Bauvertrag: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB

Vor dem ersten Spatenstich ist beim Hausbau oder bei Renovierungsarbeiten jede Menge Papierkram zu erledigen. Denn Bauleistungen – egal welcher Art – liegt immer ein Bauvertrag zugrunde. Darin sind alle Vereinbarungen wie Leistungen, Fristen und Abschlagzahlungen Schwarz auf Weiß fixiert. Abhängig vom Bauvorhaben greift der Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

Interessant für euch als private Häuslebauer: Seit 2018 ist im BGB der sogenannte Verbraucherbauvertrag verankert. Was genau hinter den Vertragsarten Bauvertrag BGB und dem VOB Bauvertrag steckt und wo die Unterschiede liegen, lest ihr hier.

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag ist ein Dokument, das ein Bauvorhaben definiert. Dieses regelt sämtliche Vereinbarungen für die Errichtung, die Renovierung oder den Teilabriss eines Gebäudes beziehungsweise für spezifische Bauleistungen wie Malerarbeiten oder Elektroinstallationen. Vertragspartner sind der Bauherr, auch Auftraggeber genannt, und sein Auftragnehmer. Das kann ein Bauunternehmer oder ein Handwerksbetrieb sein.

Meist gibt es bereits vorgefertigte Verträge, die ihr als Auftraggeber beim Bau- oder Handwerksunternehmen nur noch unterzeichnen müsst. Dabei gilt: Das Kleingedruckte solltet ihr immer genau unter die Lupe nehmen, um Konflikte während der Bauphase zu vermeiden.

Je nach Bauvorhaben basiert der Vertrag auf unterschiedlichen Gesetzen beziehungsweise Regelungen: Für private Auftraggeber greift in den meisten Fällen das Bundesgesetzbuch, kurz BGB. Dagegen gelten für Großprojekte aus öffentlicher Hand oder Privatkäufer, die die Gewerke selbstständig koordinieren, die Regeln der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB.

Was steht im Bauvertrag BGB und VOB?

Egal, ob nach dem BGB oder dem VOB, im Bauvertrag ist alles geregelt, was während des Bauvorhabens eine Rolle spielt: von konkreten Bauleistungen über Fristen für Fertigstellungen und Abschlagzahlungen bis hin zu verwendeten Baustoffen und zum Umgang mit Baumängeln. Je ausführlicher der Bauvertrag formuliert ist, desto geringer ist das Risiko für Fallstricke. Folgende Punkte sollten in einem Bauvertrag aufgeführt sein:

• Art des Vertrags, also BGB Bauvertrag oder VOB Bauvertrag
• Name und Anschrift der Vertragsparteien
• Name des Bauleiters oder eines zuständigen Ansprechpartners für den Auftraggeber
• Art des Bauvorhabens
• Bau- und Leistungsbeschreibungen
• Baupläne
• Bauzeit und Fristen für Teilausführungen
• Vergütung für Bauleistungen
• Zahlungsplan für Abschlagzahlungen
• Vereinbarungen für die Bauabnahme durch den Auftraggeber
• Fristen für die mögliche Beseitigung von Baumängeln
• Gewährleistungsvereinbarung
• Vereinbarung zum Sicherheitseinbehalt
• Vereinbarung zum Rücktrittsrecht
• Datum, Unterschrift und Stempel des Auftragnehmers sowie Unterschrift des Auftraggebers

Bauverträge-Arten: Wie unterscheiden sich BGB und VOB Verträge?

Man kann grundsätzlich drei verschiedene Arten Bauverträge unterscheiden:

1. Bauvertrag nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, auch Bauvertrag BGB genannt (§ 650a BGB)
2. Verbraucherbauvertrag ausschließlich für Privatpersonen (§ 650i BGB)
3. Bauvertrag gemäß den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung, kurz Bauvertrag VOB (VOB)

Welche Rechtsgrundlage für euren Vertrag greift, ist von eurem Bauvorhaben abhängig. Im Folgenden zeigt die Tabelle die größten Unterschiede zwischen einem BGB Bauvertrag und einem VOB Bauvertrag:

Aus der Art des Bauvertrags ergeben sich unterschiedliche Ansprüche: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB habt ihr ab Bauabnahme fünf Jahre Zeit, Baumängel zu melden. Im Falle eines VOB Vertrages endet die Frist für Mängelansprüche nach vier Jahren.

