Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Die wichtigsten Vorteile und Nachteile

Historische Bauten wahren den Charakter einer ganzen Region. Ob buntes Fachwerkhaus, historische Mühle oder klassisches Schwarzwaldhaus unter Reet: Es gibt Häuser, bei denen geht einem schon beim Anblick das Herz auf. 

Ihr überlegt auch, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen? Lest hier, was ihr beachten müsste, wenn ihr plant, ein Haus mit Denkmalschutz zu kaufen und welche Vorteile und Nachteile der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses mit sich bringt.

Denkmalgeschützte Immobilie kaufen: Vorsicht vor beschönigten Anzeigen

In Anzeigen tauchen diese Immobilien auf mit Beschreibungen wie: "Ein Haus mit Seele" und richten sich mit Aufforderungen wie "Erwecken Sie dieses Objekt aus dem Dornröschen-Schlaf!" an die naiven Romantiker unter den angehenden Bauherren und Bauherrinnen. 

Doch wie steht es wirklich um die Sanierung und die Wohnqualität eines Hauses unter Denkmalschutz? Ist das Wunschobjekt ein Rohdiamant, der durch eure liebevolle Hand zu neuem Glanz erstrahlt? Oder bringt der Kauf denkmalgeschützter Häuser mehr Nachteile und Fallstricke mit sich, als sich für euch lohnt?

Warum Denkmalschutz?

In Deutschland schützt der Denkmalschutz historische Gebäude vor dem Abriss oder davor, dass das Aussehen zu stark verändert wird. Denkmalgeschützte Häuser müssen laut Gesetz erhalten und gepflegt werden. Einheitliche Regeln gibt es jedoch nicht. 

Jedes Bundesland hat eigene Gesetze zum Denkmalschutz. Auch welche Kriterien ein Gebäude zu einer denkmalgeschützten Immobilie machen, legt jedes Bundesland selbst fest.

Woran erkennt man denkmalgeschützte Häuser?

Das Baujahr allein ist nicht ausschlaggebend dafür, ob ein Haus unter Denkmalschutz fällt. Denkmalgeschützte Gebäude prägen das historische Stadtbild, sind Zeugen vergangener Baukultur, haben einen geschichtlichen Wert oder eine wissenschaftliche Bedeutung.

Neben Häusern werden auch Immobilien wie Leuchttürme, Mühlen, Kasernen, Krankenhäuser und Gefängnisse unter Denkmalschutz gestellt. Gebäude, die die Kriterien erfüllen, werden in einer regionalen Denkmalliste aufgeführt.

Denkmalgeschützte Häuser werden über diese Kriterien festgelegt:

• Baujahr
• Architektur
• Seltenheitswert
• Bauliche Qualität

Ab wann gilt Denkmalschutz?

Erfüllt ein Gebäude die vom Bundesland vorgegebenen Kriterien für Denkmalschutz, wird dieses in eine Denkmalliste eingetragen. Das Gebäude darf dann nicht zerstört oder ohne Zustimmung baulich verändert werden. Welche Gebäude auf der Denkmalliste stehen, könnt ihr bei der Unteren Denkmalbehörde eurer Stadt oder Kommune einsehen.

Es ist jedoch möglich, dass eure Traumimmobilie unter Denkmalschutz steht, auch wenn diese nicht auf der Denkmalliste steht. Das ist dann der Fall, wenn die bürokratischen Abläufe, die für eine Eintragung auf der Denkmalliste nötig sind, noch nicht abgeschlossen wurden. Im Zweifel solltet ihr die Denkmalbehörde direkt kontaktieren.

Welche Steuervorteile haben Häuser mit Denkmalschutz?

Nicht nur ihr findet alte Bauten toll, auch dem Staat ist daran gelegen, diese zu erhalten. Deswegen stehen viele Häuser als Kulturgut unter Denkmalschutz. Und weil der Staat diese Bauten und somit die Integrität einer ganzen Region wahren möchte, begünstigt er die Instandhaltung dieser Immobilien steuerlich. 

Hier ein grober Überblick über die wichtigsten Steuervorteile.

• Habt ihr vor, die Immobilie selbst zu nutzen, könnt ihr insgesamt 90 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten abschreiben. Die Abschreibung erfolgt über zehn Jahre mit neun Prozent jährlich. Den Kaufpreis der Altbausubstanz und des Grundstücks selbst könnt ihr allerdings nicht abschreiben. Steuervorteile habt ihr bei Ausgaben, die dem Erhalt oder der Nutzung des Gebäudes dienen.
• Solltet ihr die Immobilie vermieten, könnt ihr die Sanierungs- und Modernisierungskosten sogar bis zu 100 Prozent abschreiben. In den ersten acht Jahren könnt ihr jährlich neun Prozent geltend machen, weitere vier Jahre lang gibt es jeweils sieben Prozent. Im Gegensatz zur selbst bewohnten Immobilie ist im Falle einer Vermietung auch die Abnutzung der Substanz mit jährlich 2,5 Prozent abzugsfähig.

