Ohne Baugenehmigung darf nicht gebaut werden.
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Bauen | Ratgeber

Baugenehmigung-Dauer: Wie lange dauert ein Bauantrag?

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Eine Baugenehmigung ist für die meisten Bauvorhaben ein Muss. Aber wie lange dauert es eigentlich, bis das Bauvorhaben auch behördlich genehmigt wird? Wir zeigen euch, welche Faktoren ihr beachten müsst und wir ihr das Verfahren beschleunigen und so die Baugenehmigung-Dauer verkürzen könnt.

Wer bauen will, der braucht dafür eine Genehmigung. Wir informieren euch mit unseren Tipps unter anderem darüber, wie ihr das Verfahren beschleunigen könnt und so die Dauer der Baugenehmigung verkürzt.

Auf der Terrasse eines modernen Holzhauses stehen zwei bunte Stühle und die Sonne scheint durch Baumkronen.

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Baugenehmigung-Dauer: Keine unnötigen Anträge stellen

Nicht für jedes Bauvorhaben braucht ihr eine Baugenehmigung. Kleinere Projekte könnt ihr oft auch ohne das behördliche Genehmigungsverfahren angehen. Zum Beispiel:

Dann reicht es, die Gemeinde über euer Projekt zu informieren. Welche Bauvorhaben das genau sind, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hier hilft euch der Blick in die geltende Landesbauordnung.

Aber Vorsicht: Auch ohne Baugenehmigung gilt natürlich das öffentliche Baurecht, das zum Beispiel den Abstand eines Gartenhauses zum Nachbargrundstück vorschreibt (in der Regel drei Meter). Liegt euer Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans, sind dessen Festsetzungen vorrangig. Darauf weist Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e.V. aus Erfurt, hin.

Erkundigt euch am besten schon vor dem Kauf eines Gartenhaus- oder Carportbausatzes beim örtlichen Bauamt, ob euer Vorhaben genehmigungsfrei ist. Oft machen schon ein paar Zentimeter Grundfläche den Unterschied. Ärgerlich, wenn man dann für Modell X einen Bauantrag stellen muss, der für das nur etwas kleinere Modell Y nicht notwendig gewesen wäre.

Alle Unterlagen für die Baugenehmigung parat haben

Macht euch rechtzeitig schlau, welche Unterlagen in eurem Bundesland für einen Antrag zur Erteilung der Baugenehmigung eingereicht werden müssen. Denn das Sammeln der Dokumente braucht Zeit. Besonders dann, wenn diese von verschiedenen Behörden mit ihren unterschiedlichen Öffnungszeiten ausgestellt werden. Unterlagen nachreichen zu müssen, verlängert die Baugenehmigung-Dauer meist unnötig.

Trotz föderaler Unterschiede braucht ihr in ganz Deutschland für eine Baugenehmigung die folgenden Unterlagen:

  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Lage- und Freiflächenplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Sicherheitsnachweise
  • Berechnungen (zur unbebauten und bebauten Grundstückfläche sowie zu den Rohbau- und Gesamtkosten)
  • Unterschriften

Eine detaillierte Übersicht zu den genannten Punkten und eine Checkliste für den Bauantrag findet ihr in diesem Ratgeber:

Baugenehmigung: Chancen vorab mit einer Bauvoranfrage prüfen

Bevor ihr den Antrag offiziell stellt, ist es sinnvoll, das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu suchen. Er wird euch sagen, ob euer Bauvorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist und euch auf mögliche Stolpersteine hinweisen.

Sind die Details schon im Vorfeld besprochen und, wenn nötig, nachgebessert worden, hat der Antrag später bessere Chancen, genehmigt zu werden. Ein Vorab-Gespräch kann die Baugenehmigung-Dauer ungemein verkürzen!

Wenn es für euer Grundstück keinen Bebauungsplan gibt oder ihr im Außenbereich bauen wollt, kann es sinnvoll sein, eine konkrete Bauvoranfrage zu stellen, so Evelyn Wernecke. Für eine relativ geringe Gebühr prüft die Baubehörde dann, ob euer Projekt prinzipiell ...

  • ... mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist,
  • ... der lokalen Architektur entspricht,
  • ... und ein Anschluss an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem realisiert werden kann.

Der große Vorteil: Alle genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig und damit eine gute Voraussetzung für einen erfolgreichen Bauantrag.

So lange dauert in der Regel eine Baugenehmigung

Erst wenn Baugenehmigung und Baufreigabe erteilt sind, darf euer Bauprojekt starten. Egal, ob ihr ein Haus oder einen Anbau plant. Aber gerade beim Eigenheimbau ist Zeit Geld. Schließlich müsst ihr bereits die ersten Zahlungen an den Bauträger entrichten und habt gleichzeitig noch Kosten für euer aktuelles Zuhause. Ärgerlich, wenn die Genehmigung dann auf sich warten lässt.