Darüber hinaus liegt ein weiterer großer Unterschied in der Rechnungsstellung: Laut BGB Bauvertrag ist eine Lohnzahlung automatisch bei Abnahme fällig. Der VOB Bauvertrag sieht eine schriftliche Rechnungsstellung mit einer nachprüfbaren Auflistung sämtlicher Leistungen vor. Das hat den Vorteil, dass nachträgliche Änderungen noch möglich sind. Des Weiteren gibt es Unterschiede in puncto Abnahmemöglichkeiten, Arbeitsbedingungen, Rücktrittsrecht und Überlassung der Unterlagen.

Wichtig für euch: Egal, welche Rechtsgrundlage für euer Bauvorhaben greift, wenn beide Vertragspartner einverstanden sind, können die Vereinbarungen immer angepasst werden.

Gilt für private Bauherren der Bauvertrag BGB oder der VOB Vertrag?

Für öffentliche Auftraggeber ist ein Bauvertrag nach den Vorgaben der VOB Pflicht, während private Bauherren in erster Linie einen BGB-Vertrag abschließen. Sie können aber optional Klauseln der VOB in ihren Bauvertrag mit aufnehmen. Der Verbraucherbauvertrag, welcher die Rechte von Privatkäufern durch konkrete Gesetzesvorgaben stärkt, ist seit 2018 bei Neubauten und Komplettsanierungen Standard.

Was ist ein BGB Bauvertrag?

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist ein Bauvertrag ein "Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon." (BGB § 650a (1))

Es handelt sich hierbei um eine spezielle Form des Werkvertrags, der zwischen einem Auftraggeber und einem Auftragnehmer geschlossen wird. Berücksichtigt werden folgende Bauvorhaben:

• Neubau
• Instandsetzung
• Abbruch oder Rückbau
• Renovierung oder Sanierung

Die Maßnahmen können ganze Bauwerke oder Teile davon betreffen, wie beispielsweise Maurer- oder Malerarbeiten, den Einbau einer Heizungsanlage oder die Elektroinstallation. Dabei meint der Gesetzgeber mit Bauwerken sowohl Gebäude als auch Brücken, Tunnel und Straßen. Außenanlagen sind zum Beispiel Parkplätze oder Grünflächen.

Folgende Regelungen sind relevant:

Vertragsabschluss

Geht der Bauvertrag mit dem Kauf eines Grundstücks einher, ist eine notarielle Beurkundung notwendig (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB). Andernfalls gibt es keine Vorgaben für den Abschluss eines BGB Bauvertrags. Dieser kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden.

Bauabnahme

Der Auftraggeber ist zur Bauabnahme verpflichtet, sobald das Bauwerk vertragsmäßig fertiggestellt ist. In der Regel legt der Auftragnehmer dafür eine angemessene Frist fest, die einzuhalten ist. Stellt der Bauherr in dieser Zeit mindestens einen wesentlichen Mangel fest, kann er die Abnahme verweigern. Bei unwesentlichen Mängeln gilt dieses Recht nicht (§ 640 Abs. 1 f. BGB). Im Fall von Baumängeln findet eine erneute Zustandsprüfung des Werks statt (§ 650g BGB).

Vergütung

Der BGB Bauvertrag sieht vor, dass der Auftragnehmer das Werk ohne Mängel fertigstellt (§§ 631 und 633 BGB), wofür ihn der Auftraggeber mit der vorab vereinbarten Summe entlohnt (§ 632 BGB).

Dabei unterscheidet man zwischen einem Pauschalpreis für sämtliche Leistungen exklusive Mehr- oder Minderleistungen und einem Einheitspreis. Dieser betrifft abgeschlossene Leistungspakete, die in einem sogenannten Leistungsverzeichnis klar definiert sind.

Die Vergütung ist fällig, sobald das Bauwerk abgenommen ist und der Bauherr eine prüffähige Schlussrechnung erhalten hat (§ 650g Abs. 4 BGB). Prüffähig heißt, dass die Leistungen verständlich aufgeführt sind und der Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen keinen Widerruf gegen die Prüffähigkeit eingelegt hat.

Baumängel

Innerhalb einer Frist von fünf Jahren nach Abnahme könnt ihr Baumängel melden. Dafür sieht der Gesetzgeber folgende Rechte bei Baumängeln vor:

• Zurückhaltungsrecht: Ihr könnt einen Teil der Vergütung zurückhalten, und zwar in doppelter Höhe der Kosten, welche für die Mängelbeseitigung anfallen (§ 641 Abs. 3 BGB).
• Nacherfüllungen: Der Arbeitnehmer, also das Bauunternehmen oder der Handwerksbetrieb, kann Teilkosten für die Mängelbeseitigung einfordern, insbesondere für den Transport oder für Materialien (§ 635 BGB).
• Kompensation: Das Unternehmen muss die Mängel innerhalb einer bestimmten Frist beseitigen. Tut es dies nicht, dürft ihr die Fehler selbst beheben oder ein anderes Unternehmen beauftragen (§ 637 BGB).
• Rücktritt: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Auftraggeber aus dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern (§§ 636, 638, 323 und 326 Abs. 5 BGB).
• Schadensersatz: Unter Umständen kann der Auftraggeber Schadensersatz einfordern (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB).

