Modernisierungskredit beantragen: Tipps vom Experten

Eine neue Heizung, die Fassadendämmung oder der Dachausbau – wer sein Haus oder seine Wohnung umfassend modernisieren möchte, für den bietet sich ein Modernisierungskredit an. Was den Modernisierungskredit von der Baufinanzierung unterscheidet, welche Voraussetzungen Kreditnehmer erfüllen müssen und für wen sich diese Form des Kredites lohnt, dazu haben wir einen Experten befragt.

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Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit dient in erster Linie dazu, Arbeiten an Haus oder Wohnung zu finanzieren, die dem Werterhalt oder der Wertsteigerung der Immobilie dienen. Ein Modernisierungskredit ist üblicherweise an weniger Bedingungen gebunden als eine Baufinanzierung, und gleichzeitig in der Regel auch günstiger als ein Konsumentenkredit.

Allerdings gibt es nicht den einen Modernisierungskredit. Unter diesem Begriff werden unterschiedliche Kreditmodelle angeboten. Sie haben zwar alle den Modernisierungsaspekt im Fokus, können aber ganz verschieden ausgestaltet sein.

Über den Experten

Markus Siller ist Vertriebsleiter bei der Sparda-Bank Nürnberg eG. Als Vertriebsleiter im Kompetenzzentrum Bauen, Wohnen und Finanzieren verantwortet der 36-Jährige das Kundengeschäft in den Filialen sowie die Finanzierung von Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Foto: privat

Die unterschiedlichen Modelle eines Modernisierungskredites

Markus Siller, Vertriebsleiter bei der Sparda-Bank Nürnberg eG, erläutert die Unterschiede bei den gängigen Modellen des Modernisierungskredites:

Ratenkredit
Tilgungsaussetzungsdarlehen
Modernisierungskredit mit Grundbuchabsicherung

"Es gibt zum einen den ganz normalen Ratenkredit mit einer monatlichen zu bedienenden Rate. Hier gibt es üblicherweise keine grundbuchrechtliche Absicherung. Normalerweise reicht der Eigentumsnachweis in Form eines Grundbuchauszuges." Im Grunde genommen handele es sich hier um einen zinsverbilligten Ratenkredit. "Der Vorteil dieser Form des Modernisierungskredites ist der Verzicht auf umfangreiche Nachweise und die dadurch für beide Seiten unkomplizierte Abwicklung."

Eine zweite, häufig vorzufindende Variante des Modernisierungskredites ist laut des Experten das sogenannte Tilgungsaussetzungsdarlehen. Bei diesem Modell wird anstelle einer monatlichen Darlehenstilgung ein Bausparvertrag bespart. Mit dem darin angesparten Geld und dem zinssicheren Bauspardarlehen wird dann später der Modernisierungskredit abgelöst und anschließend das Bauspardarlehen in festen monatlichen Raten zurückgezahlt.

Eine Grundvoraussetzung bei beiden Kreditformen ist die Bonität des Kreditnehmers. Siller: "Zwischen Einnahmen und Ausgaben sollte zumindest die schwarze Null stehen beziehungsweise sollte sichergestellt werden, dass die monatliche Darlehensrate erbracht werden kann."

Zu diesen beiden klassischen Varianten kommen unter Umständen noch Spezialfälle. "So gibt es zum Beispiel die Möglichkeit, Faktoren wie Nachhaltigkeit mit einzubinden. Hier ist die Kreditvergabe dann an ganz konkrete Modernisierungsmaßnahmen gebunden", erklärt Markus Siller. "Auch bieten diese Spezialfälle oftmals noch einen weiteren Zinsvorteil für den Kunden."

Auch ein Modernisierungskredit mit Grundbuchabsicherung ist denkbar, wird aber wegen der umfangreicheren Beratung seltener gewählt.

Benötige ich Eigenkapital für einen Modernisierungskredit?

Da die Darlehenssummen bei einem Modernisierungskredit im Vergleich zu einer "normalen" Baufinanzierung deutlich niedriger sind, spielt das Thema Eigenkapital keine große Rolle. "In der Regel muss der Kreditnehmer kein Eigenkapital nachweisen", so Siller.

Aber natürlich lässt sich – ähnlich wie bei der Baufinanzierung – über die Kreditkonditionen gegebenenfalls besser verhandeln, wenn Eigenkapital vorhanden ist.

Sondertilgung beim Modernisierungskredit: Ist das möglich?

