Haus kaufen ohne Eigenkapital – wie funktioniert die Vollfinanzierung?

Das kannst du tun

• Wenn du kein Eigenkapital zur Verfügung hast, kannst du auf alternative Optionen für dein Darlehen ausweichen – beispielsweise Sachwerte oder Eigenleistung. Auch die Beleihung eines anderen Grundstücks wäre möglich. Das sollte jedoch sehr gut durchdacht sein.
• Hol dir Angebote von mehreren Kreditinstituten ein und lass dich nicht zu ungünstigen Vertragskonditionen überreden. Wenn du zusätzlich ein anderes Bankprodukt abschließen musst, solltest du stutzig werden.
• Finanzielle Sicherheit ist das A und O. Um langfristig Vermögen aufzubauen, solltest du unnötige Ausgaben streichen und sinnvoll investieren. Nur so kannst du dein Einkommen vermehren. Je früher du anfängst, desto besser.

Eigenheime sind nach wie vor beliebt. Viele Menschen spielen mit dem Gedanken, lieber ein Haus zu finanzieren als zur Miete zu leben. Im Prinzip ist das sicher eine gute Idee. Dennoch haben nicht alle Ersparnisse, die als Eigenkapital in eine Finanzierung gebracht werden können. Da stellt sich die Frage: Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist machbar, aber mit Hürden verbunden. Alexander Krolzik von der Hamburger Verbraucherzentrale klärt uns über die verschiedenen Optionen auf. Zuerst beschäftigen wir uns allerdings damit, was überhaupt für einen Hauskauf ohne Eigenkapital spricht.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Was spricht dafür?

Es gibt verschiedene Gründe, die für einen Immobilienkauf sprechen – auch ohne Eigenkapital. Dazu gehören zum Beispiel: 

• Vermeiden von hohen Mieten: Die Mieten sind vor allem in Großstädten teils exorbitant hoch. Statt einer Mietzahlung kannst du den Kredit deines Hauses tilgen und hast am Ende etwas davon.
• Sichern der Altersvorsorge: Aufgrund der hohen Mieten lässt sich nicht voraussagen, ob man sich im Alter eine Mietwohnung überhaupt noch leisten kann. Bei einer eigenen Immobilie bist du später hoffentlich schuldenfrei.
• Kauf der Traumimmobilie: Du findest deine absolute Traumimmobilie in perfekter Lage und hast Angst, dass sie dir jemand wegschnappt? Dann kann sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital lohnen.
• Vermehren von Kapital: Grund ist Kapital. Baugrundstücke und Immobilien werden immer benötigt – auch in Zukunft. Das macht ein eigenes Haus zur Kapitalanlage.

Immobilienkauf: Wie kauft man ein Haus ohne Eigenkapital?

Jede Hausfinanzierung beginnt mit einem Kreditvergleich und Gesprächen mit Kreditinstituten. Dabei wirst du feststellen: Wenn du eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen willst, musst du ein paar Voraussetzungen erfüllen. 

Die Sicherheit der Bank ist dein Haus. Kannst du die Kreditraten nicht mehr regelmäßig bedienen, wird es mittelfristig zwangsversteigert. Finanziert die Bank also mehr als den Kaufpreis, beziehungsweise den von der Bank selbst ermittelten Wert der Immobilie, geht sie ein höheres Risiko ein. Denn den Kaufnebenkosten steht ja kein realer Wert gegenüber. Sie sind schlicht weg, nachdem sie bezahlt wurden.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Welche Sicherheiten will die Bank bei der Immobilienfinanzierung?

Sicherheiten für die Bank können bei der Immobilienfinanzierung verschiedene Dinge sein. Die nachfolgende Liste gibt dir eine Übersicht. 

• Tadellose Schufa
• Überdurchschnittliches und sicheres Einkommen
• Lebensversicherung oder Geldanlage
• Beleihung eines weiteren Grundstücks
• Eigenleistung (weiter unten erfährst du mehr zur Muskelhypothek)

Finanzierung ohne Eigenkapital: Sicherheiten im Detail

Die Schufa gibt Auskunft über deine Kreditwürdigkeit. Hast du immer alle Rechnungen rechtzeitig bezahlt und bist nie in Zahlungsverzug gekommen, sollte deine Bonität positiv ausfallen. Eine schlechte Schufa ist für die meisten Banken und Kreditinstitute ein Ausschlusskriterium.

