Bauherr: Welche Aufgaben und Pflichten hat er beim Hausbau?

Welche Pflichten ein Bauherr hat, ist – wie so oft – nicht bundeseinheitlich geregelt. Es bleibt euch nicht erspart, euch die für euer Bundesland gültige Landesbauordnung anzusehen und euch bei eurer Gemeinde oder eurem Bezirk nach kommunalen Sonderregelungen zu erkundigen.

Sich umfassend über die geltenden Regelungen und Gesetze zu informieren, ist bereits die erste Pflicht eines Bauherrn. Denn im Zweifel schützt Unwissenheit leider nicht vor Strafe. Die Mehrheit der Bauherrenpflichten ist aber in den meisten Ländern gleich. Unser Überblick zeigt euch, was ihr vor, während und nach der Bauphase beachten müsst.

Tipp: Bei Bedarf unterstützen euch auch die Bauplanungs-Experten von Wohnglück.

Diese Pflichten hat der Bauherr vor dem Hausbau

Informationspflicht

Als Bauherren seid ihr verpflichtet, euch über die rechtlichen Rahmenbedingungen eures Bauprojekts umfassend zu informieren. Die Baugenehmigung gibt euch bereits sehr weitreichende Sicherheit, da sie nur erteilt wird, wenn euer Bau dem geltenden Baurecht und kommunalen Regelungen entspricht. Auf einige rechtliche Aspekte müsst ihr darüber hinaus selbst achten. Dazu gehört, dass euer Neubau der Energiesparverordnung (EnEV) entsprechen muss.

Lesetipp: "Bauantrag: Wie lange dauert eine Baugenehmigung?"

Mitwirkungspflichten

Auch wenn ein Architekt oder Fertighausanbieter für euch den Bauantrag erstellt, seid ihr auch Antragsteller. Als solcher habt ihr gegenüber der Behörde die Pflicht, beim Bauantragsverfahren mitzuwirken. Dazu gehört zum Beispiel, fehlende Unterlagen zeitnah nachzureichen.

Meldepflicht

Geht es um ein größeres Bauprojekt, müsst ihr den Baubeginn zwei Wochen vorher bei der zuständigen Behörde anzeigen. Die Meldepflicht besteht laut Baustellenverordnung für Baustellen, auf der gleichzeitig mehr als 20 Beschäftigte tätig sein werden oder auf der die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mehr als 30 Arbeitstage beträgt.

Verkehrssicherheit

Ihr müsst die Baustelle angemessen absichern. Der Umfang richtet sich auch nach der Beschaffenheit des Grundstücks. Ist es noch eine grüne Wiese, darf die Absicherung weniger aufwendig ausfallen. Befindet sich auf dem Baugrund bereits eine ausgehobene Baugrube, die zum Beispiel eine reale Gefahr für spielende Kinder ist, muss die Absicherung umfangreicher sein.

Für die Verkehrssicherheit von Grundstück und Zufahrtswegen ist der Bauherr bereits ab dem Grundstückskauf zuständig. Also auch, wenn der Bau noch nicht begonnen hat. Von diesem Zeitpunkt an, muss die Verkehrssicherheit bis zur Fertigstellung des Bauprojekts gewährleistet sein, damit Dritte nicht zu Schaden kommen.

Erschließung

Vor Baubeginn muss der Bauplatz eingemessen und erschlossen werden. Dazu gehört die Ausstattung der Baustelle mit Bauwasser, Baustrom und einem Bau-WC.

Kennzeichnung der Baustelle

Es ist ebenfalls Pflicht, die Baustelle durch ein Baustellenschild als solche zu kennzeichnen. Dazu bekommt ihr nach der Genehmigung eures Bauantrags einen Vordruck mit einem roten Punkt.

Genehmigungsfreie Bauvorhaben werden mit einem grünen Punkt gekennzeichnet. Das Baustellenschild muss von der Straße aus gut sichtbar sein. Der Bauherr muss dafür sorgen, dass das Schild witterungsbeständig ist.

