Eigenkapital berechnen: Mit dieser Formel schnell zur Eigenkapitalquote 

Das kannst du tun

• Ermittle frühzeitig dein Eigenkapital, um deinen Kredit sicher zu planen.
• Nutze Sparpläne, einen Bausparvertrag oder staatliche Förderungen wie Wohn-Riester und die Arbeitnehmersparzulage.
• Übernimm beim Hausbau einige Arbeiten selbst und nutze diese Eigenleistung im Rahmen einer Muskelhypothek als Eigenkapital.
• Behalte ausreichend Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben und Reparaturen.

Was gilt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Das Eigenkapital umfasst alle finanziellen Mittel und Vermögenswerte, die du in den Kauf einer Immobilie einbringen kannst. Dazu gehören:

• Gespartes Geld: Dein Guthaben auf Sparkonten, Tagesgeldkonten oder Festgeld.
• Bausparvertrag: Dein bereits angespartes Guthaben aus einem Bausparvertrag zählt ebenfalls zum Eigenkapital.
• Wertpapiere & Fonds: Aktien, ETFs oder Anleihen.
• Lebensversicherungen: Falls du eine kapitalbildende Lebensversicherung hast, kannst du deren Rückkaufswert als Eigenkapital einbringen.
• Eigenleistungen (Muskelhypothek): Wenn du bestimmte Arbeiten am Haus selbst übernimmst, kann das von Banken teilweise als Eigenkapital anerkannt werden.
• Immobilienbesitz: Den Wert deines Immobilieneigentums kannst du als Sicherheit nutzen.

Wichtig: Stecke nicht das gesamte Eigenkapital in die Finanzierung. Eine Notfallreserve für unvorhergesehene Kosten ist essenziell.

Eigenkapital berechnen

Für die Berechnung deines Eigenkapitals sollst du den kompletten Bestand an Vermögenswerten berücksichtigen. Anschließend musst du bestehende Verbindlichkeiten von dieser Summe abziehen. Die Formel lautet:

Eigenkapital = (Summe deiner Ersparnisse + Bausparguthaben + andere Vermögenswerte) – Verbindlichkeiten

Beispiel: Du hast 50.000 Euro auf dem Sparkonto, 20.000 Euro Guthaben aus einem Bausparvertrag und 10.000 Euro aus Wertpapieren. Davon musst du 5.000 Euro offene Kreditraten für ein Auto abziehen. So sieht die Berechnung aus: 

80.000 € + 20.000 € + 10.000 € – 5.000 € = 105.000 €

Du kannst also 75.000 Euro Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen.

Eigenkapitalquote berechnen

Die Eigenkapitalquote zeigt dir, wie viel Prozent des Immobilienpreises du selbst finanzieren kannst. Warum das wichtig ist? Eine hohe Eigenkapitalquote bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko, was dir bessere Zinsen und Konditionen einbringen kann. Ab 20 Prozent Eigenkapital hast du bei den meisten Banken deutlich bessere Karten. Ab 30 Prozent Eigenkapital winken oft die besten Zinsen und Konditionen. 

Die Formel für die Eigenkapitalquote lautet:

Eigenkapitalquote (%) = (Eigenkapital / Gesamtkosten) x 100

Die Gesamtkosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zusammen.

Beispiel: Du willst eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten betragen 10 Prozent des Kaufpreises, also 40.000 Euro. Damit liegen die Gesamtkosten bei 440.000 Euro. Mit deinem errechneten Eigenkapital von 105.000 Euro sieht die Berechnung so aus:

(105.000 € / 440.000 €) x 100 = 23,86 %

Deine Eigenkapitalquote beträgt also rund 24 Prozent, was eine gute Basis für die Baufinanzierung ist. 

Eigenleistung als Eigenkapital nutzen – (wie) geht das?

Wer wenig Eigenkapital hat, kann es mit Eigenleistung – der sogenannten Muskelhypothek – aufstocken. Hierbei übernimmst du Arbeiten am Haus selbst und sparst dadurch Handwerkerkosten. Diese Ersparnis kann von der Bank als Eigenkapital anerkannt werden und deine Eigenkapitalquote erhöhen.

