Eine Frau trinkt Kaffee auf der Terrasse
© Getty Images

Bauen | Ratgeber

Haus kaufen ohne Eigenkapital – geht das?

Sandra Hermes

Das Traumhaus vor Augen, aber nichts auf der hohen Kante? Die Lösung aus diesem Dilemma scheint die Vollfinanzierung zu sein. Aber ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital zu empfehlen? Verbraucherschützer Alexander Krolzik gibt euch Tipps und Denkanstöße.

Gerade in Niedrigzinsphasen spielen viele mit dem Gedanken, lieber ein Haus zu finanzieren als Miete zu zahlen. Im Prinzip ist das sicher eine gute Idee. Aber was, wenn man keine eigenen Ersparnisse hat, die man als Eigenkapital in eine Finanzierung einbringen kann? Eine Vollfinanzierung ist eine Möglichkeit, den Traum zeitnah wahr werden zu lassen. Allerdings ist der Hauskauf ohne Eigenkapital mit höheren Risiken verbunden. Alexander Krolzik von der Hamburger Verbraucherzentrale erklärt, welche.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank euren Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert. Ihr habt also noch kein Geld angespart, das ihr in die Finanzierung mit einbringen könntet. Lange Zeit war ein Hauskauf ohne eigene Rücklagen gar nicht denkbar. Heute ist ein Hauskauf über einen 100-Prozent-Kredit im Prinzip möglich.

Dabei verschwimmen häufig die Begrifflichkeiten. Alexander Krolzik, seines Zeichens Finanzierungsfachmann, erklärt, dass eine Vollfinanzierung im Prinzip auf das Objekt bezogen ist. Finanziert die Bank 100 Prozent des Kaufpreises, handelt es sich demnach um eine Vollfinanzierung. Andere sprechen erst von einer Vollfinanzierung, wenn auch die Kaufnebenkosten mit abgedeckt werden.

Wie unterscheiden sich Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung?

Könnt ihr aber auch die Kaufnebenkosten nicht aus eigenen Mitteln schultern, müsst ihr euch sogar mehr als den Kaufpreis eures Traumhauses finanzieren lassen. Oft fällt in diesem Zusammenhang der Begriff "110-Prozent-Finanzierung", da man bei den Kaufnebenkosten von etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausgeht. Dazu gehören:

Welche Nachteile hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die Finanzierung des kompletten Kaufpreises, oder sogar des Kaufpreises plus der anfallenden Nebenkosten, hat für den Käufer einer privat genutzten Immobilie eine Reihe von Nachteilen. Alexander Krolzik weist darauf hin, dass eine Vollfinanzierung teuer und risikoreich ist. Die Zinskosten sind am Ende oft doppelt oder dreimal so hoch.

"Je mehr Eigenkapital ich einbringen kann, desto größer ist die Sicherheit der Bank und desto besser sind die Zinskonditionen. Und das heißt, ich kann mit derselben Rate mehr tilgen, wenn ich bessere Zinsen kriege", so der Verbraucherschützer.

Umgekehrt führe fehlendes oder wenig Eigenkapital eben zu hohen Darlehenszinsen. In diesem Zusammenhang spricht man auch häufig von einem Risikoaufschlag. Den gebe es aber de facto nicht, so Krolzik. Das höhere Risiko spiegelt sich schlicht im höheren Zins. Dadurch dauert auch die Tilgung länger. Es sei denn, ihr setzt die Tilgungsrate noch höher an und nehmt eine höhere monatliche Kreditrate in Kauf. Und eben das kann sich nicht jeder leisten.

Außerdem sei das Risiko auch in Bezug auf die Anschlussfinanzierung höher, so Krolzik, da am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld steht als bei einer Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil. Die Verbraucherzentrale empfehle daher immer, möglichst viel Eigengeld einzubringen, so der Finanzierungsexperte.

Hinzu kommt noch ein weiteres Risiko: Da der Käufer bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital meistens insgesamt länger braucht, um die Schulden abzutragen, ist er auch länger dem Risiko ausgesetzt, die Raten nicht mehr bedienen zu können – etwa infolge von Arbeitslosigkeit oder Krankheit.

Was ist sinnvoller? Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung?

