ihm/ihr ab: Was könnt ihr selbst an Unterlagen beschaffen, was nur der Experte?
4. Unterlagen für den Bauantrag sammeln: Stellt sicher, dass ihr alle nötigen Dokumente beisammen habt, bevor ihr den Bauantrag stellt. Fragt auch hier vorher im Bauamt nach, welche Unterlagen genau benötigt werden.
5. Bauantrag stellen: Gemeinsam mit eurem Bauvorlagenberechtigten unterschreibt ihr den Bauantrag und reicht ihn ein.

Checkliste Bauvorlagen: Unterlagen für den Bauantrag

Und hier noch einmal alle Unterlagen im Überblick, die das Bauamt in der Regel sehen will. ACHTUNG: Dies ist nur eine allgemeine Übersicht. Aufgrund der verschiedenen Landesbauordnungen kann es sein, dass ihr eventuell noch abweichende Dokumente einreichen müsst.

• ausgefülltes Bauantragsformular
• Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Lage- und Freiflächenplan
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
• technische Nachweise
• Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Abwasser, Energie, Verkehr, Telekommunikation)
• Nachweis zu Pkw-Stellplätzen
• eventuell Abweichungsantrag
• Unterschrift nicht vergessen

Neben dem Bauantrag spielt auch der Bauvertrag beim Hausbau eine wesentliche Rolle. Fast 90 Prozent aller Bauverträge weisen jedoch Lücken und Mängel auf. Ihr solltet ihn also, bevor ihr ihn unterschreibt, unbedingt von einem Experten auf unwirksame Klauseln hin prüfen lassen.

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