Tilgungsplan: was ist das und wie wird ein Tilgungsplan erstellt?

Das kannst du tun

• Nutze einen Tilgungsrechner oder erstelle deinen Tilgungsplan selbst, um die finanziellen Auswirkungen verschiedener Szenarien zu verstehen.
• Überlege dir, wie hoch deine monatliche Darlehensrate sein kann und ob Sondertilgungen für dich sinnvoll sind.
• Achte auf das Zinsniveau: Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung, bei hohen Zinsen eine kürzere Laufzeit.
• Prüfe, ob Sondertilgungen in deinem Kreditvertrag möglich sind und welche Bedingungen dafür gelten.
• Vergleiche verschiedene Angebote und Tilgungspläne - dies kannst du zum Beispiel mit unserem Baufinanzierungsfinder kostenlos und unverbindlich erledigen - um die besten Konditionen für dein Finanzierungsvorhaben zu finden.

Was ist ein Tilgungsplan?

Wenn du für einen Immobilien- oder Grundstückskauf einen Kredit aufnimmst, geht es meist um große Summen. Deshalb solltest du dir unbedingt einen Überblick darüber verschaffen, was finanziell in den kommenden zehn, 20 oder gar 30 Jahren auf dich zukommt. Hierbei kommt der sogenannte Tilgungsplan ins Spiel.

Ein Tilgungsplan zeigt dir in tabellarischer Form, wie hoch die aus deinem Immobilienkredit resultierende monatliche Belastung ist, aufgeteilt in Tilgung und Zinsen. Außerdem siehst du im Tilgungsplan, wie sich die Restschuld entwickelt und welchen Einfluss Sondertilgungen haben können. Der Plan enthält also alle wichtigen Informationen rund um die Finanzierung.

Wann brauche ich einen Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist üblich, wenn du mit Banken, Bausparkassen oder Finanzberatern sprichst. Auch für dich selbst als Vorbereitung auf eine Baufinanzierung ist er äußerst nützlich.

Gut zu wissen: Bei Verbraucherdarlehen hast du als Kreditnehmer sogar einen gesetzlichen Anspruch auf einen Tilgungsplan. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 492 Abs. 3 BGB). Der Tilgungsplan muss Angaben über die Art und Höhe des Kredits, den Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten sowie über individuelle Konditionen enthalten.

Um später die bestmöglichen Konditionen verhandeln zu können, hast du idealerweise mehrere Tilgungspläne zum Vergleichen. So kannst du die optimalen Rahmenbedingungen für deine Baufinanzierung ermitteln und bist perfekt vorbereitet für das Finanzierungsgespräch. Lass dir vorab von unserem kostenlosen Baufinanzierungsfinder passende Darlehen anzeigen.

Vorteile eines Tilgungsplans bei der Baufinanzierung

Ein Tilgungsplan ist bei der Baufinanzierung ein unverzichtbares Werkzeug, um den Überblick über deine Finanzen zu behalten und die Rückzahlung deines Kredits optimal zu planen. Hier sind die wichtigsten Vorteile:

• Transparente Kostenübersicht: Der Tilgungsplan zeigt dir genau, wie hoch deine monatlichen Raten sind und wie sich diese auf Zinsen und Tilgung aufteilen. So weißt du jederzeit, was finanziell auf dich zukommt.
• Planungssicherheit: Mit einem detaillierten Tilgungsplan kannst du langfristig planen, weil du genau siehst, wann dein Kredit vollständig abbezahlt ist und welche Restschuld zu bestimmten Zeitpunkten noch besteht. Das gibt dir Sicherheit bei der Finanzplanung für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte.
• Verständnis der Zinsbelastung: Der Plan macht deutlich, wie viel du insgesamt an Zinsen zahlst. Besonders bei langen Laufzeiten ist es hilfreich zu wissen, wie hoch die Zinskosten sind und wie sie sich mit jeder Tilgungszahlung verringern.
• Sondertilgungen im Blick: Du kannst auch den Einfluss von Sondertilgungen nachvollziehen. Diese Zahlungen reduzieren nicht nur deine Restschuld, sondern können auch die Laufzeit deines Kredits verkürzen und die Zinskosten senken. Ein Tilgungsplan zeigt dir, wie sich Sondertilgungen konkret auswirken.
• Vergleich von Kreditangeboten: Mit mehreren Tilgungsplänen kannst du verschiedene Kreditangebote direkt vergleichen. So siehst du auf einen Blick, welches Angebot die besten Konditionen bietet, sei es in Bezug auf Zinsen, Tilgungsrate oder Laufzeit.
• Besseres Verhandlungspotenzial: Wenn du deinen Tilgungsplan kennst, bist du bestens vorbereitet, um mit Banken oder Beratern über die Konditionen zu verhandeln. Du weißt genau, welche Anpassungen am besten zu deiner finanziellen Situation passen, wie etwa eine höhere Anfangstilgung oder günstigere Zinsen.
• Kontrolle über die Restschuld: Der Plan zeigt dir Jahr für Jahr, wie sich deine Restschuld entwickelt. Dadurch kannst du immer sehen, wie nah du dem Ziel bist, schuldenfrei zu sein, und ob du eventuell Anpassungen vornehmen solltest.

