Zwei Männer auf einer Baustelle gehen eine Liste durch
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Bauen | Ratgeber

Bauabnahme: Was ihr über Hausübergabe, Baugutachter und Baumängel wissen müsst

Claudia Lindenberg

Level: Für Einsteiger

Damit euer Haus am Ende keine Baumängel aufweist und sich der Einzug nicht unnötig verzögert, ist eine laufende Qualitätskontrolle sinnvoll. Das erleichtert die Bauabnahme bei der Hausübergabe. Wir erläutern, warum die Bauabnahme so wichtig ist, wie euch Baugutachter dabei unterstützen, was diese kosten – und wie ihr bei Baumängeln vorgehen solltet.

Endlich – das Haus ist fertig. Vom Kaufentschluss bis hin zu Fertigstellung ist es für alle Bauherren ein weiter Weg. Umso wichtiger, dass ganz bei der Hausübergabe keine Qualitätsmängel am Bau festgestellt werden. Um das zu gewährleisten gibt es die Bauabnahme. Im Idealfall hilft euch ein Baugutachter dabei.

Behördliche Bauabnahme

Achtung, bitte nicht durcheinander bringen: Neben der Bauabnahme durch die Bauherren gibt es auch eine behördliche Abnahme. Diese muss durch den Bauherren beantragt werden. Die behördliche Bauabnahme mit Inaugenscheinnahme war früher auch bei Einfamilienhäusern Standard, ist heute aber kaum noch üblich, schreibt der Verband Privater Bauherren (VPB).

Erfolgt sie doch, dann prüfen Vertreter der Bauaufsichtsbehörde bei einer Besichtigung, ob das Gebäude so genutzt werden kann, wie es im Bauantrag festgehalten wurde. Dazu gehört auch die Prüfung von Heizungs- und Kaminanlagen.

Nach der behördlichen Bauabnahme stellt die Bauaufsichtsbehörde einen "Schlussabnahmeschein" (wird auch mal als "Gebrauchsabnahmeschein" bezeichnet) aus – damit habt ihr die offizielle Erlaubnis, euer Haus zu nutzen.

In diesem Artikel soll es aber um die Bauabnahme zwischen Bauherren und Bauunternehmer gehen.

Warum ist die Bauabnahme so wichtig?

Mit der Abnahme erkennt ihr als Bauherren die erbrachten Handwerksleistungen an und die Baufirma kann die Schlussrechnung fordern. Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für Mängel bei der Baufirma. Danach müsst ihr nachweisen, dass nicht bereits dokumentierte Mängel die Baufirma verursacht hat.

Die Bauabnahme ist eine einseitige Willenserklärung durch den Bauherren, sie erfolgt durch dessen Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll.

Achtung: Beim seit Januar 2018 geltenden Bauvertragsrecht gilt die Abnahmefiktion. Konkret: Wenn ihr innerhalb der von der Baufirma gesetzten Frist für die Abnahme nicht reagiert oder die Abnahme ohne Begründung verweigert, gilt sie als erfolgt.

Die Abnahme ist auch aus anderen Gründen wichtig: Mit diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist. Ist nichts anderes vereinbart, beträgt diese fünf Jahre laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Außerdem geht mit der Bauabnahme das Risiko für Brand-, Wasser- und Sturmschäden auf euch über. Spätestens dann solltet ihr daher den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung in Erwägung ziehen.

Wann erfolgt die Bauabnahme?

Beim Fertighaus erfolgt die Abnahme in der Regel, sobald das Haus komplett fertiggestellt ist. Betreut ein Architekt das Bauprojekt, ist es hingegen üblich, jeweils nach Fertigstellung einzelner Gewerke – beispielsweise der Haustechnik – eine Abnahme durchzuführen. Der Vorteil einer Qualitätsprüfung nach Baufortschritt: So erkennt ihr auch Mängel, die später nicht mehr sofort sichtbar sind – etwa, wenn sie von Beton verdeckt sind.

Was solltet ihr bei der Bauabnahme beachten?

Bei der Abnahme ist es wichtig, dass alle Mängel genau protokolliert werden. Achtet im Abnahmeprotokoll darauf, dass nichts vergessen wird und dokumentiert die Mängel am besten auch mit Fotos. Dabei solltet ihr auch gleich eine angemessene Nachbesserungsfrist setzen und erklären, dass ihr die Abnahme verweigert. Vorteilhaft ist es dabei, wenn ihr mit einem Sachverständigen einen Vorabtermin vereinbart.

