Bebauungsplan: Was ist ein B-Plan und wofür braucht man ihn?

Wie euer Haus aussehen soll, bestimmt ihr selbst? Nicht ganz. In Deutschland gibt es für die meisten Flächen einen Bebauungsplan (auch B-Plan). Er legt den Rahmen fest, in dem ihr euer Traumhaus planen dürft und bestimmt damit maßgeblich, was ihr wie und wo bauen dürft und wie die freizuhaltenden Flächen genutzt werden können.

Was ist ein Bebauungsplan oder B-Plan?

Wie detailliert die Bestimmungen sind, ist sehr unterschiedlich. Ein Bebauungsplan muss sich zwar an die Normen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der geltenden Landesbauordnung halten, ist aber in erster Linie Sache der zuständigen Gemeinde und damit ein örtliches Gesetz.

In einer Gemeinde oder einem Stadtbezirk gibt es meistens mehrere Bebauungspläne. In der Regel sind sie nach Ortsteilen oder Grundstücksgruppen gegliedert. Wichtig ist, dass sie überschneidungsfrei sein müssen. Ein B-Plan besteht meistens aus einer Planzeichnung (Maßstab 1:500 oder 1:1000) und einem Textteil mit Erläuterungen.

Wenn ihr ein konkretes Grundstück im Visier und schon eine sehr genaue Vorstellung von eurem Eigenheim habt, ist es sinnvoll, schon vor dem Kauf den geltenden Bebauungsplan einzusehen. So erspart ihr euch unliebsame Überraschungen.

Das gilt auch dann, wenn ihr ein gebrauchtes Haus kaufen wollt. Denn dann wollt ihr vielleicht An- oder Umbauten vornehmen, die ein Bebauungsplan eventuell verhindern könnte.

Auch ein Musterhaus solltet ihr nicht ohne Einsicht in den B-Plan kaufen. Denn letztendlich seid ihr als Bauherrn dafür verantwortlich, dass die Regelungen des Bebauungsplans eingehalten werden.

Tipp: Ihr wollt schon vor dem Bauantrag wissen, ob ihr eurer Traumhaus so realisieren könnt, wie ihr es euch vorstellt? Lest hier alle Informationen zur Bauvoranfrage.

Zweistufige Bauleitplanung: Flächennutzungsplan über Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist dem Flächennutzungsplan untergeordnet. Dieser ist als vorbereitender Bauleitplan zu verstehen. In ihm ist laut BauGB §5 "[ ...] für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen." Das bedeutet, dass er den vorhandenen und zukünftigen Flächenbedarf für einzelne Nutzungsmöglichkeiten wie Wohnen, Verkehr, Arbeit oder Erholung regelt.

Was bewirkt die Veränderungssperre im Bebauungsplan?

Die Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB ist ebenfalls Teil der Bauleitplanung. Mit dem Erlass einer solchen Sperre können Gemeinden während des Zeitraums, in dem ein Bebauungsplan aufgestellt wird, die Errichtung baulicher Anlagen, die den Vorgaben des künftigen Bebauungsplans entgegenstehen würden, verhindern.

Was regelt ein Bebauungsplan?

Anhand des Bebauungsplans könnt ihr erkennen, ob sich ein Grundstück in einem Gewerbegebiet, einem reinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet befindet. Außerdem kann der B-Plan Auflagen zu den folgenden Bereichen enthalten:

• Haustypen (zum Beispiel freistehendes Einzelhaus, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser)
• Standort des Gebäudes auf dem Grundstück, markiert durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe (der Teil eines Grundstücks, der bebaut werden darf, wird auch Baufenster genannt)
• Anteil der bebauten Fläche
• Zahl der Stockwerke
• Höhe der Geschosse
• Gesamthöhe des Gebäudes
• Versiegelungsintensität
• Abstand zu den Häusern der Nachbarn (offene oder geschlossene Bauweise)
• Dachformen
• First- und Traufhöhe
• Dachneigung
• Farben
• Materialien (zum Beispiel verputzte oder verklinkerte Fassade)
• PKW-Stellplätze
• Spielplätze
• Stellflächen für Mülltonnen
• Art der Wärmeerzeugung (manchmal mit Anschlusszwang an Nah- oder Fernwärmenetze)
• Ort und Art der Bepflanzung
• Denkmalschutzauflagen
• Baulasten (zum Beispiel wenn Nachbarn Wegerechte haben)

Nicht alle genannten Aspekte müssen in einem Bebauungsplan geregelt sein. Da aber der Bauherr nur das frei bestimmen kann, was nicht geregelt ist und was nicht gegen das allgemeine Baurecht verstößt, ist es empfehlenswert, dass ihr den Bebauungsplan kennt, bevor ihr das Grundstück kauft. Ärgerlich, wenn euer Traumhaus schon immer weiß war, ihr aber in dem betreffenden Baugebiet nur rote Klinker verbauen dürft.

Ist der Bebauungsplan sehr detailliert, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Sind nur einige wenige der genannten Faktoren geregelt, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Ist dies der Fall, greift § 34 des BauBGs, wonach sich die fehlenden Vorschriften aus der Bebauung der vorhandenen Nachbargrundstücke ableiten. Der Neubau muss sich in seine Umgebung einfügen.

Der Bebauungsplan beeinflusst auch den Wert eines Grundstücks. Je größer die Fläche ist, die bebaut werden darf, desto wertvoller ist das Grundstück.

Welche Informationen liefert die Nutzungsschablone im Bebauungsplan?