Egal ob ihr das Haus selbst bewohnen oder vermieten wollt: Mindestens zehn Jahre lang solltet ihr es halten wollen und auch tun. Kurzfristige Spekulationen auf staatlich subventionierten Märkten können finanziell schnell in die Hose gehen. Überlegt euch also genau, ob ihr euch langfristig an das Objekt binden möchtet.

Was ihr als Käufer eines denkmalgeschützten Hauses sonst noch von der Steuer absetzen könnt, erfahrt ihr in unserem detaillierten Ratgeber "Steuervorteile bei Denkmalschutz-Häusern: Die wichtigsten Tipps".

Sind denkmalgeschützte Gebäude von der Grundsteuer befreit?

Denkmalgeschützte Häuser werden nicht von der Grundsteuer befreit – aber begünstigt. Damit diese Begünstigung angerechnet wird, muss das denkmalgeschützte Eigentum in der Steuererklärung angegeben werden. Bis zu 10 Prozent niedriger fällt die Grundsteuer dann aus. Das ist einer der Vorteile eines denkmalgeschützten Hauses.

In der Steuererklärung wird das Eigentum an einem denkmalgeschützten Gebäude in einer separaten Anlage eingetragen. Der Name der Anlage unterscheidet sich je nach Bundesland, heißt jedoch in den meisten Bundesländern „Anlage Grundsteuerbefreiung/- ermäßigung“ oder „Grundsteuerbefreiung/- vergünstigung“. Nur in Hessen wird denkmalgeschütztes Eigentum in „Anlage Grundstück“ angegeben.

Denkmalschutz: Ein eigenes Haus – ohne Raum für Entscheidungen?

Ob sofort oder später, irgendwann werdet ihr viele tolle Ideen haben, euer Traumhaus noch wohnlicher zu gestalten: zum Beispiel die Fassade neu streichen, das Dachgeschoss ausbauen, damit endlich alle Kinder ihr eigenes Zimmer bekommen, eine Photovoltaik-Anlage installieren oder einen Wintergarten anbauen. 

All diese Dinge werdet ihr, sofern ihr wirklich ein denkmalgeschütztes Haus kaufen wollt, intensiv mit Dritten besprechen müssen. Fragt euch im Vorfeld, wie viel Lust ihr dazu habt, alle Änderungen am Haus rechtfertigen zu müssen und wie schnell euch die Abhängigkeit von den Entscheidungen anderer frustriert.

Auch das Einschreiten Dritter ist bei einem geschützten Gebäude keine Seltenheit. Zum Beispiel wenn die zuständigen Denkmalschutzbehörden Sorge tragen, dass ihr die Substanz eures Hauses gefährdet. Dann können diese sich unter Umständen sogar Zutritt zu euren Räumlichkeiten verschaffen, um potenzielle Bauschäden zu inspizieren.

Wie Volker Herzog und seine Frau Heidi aus Freising zwei denkmalgeschützte Häuser gekauft und zu einem außergewöhnlichen Mehrgenerationenhaus umgebaut haben, seht ihr in "Sanierung & Denkmalschutz: Diese beiden Häuser sind eigentlich eins!"

Haus unter Denkmalschutz sanieren: Dokumentation ist wichtig

Wer auf öffentliche Gelder oder sogar den Erlass der Grundsteuer hofft, darf eine Sache nie vergessen: Ihr braucht für absolut alles, was an eurem Haus gemacht wurde und wird, sehr spezifische und nachvollziehbare Rechnungen. 

Wer sich mit Papierkram generell schlecht tut und kaum die Unterlagen für die jährliche Steuererklärung zusammen bekommt, wird hier auf ein Mammutprojekt in Sachen Papierkram treffen.

Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Außen hui, innen pfui?

"Wer viel Geld hat und ist dumm, kauft ein altes Haus und baut es um": Diese nicht besonders schöne Redewendung ist leider nicht komplett aus der Luft gegriffen. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses erfordert nicht nur lästige Abstimmungen mit den Kommunen und Denkmalbehörden, sondern auch einen hohen Arbeitsaufwand und besondere Baustoffe und Materialien, die teilweise alte Handwerkstechniken erfordern.

Ein altes Haus ist auch immer ein bisschen die Büchse der Pandora: Vor dem Öffnen kann man nie genau sagen, was wirklich darin steckt. Der Sanierungsbedarf ist vorher nicht genau kalkulierbar. 

Was, wenn die Holzbalken morsch sind, unerwartet Schimmel oder sogar Hausschwamm auftritt? Ein ordentlicher Puffer für finanzielle Überraschungen sollte vorhanden sein.