Was zählt zur Muskelhypothek?

Dazu gehören alle handwerklichen Arbeiten, die du fachgerecht selbst erledigst, wie etwa:

• Maler- und Tapezierarbeiten
• Boden verlegen und Fliesenarbeiten
• Dämmung und Trockenbau

Wie viel erkennt die Bank an?

In der Regel akzeptieren Banken bis zu 10–15 Prozent der Bausumme, maximal 30.000 Euro. Wichtig sind Nachweise, dass du die Arbeiten fachgerecht ausführen kannst und sie wirtschaftlich sinnvoll sind.

Welche Risiken gibt es?

Eigenleistung spart zwar Kosten, kann aber auch Verzögerungen, höhere Materialkosten und Mängel ohne Gewährleistung nach sich ziehen. Plane daher realistisch und mit Bedacht.

Mehr Details dazu findest du im Ratgeber: Muskelhypothek als Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Wie viel Eigenkapital du für den Hauskauf brauchst, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Anforderungen der Bank. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn mit einer höheren Eigenkapitalquote bekommst du günstigere Zinsen, sparst Zinskosten und bist schneller schuldenfrei. Die empfohlene Faustregel lautet:

• Mindestens 20 Prozent Eigenkapital für bessere Konditionen
• Plus die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) – je nach Bundesland meist 10–15 % des Kaufpreises

Lies passend dazu auch: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt's

Rechenbeispiel: Immobilie für 300.000 Euro

Folgendes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wichtigkeit einer hohen Eigenkapitalquote. Angenommen, du möchtest eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen etwa 10 Prozent, also 30.000 Euro. Wir berechnen drei Szenarien mit verschiedenen Eigenkapitalquoten von 10%, 20% und 30%. Diese Eigenkapitalquoten wirken sich Zins, monatliche Rate und Kreditlaufzeit wie folgt aus:

Mit nur 10 Prozent Eigenkapital zahlst du fast 35 Jahre ab und hast eine deutlich höhere monatliche Belastung. Bringst du 20 Prozent Eigenkapital mit, sinken die Zinsen und die Kreditlaufzeit verkürzt sich spürbar. Mit 30 Prozent Eigenkapital bist du viel schneller schuldenfrei und sparst durch die besseren Zinskonditionen mehrere Zehntausend Euro.

Hinweis: Die hier aufgeführten Parameter stellen kein Kreditangebot dar, sondern sind lediglich ein Beispiel. Deine individuellen Konditionen können davon abweichen und können dir nur in einem persönlichen Gespräch mitgeteilt werden.

Vorteile von Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Je mehr Eigenkapital du beim Immobilienkauf mitbringst, desto besser stehen deine Chancen auf ein günstiges Darlehen. Höheres Eigenkapital reduziert das Risiko für die Bank. Das wirkt sich auf deine Konditionen wie folgt aus:

1. Höhere Chancen auf Kreditvergabe: Mit einer soliden Eigenkapitalquote hast du bessere Chancen, überhaupt ein Darlehen zu bekommen.
2. Bessere Zinsen: Mit viel Eigenkapital wirst du von den Banken als sicherer Kreditnehmer angesehen. Das belohnen sie mit besseren Zinsen. Dadurch sparst du viele Zinskosten und musst weniger finanzieren.
3. Geringere monatliche Belastung: Je weniger du finanzieren musst, desto kleiner kann deine monatliche Tilgungsrate ausfallen.
4. Schnellere Rückzahlung: Mit mehr Eigenkapital wird die Darlehenssumme kleiner – und du bist schneller schuldenfrei.
5. Günstigere Versicherungen: Bei niedrigen Eigenkapitalquoten verlangen Banken häufig eine Restschuldversicherung. Mit mehr Eigenkapital kannst du solche Zusatzkosten oft vermeiden.

Tipps Eigenkapital aufbauen

Der Aufbau von Eigenkapital für den Hauskauf braucht Zeit und Disziplin – aber es lohnt sich. Mit diesen Tipps kommst du deinem Traum vom Eigenheim Schritt für Schritt näher:

1. Frühzeitig mit dem Sparen beginnen

Je früher du mit dem Sparen anfängst, desto besser. Auch kleine monatliche Beträge summieren sich über die Jahre zu einer soliden Basis. Automatische Daueraufträge auf ein separates Sparkonto helfen, konsequent dran zu bleiben.