Ein überdurchschnittliches Einkommen garantiert der Bank, dass du die hohen Kreditraten auch zahlen kannst, ohne deinen bisherigen Lebensstil übermäßig einzuschränken. Auch für eine künftige Anschlussfinanzierung muss Luft nach oben bleiben. Gleiches gilt für die Sicherheit des Einkommens. Das sei zum Beispiel bei Beamten der Fall, so Krolzik. Auch wenn diese noch jung sind und eben noch nichts gespart haben, punkten sie mit der absoluten Jobsicherheit.

Die Abtretung einer Lebensversicherung oder einer Geldanlage, die man aber im Moment nicht liquidieren kann, könne auch Sicherheiten bieten, erklärt der Verbraucherschützer. Unter Geldanlagen fallen: 

• Aktien
• ETF
• Anleihen 
• Tagesgeld
• Festgeld
• Sachwerte wie beispielsweise Gold oder Silber
• nicht klassische Geldanlage: Bausparvertrag

Das Beleihen eines weiteren Grundstücks ist eine sehr riskante Option. Davor warnt auch Krolzik: "Handelt es sich um ein eigenes Grundstück, wäre der worst case, dass die Bank sich das bessere Grundstück aussucht und nicht das, was ich selbst zwangsversteigern lassen würde. Aber bei der Immobilie der Eltern ist der worst case ganz anders. Dann kann es sein, dass nicht nur ich unglücklich werde, wenn es schiefläuft, sondern die Eltern auch."

Mehr zum Thema Immobilie beleihen liest du hier.

Nicht immer muss so hoch gepokert werden, um eine Vollfinanzierung zu bekommen. "Manchmal reicht den Banken auch, dass man ungünstige Vertragskonstrukte eingeht", kritisiert Krolzik. Man schließe zum Beispiel ein Produkt zusätzlich ab, sodass die Bank auch noch etwas davon habe.

Haus ohne Eigenkapital zu kaufen: So geht‘s

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist möglich. Dafür bieten Banken zwei Möglichkeiten: die Vollfinanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Was ist die Vollfinanzierung?

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank deinen Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert. Du hast also noch kein Geld angespart, das du in die Immobilienfinanzierung mit einbringen könntest. Lange Zeit war es gar nicht denkbar, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.

Heute ist ein Hauskauf über eine 100-Prozent-Finanzierung im Prinzip möglich. Wie lange das noch so bleibt, ist angesichts strenger Vorgaben der Aufsichtsbehörde BaFin fraglich. Banken sollen verantwortungsbewusster finanzieren – da passen Vollfinanzierungen nicht dazu. Ein Diskussionsergebnis ist allerdings bisher nicht in Sicht.

Dabei verschwimmen häufig die Begrifflichkeiten. Alexander Krolzik erklärt, dass eine Vollfinanzierung grundsätzlich auf das Objekt bezogen ist. Finanziert die Bank 100 Prozent des Kaufpreises, handelt es sich demnach um eine Vollfinanzierung. Andere sprechen erst von einer Vollfinanzierung, wenn auch die Kaufnebenkosten mit abgedeckt werden. In diesem Fall handelt es sich genau genommen um eine Finanzierung zu 110 Prozent.

Gut zu wissen: Erfahre hier, wie viel Haus du dir überhaupt leisten kannst.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Was ist die 110-Prozent-Finanzierung?

Es ist eine Variante, den Hauskauf ohne Eigenkapital möglich zu machen. Kannst du aber auch die Kaufnebenkosten nicht aus eigenen Mitteln schultern, musst du sogar mehr als den Kaufpreis deines Traumhauses finanzieren lassen. Oft fällt in diesem Zusammenhang der Begriff "110-Prozent-Finanzierung", da man bei den Kaufnebenkosten von etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausgeht. Dazu gehören:

• Maklergebühren
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für die Grundbucheintragungen

Mehr Infos zur 110-Prozent-Finanzierung.