Die Nutzungsschablone, auch Baunutzungsschablone, ist keine Schablone im eigentlichen Sinne, sondern eine Tabelle, welche die wichtigsten Festsetzungen zum einem Grundstück in Hinblick auf seine Bebaubarkeit übersichtlich darstellt. Sie liefert Informationen zu:

• Ordnungsnummer
• Art der baulichen Nutzung
• Anzahl zulässiger Vollgeschosse
• Grundflächenzahl
• Geschossflächenzahl
• Firsthöhe
• Traufhöhe

Die Angaben hält die zuständige Gemeinde im Bebauungsplan fest. Für einen Bauantrag sind sie verbindlich.

Wozu braucht man einen B-Plan?

Warum darf nicht jeder so bauen wie er mag? Das hat mehrere Gründe. Ein wichtiger ist, dass ohne Bebauungspläne und die ihnen übergeordneten Flächennutzungspläne (F-Plan) ein baulicher Wildwuchs entstehen würde. Kleine Einfamilienhäuser stünden neben Hochhäusern, Friesenhäuser neben Gebäuden im Bauhausstil und der Nachbar würde sein Haus direkt bis an eure Grundstücksgrenze setzen.

Allgemeine Bauvorschriften und Bebauungspläne sorgen für ein Mindestmaß an Einheitlichkeit, schaffen Planungssicherheit für den Bauherrn und können darüber hinaus auch den historisch gewachsenen, regionalen Charakter einer Gemeinde erhalten.

Außerdem sorgen viele B-Pläne durch die Art und Menge der Gebäude (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser in einem Baugebiet) für eine soziale Durchmischung, steuern das Wachstum einer Kommune und berücksichtigen auch Aspekte des Umwelt- und Naturschutzes.

Auch die Infrastruktur (Kindergärten, Spielplätze, Straßen, Erschließung) regelt ein B-Plan. Um einen möglichst breiten Konsens zu schaffen, ist es üblich, die Öffentlichkeit bei der Entwicklung eines neuen B-Plans mit einzubeziehen.

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Anders als das Grundbuch darf einen Bebauungsplan jeder einsehen. Dazu geht ihr einfach zum zuständigen Bauamt eurer Gemeinde. Viele Städte und Kommunen stellen ihre B-Pläne bereits online zur Verfügung. In einigen Fällen kostet die Einsicht Gebühren. Die solltet ihr aber in jedem Fall investieren, da ihr nur über die Einsicht in den Bebauungsplan Sicherheit für eure Bau- oder Kaufplanung bekommt.

Nehmt ihr vor Ort Einsicht, ist es sinnvoll, den Besuch mit einem Termin bei einem Sachbearbeiter im Bauamt zu verbinden (Bauberatung). Er hilft weiter, wenn ihr Schwierigkeiten mit den Abkürzungen im B-Plan habt oder ihr nachfragen wollt, was bestimmte Regelungen für Auswirkungen auf euer Bauvorhaben haben.

Ist für euer Grundstück kein oder nur ein einfacher Bebauungsplan vorhanden, könnt ihr auch gleich fragen, wie die Bebauung in diesem Fall aussehen darf und ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist.

Übrigens: Die zahlreichen Abkürzungen in einem Bebauungsplan sind durch die Planzeichenverordnung (PlanZV) normiert und können auf der Website des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz eingesehen werden.

Hat ein Bebauungsplan Vorteile für den Bauherrn?

Neben der Tatsache, dass ein B-Plan auch dem Bauherrn mehr Planungssicherheit verschafft, hat er auch den Vorteil, dass er das Genehmigungsverfahren für euer Bauprojekt vereinfacht. "Wenn man sich an die Festsetzungen eines Bebauungsplans hält", so Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e.V. aus Erfurt, "kann man auch eine Bauanzeige einreichen".

In diesem vereinfachten Genehmigungsverfahren ist für die Baubehörde der Aufwand der Prüfung durch die Festsetzungen des B-Plans viel geringer als bei einem Bauantrag für ein Bauprojekt, das außerhalb eines Bebauungsplans realisiert werden soll. Daher sind auch die notwendigen Unterlagen etwas weniger umfangreich und die Kosten für die Baugenehmigung geringer.

Welche Konsequenzen haben Verstöße gegen den B-Plan?

Wird ein B-Plan nicht eingehalten, kann das teuer werden. Die Baubehörde kann ein Bußgeld erheben, einen Baustopp verhängen oder im schlimmsten Fall den Rückbau verlangen. Art und Ausmaß der Sanktionen hängen mit dem Umfang der Abweichungen vom Bebauungsplan zusammen.

Leider kann es auch zu Verstößen kommen, die ihr nicht zu verantworten habt. Wenn ihr zum Beispiel ein Haus mit Anbauten kauft, wurden diese möglicherweise nicht im Einklang mit dem Bebauungsplan errichtet. Gerade vor dem Erwerb einer solchen Immobilie ist der Blick in den Bebauungsplan unerlässlich.

Sind Abweichungen vom Bebauungsplan möglich?

In einigen Bebauungsplänen sind Ausnahmen von der festgelegten Nutzung vorgesehen. Auf diese Weise werden Einzelfallprüfungen möglich. Zum Beispiel für die gewerbliche Nutzung einer Immobilie in einem Wohngebiet.

Das Baugesetzbuch bietet auch die Option, sich auf Antrag von bestimmten Festsetzungen des Bebauungsplans befreien zu lassen. Dies kann zum Beispiel bei der Unterschreitung der Abstände eines Hauses zum Nachbargrundstück der Fall sein. Der Antrag wird dann in der Regel innerhalb des Bauantrags gestellt und im Einzelfall geprüft. Die Chancen auf Genehmigung steigen, wenn der betroffene Nachbar der Abweichung vom B-Plan schriftlich zugestimmt hat.