Bauabnahme: Lohnt sich ein Sachverständiger?

Endlich – das Haus ist fertig. Doch bevor ihr einziehen könnt, steht noch die Bauabnahme an. Ihre rechtliche Wirkung solltet ihr nicht unterschätzen. Stellt ihr bei der Bauabnahme Mängel fest, ist das Bauunternehmen verpflichtet, diese zu beseitigen. Überseht ihr die Mängel, können sie ein tiefes Loch in eure Finanzplanung reißen. Wir erklären euch, worauf ihr bei der Bauabnahme achten solltet und ob sich lohnt, dafür einen Sachverständigen zu engagieren.

Was ist die Bauabnahme durch das Bauamt?

Achtung, bitte nicht durcheinander bringen: Neben der Bauabnahme durch die Bauherren gibt es auch eine behördliche Abnahme. Diese muss durch den Bauherren beantragt werden. Bei dieser Bauabnahme geht es um die Einhaltung der Baugenehmigung und der Vorschriften der Landesbauordnung.

Die behördliche Bauabnahme mit Inaugenscheinnahme war früher auch bei Einfamilienhäusern Standard, ist heute aber kaum noch üblich, schreibt der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu haben die Bauaufsichtsbehörden schlicht zu wenig Personal, so dass sie sowieso nur stichprobenhafte Bauabnahmen durchführen können.

Erfolgt sie doch, dann prüfen Vertreter der Bauaufsichtsbehörde bei einer Besichtigung, ob das Gebäude so genutzt werden kann, wie es im Bauantrag festgehalten wurde. Dazu gehört auch die Prüfung von Heizungs- und Kaminanlagen.

Nach der behördlichen Bauabnahme stellt die Bauaufsichtsbehörde einen "Schlussabnahmeschein" (wird auch mal als "Gebrauchsabnahmeschein" bezeichnet) aus – damit habt ihr die offizielle Erlaubnis, euer Haus zu nutzen.

In diesem Artikel soll es aber um die Bauabnahme zwischen Bauherren und Bauunternehmer gehen.

Was macht man bei einer Bauabnahme?

Mit der Bauabnahme erkennt ihr als Bauherren die erbrachten Handwerksleistungen an und die Baufirma kann die Schlussrechnung fordern. Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für Mängel bei der Baufirma. Danach müsst ihr nachweisen, dass die Baufirma nicht bereits dokumentierte Mängel verursacht hat.

Die Bauabnahme ist eine einseitige Willenserklärung durch den Bauherren, sie erfolgt durch dessen Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll. Die Unterschrift durch den ausführenden Vertragspartner, also das Bauunternehmen, ist zwar üblich, aber nicht notwendig.

Erfahrt hier im Detail, was im Abnahmeprotokoll für Bauleistungen steht und worauf ihr achten müsst.

Achtung: Beim seit Januar 2018 geltenden Bauvertragsrecht gilt die Abnahmefiktion. Das bedeutet konkret: Wenn ihr innerhalb der von der Baufirma gesetzten Frist für die Abnahme nicht reagiert oder die Bauabnahme ohne Begründung verweigert, gilt sie als erfolgt.

Die Bauabnahme ist auch aus anderen Gründen wichtig: Mit diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist. Ist nichts anderes vereinbart, beträgt diese laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) fünf Jahre. 

Außerdem geht mit der Bauabnahme das Risiko für Brand-, Wasser- und Sturmschäden auf euch über. Spätestens dann solltet ihr daher den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung in Erwägung ziehen. Welche Versicherungspolicen für Hauseigentümer sinnvoll sind, fassen wir in diesem Ratgeber zusammen.

Ist eine Bauabnahme Pflicht?

Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag. Als Bauherren bestellt ihr eine Werkleistung und seid laut BGB verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk nach Fertigstellung abzunehmen. Die Bauabnahme ist zugleich euer gutes Recht. 

Da eine Bauabnahme einschneidende Rechtsfolgen hat, ist es sinnvoll, dass ihr mit eurem Bauunternehmen eine förmliche Abnahme vereinbart und das Prozedere im Bauvertrag regelt.

Festgelegt werden sollten:

• eine schriftliche Abnahmeerklärung
• ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort
• die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer
• die Einladungsfristen zum Abnahmetermin

Tut ihr dies nämlich nicht, kann es passieren, dass die Baufirma von einer konkludenten (das heißt stillschweigenden) Bauabnahme ausgehen kann. Eine solche kann in einem schlüssigen Verhalten des Bauherrn liegen, das eindeutig so zu deuten ist, dass er die Leistung als vertragsgerecht akzeptiert. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ihr das Haus ohne Beanstandungen längere Zeit nutzt oder die Schlussrechnung des Bauunternehmers ungekürzt bezahlt. Unser Tipp: Lasst euren Bauvertrag unbedingt von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, bevor ihr ihn unterschreibt.

Wann erfolgt die Bauabnahme?

Beim Fertighaus erfolgt die Bauabnahme in der Regel, sobald das Haus komplett fertiggestellt ist. Betreut ein Architekt das Bauprojekt, ist es hingegen üblich, jeweils nach Fertigstellung einzelner Gewerke – beispielsweise der Haustechnik – eine Abnahme durchzuführen.

