Bankberater tippt etwas in den Taschenrechner ein
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Restschuld tilgen bei der Baufinanzierung: Alle Fragen und Antworten

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Kaum ein Baukredit ist nach Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Häufig bleibt eine hohe Summe offen: die Restschuld. Wie geht ihr als Darlehensnehmer damit um? Welche Möglichkeiten habt ihr, die Höhe der Restschuld bei der Baufinanzierung zu beeinflussen? Alle Fragen und Antworten.

Die Restschuld ist ein wichtiges Kriterium, wenn ihr euch um ein Darlehen kümmert. Ihr solltet euch deshalb schon beim Einholen verschiedener Kreditangebote damit auseinandersetzen, was nach Ablauf der Zinsbindung auf euch zukommt. In diesem Ratgeber beantworten wir alle wichtigen Fragen rund ums Thema Restschuld bei der Baufinanzierung.

Was bedeutet Restschuld?

Mit Restschuld ist die Kreditsumme gemeint, welche nach Ablauf der Zinsbindungsfrist übrig bleibt. Eine Baufinanzierung ist nicht zwingend darauf ausgelegt, dass sie innerhalb der vereinbarten Laufzeit von fünf bis 30 Jahren vollständig abbezahlt ist. Schulden sind besonders bei der Erstfinanzierung üblich. Ein Beispiel: Ihr nehmt einen Baukredit über 200.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 2,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 3 Prozent auf. Nach zehn Jahren Laufzeit bleibt noch eine Restschuld von gut 130.000 Euro.

Um die restliche Schuldenlast zu tilgen, braucht ihr entsprechend Eigenkapital oder müsst die Finanzierung verlängern. Man spricht auch von einer Anschlussfinanzierung. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten wie die Prolongation oder die Umschuldung.

Lest auch: "Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?"

Wenn ihr verschiedene Kredite vergleicht, schaut nicht nur auf den Zinssatz, sondern immer auch auf die Restschuld. Ein geringer Betrag am Ende der ersten Zinsbindungsphase ist häufig ein Indiz für eine günstige Finanzierung. Lasst euch bestenfalls von einem Baufinanzierungsexperten beraten, um eine gute Entscheidung zu treffen.

Um euch über aktuelle Baupreise und Prognosen zu informieren, lest unseren Artikel "Baupreise: Aktuelle Zahlen und Prognosen zur Baupreisentwicklung".

Wovon hängt die Höhe der Restschuld bei der Baufinanzierung ab?

Wie hoch die Restschuld ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Diese könnt ihr steuern und die Restschuld somit beeinflussen. Vor allem drei Größen sind entscheidend:

Kreditsumme

Je höher der Baukredit, desto länger braucht ihr, um die Summe zu tilgen. Entsprechend erhöht sich der Betrag, den ihr der Bank noch schuldet.

Laufzeit

Je kürzer die Sollzinsbindung eures Darlehens, desto höher die Restschuld. Bei Baufinanzierungen, wo es oft um hohe Summen geht, sind längere Laufzeiten von 15, 20 oder sogar 30 Jahren üblich. Zum Vergleich: Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 3,06 Prozent Sollzins bleibt ihr nach 15 Jahren noch knapp 187.000 Euro schuldig. Nach fünf Jahren wären es bei gleichen Konditionen noch rund 268.000 Euro.

Lohnen sich lange Laufzeiten? Lest hier mehr: "Zinsbindung 30 Jahre – sind lange Kreditlaufzeiten sinnvoll?"

Tilgung

Je höher eure monatliche Rate, desto eher habt ihr euren Kredit abbezahlt und seid schuldenfrei. Ein Vergleich: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent sowie 3,06 Prozent Sollzins über 15 Jahre bleiben circa 187.000 Euro Schulden. Die monatliche Rate beträgt in diesem Fall 1.265 Euro. Erhöht ihr die Tilgung auf drei Prozent, steigt die Monatsrate auf gut 1.500 Euro. Entsprechend verringert sich die Schuldenlast auf circa 130.000 Euro nach Ende der Laufzeit.

Noch ein Vorteil eines hohen Tilgungssatzes ist übrigens, dass ihr nicht nur eher schuldenfrei seid. Ihr zahlt auch weniger Zinsen an die finanzierende Bank.

Finanzieren ohne Tilgung – geht das? Erfahrt hier mehr: "Endfälliges Darlehen: Für wen lohnt sich ein tilgungsfreier Kredit?"

Außerdem interessant für alle, die einen Tilgungsplan erstellen wollen: "Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung".

Wie könnt ihr die Restschuld berechnen?

Die Höhe der Restschuld richtet sich nach den Rahmenbedingungen der Baufinanzierung. Einflussfaktoren sind die Kreditsumme, der Zinssatz, die anfängliche Tilgung und die Laufzeit.

Mithilfe dieser Größen, könnt ihr die Restschuld berechnen. Dafür gibt es online verschiedene Tilgungsrechner. Oder ihr lasst euch über einen Kreditfinder direkt passende Angebote suchen.