2. Bausparvertrag abschließen

Ein Bausparvertrag ist eine bewährte Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen. Du sparst regelmäßig an und sicherst dir gleichzeitig ein zinsgünstiges Darlehen für die Zukunft – besonders attraktiv in Zeiten steigender Zinsen.

3. Staatliche Förderungen nutzen

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die dir beim Eigenkapitalaufbau helfen können, zum Beispiel:

• Wohn-Riester
• Arbeitnehmersparzulage
• KfW-Förderungen

Informiere dich, welche Optionen für dich infrage kommen – hier steckt oft mehr Potenzial, als man denkt.

4. Sparpotenziale im Alltag erkennen

Ein kritischer Blick auf die monatlichen Ausgaben kann überraschende Sparmöglichkeiten offenbaren:

• Verträge wie Handy, Strom oder Versicherungen checken und ggf. wechseln
• Unnötige Abos kündigen
• Große Anschaffungen überdenken

Tipp: Überprüfe die Sparpotenziale bei deinem Strom- und Gastarif mit dem Wechselpilot.

5. Einmalige Einnahmen clever einsetzen

Steuererstattungen, Boni oder Geldgeschenke solltest du direkt für deine Eigenkapitalbildung und nicht für spontane Ausgaben verwenden. Auch Erbschaften oder Schenkungen von Angehörigen können dein Eigenkapital erheblich steigern. Sprich frühzeitig mit deiner Familie, ob hier Unterstützung möglich ist. Wichtig: Banken verlangen in solchen Fällen meist einen Nachweis über die Herkunft des Geldes.

6. Eigenleistung einplanen

Mit der Muskelhypothek kannst du durch Eigenleistung beim Bau oder der Renovierung dein Eigenkapital aufstocken. Übernimmst du zum Beispiel Malerarbeiten oder verlegst den Boden selbst, sparst du Handwerkerkosten. Diese Ersparnis erkennen viele Banken als Eigenkapital an. Achte aber darauf, realistisch einzuschätzen, welche Arbeiten du fachgerecht ausführen kannst.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich entwerder über eine Vollfinanzierung oder über eine 110-Prozent-Finanzierung realisierbar. Bei der Vollfinanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis. Bei der selten möglichen 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich auch die Kaufnebenkosten finanziert.

Doch Vorsicht: Ohne Eigenkapital sind die Zinsen meist deutlich höher, die monatliche Belastung steigt und die Laufzeit verlängert sich erheblich. Du solltest genau abwägen, ob du dir die höheren Raten langfristig leisten kannst und ob die Immobilie in einem stabilen Marktumfeld liegt.

Was beim Hauskauf ohne Eigenkapital zu beachten ist, erfährst du hier:

• Haus kaufen ohne Eigenkapital: Was ist die Vollfinanzierung?
• 110-Prozent-Finanzierung: Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

Fazit: Eigenkapital als Schlüssel zu einem günstigen Baukredit

Eigenkapital spielt beim Hauskauf eine entscheidende Rolle. Damit bekommst du bessere Kreditkonditionen und verringerst deine finanzielle Belastung. Eine höhere Eigenkapitalquote übersetzt sich in eine geringere Kreditsumme, günstigere Zinsen und niedrigere monatliche Raten. Mit einer klaren Strategie zur Eigenkapitalbildung kannst du dir Schritt für Schritt eine solide Basis schaffen. Auch Eigenleistungen in Form einer Muskelhypothek können den Eigenkapitalanteil erhöhen.

Letztlich gilt: Ein gesunder Mix aus Eigenkapital, Kredit und Rücklagen bietet dir die nötige Sicherheit für deinen Immobilienkauf. Mit ausreichend Eigenkapital kannst du noch heute eine günstige Baufinanzierung finden. Bei wenig vorhandenen Eigenmitteln solltest du am besten noch etwas planen und zum Beispiel erst einmal ein Bausparvertrag abschließen.

Häufige Fragen zum Thema Eigenkapital