Tipp: Ihr vermutet einen Baumangel? Dann lasst den Baumangel von einem Experten prüfen.

Widerruf und Kündigung

Der Gesetzgeber räumt Bauherren mit dem BGB Bauvertrag ein 14-tägiges Rücktrittsrecht ab dem Zeitpunkt der Unterschrift ein (§355 BGB). Dabei ist es nicht notwendig, die Entscheidung zu begründen. Allerdings muss die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist schriftlich erfolgen (§650h BGB).

Eine Kündigung des BGB Bauvertrags nach den 14 Tagen ab Unterzeichnung ist bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich. Von diesem Recht kann sowohl der Auftraggeber als auch der Auftragnehmer Gebrauch machen. Gründe für das außerordentliche Kündigungsrecht müssen im Bauvertrag festgehalten sein (§648a BGB).

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts hat der Gesetzgeber zum 1. Januar 2018 den Verbraucherbauvertrag eingeführt. Gemäß BGB sind Verbraucherbauverträge "Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird" (§ 650i BGB).

Berücksichtigt werden folgende Bauvorhaben privater Auftraggeber:

• Neubau
• Umbau, der einem Neubau gleichkommt

Im Vergleich zu einem BGB Bauvertrag nach § 650a BGB greift der Verbraucherbauvertrag also tatsächlich nur bei Neubauten oder wesentlichen Umbaumaßnahmen wie Komplettsanierungen. Nicht aber bei Abrissarbeiten, Wiederherstellungsmaßnahmen oder beispielsweise dem Anbau eines Wintergartens.

Der Verbraucherbauvertrag soll privaten Bauherren bestmöglich vor finanziellen Einbußen schützen. Dafür regelt er unter anderem genau, zu wann welche Zahlungen fällig sind. Außerdem räumt er Bauherren das Recht ein, Vergütungen bei Mängeln zurückzuhalten.

Weitere wichtige Regelungen, die ihr kennen solltet:

Aussagekräftige Baubeschreibung

Das Bauunternehmen oder der Handwerksbetrieb müssen euch die konkreten Leistungen, die sie am Objekt durchführen, ausführlich in der Bauleistungsbeschreibung auflisten. Ebenso sind Baupläne mit genauen Raum- und Flächenangaben Pflicht. Unklarheiten oder ungenaue Angaben gehen zulasten des Auftragnehmers (§ 650k Abs. 2 BGB).

Verbindliche Fristen

Im Verbraucherbauvertrag muss ein genauer Zeitpunkt der Fertigstellung oder eine Angabe zur Dauer der Bauausführung festgehalten sein. Bei Verzögerungen haben Häuslebauer das Recht auf Schadensersatzansprüche (§ 650k Abs. 3 BGB).

Überlassung von Unterlagen

Wichtige Dokumente, zum Beispiel für einen Antrag auf einen Förderkredit oder ein Gutachten, muss das Bauunternehmen vor Baubeginn an euch aushändigen.

Abschlagszahlungen

Die Höhe der Abschlagszahlungen, die nach Baufortschritt fällig sind, ist auf 90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt. Vorausgesetzt, es handelt sich nicht um einen Vertrag mit einem Bauträger.

Ausführliche Informationen und eine nützliche Checkliste zum Verbraucherbauvertrag findet ihr hier.

Was ist ein VOB Bauvertrag?

Bei Großprojekten wie öffentlichen Gebäuden greift im Regelfall nicht das BGB. Der Bauvertrag richtet sich stattdessen nach der 1926 eingeführten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Dabei handelt es sich nicht etwa um ein Gesetz, sondern um eine Vertragsbedingung, die wie eine allgemeine Geschäftsbedingung zu nutzen ist. Die Einhaltung der VOB ist für Bauaufträge aus öffentlicher Hand in Deutschland verpflichtend. Private Bauherren und ihre Vertragspartner können Klauseln der VOB optional in ihren Bauvertrag aufnehmen. Dafür müssen beide Parteien damit einverstanden sein.

Ziel der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen ist es, Korruption und Vetternwirtschaft zu umgehen. Stattdessen sollen Transparenz, ein fairer Wettbewerb unter den Dienstleistern und Gleichbehandlung gewährleistet werden.

