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Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Wenn ihr eine Baufinanzierung abschließt, interessiert euch sicher, wie sich euer Kredit entwickelt und wie hoch eure Restschuld am Ende der Laufzeit noch ist. Mit einem Tilgungsplan wisst ihr mehr.

Spätestens im Rahmen einer Baufinanzierungsberatung wird euch ein Tilgungsplan für euren Kredit vorgelegt. Doch schon im Vorfeld lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsszenarien selbst durchzurechnen. Wir zeigen, wie ihr einen Tilgungsplan erstellen könnt.

Was ist ein Tilgungsplan?

Wenn ihr für einen Immobilien- oder Grundstückskauf einen Kredit aufnehmt, geht es meist um große Summen. Deshalb solltet ihr euch unbedingt einen Überblick verschaffen, was finanziell in den kommenden zehn, 20 oder gar 30 Jahren auf euch zukommt. Hierbei kommt der Tilgungsplan ins Spiel. Er zeigt euch tabellarisch auf, wie hoch eure monatliche Belastung ist, aufgeteilt in Tilgung und Zinsen. Hintergrundwissen bekommt ihr hier: "Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?"

Außerdem seht ihr im Tilgungsplan, wie sich die Restschuld entwickelt und welchen Einfluss Sondertilgungen haben können.

Ein Tilgungsplan ist üblich, wenn ihr mit Banken, Bausparkassen oder Finanzberatern sprecht. Und auch für euch selbst als Vorbereitung auf eine Baufinanzierung ist er äußerst nützlich.

Wofür brauche ich einen Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan enthält alle wichtigen Informationen über einen Kredit. Bei Verbraucherdarlehen haben Kreditnehmer sogar gesetzlichen Anspruch darauf. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch § 492 Abs. 3 BGB. Der Tilgungsplan muss Angaben über die Art und Höhe des Kredits, den Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten sowie über individuelle Konditionen enthalten.

Um später die bestmöglichen Konditionen für euch verhandeln zu können, habt ihr idealerweise mehrere Tilgungspläne zum Vergleichen. So könnt ihr die optimalen Rahmenbedingungen für eure Baufinanzierung ermitteln und seid für ein Gespräch mit dem Finanzberater perfekt gewappnet. Lasst euch vorab von unserem kostenlosen Kreditfinder passende Darlehen anzeigen.

Was steht im Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan ist üblicherweise als Tabelle aufbereitet und gibt euch Auskunft über:

  • Art des Kredits
  • Laufzeit des Darlehens
  • Höhe der monatlichen Belastung und Zahlungsfälligkeiten
  • anfänglichen Tilgungssatz
  • Sollzinssatz
  • Summe der geleisteten Zinszahlungen
  • Höhe der Restschuld
  • optional Auswirkungen von Sondertilgungen

Anhand der verschiedenen Tilgungspläne könnt ihr die zugrunde liegenden Kredite vergleichen und optimale Konditionen für euch finden.

Wie erstelle ich einen Tilgungsplan selbst?

Wenn ihr einen Tilgungsplan erstellen wollt, könnt ihr dafür verschiedene Online-Tilgungsrechner nutzen, zum Beispiel den Tilgungsrechner der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Alternativ sind eure mathematischen Fähigkeiten und ein wenig Geduld gefragt. Wir zeigen hier Schritt für Schritt, wie ihr einen Tilgungsplan selbst berechnet.

Zunächst braucht ihr ein paar Angaben:

  • den Sollzinssatz,
  • den anfänglichen Tilgungssatz,
  • die Laufzeit und
  • die Kreditsumme.

Dann könnt ihr euren Taschenrechner zücken.

1. Anfänglichen Zins- und Tilgungsanteil berechnen

Eure monatliche Rate setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Um beide Werte zu ermitteln, multipliziert ihr die Kreditsumme mit dem jeweiligen Prozentsatz und teilt die Ergebnisse durch 100. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einem Tilgungssatz von 3,5 Prozent sind das 1.500 Euro Zinsanteil und 3.500 Tilgungsanteil.

2. Annuität berechnen

Die zu zahlende Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen, der gängigsten Kreditform bei der Baufinanzierung, immer gleich hoch. Die jährliche Rate setzt sich aus dem Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammen. In unserem Beispiel beträgt die Annuität also 5.000 Euro pro Jahr.

3. Restschuld berechnen

Wollt ihr berechnen, wie hoch die Restschuld nach dem ersten Jahr ist, zieht ihr den Tilgungsanteil von der Kreditsumme ab. In unserem Beispiel wären das 100.000 Euro abzüglich 3.500 Euro, also 96.500 Euro.

Erfahrt hier, wie ihr ein Darlehen ohne Restschuld abschließen könnt.

4. Folgejahre ermitteln

Ein Tilgungsplan verschafft euch einen Überblick über die gesamte Kreditlaufzeit. Um die Werte der Folgejahre zu ermitteln, beginnt ihr von vorn. Berechnet von der Restschuld nach dem ersten Jahr den Zinsanteil.

In unserem Beispiel kommen wir auf 1.447,50 Euro. Die Annuität bleibt immer gleich. Zieht davon den Zinsanteil ab und ihr erhaltet den Tilgungsanteil: 5.000 Euro – 1.447,50 Euro = 3.552,50 Euro. Die Restschuld reduziert sich somit im zweiten Jahr auf 92.947,50 Euro.