Riss in einer Mauerwand
Augen auf bei der Bauabnahme: Etwaige Mängel am Bau können ein großes Ärgernis sein. © Getty Images/iStockphoto

Baugutachter: Aufgaben und Kosten

Für Laien ist es mitunter schwierig bis unmöglich, Baumängel zu erkennen. Daher ist es sinnvoll, wenn ihr einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Qualitätskontrolle beauftragt. Unabhängige Experten findet ihr beispielsweise über den Verband Privater Bauherren (VPB), den Bauherren-Schutzbund (BSB), den TÜV oder die Dekra.

Aufgaben von Baugutachtern

Butgutachter können euch zahlreiche Aufgaben abnehmen. Dazu gehören:

  • Prüfung des Bauvertrages oder des Bauträger-Vertrages
  • Allgemeine Bauberatung
  • Bauüberwachung oder Endabnahme eines Neu- oder Altbauvorhabens
  • Übergabe eines durch einen Bauträger erstellten Hauses

Was kostet ein Baugutachter?

Je nachdem, in welchem Umfang ihr einen Baugutachter für die Qualitätskontrolle engagiert, müsst ihr etwa 0,5 bis 2,5 Prozent der Baukosten einkalkulieren, wobei für die reine Bauabnahme rund 500 bis 1.000 Euro fällig werden. Tipp: Klärt das Honorar für den Baugutachter im Vorfeld, damit es später keine negativen Überraschungen gibt.

Lohnt sich ein Baugutachter?

Pfusch am Bau geht ins Geld: Die Dekra rechnet mit durchschnittlich 10.000 Euro Schaden für jedes Bauvorhaben. Der Bauherren-Schutzbund beurteilt die Situation wie folgt: In zwei Dritteln der bundesweit untersuchten Fälle zahlten Bauherren für die Beseitigung der Mängel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro. 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 Euro mehr investieren, und jeder Zehnte bezahlte den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen von Altbauten sieht es nicht besser aus.

Mit einem Baugutachter kommt ihr unterm Strich also deutlich günstiger weg als bei Mängeln, die zu spät erkannt wurden.

Schlussrate erst nach der Bauabnahme bezahlen

Seit der Reform des Bauvertragsrechts könnt ihr eine Schlussrate von zehn Prozent vereinbaren. Diese solltet ihr erst nach der Abnahme zahlen und nicht vorab. Liegen noch Mängel vor, seid ihr berechtigt, einen Teil der letzten Abschlagssumme einzubehalten, bis alle noch zu erledigenden Arbeiten durchgeführt sind.

Zwei Bauarbeiter sehen zusammen mit einem Mann die Baupläne ein.
Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für Mängel bei der Baufirma. Danach müsst ihr nachweisen, dass die Baufirma die Mängel verursacht hat. © Getty Images/iStock/skynesher

Bauabnahme: Was tun bei Baumängeln?

Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von üblicherweise fünf Jahren für Baumängel. Ihr müsst dann allerdings nachweisen, dass den Mangel die Baufirma verursacht hat. Dabei hilft euch ebenfalls ein Bausachverständiger. Die Mängelrüge sollte präzise Angaben zum Schaden sowie eine Frist für die Nachbesserung enthalten, wobei zwei Wochen in der Regel als angemessen gelten.

Reagiert die Baufirma nicht, könnt ihr eine andere Firma mit der Behebung des Schadens beauftragen und ihr die Kosten in Rechnung stellen. Allerdings geht ihr dann das Risiko eines Rechtsstreits ein. Besser ist es daher, schon während der Bauphase auf Mängel zu achten und darauf hinzuweisen.

Einen wertvollen Tipp hat der Verband Privater Bauherren (VPB) parat: Der VPB empfiehlt, rund sechs Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten, der das Haus auf bisher nicht erkannte Baumängel hin untersucht. Der Vorteil: Ihr habt die Chance, rechtzeitig vor Ablauf der Frist Ansprüche geltend zu machen. Erkennt ihr die Schäden erst später, müsst ihr selbst für die Beseitigung aufkommen.

Habt ihr Fragen? Unsere Experten helfen euch gerne weiter. Und zwar kostenlos! Nehmt direkt Kontakt auf zu wohnglück.de!

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