Haus sanieren: Welche Reihenfolge ist die richtige?

Heizung, Dämmung, Fenster, Photovoltaik - es gibt zahlreiche Möglichkeiten, einen Altbau zu modernisieren. Und wer die Wahl hat, hat die Qual: Mit welcher Maßnahme sollte man bei der Energetischen Sanierung anfangen?

Wer einen Dachdecker fragt, welche energetische Maßnahme er empfehlen würde, wird relativ sicher eine Dachdämmung empfohlen bekommen. Ein Heizungsinstallateur empfiehlt meistens eine neue Heizung, und eine Glaserei rät zu neuen Fenstern. Das ist wenig verwunderlich, aber für die Bauherren oft nicht optimal.

Kurzum: Von spontanen Einzelmaßnahmen ist eher abzuraten.

Erst neue Fenster oder neue Heizung?

Das Problem von Einzelmaßnahmen: Häufig fehle den Handwerkern "der ganzheitliche Blick", sagt Romed Spiekermann, Energieberater aus Herten. "Dann habe ich zum Beispiel neue dreifach verglaste Fenster in einer schlecht gedämmten Fassade – und Schimmel als Ergebnis."

Also lieber mit der Heizung anfangen? Nein! Eine neue Heizung ist zwar effizienter und spart deshalb langfristig Geld. Allerdings sollte man so nicht in eine energetische Sanierung starten. "Erst als Letztes kommt die Entscheidung fürs Heizsystem", sagt Spiekermann.

"Wenn jemand zunächst die Heizung erneuern möchte, weil das Geld für die Dämmung der Fassade derzeit nicht ausreicht, dann ist mein dringender Rat: Sagen Sie das unbedingt dem Heizungsinstallateur! Denn mit der Dämmung ändert sich der Wärmebedarf und am Ende gibt es eine überdimensionierte Heizung. Im Idealfall kommt erst die Gebäudehülle, dann der Heizungswechsel."

Mit neuen Fenstern soll man eine Haussanierung nicht starten und mit einer neuen Heizung auch nicht - womit denn dann? Am besten ist es, die Maßnahmen zur energetischen Sanierung aufeinander abzustimmen. Und dabei hilft am besten ein Energieberater, der einen individuellen Sanierungsfahrplan für euch erstellt.

Übrigens: Wohnglück kann dabei helfen. Zertifizierte Energieeffizienz-Experten unseres Partners NOVO erstellen einen individuellen Sanierungsfahrplan für dein Zuhause.

Haus sanieren in der richtigen Reihenfolge

Natürlich wollt ihr mit euren Sanierungsmaßnahmen den größtmöglichen Effekt erzielen. Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch die Energieersparnis pro saniertem Bereich eines Hauses ist:

Wir zeigen euch mit einem Sechs-Schritte-Fahrplan, wie ihr euer Haus energetisch sanieren könnt und was ihr bei der Reihenfolge alles beachten solltet.

Schritt 1: Ist-Analyse

Wenn ihr zum Hausarzt geht, fragt dieser am Anfang: "Was fehlt Ihnen denn?" - Und nichts anderes passiert am Anfang einer Haussanierung: Ihr müsst den Zustand des Gebäudes dokumentieren.

Praktisch ist, dass es einen standardisierten Fragebogen für diesen Prozess gibt. Zum Beispiel mit Hilfe des Wohnglück Modernisierungs-Checks: Art des Gebäudes, Baujahr, Wohnfläche, Art der Heizung, letzte Modernisierung, und so weiter.

Am Ende habt ihr eine detaillierte Erfassung, in welchem Zustand sich die energetisch relevanten Bauteile des Hauses befinden, von der Kellerdecke bis zum Dach. Und wo sich die Schwachstellen befinden.

Schritt 2: Sanierungsfahrplan

Spätestens jetzt solltet ihr einen Energieberater hinzuholen. Denn ihn braucht ihr bei den allermeisten Maßnahmen, wenn ihr Fördermittel beantragen wollt. Die gute Nachricht: Die Energieberatung wird durch umfangreiche Fördermittel unterstützt.

Der Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser liefert eine Übersicht darüber, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge technisch möglich und für das Gebäude sinnvoll sind. Dabei werden auch die Vorgaben der Eigentümer beispielsweise zu finanziellen Ressourcen berücksichtigt. Und schließlich gibt der Energieberater eine Prognose zu möglichen Energieeinsparungen etwa für die Dämmung der Kellerdecke oder der obersten Geschossdecke ab.

Energieberater wissen auch Bescheid, welche Maßnahme ihr durchführen müsst, weil es der Gesetzgeber verlangt. Denn unter Umständen besteht eine Sanierungspflicht.

Nicht ganz unwichtig: Die Experten können euch auch beraten, was die Sanierung eures Hauses ungefähr kosten dürfte und für welche Maßnahmen ihr staatliche oder regionale Zuschüsse erwarten könnt.

Schritt 3: Ausführungsplanung und Angebote

Als unabhängiger Fachmann ist der Energieberater nur für die grobe Planung, nicht aber für Ausführungsplanung, konkrete Kalkulation und die Umsetzung zuständig. Das sollte bei größeren Maßnahmen ein Architekt übernehmen. 