Sicherheits- und Gesundheitsschutz

Vor Baubeginn muss ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator bestellt werden. Laut Baustellenverordnung kann das auch der Bauherr selbst sein. Allerdings nur, wenn er baufachliche Kenntnisse vorweisen kann. Beim Durchschnitts-Häuslebauer wird das eher nicht der Fall sein.

In der Regel wird der Architekt oder Fertighausbauer die Aufgabe übernehmen oder dafür sorgen, dass einer der ausführenden Fachleute auf der Baustelle (zum Beispiel der Bauleiter) einspringt. Sie besteht darin, im Rahmen eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans für die Sicherheit der Bauarbeiter zu sorgen.

Zahlungsverpflichtungen

Auch vor dem Bau entstehen in der Planungsphase bereits Kosten. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren der Baubehörde für eine Bauvoranfrage oder für den Bauantrag. Je nach Vertragsdetails, können auch schon erste Honorarforderungen des Architekten oder Fertighausanbieters auf euch zukommen. Ihr seid in der Pflicht, diese Zahlungen in euer Budget einzukalkulieren und fristgerecht zu überweisen.

Ihr braucht Hilfe beim Stellen eines Bauantrags? Dann lohnt sich ein Blick in unseren Artikel "Bauantrag stellen: So kommt ihr zur Baugenehmigung".

Versicherungen für Bauherren

Auf einer Baustelle wird täglich mit Werkzeugen und schwerem Gerät hantiert. Die Gefahr, dass es zu Unfällen kommt, ist groß. Verletzt sich ein Kind beim Spielen auf einer unzureichend abgesicherten Baustelle, kann das für euch den Ruin bedeuten. Ihr braucht also bei aller Umsicht und Vertrauen in eure Projektpartner unbedingt den Schutz geeigneter Versicherungen.

Unerlässlich ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit einer ausreichend hohen Deckung. Sie versichert alle Risiken, die von eurem Bauvorhaben ausgehen. Baut ihr mit einem Bauträger, ist diese Versicherung häufig nicht notwendig, da dieser bereits entsprechend geschützt ist.

Informiert euch, ob in eurem Fall darüber hinaus weitere Versicherungen sinnvoll sind. Zum Beispiel eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, eine Bauleistungsversicherung oder eine Gebäudeversicherung.

Schon aufgrund der föderalen und kommunalen Besonderheiten können wir euch nur einen Überblick über die allgemeinen Bauherrenpflichten geben. Weitergehende Informationen bekommt ihr auch bei den Verbraucherzentralen der Länder, beim Bauherren-Schutzbund oder dem Verband für Wohneigentum.

Diese Pflichten hat der Bauherr während des Hausbaus

Verkehrssicherheit und Unfallverhütung

Auch während des Baus seid ihr als Bauherr dafür verantwortlich, dass die Baustelle abgesichert ist, die Unfallverhütungsvorschriften eingehalten werden und Schäden an umliegenden Gebäuden verhindert werden.

Anzeigepflicht für Unfälle

Kommt es auf eurer Baustelle zu einem Unfall, müsst ihr diesen bei der zuständigen Berufsgenossenschaft anzeigen. Achtung: Die Frist beträgt meist nur eine Woche!

Meldepflicht für archäologische Funde

Stoßt ihr oder die von euch beauftragten Handwerker beim Bau auf Gegenstände oder Siedlungsreste von archäologischem Wert, besteht eine Meldepflicht. Das gilt auch für möglicherweise gefährliche Altlasten. Muss euer Grundstück daraufhin untersucht werden, kann das zu erheblichen Verzögerungen führen.

Kontrollpflicht des Bauherren

Auch wenn der Bauherr andere sachkundige Personen mit Planung und Ausführung eines Bauprojekts beauftragt hat (man spricht auch von Erfüllungsgehilfen des Bauherren), kann er für Schäden unbeteiligter Personen haftbar gemacht werden. 