Die sogenannten weichen Kosten, also die Kaufnebenkosten, sollte man möglichst aus eigenen Mitteln zahlen, betont Alexander Krolzik: "Wenn ich das noch mitfinanziere, dann habe ich nach zehn Jahren im Zweifel mit Glück die Nebenkosten abgetragen, aber wahrscheinlich noch nicht viel mehr. Und wenn dann noch eine kleine Delle in der Immobilienpreisentwicklung kommt, dann verkaufe ich nach zehn Jahren mit einem Minus. Oder wenn ich zwischendrin verkaufen muss, habe ich ein Minus, weil meine Restschuld höher ist als das, was ich an Wert rauskriege."

Ein Argument seien aber auch die gesetzlichen Vorgaben, erklärt der Verbraucherschützer: "Der Gesetzgeber schreibt vor, dass das Objekt werthaltig sein muss. Das heißt, die Sicherheit soll mindestens ausreichend für den Kredit sein. Wenn ich ein Haus kaufe, das 300.000 Euro Wert ist und ich nehme aber plus Nebenkosten 340.000 Euro auf, dann kriegt die Bank ja nur eine Sicherheit für 300.000. Dann würde diese gesetzliche Vorgabe nicht erfüllt sein. Ich weiß aber, dass das manchmal anders gehandhabt wird."

Eigentlich dürften die Banken also nicht über den Kaufpreis finanzieren, so Krolzik. Es gebe aber Wege, das zu umgehen. "Man sagt, dass da noch Sanierungs- und Renovierungskosten mit drin sind, oder es wird formal über eine andere Bank noch ein zweiter Kredit aufgenommen."

Dabei handelt es sich dann häufig um ein normales Annuitätendarlehen im Verbraucherbereich. Eine teure Variante, warnt der Finanzierungsexperte, denn diese Zusatzkredite haben dann in der Regel einen Zins von fünf Prozent.

Gibt es Argumente für eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Es gebe natürlich auch Situationen, in denen etwas dafür spreche, einen Hauskauf ohne Eigenkapital abzuwickeln, so der Experte der Hamburger Verbraucherzentrale: "Wenn ich jetzt die Traumimmobilie finde und eine Vollfinanzierung auch wirklich realistisch bezahlen könnte, ohne dass ich mein Leben zu einhundert Prozent ändern muss, das Haus zudem ein Superangebot wäre und sich dort befindet, wo ich will, sprich eine Traumimmobilie oder ein Superschnäppchen ist, dann spricht natürlich auch etwas dafür, das jetzt zu tun. Aber aus Sicherheitsgesichtspunkten", betont er, "ist Eigenkapital immer besser."

Paar vor seinem Eigenheim
Wenn die Gelegenheit einmalig ist, ist es unter Umständen vertretbar, euer Traumhaus voll zu finanzieren. © Getty Images/iStockphoto

Welche Bedingungen sind an eine Vollfinanzierung geknüpft?

Die Sicherheit der Bank ist euer Haus. Könnt ihr die Kreditraten nicht mehr regelmäßig bedienen, wird mittelfristig zwangsversteigert. Finanziert die Bank also mehr als den Kaufpreis, beziehungsweise den von der Bank selbst ermittelten Wert der Immobilie, geht sie ein höheres Risiko ein. Denn den Kaufnebenkosten steht ja kein realer Wert gegenüber. Sie sind schlicht weg, nachdem sie bezahlt wurden.

Die Bank braucht für diesen Teil der Finanzierung also zusätzliche Sicherheiten:

Das könne neben einer tadellosen Schufa-Auskunft zum Beispiel ein überdurchschnittliches Einkommen sein, so Krolzik. Die Bank muss sich relativ sicher sein, dass der Kunde die hohen Kreditraten auch zahlen kann, ohne seinen bisherigen Lebensstil übermäßig einschränken zu müssen. Auch für eine künftige Anschlussfinanzierung, die vielleicht aufgrund gestiegener Zinsen (Zinsänderungsrisiko) noch höhere Raten nach sich zieht als ohnehin schon, muss Luft nach oben bleiben.

Auch durch die Sicherheit des Einkommens könne die Bank sich in der Lage sehen, eine Vollfinanzierung anzubieten, erklärt der Verbraucherschützer. Das sei zum Beispiel bei Beamten der Fall. Auch wenn diese noch jung sind und eben noch nichts gespart haben, punkten sie mit der absoluten Jobsicherheit.

Die Abtretung einer Lebensversicherung oder einer Geldanlage, die man aber im Moment nicht liquidieren kann, könne auch Sicherheiten bieten, so Krolzik.