Im Idealfall habt ihr dann eine genaue Leistungsbeschreibung der Maßnahmen vorliegen, mit der ihr auf Handwerker und Fachfirmen zugehen könnt. Holt unbedingt immer mehrere Angebote ein – die Differenzen können erheblich sein!

Bevor ihr aber beauftragt . . .

Schritt 4: Finanzierungsplan und Förderung

Anhand der Handwerkerangebote könnt ihr nun euren Finanzierungsplan aufstellen. Das ist zu diesem Zeitpunkt sehr wichtig. Denn ihr müsst euren Förderantrag unbedingt vor Beginn der Arbeiten stellen. Sonst bleibt euch nur noch die steuerliche Geltendmachung der Sanierung. Und die könnt ihr nur nutzen, wenn ihr euer Haus selbst bewohnt. 

Zugegeben: Das Thema Förderung ist wirklich nicht leicht. Lasst euch hier unbedingt beraten.

Grob zusammengefasst: Zuschüsse für Einzelmaßnahmen kommen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), Zinsvergünstigte Kredite für Komplettsanierungen von der KfW bekommt ihr über euren Finanzierungspartner.

Mögliche Partner für einen Modernisierungskredit sind Bausparkassen, Finanzierungsvermittler, Banken oder Sparkassen. Bei Antragstellung der Förderung müsst ihr die "Bestätigung zum Antrag" mitbringen, die euch der Energieeffizienz-Experte ausgestellt hat.

Schritt 5: Beauftragung und Sanierungsarbeiten

Nun kann es endlich losgehen und ihr könnt die Fachfirmen mit den Sanierungsmaßnahmen beauftragen. 

Achtet unbedingt auf die zeitliche Koordination und die Verzahnung der Gewerke. Als Grundsatz gilt: von außen nach innen. Soll heißen: Zuerst startet ihr mit Dach, Fassade und Fenstern. Anschließend geht's an Elektrik, Sanitär und Heizung. Und schließlich folgt der Innenausbau, bevor die Maler alles hübsch machen.

Bitte beachtet: Energetische Sanierungen sind komplexe Bauaufgaben, bei denen es auf Präzision ankommt. Sind eine Dämmebene oder eine Abdichtung nicht sauber ausgeführt, mindert das nicht nur die Energieersparnis. Erhebliche Bauschäden wie Durchfeuchtungen können die Folge sein. 

Deswegen sollten ein Gutachter, ein Architekt oder der Energieberater selbst den Baufortschritt begleiten und die Arbeiten abnehmen.

Schritt 6: Abwicklung und Nutzerverhalten

Wenn die Haussanierung abgeschlossen ist, endet noch nicht der Prozess. Denn jetzt geht es an die finanzielle Abwicklung. 

Das heißt: Die Rechnungen prüfen, bezahlen und mit allen geforderten Unterlagen bei KfW oder BAFA einreichen. Denn die Institute wollen schließlich wissen, ob die zugesagten Fördermittel auch Berechtigung haben. Habt ihr auf direkte Fördermittel verzichtet, könnt ihr die Sanierungskosten nachträglich beim Finanzamt geltend machen, wenn ihr eurer Haus selbst bewohnt. 

Die ersten beiden Jahre nach der Sanierung sind auch aus anderem Grunde sehr wichtig: Schaut euch euren Energieverbrauch genau an und kontrolliert, ob sich der gewünschte Effekt auch einstellt.

Unterschätzt dabei bitte nicht euer eigenes Nutzerverhalten: Denn bei einem sanierten Gebäude fallen schon kleine Maßnahmen wie ein sparsamer Warmwasserverbrauch oder schlaues Lüften stärker ins Gewicht.

Fazit zu Haus-sanieren-Reihenfolge

Ein Haus zu sanieren ist eine komplexe Sache, das ist klar. Nicht nur auf wohnglück.de findet ihr deshalb viele Artikel und Services zum Thema Modernisierung.

Die richtige Reihenfolge ist maßgeblich, ob eure energetische Sanierung ein Erfolg wird. Spontane Einzelmaßnahmen sollten vermieden werden, da sie zu ineffizienten Ergebnissen führen können. Eine ganzheitliche Betrachtung ist entscheidend. 

Startet zuvor unbedingt mit einer Ist-Analyse und lasst einen Sanierungsfahrplan und eine Ausführungsplanung erstellen. Zudem solltet ihr die Finanzierung und Förderung frühzeitig klären. 

Danach lautet die optimale Reihenfolge: 

1. Dämmung der Gebäudehülle,
2. Heizungserneuerung,
3. Fensteraustausch und weitere Maßnahmen wie Lüftungssysteme.

Während der Sanierungsarbeiten müsst ihr die Gewerke koordinieren und die Qualität überwachen (lassen). Nach Abschluss der Sanierung ist die finanzielle Abwicklung wichtig, und ihr solltet euer Nutzerverhalten anpassen, um den gewünschten Effekt zu erzielen.

Wohnglück steht euch gerne zur Seite: Verschafft euch noch heute einen genauen Überblick mit unserem Sanierungsrechner.