Eigenkapital berechnen: Mit dieser Formel schnell zur Eigenkapitalquote

Ihr spielt mit dem Gedanken, euch ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Wenn ihr nicht in der glücklichen Lage seid, die gesamte Kaufsumme direkt zu bezahlen (und das sind die wenigsten Menschen), dann benötigt ihr eine Baufinanzierung. Und dabei lautet eine der ersten Fragen immer: Wie viel Eigenkapital bringt ihr eigentlich mit? Mit welcher Formel ihr euer Eigenkapital berechnen beziehungsweise die Eigenkapitalquote ermitteln könnt und wie viel ihr für eine Immobilienfinanzierung haben solltet, erfahrt ihr hier.

Wann muss ich mein Eigenkapital berechnen?

Jeder, der bei einem Kreditgeber – damit sind Banken oder Baufinanzierer gemeint – einen Darlehensvertrag abschließen will, muss einen Eigenkapitalnachweis liefern und vorausgehend sein Eigenkapital berechnen. 

Aus einem einfachen Grund: Der Gläubiger will sicherstellen, dass ihr den Kredit auch zurückzahlen könnt. Um das sogenannte Kreditausfallrisiko zu minimieren, verlangen Kreditinstitute Sicherheiten. Für die Kreditinstitute ist daher wichtig, eure finanzielle Situation genau einschätzen zu können.

Was gilt als Eigenkapital beim Wohnungskauf oder Hauskauf?

Als Eigenkapital wird die Geldsumme bezeichnet, die nicht von der Bank, sondern komplett aus eurem eigenen Vermögen stammt. Also alles, was ihr selbst in den geplanten Hauskauf, Wohnungskauf oder Hausbau stecken könnt. Dazu zählt nicht nur Bargeld oder das Geld auf eurem Girokonto. Auch Bausparverträge und Versicherungen sowie staatliche Förderkredite zählen als Eigenkapital. 

Beim Hausbau können sogar Eigenleistungen als Eigenkapital gelten. Mehr dazu erfahrt ihr weiter unten im Artikel und ausführlich hier: Muskelhypothek: So könnt ihr Eigenleistung als Eigenkapital nutzen.

Wie berechnet man das Eigenkapital?

Das verfügbare Eigenkapital zu berechnen, ist eigentlich gar nicht so schwer. Es ist nichts anderes als ein sogenannter Kassensturz, der den aktuellen Ist-Zustand abbildet.

Ihr addiert also die aktuellen Stände oder Werte von folgenden Posten:

• Guthaben auf dem Girokonto
• Bankguthaben
• Bargeld
• Sparbücher
• Goldbarren oder -münzen
• Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere (mit tagesaktuellem Kurs)
• Bausparvertrag (eingezahlte Summe)
• Lebensversicherungen (mit aktuellem Rückkaufswert)
• Immobilien
• ein bereits bezahltes Baugrundstück

Die Summe, die ihr erhaltet, das ist euer Eigenkapital. Besser gesagt: euer aktuelles Eigenkapital, das ihr der Bank nachweisen müsst. Darüber hinaus gibt es noch ein paar Dinge zu beachten. Lest also bitte weiter.

Noch ein Tipp: Einige Banken berücksichtigen bei der Baufinanzierung auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder Zuschüsse aus Riester-Verträgen als eine Art Eigenkapital. Auch mit der Wohnungsbauprämie könnt ihr den Kredit bei der Hausfinanzierung senken. Diese Optionen solltet ihr unbedingt für euch ausloten!

Eigenkapital berechnen: Was muss ich noch beachten?

Beim Eigenkapital berechnen lohnt sich natürlich auch ein Blick in die Zukunft. Ihr solltet euch also folgende Fragen stellen:

• Wie schnell kann ich über bestimmte Summen verfügen, etwa bei Festgeld- oder Sparkonten?
• Erhöht sich das Eigenkapital kurz- oder mittelfristig? Zum Beispiel durch Steuerrückzahlungen, Bonuszahlungen vom Arbeitgeber, einen möglichen Erbfall und so weiter.
• Was könnte das Eigenkapital kurz- oder mittelfristig schmälern? Zum Beispiel nötige Neuanschaffungen für ein Auto oder Ähnliches.
• Wie werden sich die variablen Werte (Wertpapiere, Immobilien) in Zukunft entwickeln?

Wie berechne ich meine Eigenleistung als Eigenkapital?

Wenn ihr nur wenig Eigenkapital zur Verfügung habt, ist die sogenannte Muskelhypothek eine attraktive Option, um das verfügbare Eigenkapital etwas "aufzustocken". 