Ein gut durchdachter Tilgungsplan sorgt unterm Strich dafür, dass du jederzeit die Kontrolle über deine Baufinanzierung hast und dir keine bösen Überraschungen begegnen.

Was steht im Tilgungsplan?

Im Tilgungsplan findest du alle wichtigen Informationen zu deinem Kredit, die dir dabei helfen, einen genauen Überblick über deine Zahlungsverpflichtungen und die langfristige Finanzplanung zu behalten. Im Zentrum des Tilgungsplans steht eine übersichtliche Tabelle, die dir Jahr für Jahr zeigt, wie dein Kredit sich entwickelt. Sie enthält meist folgende Angaben:

• Jahr: Das entsprechende Kalenderjahr innerhalb der Kreditlaufzeit.
• Annuität: Deine jährliche Kreditrate, die aus Zins- und Tilgungsanteilen besteht.
• Zinsen: Der Teil der Annuität, der zur Bezahlung der Kreditzinsen verwendet wird.
• Tilgung: Der Teil der Annuität, der zur Rückzahlung der Kreditsumme dient.
• Restschuld: Zeigt, wie viel vom Kredit noch offen ist, nachdem die Tilgung des Jahres abgezogen wurde.

Hier sind außerdem weitere Punkte, die üblicherweise in einem Tilgungsplan enthalten sind:

• Art des Darlehens: Gibt an, ob es sich zum Beispiel um ein Annuitätendarlehen oder ein variables Darlehen handelt. Das beeinflusst die Höhe der monatlichen Zahlungen und die Verteilung von Zinsen und Tilgung.
• Kredithöhe: Der Betrag, den du insgesamt aufgenommen hast. Dieser Wert bildet die Basis für die Berechnung der Zinsen und Tilgungen.
• Laufzeit: Der Zeitraum, über den du den Kredit zurückzahlen wirst, zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre. Die Zinsbindung beeinflusst sowohl die monatlichen Raten als auch die Gesamtzinsen.
• Tilgungssatz: Der prozentuale Anteil der Kreditsumme, der jährlich getilgt wird. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller zahlst du den Kredit zurück.
• Sollzinssatz: Der Zinssatz, der für deinen Kredit gilt. Dieser bestimmt, wie viel Zinsen du auf die noch offene Kreditsumme zahlen musst.
• Zahlungstermine: Gibt an, wann deine monatlichen oder jährlichen Raten fällig sind.
• Summe der geleisteten Zinszahlungen: Der Betrag, den du insgesamt an Zinsen zahlen wirst, abhängig von der Laufzeit und dem Zinssatz.
• Voraussichtliche Laufzeit bis zur kompletten Tilgung: Gibt an, wann der Kredit vollständig abbezahlt sein wird, was von der Höhe der Tilgung und Sondertilgungen abhängt.
• Kalkulierte Höhe der Gesamtkosten bei kompletter Tilgung: Zeigt dir, wie viel dich der Kredit insgesamt kosten wird, also die Summe aus Zinsen und Tilgung.
• Auswirkungen von Sondertilgungen (optional): Falls der Kreditgeber dir ein Sondertilgungsrecht eingeräumt hat, zeigt dir der Tilgungsplan, wie diese deine Restschuld und die Zinsbelastung reduzieren können.

