Baubeschreibung: Worauf es bei der Bauleistungsbeschreibung ankommt

Auf welche Fliesen hatte man sich doch gleich für die Küche geeinigt? Und welcher Einbruchschutzklasse sollten noch mal die Fenster genügen? Um erst gar keine Missverständnisse beim wichtigsten Projekt eures Leben aufkommen zu lassen, hilft euch die Baubeschreibung. Bis ins Detail wird hier alles festgehalten: von der Armaturenmarke über die Dachform bis zum Fertigstellungstermin. Und falls doch einmal Uneinigkeit bei der Bauabnahme einzelner Bauleistungen entsteht, dient der notariell beglaubigte Leistungskatalog als Grundlage für Schadensersatzklagen.

Warum ist die Baubeschreibung so wichtig?

Die Bauleistungsbeschreibung (kurz: Baubeschreibung oder Leistungsbeschreibung) ist zentraler Teil des Bauvertrags und muss notariell beurkundet werden. Darin sind alle Leistungen aufgeführt, die der Bauträger für euch als Bauherr erbringen muss.

Je konkreter das geschieht, desto besser. Denn was nicht in der Baubeschreibung steht, muss auch nicht umgesetzt werden. Es ist also wichtig, dass ihr hier hundertprozentig seid. Wenn ihr euch für eine spezielle Fliese für das Bad entschieden habt, muss sie mit Herstellername und Modellnummer aufgeführt werden, sonst könnte der Bauträger eine günstigere verbauen.

Die Baubeschreibung bewahrt euch also vor unschönen Überraschungen und klärt für beide Seiten, zu welchem Preis ihr welche Leistungen erwarten könnt. Häufig nennt sie auch einen Fertigstellungstermin.

Ob alle Punkte erfüllt sind, solltet ihr aber nicht erst bei der Bauabnahme checken. Anhand der Bauleistungsbeschreibung könnt ihr auch den Baufortschritt beurteilen und regelmäßig prüfen, ob Konstruktion, Maße, Bauweisen, technische Ausstattung und Materialien stimmen. Oder ihr lasst das durch einen Profi checken.

Eine Baubeschreibung gilt sowohl für ein Fertighaus als auch für ein Massivhaus. Für noch nicht gebaute Objekte ist sie ein wichtiger Ausblick in die Zukunft. Nur anhand einer detaillierten Baubeschreibung könnt ihr euch vorstellen, wie das Haus später aussehen wird. Einem Bausachverständigen verrät die Aufstellung aber noch mehr. Anhand der aufgeführten Bauweisen, Gewerke und Materialien kann er einschätzen, welche Qualität das geplante Objekt haben wird und ob der Preis gerechtfertigt ist.

Achtung: Definiert die Bauleistungsbeschreibung einen eher geringen Standard, treiben Sonderwünsche den Gesamtpreis schnell in die Höhe.

Baubeschreibung: Steht alles drin?

Gute Bauleistungsbeschreibungen sind sehr ausführlich und detailgetreu. Sie gewissenhaft zu lesen, braucht Zeit. Allerdings solltet ihr euch als Bauherr diese Zeit nehmen, denn nur so erkennt ihr, ob euer Haus später so aussehen wird, wie ihr es euch vorgestellt habt. Darauf solltet ihr achten:

• Fehlen Leistungen oder Details?
• Gibt es ungenaue Formulierungen, die man so oder so verstehen kann?
• Tauchen zusätzliche Kosten auf, von denen zuvor keine Rede war?
• Sind Mengenangaben und Produktbeschreibungen vollständig?

Natürlich sieht eine Leistungsbeschreibung für jedes Bauprojekt anders aus und auch die Form ist nicht rechtlich festgelegt.

Diese Angaben gehören unbedingt in eine Baubeschreibung

• Beschreibung der Art und des Zwecks der Bauleistung (zum Beispiel Einfamilienhaus (Adresse) in Massivbauweise, plus Aufführung aller Zimmer und Geschosse, der Bauweise von Dach und Keller, die Art der Gründung)
• Nutzung und Funktion (zum Beispiel Wohngebäude)
• Gesamtumfang
• Hersteller und Subunternehmer (alle involvierten Handwerksbetriebe mit Name und Adresse, Aufführung des Bauleiters)
• Produkte und deren Preise (vom Mauerstein über den Bodenbelag bis zum konkreten Modell der ausgewählten Badezimmerarmaturen sollte alles aufgeführt sein, was verbaut werden soll)
• Angaben zu Grundwasserverhältnissen, nahen (und eventuell geschützten) Gewässern
• Maßnahmen zur Absicherung und Einrichtung der Baustelle (dazu gehören Zäune, Baustrom, Bautoilette, Versicherungen)
• Notwendige Vorarbeiten (zum Beispiel Erschließungsmaßnahmen, Baumfällungen)
• Informationen zum zeitlichen Ablauf des Bauprojekts (Bauphasen)
• Informationen über die Anforderungen des Bebauungsplans
• Details zum konstruktiven Aufbau und zur Gebäudedämmung
• Statische und bauphysikalische Berechnungen
• Details zur technischen Ausstattung (zum Beispiel der Heizungsanlage, Stromleitungen, Trinkwassererwärmung, Smart-Home-Technik, Telefon- und Kabelanschlüsse)
• Lagepläne und Konstruktionspläne mit genauen Kennzahlen, Raum- und Flächenangaben, Mauerdicke, Dachneigung, Anzahl und Größe der Fenster und Türen
• Vereinbarungen zur Baureinigung
• Bei Bedarf: Liste möglicher Eigenleistungen