Ihr solltet ein Mensch sein, der nicht bei jedem spontan auftretenden Problem Herzrasen bekommt. Das Risiko minimiert ihr, wenn ihr vor dem Kauf einen Sachverständigen hinzuzieht, der das Haus auf Herz und Nieren überprüft. Einen solchen Sachverständigen kann euch Wohnglück einfach und schnell vermitteln.

Erfahrt in diesem Ratgeber, wo ihr historische Baustoffe und Materialien für euer denkmalgeschütztes Haus kaufen könnt. Und hier findet ihr eine Übersicht über typische Baumängel von Häusern ab 1880.

Denkmalgeschützte Häuser sind ökologisch – und wartungsintensiv

Alte Häuser haben den Vorteil, dass sie aus natürlichen Materialien bestehen. Fachwerkhäuser zum Beispiel wurden in der Regel aus Holz, Ziegelstein, Lehm- oder Kalkzementputz gebaut. Damit regulieren sie den Feuchtigkeitshaushalt und sorgen für ein angenehmes Raumklima. Die anspruchsvolle Mischkonstruktion kann allerdings wartungsintensiv werden und häufig teuren Expertenrat erfordern.

Romantische Reetdächer mit ihrer Schilfkonstruktion bieten natürliches Wohnen. Die Instandhaltung ist allerdings deutlich teurer, als die eines Ziegeldachs. Für das Decken sollte hier etwa viermal so viel Budget eingeplant werden, nämlich rund 100 Euro pro Quadratmeter. 

Je nach Material sogar mehr. Ist es euch wichtig, mit genau kalkulierbaren Instandhaltungskosten zu planen, ist es vielleicht nicht die beste Idee, eine Denkmalschutz-Haus zu kaufen.

Ihr interessiert euch für nachhaltiges Bauen? Diese nachhaltigen Baumaterialien sind besonders klimafreundlich.

Wie energieeffizient ist ein denkmalgeschütztes Haus?

Ein Haus unter Denkmalschutz energieeffizient zu sanieren und darin zu wohnen, gestaltet sich oft nicht einfach. Dass eine Außendämmung des Gebäudes nicht möglich ist, versteht sich aus optischen Gründen wohl von selbst. Doch sogar bei der Innendämmung könntet ihr auf Widerstand stoßen. 

Eine energetische Sanierung eines Baudenkmals ist leider nicht immer vollständig mit den Denkmalschutzauflagen vereinbar. Entscheidet ihr euch dazu, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, sollte ihr euch also warm anziehen: im übertragenden Sinne sowie wortwörtlich.

Ob eure Wunschimmobilie energieeffizient umgestaltet werden darf und ob es hier vielleicht sogar eine Förderung gibt, müsst ihr – ihr ahnt es schon – in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erörtern.

Denkmalschutz umfasst auch die Fenster

Historische Häuser haben häufig nicht nur zugige, sondern auch zu wenige und zu kleine Fenster. Besonders hohen Wohnkomfort bietet das nicht, davon mal abgesehen, dass sich mancher Bauherr einen Einbruchschutz wünscht, der hier auch nicht gegeben ist. Wie beim Denkmalschutz mit der Sanierung alter Fenster umgegangen werden muss, wird ebenfalls von den Kommunen und Denkmalschutzbehörden entschieden.

Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Die Vorteile und Nachteile im Überblick

Interessiert ihr euch dafür, eine Denkmalschutz-Immobilie zu kaufen, solltet ihr diese Vor- und Nachteile berücksichtigen:

Denkmalgeschütztes Haus kaufen: auch eine emotionale Entscheidung

Dieser Artikel gibt euch nur eine grobe Einordnung, ob ihr euch weiter mit dem Thema Denkmalschutz beschäftigen solltet oder nicht. Doch am Ende kauft auch das Herz mit – ganz unabhängig von Denkmalschutz und Steuervorteilen.

Habt ihr bereits alle anderen Aspekte berücksichtigt, solltet ihr euch auch fragen: Kann ich mich hier täglich ein- und ausgehen sehen? Wie fühle ich mich, wenn ich durch die Räume streife? 

Wer schon beim Betreten einer Immobilie von ganz viel Freude und Zuversicht erfüllt ist, darf ein klein wenig Logik die (sanierungsbedürftige?) Treppe hinunter schubsen. Immerhin sollt ihr in eurer Traumimmobilie nicht nur rechnen, sondern auch leben und euch jeden Tag an dieser Entscheidung erfreuen.

In unserem Hausbau-Blog erzählen Mona und Christoph in einer 30-teiligen Serie, wie sie ihr altes Haus saniert, renoviert und umgebaut haben und welche Hürden sie dabei meistern mussten.

Ihr sucht noch fachlichen Rat für euer Sanierungsprojekt? Dann schaut euch doch mal die Modernisierungsberatung von Wohnglück an.