Weil die detaillierte Berechnung in der Praxis etwas komplexer ist, kann der Tilgungsplan von Banken leicht von euren Werten abweichen. Aber wenn ihr wie beschrieben vorgeht, könnt ihr euch einen ersten Überblick verschaffen und seid gut auf ein Beratungsgespräch vorbereitet.

Tilgungsplan erstellen: Was muss ich beachten?

Spielt mit eurem Tilgungsplan verschiedene Szenarien durch, wie zum Beispiel:

  • Darlehensrate: Wie hoch sind das Minimum und das Maximum für eine realistische monatliche Belastung für euch? Rechnet den Tilgungsplan mit unterschiedlichen Darlehensraten durch.
  • Tilgungssatz: Einige Banken bieten die Möglichkeit an, den Tilgungssatz innerhalb der Laufzeit zu verändern. Je höher der Tilgungsanteil, desto eher seid ihr schuldenfrei. Erstellt auch hierfür verschiedene Tilgungspläne zum Vergleichen.
  • Kreditlaufzeit: Werft einen Blick auf das aktuelle Zinsniveau. Bei hohen Zinsen ist eine kurze Laufzeit ratsam. Niedrige Zinsen solltet ihr euch sichern und deshalb eine lange Sollzinsbindung vereinbaren. Spielt beides durch. Hier geht es zur Bauzinsen-Prognose.
  • Sondertilgungen: Mit Sondertilgungen könnt ihr die Restschuld auf einen Schlag senken. Daher solltet ihr auch diese Möglichkeit in den Tilgungsplan einbeziehen. Wichtig: Sondertilgungen müssen mit der Bank vertraglich vereinbart sein. Andernfalls kommen Extrakosten auf euch zu.

Beispiel: Tilgungsplan beim Annuitätendarlehen

Die nachfolgende Tabelle zeigt einen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen mit folgenden Konditionen:

  • Darlehenshöhe: 100.000 Euro
  • Laufzeit: 10 Jahre
  • Sollzins: 1,5 Prozent
  • Tilgungsrate: 3,5 Prozent
  • Jahr
  • Annuität / Jährliche Rate
  • Zinsen
  • Tilgung
  • Restschuld
  • 1
  • 5.000 Euro
  • 1.476 Euro
  • 3.524 Euro
  • 96.476 Euro
  • 2
  • 5.000 Euro
  • 1.423 Euro
  • 3.577 Euro
  • 92.899 Euro
  • 3
  • 5.000 Euro
  • 1.369 Euro
  • 3.631 Euro
  • 89.268 Euro
  • 4
  • 5.000 Euro
  • 1.314 Euro
  • 3.686 Euro
  • 85.582 Euro
  • 5
  • 5.000 Euro
  • 1.258 Euro
  • 3.742 Euro
  • 81.840 Euro
  • 6
  • 5.000 Euro
  • 1.202 Euro
  • 3.798 Euro
  • 78.1042 Euro
  • 7
  • 5.000 Euro
  • 1.144 Euro
  • 3.856 Euro
  • 74.186 Euro
  • 8
  • 5.000 Euro
  • 1.086 Euro
  • 3.914 Euro
  • 70.272 Euro
  • 9
  • 5.000 Euro
  • 1.027 Euro
  • 3.973 Euro
  • 66.299 Euro
  • 10
  • 5.000 Euro
  • 967 Euro
  • 4.033 Euro
  • 62.266 Euro

Am Ende der zehnjährigen Laufzeit ist in diesem Beispiel noch eine Restschuld von 62.266 Euro offen. Kümmert euch rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung. Erfahrt hier, welche Möglichkeiten ihr habt und wie ihr vorgeht: "Anschlussfinanzierung: Worauf ihr wirklich achten müsst"

Wie funktioniert ein Tilgungsrechner?

Im Internet gibt es verschiedene Tilgungsrechner. Sie nehmen euch die umständliche Rechenarbeit ab und liefern euch in wenigen Klicks einen exakten Tilgungsplan. Das ist besonders praktisch, um die unterschiedlichen Szenarien durchzurechnen. Ein Kreditfinder kann euch vorab realistische Werte ermitteln, die zu eurer finanziellen Situation passen.

Und so funktioniert ein Tilgungsrechner:

  1. Gebt den gewünschten Darlehensbetrag ein.
  2. Legt fest, wann der Kredit an euch ausgezahlt werden soll und wählt die Zahlungsweise (monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich).
  3. Tragt den Sollzins ein. Nehmt entweder den Wert aus einem Angebot der Bank, der Bausparkasse oder des Finanzierungsberaters oder Werte aktueller Bauzinsen-Prognosen.
  4. Entscheidet euch für eine Laufzeit, in der Regel zwischen zehn und 30 Jahren.
  5. Gebt die gewünschte monatliche Rate oder den anfänglichen Tilgungssatz an. Ratsam sind mindestens 2 Prozent.

Diese Angaben genügen in der Regel, damit der Rechner euch einen Tilgungsplan erstellen kann.

Lest auch: "Hohe Inflation: Was bedeutet das für meinen Immobilienkredit?".

Beantwortet alle eure Fragen zum Thema Tilgungsrate: "Tilgungsrate: Was ist empfehlenswert bei der Baufinanzierung?".

Informiert euch außerdem zu Baukrediten im kommenden Jahr: "Stimmt es, dass es 2023 schwieriger wird, einen Baukredit zu bekommen?".

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