Der Vorteil einer Qualitätsprüfung nach Baufortschritt: So erkennt ihr auch Mängel, die später nicht mehr sofort sichtbar sind – etwa, wenn sie von Beton verdeckt sind. Als Laien könnt ihr Baumängel meist nicht erkennen. Deshalb ist es sinnvoll, einen Sachverständigen zu engagieren, der euch bei der Bauabnahme begleitet.

Wer darf eine Bauabnahme machen?

Ihr könnt die Bauabnahme grundsätzlich selbst erklären oder einen Dritten dazu bevollmächtigen. Das könnte beispielsweise ein Baugutachter sein. Ihr könnt aber auch einen Vorabtermin mit einem Sachverständigen vereinbaren und euch von ihm beraten lassen und dann beim eigentlichen Abnahmetermin das Abnahmeprotokoll selbst unterschreiben und damit die Bauabnahme bestätigen.

Ein Bauleiter oder der bauüberwachende Architekt verfügt nicht automatisch über eine derartige Vollmacht. Nehmen sie den Bau ohne eure Bevollmächtigung ab, dann ist die Bauabnahme ungültig.

Erfahrt in diesem Ratgeber alles über die Aufgaben und Pflichten eines Bauherren.

Wie viel kostet eine Bauabnahme?

Für die reine Bauabnahme durch einen Sachverständigen werden rund 500 bis 1.000 Euro fällig. Klärt das Honorar für den Baugutachter im Vorfeld, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.

Tipp: Wir vermitteln euch einen Gutachter zur Bauabnahme zum Festpreis von 499 Euro.

Lohnt sich ein Sachverständiger für die Bauabnahme?

Pfusch am Bau geht ins Geld: Die Dekra rechnet mit durchschnittlich 10.000 Euro Schaden für jedes Bauvorhaben. Der Bauherren-Schutzbund beurteilt die Situation wie folgt: In zwei Dritteln der bundesweit untersuchten Fälle zahlten Bauherren für die Beseitigung der Mängel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro. 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 Euro mehr investieren, und jeder Zehnte bezahlte den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen von Altbauten sieht es nicht besser aus. 

Mit einem Baugutachter kommt ihr unterm Strich also deutlich günstiger weg als bei Mängeln, die zu spät erkannt wurden. 

Zu spät? Lest hier, wie ihr gegen Baumängel vorgehen könnt.

Wie finde ich einen Sachverständigen für die Bauabnahme?

Wohnglück kann euch einen Sachverständigen für die Bauabnahme vermitteln. Wir können auf ein großes Netzwerk an Gutachtern zurückgreifen, von denen sicher einer in eurer Nähe sitzt. Alternativ findet ihr einen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern. Allerdings kann es lange dauern, bis ein solcher Bausachverständiger Zeit für euer Anliegen hat.

Weitere Anlaufstellen, um einen Bausachverständigen zu finden, sind:

• Verband Privater Bauherren
• Bauherren-Schutzbund
• Verein zur Qualitäts-Kontrolle am Bau
• Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V.
• TÜV
• Dekra
• Verbraucher-Zentrale (VZ)

Was macht einen guten Gutachter für die Bauabnahme aus?

Der Titel Bausachverständiger klingt zwar hochoffiziell, ist aber nicht geschützt. Jeder kann sich so nennen, auch wenn er sich gar nicht auskennt. Zudem gibt es viele unterschiedliche Bezeichnungen, wie:

• "öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger"
• "verbandsgeprüfter Sachverständiger"
• "zertifizierter Sachverständiger"
• "staatlich geprüfter Sachverständiger"
• "Bausachverständiger"
• "Gerichtssachverständiger"

Für Auftraggeber birgt das ein Risiko. Ein ahnungsloser Baugutachter schätzt Schäden falsch ein, erkennt sie vielleicht nicht und macht alles nur noch schlimmer.

Ein Bausachverständiger für die Bauabnahme sollte umfangreiches Wissen auf dem Gebiet der Bauwerksausführung haben. Zudem sollte er Kenntnisse in Bauphysik, Bauchemie, Baubiologie und Baugeologie mitbringen. Für die Bauabnahme bietet sich auch eher ein Generalist an, da er aufgrund seines breiten Wissens eher die Ursache für einen Baumangel oder Schaden finden kann als ein Spezialist, der sich nur mit Farben, Lacken und dem Mauerputz auskennt.

Lasst euch vom Sachverständigen Nachweise seiner Qualifikation zeigen, wie beispielsweise Zertifikate über Fortbildungsveranstaltungen. Mindestens eine oder zwei der folgenden Anerkennungen und/oder Zertifizierung als Bausachverständiger sollten nachweisbar vorliegen:

• Staatliche Anerkennung
• Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch eine Kammerorganisation
• Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
• Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 anerkannte Zertifizierungsstelle oder Zertifizierung des Sachverständigenbüros nach DIN ISO 9001:2008.

Lest hier mehr zu dem Thema: Bausachverständiger: Was leisten und kosten Baugutachter?