Zwischen drei und vier Monaten kann es dauern, bis die Behörde ihr "Okay" gibt. Könnt ihr das beschleunigen und so die Baugenehmigung-Dauer verkürzen? Ein wenig schon. Bei der Antragstellung solltet ihr sicher sein, alle notwendigen Dokumente (Bauvorlagen) parat zu haben. So vermeidet ihr spätere Nachfragen der Baubehörde – denn gerade die können die Baugenehmigung-Dauer ganz schnell verlängern.

Baugenehmigung-Dauer: Eingerüsteter Rohbau eines Einfamilienhauses.
Bevor so ein Rohbau steht, müsst ihr euch erst einmal eine Baugenehmigung besorgen. Das kann einige Zeit in Anspruch nehmne. © Getty Images/iStockphoto

Baugenehmigung beschleunigen: So spart ihr Zeit

Einige Bauherren versuchen auch Zeit zu sparen, indem sie den Antrag nicht komplett bei der Gemeinde abgeben, so Bauherrenberaterin Wernecke, sondern zwei Ausfertigungen persönlich zur unteren Baubehörde bringen.

Schneller geht es auch, wenn ihr euer neues Zuhause in einem Gebiet baut, für das es einen Bebauungsplan gibt und in dem die Erschließung gesichert ist. Wenn ihr nicht von den Festsetzungen des Plans abweicht, könnt ihr in der Regel von einem sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren (auch Bauanzeige) profitieren.

Denn dann ist der Arbeitsaufwand für die Behörde geringer, da sie nur bestimmte Punkte prüfen muss, erklärt die Bau-Expertin. Der Bauantrag gilt nach sechs Wochen (in einigen Bundesländern vier Wochen) automatisch als genehmigt, wenn sich die Behörde nicht mit einem gegenteiligen Bescheid bei euch meldet.

Wann müsst ihr Nachbarn mit ins Boot holen?

Die Baugenehmigung-Dauer kann auch vom Bebauungsplan abhängen – beziehungsweise der Frage, wie sehr ihr euch daran haltet. Wenn ihr alle Vorgaben des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung befolgt, wird in der Regel eine Baugenehmigung erteilt.

Die Meinung eurer Nachbarn ist dann nicht ausschlaggebend. "Nachbarn sind nur dann bei einem Bauvorhaben zu beteiligen", so Torsten Flomm vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V., "wenn ihre Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind."

Weicht ihr aber von geltenden Vorgaben ab und unterschreitet beispielsweise die Abstände zum angrenzenden Grundstück, dann liegt eine Zustimmung im Ermessen der Behörde. Und es gilt die sogenannte Angrenzerbeteiligung. Die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke werden über das geplante Bauvorhaben benachrichtigt und dürfen Einsicht in die geplanten Baumaßnahmen nehmen.

Könnt ihr schon mit dem Antrag das Einverständnis eurer Nachbarn zu eurem Bauvorhaben durch eine Unterschrift vorweisen, sind eure Chancen für eine Genehmigung deutlich besser. Denn die Behörde muss dann nicht mehr mit einem Widerspruch gegen die erteilte Genehmigung rechnen.

Zwei Männer reichen sich durch ein Gartentor die Hand.
Auf gute Nachbarschaft. In manchen Fällen müsst ihr für eine Baugenehmigung auch die Nachbarn ins Boot holen. © Getty Images/iStockphoto

Welche Nachbarn müssen für die Baugenehmigung unterschreiben?

Sind die Nachbarn mit eurem Projekt einverstanden, ist es für euch also am besten, wenn sie die Bauvorlagen unterschreiben. Dies gilt dann als Zustimmung zu eurem Projekt. Da diese Unterschrift aber für eure Nachbarn Nachteile haben kann, solltet ihr es ihnen nicht übelnehmen, wenn sie diese verweigern. Immerhin geben sie damit nicht nur ihr Okay für euer Bauvorhaben. Je nach Fall erlauben sie damit auch reduzierte Abstandsflächen oder Verzichten auf ihr Recht, der Baugenehmigung zu widersprechen oder sie anzufechten.

Nachbarn sind nur dann bei einem Bauvorhaben zu beteiligen, wenn ihre Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind.

Torsten Flomm, Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832

Wird die Baugenehmigung ohne Unterschrift der Nachbarn erteilt, haben diese innerhalb einer einjährigen Frist die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Wird nicht zusätzlich vor Gericht ein Baustopp erwirkt, hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, ihr könnt dennoch mit dem Bau beginnen, dann aber auf eigenes Risiko.