Haus ohne Eigenkapital finanzieren: Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung

Die sogenannten weichen Kosten, also die Kaufnebenkosten, sollte man möglichst aus eigenen Mitteln zahlen, betont Alexander Krolzik: "Wenn ich das noch (durch die Bank) mitfinanziere, dann habe ich nach zehn Jahren im Zweifel mit Glück die Nebenkosten abgetragen, aber wahrscheinlich noch nicht viel mehr. Sollte eine kleine Delle in der Immobilienpreisentwicklung kommen, dann verkaufe ich nach zehn Jahren mit Minus. Oder wenn ich zwischendrin verkaufen muss, habe ich ein Minus, weil meine Restschuld höher ist als das, was ich an Wert rauskriege."

Ein Argument gegen die 110 Prozent seien auch die gesetzlichen Vorgaben, erklärt der Verbraucherschützer: "Der Gesetzgeber schreibt vor, dass das Objekt werthaltig sein muss. Das heißt, die Sicherheit soll mindestens ausreichend für den Kredit sein. Wenn ich eine Immobilie kaufe, die 300.000 Euro wert ist und ich nehme aber plus Nebenkosten 330.000 Euro auf, dann kriegt die Bank nur eine Sicherheit für 300.000 Euro."

Eigentlich dürften Banken also nicht über den Kaufpreis finanzieren, so Krolzik. Es gebe aber Wege, das zu umgehen: "Man sagt, dass da noch Sanierungs- und Renovierungskosten mit drin sind, oder es wird formal über eine andere Bank noch ein zweiter Kredit aufgenommen." 

Dabei handelt es sich häufig um ein normales Darlehen – genauer: Annuitätendarlehen – im Verbraucherbereich. Eine teure Variante, warnt der Finanzierungsprofi, denn diese Zusatzkredite haben in der Regel einen Zins zwischen drei und vier Prozent.

Was kostet ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Wer mehr als 90 Prozent des Kauf­preises auf Pump finanziert, zahlt bei vielen Kreditinstituten einen um 0,3 bis 0,5 Prozent­punkt höheren Zins­satz als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Außerdem kann die Monatsrate steigen.

Folgende Beispielrechnung zeigt, was ein Hauskauf ohne Eigenkapital kosten kann:

Quelle: Baufinanzierungsrechner Wohnglück.de & Verivox (Stand: September 2024).

Das Szenario liegt der Beispielrechnung zugrunde: Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro. Die Zinsbindung liegt bei 15 Jahren, die Tilgungsrate bei drei Prozent. Bei den 110 Prozent finanziert unser Darlehensnehmer die Kaufnebenkosten (10 Prozent von 250.000 = 25.000) über einen separaten Ratenkredit.

Du siehst: Eigenkapital macht einen großen Unterschied. Zwischen der vollständigen Finanzierung mit extra Ratenkredit und dem Beispiel mit Eigenkapital liegen mehr als 150.000 Euro. Selbstverständlich kann nicht jeder 80.000 Euro einfach so auf der hohen Kante liegen haben. Allerdings machen auch kleinere Summen schon einen großen Unterschied. Besonders beim zusätzlichen Ratenkredit ließe sich durch eigenes Vermögen Geld sparen. Denn die Zinssätze können – je nach Voraussetzung – ganz schön hoch sein. 

Alternativen zum Hauskredit ohne Eigenkapital

Wie weiter oben bereits erwähnt, brauchst du für einen Kredit nicht immer Eigenkapital in Form von Geld. Auch Eigenleistung kann durch die sogenannte Muskelhypothek weiterhelfen. Eine weitere Alternative ist der Mietkauf. Beide Optionen schauen wir uns nun etwas genauer an. 

Kredit durch Muskelkraft: die Muskelhypothek

Die Muskelhypothek beschreibt umgangssprachlich die Leistung, die zukünftige Eigentümer selbst erbringen können. Damit sind handwerkliche Arbeiten gemeint, für die sonst Maler, Fliesenleger oder Trockenbauer zum Einsatz kämen. Wer selbst tätig wird, spart Geld und kann die Eigenleistung auf die Baufinanzierung anrechnen lassen. Dadurch steigt das Eigenkapital. Auch Familie oder Freunde können zur Muskelhypothek beitragen.