Beispielrechnung Restschuld

Für unser Beispiel gehen wir von einem Darlehensbetrag über 300.000 Euro aus. Die Laufzeit soll 15 Jahre betragen und der Sollzinssatz liegt bei 3,06 Prozent. Als anfängliche Tilgung unterstellen wir zwei Prozent.

Daraus ergeben sich folgende Eckdaten:

  • Rahmenbedingung
  • Beispielwert
  • Kreditsumme
  • 300.000
  • Laufzeit
  • 15 Jahre
  • Sollzins pro Jahr
  • 3,06 Prozent
  • Tilgungssatz
  • 2 Prozent
  • Monatliche Rate
  • 1.265 Euro
  • Getilgter Betrag nach Sollzinsbindung
  • 113.243,83 Euro
  • Zinszahlungen nach Sollzinsbindung
  • 113.956,17 Euro
  • Restschuld
  • 186.756,17 Euro

Rechenbeispiel Restschuld bei der Baufinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bleibt eine Restschuld von knapp 187.000 Euro. Eine vollständige Tilgung wäre bei gleichbleibenden Zinsen nach 30 Jahren und 6 Monaten erreicht.

Welchen Einfluss habe ich auf die Höhe der Restschuld?

Kreditnehmer haben bedingt Einfluss auf die Höhe der Restschuld bei der Baufinanzierung. Ihr könnt sie steuern, indem ihr den Tilgungssatz und die Laufzeit anpasst. Allerdings hängt die Restschuld maßgeblich von den Konditionen eures Finanzinstituts ab.

Banken berechnen anhand von Größen wie Eigenkapital und Einkommen, welche monatliche Rate realistisch ist. Am besten könnt ihr die Restschuld beeinflussen, wenn ihr euch verschiedene Angebote von Banken einholt und vergleicht. Der kostenlose Kreditfinder von Wohnglück unterstützt euch dabei.

Welche Folgen hat eine hohe Restschuld bei der Baufinanzierung?

Eine hohe Restschuld bedeutet, dass es länger dauert, bis ihr schuldenfrei seid. Außerdem steigen durch längere Laufzeiten die Zinszahlungen an die Bank. Hohe Restschulden bergen zudem das Risiko, dass ihr eine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen abschließen müsst. Insgesamt bindet ihr euch also länger an einen Kredit und zahlt am Ende eher drauf.

Es gibt aber auch einen Vorteil einer hohen Schuldenlast nach Ende der Laufzeit: Eure Monatsrate fällt geringer aus. Wer von Anfang an mit einer hohen Restschuld plant, wählt eine niedrige Tilgungsrate und reduziert somit die monatliche finanzielle Belastung.

Für wen lohnt sich eine hohe Restschuld?

Grundsätzlich ist eine hohe Restschuld eher nachteilig, weil ihr euch unnötig lange an eine Baufinanzierung bindet. Ein gutes Argument, die Baufinanzierung mit höheren Restschulden abzuschließen wäre eine anstehende Erbschaft oder andere Einkommensquellen. Damit könntet ihr Sondertilgungen vornehmen beziehungsweise eure Restschuld ohne Anschlussfinanzierung aus eigener Tasche begleichen.

Wie lässt sich eine hohe Restschuld vermeiden?

Generell empfehlen Finanzexperten, eine hohe Restschuld tunlichst zu vermeiden. Dafür habt ihr mehrere Möglichkeiten:

  • Hohe Anfangstilgung: Legt zu Beginn einen möglichst hohen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent pro Jahr fest. Gerade, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind, lohnt sich eine hohe Tilgung.
  • Sondertilgungen: Vereinbart mit der Bank die Option auf kostenlose Sondertilgungen. So könnt ihr die Restschuld auf einen Schlag senken.
  • Tilgungssatz anpassen: Verändern sich eure Einkommensverhältnisse nach oben, so könnt ihr eure monatliche Rate heraufsetzen und so auch die Restschuld reduzieren.
  • Günstige Anschlussfinanzierung: Es ist ratsam, sich rechtzeitig um eine gute Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Restschuld tilgen nach der Zinsbindung: Wie geht es weiter?

Die Laufzeit eurer Baufinanzierung endet, und ihr habt noch Schulden – was jetzt? Grundsätzlich solltet ihr euch nicht erst am Ende der Sollzinsbindung mit dem Thema beschäftigen. Sofern ihr die Summe nicht aus eigener Tasche tilgen könnt, braucht ihr eine nächste Finanzierungsrunde – entweder bei der Hausbank oder bei einem anderen Kreditinstitut.

Je nachdem, ob ihr euch für eine Verlängerung des Kredits oder eine Umschuldung entscheidet, müsst ihr euch an Fristen halten. Lest hier, wann man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern sollte. Auch ein Forward-Darlehen, das ihr euch bis fünf Jahre vor Laufzeitende sichern könnt, ist eine Option. Alles was ihr zum Thema Anschlusskredit wissen müsst, erfahrt ihr hier: "Anschlussfinanzierung: Worauf ihr wirklich achten müsst"

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