Als Muskelhypothek bezeichnet man alle Eigenleistungen, die ihr als Bauherren beim Neubau oder Kauf einer Immobilie in Form von eigener Arbeitskraft oder als Sachleistungen einbringt. Durch die erbrachte Eigenleistung könnt ihr die Baukosten senken, wodurch eure Eigenkapitalquote insgesamt steigt. Somit erhöht ihr die Wahrscheinlichkeit einer positiven Entscheidung bei der Kreditvergabe. Gerade im Fertighausbereich könnt ihr viel Eigenleistung bei sogenannten Bausatzhäusern oder Ausbauhäusern einbringen.

Die meisten Baufinanzierer haben aber für die Höhe der Muskelhypothek Höchstbeträge festgelegt: Maximal zehn bis 15 Prozent der angesetzten Bausumme könnt ihr in der Regel durch Eigenleistung geltend machen. Die Obergrenze liegt häufig bei 30.000 Euro. Dazu fordern die Banken:

• Eine nachvollziehbare Ausführung der Muskelhypothek.
• Der Wert muss vom Architekten oder Bauunternehmen geprüft und bestätigt werden.
• Einen Qualitätsnachweis: Nicht jeder Hobby-Handwerker ist in der Lage, ein Bad fachgerecht zu fliesen oder eine Dämmung ordnungsgemäß anzubringen.

Welche Nachteile hat Eigenleistung als Eigenkapital?

Die Muskelhypothek birgt auch Risiken: Abgesehen vom zeitlichen Mehraufwand, den ihr selbst durch Eigenleistung erbringen müsst, kann es schnell zu zeitlichen Verzögerungen auf der Baustelle kommen, weil ihr euch selbst überschätzt habt. 

Dazu kennt ihr euch nicht mit allen Materialien aus, trefft möglicherweise eine falsche Auswahl oder müsst unerwartet mehr ausgeben, um neue Materialien oder Werkzeuge zu kaufen, die ihr nicht zuhause habt. Auch mit höheren Materialkosten müsst ihr rechnen, weil ihr nicht die von den Handwerksbetrieben angebotenen Konditionen bekommen könnt.

Auf Baumängel, die durch eure Eigenleistung entstanden sind, habt ihr dazu auch keine Gewährleistung. Ihr müsst selber für die Reparaturkosten aufkommen. 

Mehr zum Thema Eigenleistung lest ihr auch in unseren Ratgebern "Bausatzhaus - kann ich selbst ein ganzes Haus bauen?" und "So spart ihr mit Eigenleistung Geld beim Hausbau". 

Eigenkapitalquote berechnen: Formel für die Baufinanzierung

Wenn ihr, wie oben beschrieben, alle Werte zusammengezählt habt, kennt ihr euer Eigenkapital – aber noch nicht eure Eigenkapitalquote. Und auf diese kommt es mitunter an.

Um die Eigenkapitalquote für die Baufinanzierung zu berechnen, müsst ihr euer Eigenkapital in Verhältnis zur kompletten Investitionssumme für die Immobilie setzen. Wichtig: Dabei handelt es sich nicht nur um die reine Kaufsumme, sondern auch um die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar) plus zusätzliche Ausgaben. In der Gesamtkostenrechnung wird nämlich gern der Erwerb von neuen Möbeln oder die Gestaltung der Außenanlage (wie das Pflastern der Hofeinfahrt oder der Bau der Garage) vergessen.

Wie wird der Eigenkapitalanteil ermittelt?

Mit dieser Formel könnt ihr euren Eigenkapitalanteil beziehungsweise die Eigenkapitalquote berechnen:

Eigenkapital x 100 / Investitionssumme = Eigenkapitalquote in Prozent

Der Eigenkapitalanteil sollte im Idealfall größer als 20 Prozent sein.

Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank beim Hauskauf?

Es gibt Banken, die als Faustregel sagen, dass ihr mindestens 5,5 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil für eure Immobilienpläne einbringen können solltet. Andere sagen, ihr solltet zumindest die Kaufnebenkosten, die etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, mit Eigenkapital finanzieren können. Die meisten Kreditgeber empfehlen aber, egal ob Hausbau oder Immobilienkauf, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu finanzieren.

Denn je höher der Eigenkapitalanteil, umso weniger Kredit müsst ihr für die Hausfinanzierung aufnehmen und desto besser sind die Konditionen. Informiert euch vorher, wie die Bank die Eigenkapitalquote bewertet. Mehr dazu in "Benötige ich Eigenkapital beim Hauskauf? Ein Experte gibt Tipps".

Ihr kommt zu dem Schluss, dass das Geld nicht reicht? Der Traum vom Eigenheim muss nicht platzen. Es gibt es auch andere Möglichkeiten, günstig an ein Haus zu kommen. Hier sind zehn Wege, echte Schnäppchenhäuser zu finden. Und hier geht es direkt zur Immobiliensuche.