Zum Beispiel dann, wenn euch grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann. Ihr müsst also regelmäßig auf der Baustelle präsent sein und im Rahmen eurer Möglichkeiten kontrollieren, ob die Sicherheitsvorkehrungen eingehalten werden und der Bau im Sinne der Baugenehmigung ausgeführt wird. Um euer Risiko im Schadensfall zu minimieren, solltet ihr unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.

Stellt ihr im Laufe der Bauarbeiten Mängel fest, seid ihr gegenüber den ausführenden Unternehmen in der Pflicht, diese zeitnah darauf aufmerksam zu machen und eine Beseitigung des Mangels zu fordern.

Zahlungspflichten

Im Vertrag mit eurem Architekten oder Bauträger habt ihr vermutlich einen Teilzahlungsplan unterzeichnet. Natürlich ist es eine Pflicht als Bauherr, diesen Teilzahlungen je nach Baufortschritt pünktlich nachzukommen. Die rechtzeitige Anweisung ist auch in eurem Sinn, da im Falle des Zahlungsverzugs Folgekosten oder gar die Vertragskündigung drohen.

Abnahmepflichten

Als Bauherr seid ihr verpflichtet, eine Leistung nach Fertigstellung innerhalb einer vom Handwerker oder Bauträger angemessenen Frist abzunehmen. Äußert ihr euch nicht zum Terminvorschlag, gilt die Leistung nach zwölf Tagen automatisch als abgenommen.

Wenn ihr innerhalb der Frist einen Mangel geltend macht – auch wenn dieser nicht schwerwiegend ist, könnt ihr diesen Automatismus (auch Abnahmefriktion) umgehen und gewinnt Zeit.

Anzeige der Fertigstellung

Ist euer Traumhaus endlich fertig, müsst ihr dies zunächst der Bauaufsichtsbehörde mitteilen (oft ein oder zwei Wochen vor geschätzter Fertigstellung). Erst danach dürft ihr endlich einziehen. In einigen Kommunen und Ländern müsst ihr auch die Fertigstellung des Rohbaus anzeigen.

Diese Pflichten hat der Bauherr nach dem Hausbau

Abnahme der Bauleistungen

Wurden alle Bauleistungen durch die beauftragten Unternehmen fertiggestellt, vereinbart ihr einen Termin zur Bauabnahme. Wenn ihr selbst nicht vom Fach seid, ist es sinnvoll, dafür die Unterstützung eines unabhängigen Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen.

Zur Unterschrift seid ihr natürlich nur dann verpflichtet, wenn bei der Begehung keine oder nur minimale Mängel vorhanden sind. Nach der Abnahme müsst ihr euer Haus versichern.

Wohnglück-Tipp: "Versicherungen für Hauseigentümer: Welche Policen sinnvoll sind".

Behördliche Abnahme

Als Bauherr müsst ihr dafür Sorge tragen, dass das fertige Gebäude erst nach einer amtlichen Abnahme in Betrieb genommen wird. Die Heizung muss gesondert abgenommen werden. Zuständig ist der Bezirksschornsteinfeger.

Grundbucheintrag

Mit dem Eintrag eurer Immobilie ins Grundbuch werdet ihr offiziell ihr Besitzer. Wenn ihr die Immobilie als Paar gebaut habt, solltet ihr schon vorher darüber nachdenken, ob ihr euch beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lasst. In diesem Fall gehört jedem ein halbes Haus.

Gartengestaltung

In eurer Baugenehmigung, beziehungsweise im gültigen Bebauungsplan, sind auch Aspekte der Gartengestaltung festgelegt. Es ist eure Pflicht, euch hinsichtlich der Bepflanzung mit größeren Bäumen, Hecken oder der Gestaltung von Wegen und Zufahrten an diese Vorgaben zu halten. Nicht zuletzt geht ihr dadurch Ärger mit Nachbarn aus dem Weg, die sich eventuell später über den Schatten einer zu nah an die Grundstücksgrenze gepflanzten Buche beschweren.