Welche Dokumente sind zur Bauabnahme erforderlich?

Der Bauvertrag und die Baubeschreibung dienen als Basis für die Bauabnahme. Die in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen dienen als Grundlage für das Abnahmeprotokoll, mit dem ihr die Bauabnahme erklärt. 

Folgende Dokumente solltet ihr spätestens zur Bauabnahme vom Bauunternehmer erhalten haben und diese gut aufbewahren: 

• Gewährsbescheinigung als Nachweis über die fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Bauleistungen (fünf Jahre aufbewahren!)
• bauaufsichtlicher Gebrauchsabnahmeschein als Nachweis, dass alle Vorschriften und Auflagen während des Baus eingehalten wurden und mit dem genehmigten Bauantrag übereinstimmen
• sämtliche Installationspläne 
• Prüfberichte und Abnahmeberichte, beispielsweise zur Statik 
• Qualitätsnachweise für Baumaterialien 
• Abnahmebescheinigung des Schornsteinfegers
• Garantiescheine und Gebrauchsanweisungen für haustechnische Einrichtungen

Bei der Bauabnahme ist es wichtig, dass alle Mängel genau protokolliert werden. Achtet im Abnahmeprotokoll darauf, dass nichts vergessen wird und dokumentiert die Mängel am besten auch mit Fotos.

Dabei solltet ihr auch gleich eine angemessene Nachbesserungsfrist setzen und erklären, dass ihr die Abnahme verweigert.

Was tun bei Baumängeln nach der Bauabnahme?

Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von üblicherweise fünf Jahren für Baumängel. Ihr müsst dann allerdings nachweisen, dass die Baufirma den Mangel verursacht hat. Dabei hilft euch ebenfalls ein Bausachverständiger. Die Mängelrüge sollte präzise Angaben zum Schaden sowie eine Frist für die Nachbesserung enthalten, wobei zwei Wochen in der Regel als angemessen gelten. Mehr dazu in "Mängelanzeige: Wie ihr Fehler bei der Mängelrüge vermeidet".

Reagiert die Baufirma nicht, könnt ihr einen anderen Betrieb mit der Behebung des Schadens beauftragen und der Baufirma die Kosten in Rechnung stellen. Allerdings geht ihr dann das Risiko eines Rechtsstreits ein. Besser ist es daher, schon während der Bauphase auf Mängel zu achten und darauf hinzuweisen.

Einen wertvollen Tipp hat der Verband Privater Bauherren (VPB) parat: Er empfiehlt, rund sechs Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten, der das Haus auf bisher nicht erkannte Baumängel hin untersucht. Der Vorteil: Ihr habt die Chance, rechtzeitig vor Ablauf der Frist Ansprüche geltend zu machen. Erkennt ihr die Schäden erst später, müsst ihr selbst für die Beseitigung aufkommen.

Alles, was ihr dazu wissen müsst: Gewährleistung beim Hausbau: Diese Fristen sollten Bauherren nicht verpassen.

Worauf muss ich bei der Bauabnahme achten?

Abschließend haben wir noch acht Tipps für euch, damit bei eurer Bauabnahme nichts schief geht:

1. Wenn der Bauunternehmer euch zur Abnahme auffordert, dann solltet ihr unbedingt reagieren und auch die Fristen zur Erklärung der Abnahme beachten.
2. Lasst euch nicht zur Bauabnahme drängen. Ihr solltet sie nur dann erklären, wenn ihr die Leistung vorher ausreichend geprüft habt und sie im Wesentlichen vollständig und mangelfrei ist.
3. Aus Beweisgründen solltet ihr die Bauabnahme immer ausdrücklich erklären, am besten indem ihr das Abnahmeprotokoll mit Datum unterzeichnet. Eine Erklärung müsst ihr auch dann abgeben, wenn ihr die Abnahme wegen wesentlicher Mängel oder Restleistungen verweigert.
4. Bereitet euch auf die Abnahme gründlich vor. Am besten macht ihr eine Woche vorher zusammen mit einem Bausachverständigen eine Vorbegehung. Dabei könnt ihr noch offene Restleistungen und Mängel erfassen und das Bauunternehmen auffordern, diese bis zur Bauabnahme zu beseitigen.
5. Sorgt dafür, dass das Bauunternehmen euch die vereinbarten Unterlagen und technischen Nachweise zur Bauabnahme übergibt.
6. Listet die vorhandenen Mängel im Abnahmeprotokoll auf und setzt eine Frist zur Mängelbeseitigung.
7. Seit der Reform des Bauvertragsrechts könnt ihr eine Schlussrate von zehn Prozent vereinbaren. Diese solltet ihr erst nach der Bauabnahme zahlen und nicht vorab. Liegen noch Mängel vor, seid ihr berechtigt, einen Teil der letzten Abschlagssumme einzubehalten, bis alle noch zu erledigenden Arbeiten durchgeführt sind.
8. Ansprüche wegen Mängeln müsst ihr innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme geltend machen. Holt euch im Konfliktfall Rechtsbeistand. Rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist solltet ihr eine Überprüfung des Objektes mit Unterstützung eines Sachverständigen veranlassen.