Die VOB besteht aus drei Teilen. Für private Bauherren sind VOB/B und VOB/C relevant.

1. VOB/A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen

VOB/A (veröffentlicht als DIN-Norm 1960) regelt, wie öffentliche Ausschreibungen auszusehen haben und wie eine Bauleistung zu vergeben ist. Dieser erste Teil der VOB betrifft nationale Vergabeverfahren aus öffentlicher Hand, EU-Ausschreibungen und Sektorenauftraggeber. Das sind beispielsweise Personen, die im Bereich Energieversorgung oder Verkehr arbeiten.

2. VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen

VOB/B (veröffentlicht als DIN-Norm 1961) setzt sich aus 18 Paragrafen zusammen, die sich mit allgemeinen Vertragsbedingungen für das private Baurecht befassen. Diese regeln die Ausführung der Bauleistungen, das heißt Umfang, Vergütung, Fristen sowie Abnahme- und Abrechnungsverfahren. Auch das BGB setzt sich damit auseinander, die VOB führt allerdings viele Besonderheiten auf, die der Gesetzgeber nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.

Daher finden sich in der Praxis häufig Klauseln der VOB/B auch in Bauverträgen privater Häuslebauer.

3. VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

VOB/C ist in insgesamt 65 DIN-Normen veröffentlicht, welche Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (ATV) regeln. Darin sind spezifische Vorgaben für einzelne Gewerke beschrieben, zum Beispiel für Erdarbeiten oder Abbruch- und Rückbauarbeiten. Die Klauseln erweitern die VOB/B um konkrete Angaben zur Ausführung und Abrechnung.

Haben sich beide Vertragspartner auf die VOB/B geeinigt, ist die VOB/C automatisch Teil eines Bauvertrags.

Fallstricke beim Bauvertrag: Worauf muss ich achten?

Die Rechtsgrundlage ist das eine beim Bauvertrag, die Ausformulierung eine andere Sache. Es gibt ein paar Formulierungen, bei denen ihr wachsam werden solltet:

• Festpreis: Ist im Bauvertrag ein Festpreis vereinbart, verliert dieser nach maximal zwölf Monaten seine Gültigkeit. Kommt es zu Verzögerungen am Bau, kann das Unternehmen mehr Geld von euch verlangen.
• circa: Mit circa-Angaben verschafft sich das Bauunternehmen einen zeitlichen Puffer, der mitunter zu langen Verzögerungen führen kann. Und das geht meist zulasten der Bauherren. Besteht daher immer auf konkrete Daten, zu wann eine Leistung erbracht sein soll.
• bauseits: Der Begriff umschreibt Leistungen wie das Verlegen von Leitungsanschlüssen oder das Abpumpen von Grundwasser. Diese müssen allerdings nicht vom Bauunternehmen, sondern vom Bauherrn selbst ausgeführt werden. Arbeiten, die "bauseits" auszuführen sind, bedeutet also zusätzliche Kosten für euch.
• schlüsselfertig: Ist ein Haus bei Abnahme "schlüsselfertig", muss es noch lange nicht fertig sein. Denn rein rechtlich gehören einige Leistungen wie die isolierende Dachdämmung nicht zu einem schlüssel- oder bezugsfertigen Haus. Achtet darauf, dass alle erwarteten Leistungen konkret im Bauvertrag fixiert sind.

Fazit zum Bauvertrag: Das müssen private Bauherren wissen

Als private Bauherren, die ein Einfamilienhaus realisieren oder einen Anbau planen, werdet ihr in der Praxis mit einem sogenannten Verbraucherbauvertrag konfrontiert sein. Dieser beruht auf den rechtlichen Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Zusätzliche Klauseln der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), insbesondere VOB/B und VOB/C, können unter Umständen sinnvoll sein. Sie helfen euch, die Ausführung von Bauleistungen und deren Abrechnung so spezifisch wie möglich zu regeln.

Je expliziter und verständlicher ein Bauvertrag formuliert ist, desto größer eure Rechtssicherheit. Deshalb achtet auf genaue Formulierungen, um später nicht auf Mehrkosten sitzen zu bleiben. Idealerweise holt ihr euch Unterstützung von einem Experten und lasst den Bauvertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Wichtige Fragen zum Thema Bauvertrag beantworten wir euch hier:

• Bauvertrag nachträglich ändern: Geht das?
• Bauvertrag kündigen: Wann ist eine Kündigung möglich?
• Wann sollte ich einen Bauvertrag unterschreiben?