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Sanierungsmaßnahmen: Was bringt am meisten?

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Lisa Gutknecht


Dämmung, Fenstertausch oder Heizungswechsel: Eine energetische Sanierung soll aus alten Häusern Energiesparer machen. Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich wirklich, was wird gefördert und wie geht ihr am besten vor? Alle Fragen und Antworten zur energetischen Sanierung.

  1. Lohnt sich eine energetische Sanierung?
  2. Welche Sanierungsmaßnahmen gibt es?
  3. Welche Sanierungsmaßnahmen bringen am meisten?
  4. Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?
  5. Wie gehe ich bei einer energetischen Sanierung vor?
  6. Was kostet eine energetische Sanierung?
  7. Welche Zuschüsse gibt es für Sanierungsmaßnahmen?

In Deutschland verursachen Gebäude rund ein Drittel aller schädlichen Treibhausgasemissionen. Die größten Übeltäter sind Wohnhäuser. Deshalb ist es für Eigentümer sinnvoll und zum Teil sogar verpflichtend, ihr Objekt energetisch fit zu machen. Wir erklären, was eine energetische Sanierung beinhaltet, worin welches Einsparpotenzial liegt und welche Sanierungsmaßnahmen am meisten bringen.

Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung beschreibt bauliche Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes für Heizung, Warmwasser, Belüftung und Licht senken. Das hat mehrere Vorteile: Zum einen reduzieren sich dadurch die laufenden Energie- und Betriebskosten. Zugleich entlasten energetisch fitte Häuser das Klima. Und schließlich macht der Einsatz erneuerbarer Energien unabhängig von fossilen Brennstoffen und reduziert den CO2-Ausstoß.

Unterm Strich lohnt sich eine fachgerecht ausgeführte energetische Sanierung fast immer. Damit verbessert ihr das Wohnklima und entlastet die Umwelt. Außerdem spart ihr laufende Kosten. Zugleich könnt ihr damit den Wert eurer Immobilie steigern.

Welche Sanierungsmaßnahmen gibt es?

Eine energetische Sanierung kann eine Einzelmaßnahme oder gleich mehrere Sanierungsmaßnahmen umfassen. Dabei kann man grob unterscheiden zwischen Maßnahmen, die den Energieverbrauch einer Immobilie senken, und solchen, die dafür sorgen, dass weniger fossile Brennstoffe verwendet werden. 

Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch senken

Beispiele für Sanierungsmaßnahmen, die den Verbrauch senken, sind:

Sanierungsmaßnahmen für den Wechsel auf erneuerbare Energien 

Mit einer energetischen Sanierung könnt ihr nicht nur den Energieverbrauch verringern. Ihr könnt auch die für den Gebäudebetrieb notwendige Energie teilweise oder sogar ganz aus erneuerbaren Quelle erzeugen. Damit verringert ihr einerseits die Verbrennung fossiler Brennstoffe und den CO2-Ausstoß. Andererseits spart ihr bares Geld. 

Zu den Sanierungsmaßnahmen, die auf die Art der eingesetzten Energie abzielen, gehören

  • Heizung: Einbau einer neuen Heizungsanlage, die mit erneuerbaren Energien betrieben wird, zum Beispiel Umstieg von Gas oder Öl auf Wärmepumpe, Solarthermie oder Pelletheizung
  • Lüftung: Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
  • Photovoltaik: Erzeugung und Nutzung von Solarstrom

Welche Sanierungsmaßnahmen bringen am meisten?

Welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind, ist vom Einzelfall abhängig. Der Anteil von unsanierten Bauteilen an den Energieverlusten des Hauses ist sehr unterschiedlich. Entsprechend unterscheidet sich auch die Wirksamkeit der energetischen Sanierungsmaßnahmen.  

Idealerweise holt ihr euch einen Energieberater ins Haus, bevor ihr mit den Umbauten startet. Wo ihr einen unabhängigen Energieberater findet, zeigen wir euch hier. Und welche Kosten auf euch zukommen, darüber klärt dieser Ratgeber auf: Lohnen sich die Kosten einer Energieberatung?

1. Fassadendämmung als Sanierungsmaßnahme

Die Fassade wird meistens von außen gedämmt. Am kostengünstigsten ist ein Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) mit Platten, die einfach aufgeklebt werden. Eine Alternative ist eine vorgehängte hinterlüftete Fassade. Eine Innendämmung ist schwieriger, aber eine Alternative, wenn die Fassade wegen Denkmalschutz nicht verändert werden darf. Das Einsparpotenzial einer Fassadendämmung liegt bei satten 15 bis 30 Prozent – das lohnt sich in den meisten Fällen. Lest hier mehr über die verschiedenen Methoden und Kosten einer Fassadendämmung.

2. Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke

Eine nachträgliche Dachdämmung ist ein "Muss". Denn diese Maßnahme ist laut Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben. Und sie lohnt sich: Das Einsparpotenzial an Heizenergie liegt immerhin bei sieben bis 15 Prozent. 

Ist der Dachraum unbewohnt, reicht die Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn ihr einen späteren Dachausbau plant, dann dämmt ihr am besten die Dachflächen. Am einfachsten und kostengünstigsten ist die Dämmung unter oder zwischen den Dachsparren. Am aufwendigsten ist eine Aufdach-Dämmung

3. Dämmung der Kellerdecke 

Eine Dämmung der Kellerdecke ist vor allem dann zu empfehlen, wenn der Keller unbeheizt bleiben soll. Sie hilft aber auch gegen kalte Füße im Erdgeschoss. Mit einer Kellerdeckendämmung könnt ihr rund fünf bis 15 Prozent Heizenergie einsparen. Die Kosten dafür sind mit 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter überschaubar.

4. Fenstertausch als Sanierungsmaßnahme

Wenn die Fassade gedämmt wird, müssen meist auch die alten Fenster durch neue ersetzt werden. Sonst entstehen Wärmelöcher. Dabei ist mittlerweile eine Dreifach-Verglasung Standard. Ein Fenstertausch kann viel dazu beitragen, den Energieverbrauch zu senken. Das Einsparpotenzial liegt bei rund 20 bis 25 Prozent. 

5. Heizungstausch als energetische Sanierungsmaßnahme

In der Regel gilt, erst dämmen, dann die Heizung austauschen. Der Grund: Durch die Dämmung verringert ihr den Wärmebedarf des Gebäudes. Dann könnt ihr anschließend eine deutlich kleinere Heizung einbauen. Ist der Heizkessel aber sehr alt und ineffizient, kann der Austausch der Heizung auch mal der erste Schritt sein. Wer bisher noch mit Öl oder Gas heizt, ist sogar in vielen Fällen zum Tausch verpflichtet.

Durch den Einbau eines neuen Wärmeerzeugers ohne zusätzliche Maßnahmen am Gebäude fällt der Energieverbrauch oft nicht wesentlich geringer aus als zuvor. Den Unterschied sowohl für die Klimafreundlichkeit als auch für die Betriebskosten macht der Energieträger: Wenn ihr mit einer Wärmepumpe die Wärme aus der Umgebung nutzt, ist das Energiesparpotenzial enorm. 

Erfahrt hier mehr zum Thema: Neue Heizung: Was kosten neue Heizungsanlagen und wie viel sparen sie? Übrigens könnt ihr eine neue Heizung auch mieten. Wenn ihr mehr dazu wissen wollt: Heizung mieten statt kaufen: Lohnt sich das für mich?

6. Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Im Neubau geht es kaum noch ohne sie, aber auch im sanierten Altbau kann eine kontrollierte Lüftung sinnvoll sein. So geht weniger Heizwärme verloren als durch die Fensterlüftung. Mit Wärmerückgewinnung wird sie sogar zur zusätzlichen klimafreundlichen Heizquelle.

Zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage – was ist wo sinnvoll? Informiert euch hier über die zentralen Lüftungsanlage und in diesem Ratgeber über die dezentralen Lüftungsanlage

7. Installation einer PV-Anlage 

Die verstärkte Nutzung von Solarstrom ist eines der erklärten Ziele der Bundesregierung. Eine Photovoltaikanlage auf dem Hausdach ist eine prima Ergänzung zur energetischen Sanierung des Daches. Dem Klima bleiben mehrere Tonnen CO2 pro Jahr erspart, ihr spart außerdem Geld und werdet ein Stück weit unabhängig. Lest hier alles zu den Vorteilen und Nachteilen von Photovoltaik.

8. Rohrleitungen isolieren

Eine einfache und kostengünstige Sanierungsmaßnahme ist die Ummantelung der Rohre in eurem Haus mit einer Wärmedämmung. Eine gute Rohrisolierung macht beim Energieverbrauch zwar keinen massiven Unterschied, kostet dafür aber auch nur 40 bis 200 Euro für ein gesamtes Einfamilienhaus. 

9. Thermostatventile tauschen als Sanierungsmaßnahme

Mit modernen Thermostaten könnt ihr eueren Energieverbrauch um bis zu sieben Prozent senken. Das lohnt sich, zumal die Kosten mit 20 bis 40 Euro pro Stück verschwindend gering sind.

Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Im Einzelfall ist eine energetische Sanierung Pflicht. Generell gilt: Wer ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, das vor Februar 2002 fertiggestellt und seither von den Eigentümern bewohnt wurde, erwirbt, muss innerhalb von zwei Jahren nachrüsten. So schreibt es das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, vor. Alle Details zum Thema Sanierungspflicht liefern wir euch hier: Sanierungspflicht: Wann kommt's zur Zwangssanierung?

Tipp: Ein Modernisierungs-Check kann Klarheit schaffen, welche Maßnahmen bei eurem Objekt sinnvoll oder verpflichtend sind. Und wenn ihr euch direkt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen wollt, hilft euch Wohnglück mit einer digitalen Energieberatung weiter.

Wie gehe ich bei einer energetischen Sanierung vor?

  1. Energieberatung in Anspruch nehmen: Im ersten Schritt sollte man eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Der Experte prüft, wo die energetischen Schwachstellen liegen und welche Maßnahmen verpflichtend oder sinnvoll sind. 
  2. Individuellen Sanierungsfahrplan aufstellen: Dann könnt ihr gemeinsam einen Maßnahmenkatalog beispielsweise in Form eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
  3. Anforderungen und Fördermöglichkeiten checken: Bedenkt von Anfang an: Wenn ihr energetisch saniert, müsst ihr gesetzliche Anforderungen erfüllen. Die gedämmten Bauteile müssen beispielsweise bestimmte U-Werte erreichen. Wollt ihr außerdem Fördermittel vom Staat kassieren, sind die Anforderungen noch etwas höher. Einen Überblick gibt es hier: Fördermittel für Einzelmaßnahmen bei der Sanierung.
  4. Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen einhalten: Im Idealfall erfolgt eine energetische Sanierung von außen nach innen. Das heißt, kümmert euch bestenfalls zunächst um die Außendämmung und gegebenenfalls um neue Fenster und Türen. Dann folgt die Heizungsanlage. Ansonsten verschwendet ihr nur unnötig Energie. Ist die Heizungsanlage sehr alt, kann die Priorität aber auch hierauf liegen. Einen detaillierten Ablaufplan für die Sanierung bekommt ihr hier: Haus sanieren: Welche Reihenfolge ist die richtige?
  5. Bauliche Optimierungen vornehmen: Einige Sanierungsmaßnahmen lassen sich mit weiteren baulichen Optimierungen kombinieren. So könnt ihr beim Einbau neuer Fenster direkt einen Einbruchschutz oder neue Rollläden beziehungsweise moderne Raffstores integrieren. Nutzt unseren kostenlosen Modernisierungs-Check, um euch schnell und einfach einen ersten Überblick über die Möglichkeiten zu verschaffen.

Ihr wollt noch mehr fürs Klima tun und seid auch bereit, dafür etwas mehr Geld zu investieren? Dann bieten sich ökologische Dämmstoffe und nachhaltiges Baumaterial an. 

Wie ihr bei einer energetischen Sanierung nicht vorgehen solltet, lest ihr hier: 5 typische Fehler bei der Haussanierung, die ihr vermeiden solltet.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung ist gut für das Klima und senkt in der Regel die laufenden Kosten. Doch initial muss man meist tief in die Tasche greifen. In unserem Ratgeber "Kosten für Kernsanierung: Was kostet es, ein Haus zu sanieren?" erklären wir ausführlich, was eine Kernsanierung ungefähr kostet.

Welche Zuschüsse gibt es für Sanierungsmaßnahmen?

Eine Haussanierung kann teuer werden. Die gute Nachricht: Der Staat unterstützt euch. Neben den bekannten bundesweiten Förderprogrammen (KfW, BAFA) gibt es oft auch bei Ländern, Kommunen oder Energieversorgern Fördermittel für die energetische Sanierung. Wenn ihr Anlässe geschickt kombiniert, könnt ihr auch Fördermittel aus unterschiedlichen Töpfen nutzen. Ein Beispiel: Die Fassade wird gedämmt, dabei werden der Hauseingang, die Terrasse und der Balkon barrierefrei gestaltet.

Einen Überblick über aktuelle staatliche Förderprogramme gibt es hier: Bundesförderung für effiziente Gebäude: Fördersummen, Konditionen, Anträge.

Übrigens: Bei beiden Fördermittelgebern ist Bedingung, dass ihr euren Förderantrag stellt, noch bevor ihr mit der Sanierung begonnen habt.

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