Welche Vorteile bringt Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Egal ob Immobilienkauf oder Baufinanzierung – wer Eigenkapital einbringen kann, profitiert von vielen Vorteilen:

• Niedrigere Zinsen: Bringt ihr Eigenkapital beim Hauskauf ein, könnt ihr Kredite zu niedrigeren Zinsen bekommen.
• Schnellere Tilgung: Je mehr Eigenkapital ihr einbringen könnt, desto niedriger die Kreditsumme. Niedrigere Zinsen ermöglichen eine höhere Tilgung bei gleichbleibender Rate. Ihr habt also eure Schulden schneller wieder bei der Bank abgezahlt. Lest dazu auch: Tilgungsrate: Was ist empfehlenswert bei der Baufinanzierung?
• Niedrigeres Finanzierungsrisiko: Eigenkapital beschert euch bessere Konditionen bei der Bank. Schließlich können unvorhergesehene Kosten mit Eigenkapital leichter abgefedert werden. Das minimiert das Risiko auf beiden Seiten.
• Erhöhte Chancen auf eine Baufinanzierung: Zwar könnt ihr auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen, dennoch sind Banken dazu verpflichtet, eure Kreditwürdigkeit zu prüfen. Bringt ihr Eigenkapital mit, erhöht das eure Chancen auf eine Baufinanzierung erheblich.

Was ist, wenn ich nicht genug Eigenkapital für den Wohnungskauf habe?

Früher galt: Wer unter 20 Prozent der kompletten Kaufsumme (inklusive Kaufnebenkosten) als Eigenkapital mitbringt, bekommt keine gute Baufinanzierung zustande. Angesichts der steigenden Immobilienpreise sind heutzutage auch immer mehr Vollfinanzierungen möglich. Dabei finanziert die Bank 100 Prozent des Kaufpreises. Andere sprechen erst dann von einer Vollfinanzierung, wenn die Bank bei der Hausfinanzierung auch die Kaufnebenkosten mit abdeckt. Häufig ist dann auch die Rede von einer "110-Prozent-Finanzierung".

Natürlich habt ihr auch die Möglichkeit, euch bei Familie oder Freunden Geld zu leihen, das ihr dann beim Eigenkapital einbringen könnt. Manchmal bieten auch Förderbanken nachrangige Darlehen an, die der Baufinanzierer als Sicherheit gelten lässt.

Als Faustregel könnt ihr euch merken: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind am Ende die Konditionen eurer Baufinanzierung.

Wie viel Eigenkapital sollte man bei der Baufinanzierung einsetzen?

Je mehr Eigenkapital, desto schneller ist der Kredit am Ende abbezahlt. Dennoch solltet ihr bei der Baufinanzierung auf keinen Fall euer gesamtes Eigenkapital für den Hauskauf einplanen, sondern immer eine "eiserne Reserve" zurückhalten.

Viele Bauherren oder Wohnungskäufer überschätzen das eigene "Verzichtpotential". Wer sein komplettes Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einsetzt, kann schnell in Bedrängnis kommen. Fällt beispielsweise eine größere unvorhergesehene Reparatur am Haus an oder geht die Waschmaschine kaputt, muss schlimmstenfalls ein zusätzlicher Kredit aufgenommen werden.

Von daher behaltet am besten zwei bis drei Monatsnettogehälter als Reserve. Und plant als Richtwert für die laufenden Lebenshaltungskosten etwa ein Drittel des Nettoeinkommens ein.

Bleibt bei eurer Planung und Kalkulation von Einnahmen und Ausgaben realistisch. Auf dem Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung wird euch noch viel Zahlenwerk begegnen. Es lohnt sich also, sich von Anfang an einen guten Überblick zu schaffen. Spätestens beim Einzug in die eigenen vier Wände merkt ihr, wie wichtig eine gute Finanzplanung für das eigene Wohnglück ist.

Leseempfehlung: Um eure finanzielle Situation besser einschätzen zu können, bewertet der potenzielle Baufinanzierer nicht nur euer aktuelles Eigenkapital. Er will auch eure monatliche Einnahmen-Ausgaben-Bilanz kennen. Alle Infos dazu findet ihr in unserem Artikel "Wie viel Haus kann ich mir leisten?". Und mit unserem Budgetrechner könnt ihr konkret ausrechnen, was ihr euch leisten könnt.

Ihr habt noch nicht das richtige Haus gefunden? Dann schaut doch auch mal in unsere Fertighaus-Datenbank mit über 1.000 Immobilien. Oder findet gute Bestandsobjekte über unsere Immobiliensuche.