Bedenke jedoch: Das funktioniert nur, wenn die Immobilie noch Arbeiten benötigt.

Noch detailliertere Infos zur Muskelhypothek.

Erst mieten, dann kaufen: der Mietkauf

Eine zweite Möglichkeit ist der Mietkauf. Beim Mietkauf bewohnst du deine gewünschte Immobilie erst zur Miete. Die Mietzahlungen (und gegebenenfalls eine Restzahlung) ermöglichen dir so Schritt für Schritt den Weg zum Eigenheim. Damit bist du zwar eine längere Zeit nicht Eigentümer, brauchst aber auch keine Baufinanzierung.

Bedenke jedoch: Durch versteckte Kosten und überteuerte Preise könnten die Konditionen schlechter ausfallen als bei einem Kredit. Außerdem muss der Besitzer der Immobilie zustimmen. 

Hier erfährst du mehr zum Mietkauf.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Was sind die Nachteile?

Neben den Vorteilen gibt es auch einige Nachteile – besonders bei der Finanzierung ohne Eigenkapital –, die du nicht auf die leichte Schulter nehmen solltest. Dazu gehören:

• Höhere Kosten
• Höheres Risiko
• Größere mentale Belastung

Höhere Kosten durch höhere Finanzierung

Alexander Krolzik weist darauf hin, dass eine Vollfinanzierung teuer und risikoreich ist. Denn durch die größere Finanzierungssumme entstehen automatisch höhere Zinsen. Die können am Ende sogar doppelt oder dreimal so hoch sein. Das verlängert die Laufzeit der Tilgung. Das bedeutet: Du zahlst deinen Kredit länger ab. In manchen Fällen kommt es außerdem zu einer Anschlussfinanzierung, wenn am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld steht. Das sind wieder zusätzliche Kosten.

Alternative: Du setzt die Tilgungsrate höher an und nimmst eine noch höhere monatliche Kreditrate in Kauf. Das kann sich jedoch nicht jeder leisten.

Mentale Belastung durch hohe Verschuldung

Hoch verschuldet zu sein, lässt sich nicht so einfach wegstecken. Du solltest die entstehende mentale Belastung daher nicht außer Acht lassen. Da die Finanzierung ohne Eigenkapital meistens länger dauert, steigt das Risiko, die Raten nicht mehr bedienen zu können – etwa infolge von Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, die Baufinanzierung abzusichern.

Du möchtest ein Haus oder eine Wohnung kaufen? So berechnest du dein Eigenkapital.

Mit unserem Baufinanzierungsvergleich helfen wir dir mit deiner Baufinanzierung weiter.

Welche Immobilien kann ich ohne Eigenkapital kaufen?

Bei der Immobilienwahl kommt es auf verschiedene Dinge an. Bei einer Vollfinanzierung spielen der Zustand und die Lage der Immobilie eine wichtige Rolle. Die Chancen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind besser

• je besser ein Gebäude beim Kauf erhalten ist oder
• je besser die Lage der Immobilie ist.

Eine extrem günstige Immobilie hat nicht unbedingt bessere Karten für eine Vollfinanzierung. Denn der niedrige Preis ergibt sich ja in der Regel auch aus einer weniger beliebten Lage, einer schwachen Infrastruktur oder einer mangelhaften Bausubstanz. Diese Voraussetzungen mindern das Interesse der Bank. Schließlich können sie so eine Immobilie im Fall der Fälle nur schlechter verkaufen.

Gut zu wissen: Zu einer guten Lage gehören auch aufstrebende Stadtteile oder zukünftige Einzugsgebiete. Schließlich tendieren Städte dazu, sich stetig zu vergrößern.

Welches Gehalt brauchen Kreditnehmer, um ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?

Welches Einkommen Voraussetzung für eine Vollfinanzierung ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Fakt ist jedoch: Je unsicherer, schwankender und niedriger das Einkommen, desto geringer ist die Chance, dass die Bank deinen Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert. Schlechte Karten haben vor allem Selbständige und Freiberufler, die mal mehr und mal weniger verdienen und eben in den Augen der Banken kein sicheres Einkommen haben.

