Ohne Baugenehmigung darf nicht gebaut werden.
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Bauen | Ratgeber

Baugenehmigung: 10 Tipps für den erfolgreichen Bauantrag

Sandra Hermes

Level: Für Alle

Eine Baugenehmigung ist für die meisten Bauvorhaben ein Muss. Aber wer darf den Bauantrag einreichen, welche Unterlagen gehören dazu und darf der Nachbar sein Veto einlegen? Mit unseren 10 Tipps macht ihr schon bald den ersten Spatenstich.

1. Keine unnötigen Anträge stellen

Nicht für jedes Bauvorhaben braucht ihr eine Baugenehmigung. Kleinere Projekte wie Gartenhäuser, Carports, Garagen, Solarenergieanlagen oder kleine Vorbauten, die nicht als Aufenthaltsräume dienen, könnt ihr oft auch ohne das behördliche Genehmigungsverfahren angehen. Dann reicht es, die Gemeinde über euer Projekt zu informieren. Welche Bauvorhaben das genau sind, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hier hilft euch der Blick in die geltende Landesbauordnung.

Aber Vorsicht: Auch ohne Baugenehmigung gilt natürlich das öffentliche Baurecht, das zum Beispiel den Abstand eines Gartenhauses zum Nachbargrundstück vorschreibt (in der Regel drei Meter). Liegt euer Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans, sind dessen Festsetzungen vorrangig. Darauf weist Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e.V. aus Erfurt, hin. Erkundigt euch am besten schon vor dem Kauf eines Gartenhaus- oder Carportbausatzes beim örtlichen Bauamt, ob euer Vorhaben genehmigungsfrei ist. Oft machen schon ein paar Zentimeter Grundfläche den Unterschied. Ärgerlich, wenn man dann für Modell X einen Bauantrag stellen muss, der für das nur etwas kleinere Modell Y nicht notwendig gewesen wäre.

2. Fachleute für den Bauantrag engagieren

Nicht der Bauherr selbst bereitet den Bauantrag vor. Das muss ein Fachmann machen, der bauvorlagenberechtigt ist, erklärt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V. Das ist beim Hausbau, umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen oder Anbauten meistens ein Architekt oder Bauingenieur. Sie wissen genau, welche Unterlagen eingereicht werden müssen und sparen euch so viel Zeit. Denn schließlich soll der erste Spatenstich bald getan werden.

Bei kleineren Bauvorhaben kann auch ein Handwerksmeister die Antragsunterlagen ausfüllen. Welche das sind, könnt ihr im Netz nachlesen. Dort findet ihr die Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer. Wenn euch das Juristendeutsch zu umständlich ist, geht es aber auch einfacher. Geht zum örtlichen Bauamt (auch Baureferat, Bauaufsichtsamt) und sprecht dort mit einem Mitarbeiter über euer Bauvorhaben.

3. Alle Unterlagen für den Bauantrag parat haben

Macht euch rechtzeitig schlau, welche Unterlagen in eurem Bundesland für einen Bauantrag eingereicht werden müssen. Denn das Sammeln der Dokumente braucht Zeit. Besonders dann, wenn diese von verschiedenen Behörden mit ihren unterschiedlichen Öffnungszeiten ausgestellt werden.

Trotz föderaler Unterschiede, braucht ihr in ganz Deutschland für eine Baugenehmigung die folgenden Unterlagen:

  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Lage- und Freiflächenplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Sicherheitsnachweise
  • Berechnungen (zur unbebauten und bebauten Grundstückfläche sowie zu den Rohbau- und Gesamtkosten)
  • Unterschriften

4. Chancen vorab mit einer Bauvoranfrage prüfen

Bevor ihr den Antrag offiziell stellt, ist es sinnvoll, das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu suchen. Er wird euch sagen, ob euer Bauvorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist und euch auf mögliche Stolpersteine hinweisen. Sind die Details schon im Vorfeld besprochen und, wenn nötig, nachgebessert worden, hat der Antrag später bessere Chancen, genehmigt zu werden.