Tipp: Wenn die Anlage des Gartens, von Auffahrten oder Wegen zu den Leistungen des Bauträgers gehören, gehören auch Details dazu in die Bauleistungsbeschreibung.

Eine übersichtliche Checkliste für eure Bauleistungsbeschreibung findet ihr hier (PDF).

Kontrolle über erbrachte Bauleistungen

Die Bauleistungsbeschreibung hilft euch, den Fortschritt auf eurer Baustelle im Blick zu behalten. Aber mal ehrlich: Echte Experten sind die wenigsten Bauherren. Sinnvoller ist es, mit einem Bausachverständigen zusammenzuarbeiten, der die Qualität der Leistungen beurteilen kann.

Darüber hinaus könnt ihr in der Baubeschreibung vereinbaren, dass ihr bei der Bauabnahme bestimmte Dokumente bekommt, die belegen, dass die Leistungen nach den vereinbarten Qualitätskriterien oder Angaben in der Baubeschreibung ausgeführt wurden. Dazu gehören standardmäßig:

• Protokoll der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme
• Garantieurkunde für die Haustechnik
• Bescheinigung aller Gewerke
• Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers
• Bedienungsanleitungen
• Nachweise über Unbedenklichkeit der verbauten Materialien

Wer braucht eine Bauleistungsbeschreibung?

Von einer umfassenden und detaillierten Baubeschreibung profitieren letztendlich alle am Bau Beteiligten:

Der Bauherr

Die Baubeschreibung schützt den Bauherrn davor, dass der Bauträger ein Bauprojekt nicht in seinem Sinne ausführt. Durch die detaillierte Auflistung aller im Preis enthaltenen Leistungen habt ihr als Häuslebauer das Recht, dass diese auch erbracht werden. Da die Baubeschreibung auch notariell beurkundet wird, hat sie auch vor Gericht Bestand. Etwa dann, wenn dennoch Mängel auftreten und ihr Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen wollt.

Der Bauunternehmer

Für der Bauträger ist die Bauleistungsbeschreibung eine wichtige Grundlage für sein Bauprojekt. Mit ihrer Hilfe kann er die Kosten genau kalkulieren und dem Bauherrn ein Angebot machen. Außerdem ist die Baubeschreibung eine Anweisung für die involvierten Handwerker. Sind sogar explizit Qualitätsstandards genannt, wissen die Subunternehmer ganz genau, mit welchen Materialien und Methoden sie die Leistung erbringen müssen.

Ebenso wie für den Bauherrn bedeutet die verbindliche Auflistung der Leistungen auch für den Bauunternehmer Sicherheit. Wenn alle wissen, was zu welchem Preis geliefert werden muss, gibt es kaum noch einen Grund für Meinungsverschiedenheiten oder Missverständnisse.

Der Kreditgeber

Auch eure Bank wird die Bauleistungsbeschreibung sehen wollen, bevor sie euch einen Kredit gewährt. Die Bausachverständigen der Bank können anhand der Auflistung nachvollziehen, ob der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung steht.

Die Baubehörde

Um eine Baugenehmigung zu erteilen, informieren sich die beteiligten Behörden auch anhand der Baubeschreibung über die Details eures Bauprojekts. Als Teil des Bauantrags gleichen die Bauexperten die Leistungsbeschreibung mit den anzuwendenden Bauvorschriften und dem gültigen Bebauungsplan ab.

Hauskäufer und -verkäufer

Wollt ihr ein bereits errichtetes Gebäude kaufen oder verkaufen, ist die alte Bauleistungsbeschreibung ein wichtiges Dokument. Denn wie gedämmt wurde, welche Mauern tragend sind und mit welchen Materialien gebaut wurde, lässt sich oft nicht mehr nach dem Augenschein beurteilen.

Könnt ihr die Bauleistungsbeschreibung als Verkäufer vorlegen, schafft dies Vertrauen. Umgekehrt solltet ihr als Käufer misstrauisch werden, wenn das Dokument nicht auffindbar ist. Häufig besteht aber die Gelegenheit, eine Kopie bei der zuständigen Baubehörde einzusehen.