Außerdem ist das Beleihen eines weiteren Grundstücks eine Option, wenn auch eine sehr riskante, warnt der Verbraucherschützer. "Handelt es sich um ein eigenes Grundstück, wäre der Worst Case, dass die Bank sich halt das bessere Grundstück aussucht und nicht das, was ich selbst zwangsversteigern lassen würde", so der gelernte Jurist. "Aber bei der Immobilie der Eltern ist der Worst Case ganz anders. Dann kann es sein, dass nicht nur ich unglücklich werde, wenn es schiefläuft, sondern die Eltern auch."

Nicht immer muss so hoch gepokert werden, um eine Vollfinanzierung zu bekommen. "Manchmal reicht den Banken auch, dass man ungünstige Vertragskonstrukte eingeht", kritisiert Krozik. Man schließe zum Beispiel ein Produkt zusätzlich ab, so dass die Bank auch noch etwas davon habe.

Wer hat eher schlechte Karten für eine Vollfinanzierung?

Je unsicherer, schwankender und niedriger das Einkommen, desto geringer ist die Chance, dass die Bank euren Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert. Schlechte Karten für viele Selbständige und Freiberufler, die mal mehr und mal weniger verdienen und eben in den Augen der Banken kein sicheres Einkommen haben.

Beeinflussen Preis oder Lage der Immobilie die Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Eine extrem günstige Immobilie hat nicht unbedingt bessere Karten für eine Vollfinanzierung. Denn der niedrige Preis ergibt sich ja in der Regel auch aus einer weniger beliebten Lage, einer schwachen Infrastruktur oder einer mangelhaften Bausubstanz. Da die Bank natürlich immer die Option mitdenkt, die Immobilie auch wieder verkaufen zu können, sind das eher Argumente gegen einen Hauskauf ohne Eigenkapital.

Ein Tiny House "wäre da noch am ehesten mit einem geringeren Risiko verbunden, das könnte ich nämlich theoretisch nehmen und woanders hinstellen", so Krolzik. "Allerdings", gibt der Finanzierungsexperte zu bedenken, "kann man ein Tiny House auch nur da aufbauen, wo es wirklich auch eine normale Baugenehmigung gibt, das dürfen Sie auch nicht überall hinstellen."

Fazit: Darauf sollten Käufer bei einer Vollfinanzierung achten

Eine Vollfinanzierung ist nur empfehlenswert, wenn ihr euch sehr sicher seid, dass ihr die hohen monatlichen Belastungen auch künftig schultern könnt, ohne auf alles verzichten zu müssen. Wenn ihr aber eure Traumimmobilie gefunden habt und euch die Gelegenheit nicht entgehen lassen könnt, denkt unbedingt an diese Punkte:

  1. Macht eine realistische Übersicht eurer monatlichen Ausgaben und überlegt, ob ihr die monatliche Kreditrate wirklich ohne zu große Einschränkungen schultern könnt.
  2. Verzichtet auf eine 110-Prozent-Finanzierung und zahlt zumindest die Kaufnebenkosten selbst. So senkt ihr das Risiko in Bezug auf den Rückzahlungszeitraum, die Höhe der Restschulden nach Zinsbindung sowie die Höhe der Schulden im Fall einer Zwangsversteigerung.
  3. Vermeidet die Beleihung von Grundstücken von Eltern oder Freunden.
  4. Prüft, ob ihr das Risiko mit einer Restschuld-, Risikolebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherung absichern wollt. So könntet ihr euer Eigentum retten, wenn der Hauptverdiener stirbt, sein regelmäßiges Einkommen verliert oder berufsunfähig wird.
  5. Schafft parallel zur Vollfinanzierung fortan regelmäßig Rücklagen (zum Beispiel über einen Bausparvertrag), um künftig einen Puffer für Instandhaltungskosten oder eine teurere Anschlussfinanzierung zu haben.

Lies noch mehr…

Der Schutz Deiner Daten ist uns wichtig

Wir verwenden Cookies, um die Website optimal zu gestalten. Durch die Nutzung der Website stimmst Du grundsätzlich der Verwendung von Cookies zu (Websitefunktionalitäten, anonymisiertes Nutzerverhalten usw.). Sofern Du zustimmst, teilen wir zudem Informationen anonymisiert mit Werbepartnern. Du kannst unter „Weitere Optionen“ aus selbst entscheiden, welche Cookie-Kategorie Du wählen möchtest:

Weitere Optionen