Wenn es für euer Grundstück keinen Bebauungsplan gibt oder ihr im Außenbereich bauen wollt, kann es sinnvoll sein, eine konkrete Bauvoranfrage zu stellen, so Bauherrenberaterin Wernecke. Für eine relativ geringe Gebühr prüft die Baubehörde dann, ob euer Projekt prinzipiell mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist, der lokalen Architektur entspricht und ein Anschluss an das lokale Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssystem realisiert werden kann. Der große Vorteil: Alle genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig und damit eine gute Voraussetzung für einen erfolgreichen Bauantrag.

5. Zeit sparen

Erst wenn Baugenehmigung und Baufreigabe erteilt sind, darf euer Bauprojekt starten. Egal, ob ihr ein Haus oder einen Anbau plant. Aber gerade beim Eigenheimbau ist Zeit Geld. Schließlich müsst ihr bereits die ersten Zahlungen an den Bauträger entrichten und habt gleichzeitig noch Kosten für euer aktuelles Zuhause. Ärgerlich, wenn die Genehmigung dann auf sich warten lässt.

Zwischen drei und vier Monaten kann es dauern, bis die Behörde ihr Okay gibt. Könnt ihr das beschleunigen? Ein wenig schon. Bei der Antragstellung solltet ihr sicher sein, alle notwendigen Dokumente (Bauvorlagen) parat zu haben. So vermeidet ihr spätere Nachfragen der Baubehörde.

Einige Bauherren versuchen auch Zeit zu sparen, indem sie den Antrag nicht komplett bei der Gemeinde abgeben, so Bauherrenberaterin Wernecke, sondern zwei Ausfertigungen persönlich zur unteren Baubehörde bringen.

Schneller geht es auch, wenn ihr euer neues Zuhause in einem Gebiet baut, für das es einen Bebauungsplan gibt und in dem die Erschließung gesichert ist. Wenn ihr nicht von den Festsetzungen des Plans abweicht, könnt ihr in der Regel von einem sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren (auch Bauanzeige) profitieren. Denn dann ist der Arbeitsaufwand für die Behörde geringer, da sie nur bestimmte Punkte prüfen muss, erklärt die Bau-Expertin. Der Bauantrag gilt nach sechs Wochen (in einigen Bundesländern vier Wochen) automatisch als genehmigt, wenn sich die Behörde nicht mit einem gegenteiligen Bescheid bei euch meldet.

6. Die Nachbarn ins Boot holen

Wenn ihr alle Vorgaben des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung befolgt, wird in der Regel eine Baugenehmigung erteilt. Die Meinung eurer Nachbarn ist dann nicht ausschlaggebend. "Nachbarn sind nur dann bei einem Bauvorhaben zu beteiligen", so Torsten Flomm vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V., "wenn ihre Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind."

Weicht ihr also von geltenden Vorgaben ab und unterschreitet beispielsweise die Abstände zum angrenzenden Grundstück, liegt eine Zustimmung im Ermessen der Behörde. Könnt ihr schon mit dem Antrag das Einverständnis eurer Nachbarn vorweisen, sind eure Chancen deutlich besser. Denn die Behörde muss dann nicht mehr mit einem Widerspruch gegen die erteilte Genehmigung rechnen.

Sind die Nachbarn mit eurem Projekt einverstanden, ist es für euch also am besten, wenn sie die Bauvorlagen unterschreiben. Dies gilt dann als Zustimmung zu eurem Projekt. Da diese Unterschrift aber für eure Nachbarn Nachteile haben kann, solltet ihr es ihnen nicht übelnehmen, wenn sie diese verweigern. Immerhin geben sie damit nicht nur ihr Okay für euer Bauvorhaben. Je nach Fall erlauben sie damit auch reduzierte Abstandsflächen oder Verzichten auf ihr Recht, der Baugenehmigung zu widersprechen oder sie anzufechten.

Nachbarn sind nur dann bei einem Bauvorhaben zu beteiligen, wenn ihre Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind.

Torsten Flomm, Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832

Wird die Baugenehmigung ohne Unterschrift der Nachbarn erteilt, haben diese innerhalb einer einjährigen Frist die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Wird nicht zusätzlich vor Gericht ein Baustopp erwirkt, hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, ihr könnt dennoch mit dem Bau beginnen werden, aber auf eigenes Risiko.