Es gibt aber auch Gemeinden, so Wernecke, die generell die Unterschrift aller angrenzenden Nachbarn fordern. Geben sie sie nicht, kann der Bauherr im Bauantrag angeben, wann er sich um die Unterschrift bemüht hat und darauf hinweisen, dass der Nachbar nicht unterschreiben wollte. Infolgedessen wird das Bauamt die Nachbarn auffordern, innerhalb einer festgesetzten Frist einen fundierten Grund dafür zu nennen, warum sie mit eurem Projekt nicht einverstanden sind.

Keine Baugenehmigung erhalten: Was tun?

Die meisten Baugenehmigungen werden von den Baubehörden erteilt. Manchmal fordern sie zwar Änderungen. Dass sie ein Bauprojekt komplett ablehnen, ist aber eher die Ausnahme. Dennoch gibt es Gründe, warum ihr keine Baugenehmigung erhalten könntet. Zum Beispiel, wenn ...

  • ... euer Bauvorhaben mit dem örtlichen Natur- oder Denkmalschutzvorschriften kollidiert.
  • ... die architektonische Gestaltung nicht zur Umgebung passt.
  • ... die Öffentlichkeit in irgendeiner Form gestört wird.

Dann gilt es, schnell zu handeln. Denn wenn ihr Widerspruch einlegen wollt, muss das innerhalb von vier Wochen geschehen. Bessere Karten habt ihr, wenn ihr dem Widerspruch schon eine schlüssige Begründung beifügen könnt. Am besten von einem ausgewiesenen Gutachter. Bevor es zu einer Klage kommt, ist es aber oft sinnvoll, das persönliche Gespräch zu suchen. Vielleicht gibt es einen Kompromiss oder die Behörde erteilt eine Sondergenehmigung.

Baufreigabe: Auf den roten Punkt warten

Auch wenn es sich so anhört: Die Baugenehmigung allein ist noch nicht der endgültige Startschuss für den Baubeginn. Erst mit der Baufreigabe dürfen die ersten Handwerker anrücken. Diese Freigabe erteilt die Behörde, wenn alle Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, die für einige Bauvorhaben über die Baugenehmigung hinaus erforderlich sind. Das können zum Beispiel Wärmeschutznachweise oder Prüfstatiken sein.

Sind alle Verfahren durch, bekommt ihr den sogenannten "Roten Punkt", das amtliche Dokument zur Baufreigabe. Den roten Punkt müsst ihr gut sichtbar auf der Baustelle anbringen. Das dazugehörige Dokument mit den wichtigsten Angaben zum Bauvorhaben, sowie den Namen und Anschriften von Bauherr, Planer und Baufirma bewahrt ihr im Original auf der Baustelle auf. Fehlt es bei einer Bauprüfung, kann das einen Baustopp nach sich ziehen.

Baugenehmigung-Dauer: Muster eines Baufreigabescheins mit einem stilisierten Haus.
Erst wenn ihr die Baugenehmigung habt, bekommt ihr auch den Baufreigabeschein. © ehrenberg-bilder/stock.adobe.com

Die Baugenehmigung nicht verfallen lassen

So ein Bauprojekt kann dauern. Selbst wenn alles glatt läuft, können vom Antrag bis zum fertigen Haus ein oder sogar zwei Jahre ins Land gehen. Kommt es aber im Vorfeld schon zu Zeitverzögerungen, solltet ihr darauf achten, dass die bereits erteilte Baugenehmigung nicht verfällt, bevor das Bauvorhaben anläuft.

In den meisten Bundesländern ist die Baugenehmigung drei Jahre lang gültig. Aber es gibt auch Länder, in denen andere Fristen gelten. Denn Baurecht ist Ländersache. Schaut also in die Landesbauordnung eures Bundeslandes, wenn es zum Beispiel Probleme mit der Finanzierung gibt und euer Bauprojekt erst später beginnen kann. In der Regel könnt ihr bei der zuständigen Baubehörde vor Ablauf der Geltungsdauer eine Verlängerung beantragen. So spart ihr euch einen kosten- und zeitaufwändigen Neuantrag.

Und zu guter Letzt: Lasst euch von dem Papierkrieg nicht die Vorfreude verderben. Ihr werdet Hausherren! Wow! Das muss zwischendurch auch mal gefeiert werden. Also gut gekühlten Sekt bereit halten, wenn die Baugenehmigung dann endlich eingetroffen ist.

Zeit ist die eine Sache, Geld eine andere. Wenn ihr wissen wollt, mit welchen Kosten ihr für eine Baugenehmigung rechnen müsst, dann lest gern auch folgenden Artikel:

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