Ein Modernisierungskredit ist üblicherweise ein Ratenkredit. "Und dieser ist laut BGB vorzeitig ablösbar", erklärt Finanzexperte Siller. "Und zwar immer zum 30. eines Monats gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von einem Prozent der Restsumme beziehungsweise 0,5 Prozent, wenn die Restlaufzeit des Kredites unter zwölf Monaten liegt."

Älteres Pärchen bespricht die Modernisierung des Hauses. — Mit einem Modernisierungskredit lassen sich für Eigentümer werterhaltende Baumaßnahmen recht unkompliziert umsetzen.

Wie muss ich meine Modernisierung belegen?

Müssen Kreditnehmer eigentlich genau belegen, dass sie mit dem Modernisierungskredit ihr Haus oder ihre Wohnung auch wirklich wieder in Schuss bringen? "Nein", weiß Markus Siller, "üblicherweise müssen sie die Modernisierungsmaßnahmen nicht mit Auftragsbestätigungen oder gar Rechnungen belegen." Die dafür notwendigen Prüfungen wären viel zu aufwendig. Ausnahme: der zweckgebundene Ratenkredit.

Die Kreditgeber gehen davon aus, dass den Kreditnehmern als Eigentümer einer Immobilie (und nur die bekommen üblicherweise diesen Kredit) schon sehr daran gelegen ist, den Modernisierungskredit auch zweckgebunden einzusetzen.

Wird die Kreditwürdigkeit für den Modernisierungskredit überprüft?

Was die Bank allerdings vorher abfragt, sind natürlich solche Kerndaten wie Gehaltsabrechnungen, eine Schufa-Abfrage und ein Grundbuchauszug. Und wie erwähnt wird über eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben eine Bonitätsprüfung vorgenommen.

Muss die Immobilie schuldenfrei sein?

Gerade Besitzer von älteren Immobilien zahlen oft noch ihren Baufinanzierungskredit ab, wollen aber parallel schon mal in die Modernisierung investieren. Muss die Immobilie frei von Belastungen sein, bevor ich einen Modernisierungskredit bekomme?

Klares Statement von Markus Siller: "Nein, es können durchaus noch Grundpfandrechte eingetragen sein. Auch in diesen Fällen wird häufig eine Kreditzusage für die Modernisierung erteilt." Anders verhält es sich bei wertmindernden Baulasten wie zum Beispiel einem Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgeding. Das kommt in der Praxis aber nur sehr selten vor.

Was allerdings laut Siller nicht geht (und der Kreditnehmer bei Nachfrage auch nachweisen muss), ist eine Nachfinanzierung der Immobilie. "Gerade im Neubaubereich kommt es vor", so Siller, "dass die Kostensteigerungen plötzlich die Baufinanzierungssumme übersteigen und dann nachgeschossen werden muss. Diese Lücke lässt sich dann nicht über einen Modernisierungskredit abdecken."

Ich kann den Modernisierungskredit jedem empfehlen, der grundsätzlich etwas an seinem Haus machen möchte.
Markus Siller, Sparda-Bank Nürnberg eG

Wie hoch ist die maximale Kreditsumme bei einem Modernisierungskredit?

Pauschal gibt es keine Höchstgrenze bei der Vergabe eines Modernisierungskredites. "In der Praxis liegt die Kreditsumme für eine Modernisierung aber zwischen 10.000 und 50.000 Euro", so Siller.

Lässt sich ein Modernisierungskredit mit einer KfW-Förderung kombinieren?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet über ihre Förderprogramme für die Modernisierung sowohl Darlehen als auch direkte Zuschüsse an. Kombinieren lässt sich das mit einem Modernisierungskredit nicht. "Aber natürlich", so Siller, "kann man bei der Bank einen Modernisierungskredit abschließen und bei der KfW den Zuschuss beantragen."

In welchen Fällen sich das lohnt, ist immer ein Rechenexempel im Einzelfall. Es ist gar nicht so selten, dass die Darlehenskonditionen bei der ein oder anderen Bank besser sind als bei der KfW.

Für wen lohnt sich ein Modernisierungskredit?

"Ich kann einen Modernisierungskredit jedem empfehlen, der grundsätzlich etwas an seinem Haus machen möchte", konstatiert Siller. Der Vorteil dieses Kredites: Er ist schnell, recht unbürokratisch und im Vergleich zur Baufinanzierung einfacher zu erhalten. Markus Siller: "Und nicht zu vergessen: Die Konditionen sind oft sogar günstiger als bei einer Baufinanzierung."