Es gibt aber auch Gemeinden, so Wernecke, die generell die Unterschrift aller angrenzenden Nachbarn fordern. Geben sie sie nicht, kann der Bauherr im Bauantrag angeben, wann er sich um die Unterschrift bemüht hat und darauf hinweisen, dass der Nachbar nicht unterschreiben wollte. Infolgedessen wird das Bauamt die Nachbarn auffordern, innerhalb einer festgesetzten Frist einen fundierten Grund dafür zu nennen, dass sie mit eurem Projekt nicht einverstanden sind.

7. Mit dem Worst Case rechnen (auch wenn er unwahrscheinlich ist)

Die meisten Baugenehmigungen werden von den Baubehörden erteilt. Manchmal fordern sie zwar Änderungen, dass sie ein Bauprojekt komplett ablehnen, ist aber eher die Ausnahme. Sollte euer Bauvorhaben mit dem örtlichen Natur- oder Denkmalschutzvorschriften kollidieren oder die architektonische Gestaltung nicht zur Umgebung passen oder vielleicht die Öffentlichkeit stören, ist es jedoch möglich, dass ihr keine Baugenehmigung bekommt.

Dann gilt es, schnell zu handeln. Denn wenn ihr Widerspruch einlegen wollt, muss das innerhalb von vier Wochen geschehen. Bessere Karten habt ihr, wenn ihr dem Widerspruch schon eine schlüssige Begründung beifügen könnt. Am besten von einem ausgewiesenen Gutachter. Bevor es zu einer Klage kommt, ist es aber oft sinnvoll, das persönliche Gespräch zu suchen. Vielleicht gibt es einen Kompromiss oder die Behörde erteilt eine Sondergenehmigung.

8. Baufreigabe: Auf den roten Punkt warten

Auch wenn es sich so anhört: Die Baugenehmigung ist noch nicht der endgültige Startschuss für den Baubeginn. Erst mit der Baufreigabe dürfen die ersten Handwerker anrücken. Die erteilt die Behörde, wenn alle Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, die für einige Bauvorhaben über die Baugenehmigung hinaus erforderlich sind.Das können zum Beispiel Wärmeschutznachweise oder Prüfstatiken sein.

Sind alle Verfahren durch, bekommt ihr den sogenannten "Roten Punkt", das amtliche Dokument zur Baufreigabe. Den roten Punkt müsst ihr gut sichtbar auf der Baustelle anbringen. Das dazugehörige Dokument mit den wichtigsten Angaben zum Bauvorhaben, sowie den Namen und Anschriften von Bauherr, Planer und Baufirma bewahrt ihr im Original auf der Baustelle auf. Fehlt es bei einer Bauprüfung, kann das einen Baustopp nach sich ziehen.

9. Die Baugenehmigung nicht verfallen lassen

Klar, so ein Bauprojekt kann dauern. Schon wenn alles glatt läuft, können vom Antrag bis zum fertigen Haus ein, zwei Jahre ins Land gehen. Kommt es aber im Vorfeld zu Zeitverzögerungen, solltet ihr darauf achten, dass die schon erteilte Baugenehmigung nicht verfällt, bevor das Bauvorhaben anläuft.

In den meisten Bundesländern ist die Baugenehmigung drei Jahre lang gültig. Aber es gibt auch Länder, in denen andere Fristen gelten. Denn Baurecht ist Ländersache. Schaut also in die Landesbauordnung eures Bundeslandes, wenn es zum Beispiel Probleme mit der Finanzierung gibt und euer Bauprojekt erst später beginnen kann. In der Regel könnt ihr bei der zuständigen Baubehörde vor Ablauf der Geltungsdauer eine Verlängerung beantragen. So spart ihr euch einen kosten- und zeitaufwändigen Neuantrag.

10. Die gute Laune nicht verlieren

Und zu guter Letzt: Lasst euch von dem Papierkrieg nicht die Vorfreude verderben. Ihr werdet Hausherren! Wow! Das muss zwischendurch auch mal gefeiert werden. Also gut gekühlten Sekt bereit halten, wenn der Bauantrag dann endlich eingereicht ist.

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