Insgesamt kommt es jedoch auch noch auf 

• die Höhe des Darlehens,
• die Zinsen, 
• die monatliche Kreditrate,
• die Laufzeit des Darlehens und
• die Lebenshaltungskosten an.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Worauf muss ich achten?

Bevor du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest, solltest du folgende Punkte beachten:

1. Ausgabenübersicht: Mach eine realistische Übersicht deiner monatlichen Ausgaben und überlege, ob du die monatliche Kreditrate wirklich ohne zu große Einschränkungen schultern kannst. Lies dazu auch unseren Ratgeber "Wie viel Haus kann ich mir leisten". Und prüfe vor allem vorab mittels einer Immobilienbewertung, ob der Kaufpreis auch angemessen ist.
2. Am besten keine 110-Prozent: Verzichte auf eine Finanzierung zu 110 Prozent und zahle zumindest die Kaufnebenkosten selbst.
3. Finanzierungsrechner: Bei Finanzierungen mit wenig oder keinem Eigen­kapital sind die Zins­unterschiede zwischen den Banken besonders hoch. Hol dir deshalb immer mehrere Kredit­angebote ein. Zum Beispiel mit einem Finanzierungsrechner.
4. Beleihung anderer Häuser: Vermeide die Beleihung von Grundstücken von Eltern oder Freunden.
5. Risiko absichern: Prüfe, ob du das Risiko mit einer Restschuld-, Risikolebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherung absichern willst. So könntest du dein Wohneigentum retten, wenn du beispielsweise vorübergehend dein Einkommen verlierst.
6. Rücklagen schaffen: Schaffe parallel zur Vollfinanzierung fortan regelmäßig Rücklagen (zum Beispiel über einen Bausparvertrag, Tages- oder Festgeld oder einen ETF-Sparplan), um einen Puffer für Instandhaltungskosten oder eine teurere Anschlussfinanzierung zu haben.

Du bist interessiert an Erfahrungen zum Hauskauf ohne Eigenkapital? Wir haben mit zwei Baufinanzierungsexperten gesprochen: Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?.

Zehn Tipps, um günstig an ein Haus zu kommen: Schnäppchenhäuser finden.

Hier geht es direkt zur Immobiliensuche.

Fazit: Das musst du beim Hauskauf ohne Eigenkapital beachten

Beim Hauskauf ohne Eigenkapital gibt es für Kreditnehmer einiges zu beachten. Grundsätzlich gibt es zwei Optionen: die 100-Prozent-Finanzierung (= Vollfinanzierung) oder die 110-Prozent-Finanzierung. Beide Varianten führen in der Regel zu mehr Kosten, einer längeren Laufzeit und höheren Zinsen. Daraus resultiert eine stärkere monatliche Belastung. Das muss dir im Vorfeld bewusst sein. 

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, musst du gewisse Voraussetzungen erfüllen. Schließlich möchte sich die Bank oder das Kreditinstitut absichern. Die wichtigsten Faktoren für die Zusage bei der Baufinanzierung sind: ein überdurchschnittliches und regelmäßiges Einkommen sowie eine (sehr) gute Bonität. Aber auch die Lage und der Zustand der Immobilie sind entscheidend.

Es gibt Alternativen zum Eigenkapitalanteil. Statt Geld kannst du der Bank zum Beispiel Eigenleistung (sogenannte Muskelhypothek) oder Sachwerte anbieten. Von der Beleihung eines anderen Grundstücks raten wir ab. Es ist jedoch nie verkehrt, sich um die eigenen Finanzen zu kümmern – Stichwort: Altersvorsorge. Suche daher nach Möglichkeiten, dein Vermögen wachsen zu lassen.

Nimm außerdem nicht das erstbeste Angebot an, sondern informiere dich ausreichend. Manchmal möchten dir Banken für eine vollständige Finanzierung unnötige Zusatzprodukte andrehen. Die sind für dich aber meist nachteilig.

Du weißt nicht, wie viel Haus du dir leisten kannst? Mit unserem Budgetrechner findest du in wenigen Klicks die passende Höhe deines Immobilienkredits heraus.

Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf ohne Eigenkapital