Tilgungsplan beim Annuitätendarlehen: Beispiel und Erklärung

Hier ein Beispiel für einen Tilgungsplan bei einem Annuitätendarlehen mit den folgenden Rahmenbedingungen:

• Darlehenshöhe: 100.000 Euro
• Laufzeit: 10 Jahre
• Sollzins: 1,5 Prozent
• Tilgungssatz: 3,5 Prozent

Die Tabelle zeigt, wie sich die jährlichen Raten (Annuitäten) über die Jahre auf Zinszahlungen und Tilgungen aufteilen und wie die Restschuld sich entsprechend verringert:

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jedes Jahr eine gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Zinsanteil höher, da er auf die gesamte Restschuld berechnet wird. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt.

Im ersten Jahr zahlst du in unserem Beispiel also noch 1.476 Euro an Zinsen, aber bereits 3.524 Euro zur Tilgung des Darlehens. Am Ende des Jahres hast du damit die Restschuld auf 96.476 Euro reduziert. Im nächsten Jahr zahlst du weniger Zinsen (1.423 Euro), weil die Restschuld gesunken ist, aber etwas mehr Tilgung (3.577 Euro). Dieses Verhältnis ändert sich mit jedem Jahr weiter zugunsten der Tilgung, was dir hilft, den Kredit schneller abzubezahlen.

Nach den zehn Jahren bleibt eine Restschuld von 62.266 Euro übrig, die durch eine Anschlussfinanzierung weiter bedient werden muss.

Tilgungsplan berechnen – so geht's

Wenn du einen Tilgungsplan erstellen möchtest, sind deine mathematischen Fähigkeiten und etwas Geduld gefragt. Hier zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du einen Tilgungsplan selbst berechnest.

Zunächst brauchst du einige grundlegende Angaben:

• den Sollzinssatz,
• den anfänglichen Tilgungssatz,
• die Laufzeit und
• die Kreditsumme.

Dann kannst du deinen Taschenrechner zücken.

1. Anfänglichen Zins- und Tilgungsanteil berechnen

Deine monatliche Rate setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Um beide Werte zu ermitteln, multiplizierst du die Kreditsumme mit dem jeweiligen Prozentsatz und teilst das Ergebnis durch 100. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einem Tilgungssatz von 3,5 Prozent wären das 1.500 Euro Zinsanteil und 3.500 Euro Tilgungsanteil.

2. Annuität berechnen

Die zu zahlende Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen, der gängigsten Kreditform bei der Baufinanzierung, immer gleich hoch. Die jährliche Rate (Annuität) setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. In unserem Beispiel beträgt die Annuität also 5.000 Euro pro Jahr (1.500 Euro Zinsen + 3.500 Euro Tilgung).

3. Restschuld berechnen

Um die Restschuld nach dem ersten Jahr zu berechnen, ziehst du den Tilgungsanteil von der ursprünglichen Kreditsumme ab. In unserem Beispiel wären das 100.000 Euro abzüglich 3.500 Euro, also 96.500 Euro.

4. Folgejahre ermitteln

Ein Tilgungsplan verschafft dir einen Überblick über die gesamte Kreditlaufzeit. Um die Werte der Folgejahre zu berechnen, startest du wieder von vorne. Berechne von der Restschuld nach dem ersten Jahr den Zinsanteil. In unserem Beispiel wären das 96.500 Euro × 1,5 Prozent = 1.447,50 Euro.

Da die Annuität konstant bleibt (5.000 Euro), ziehst du den neuen Zinsanteil von der Annuität ab, um den Tilgungsanteil zu erhalten: 5.000 Euro – 1.447,50 Euro = 3.552,50 Euro. Die Restschuld sinkt dadurch im zweiten Jahr auf 92.947,50 Euro.

Wichtig: Die detaillierte Berechnung kann in der Praxis etwas komplexer sein, und der Tilgungsplan der Bank könnte leicht von deinen Berechnungen abweichen. Aber mit dieser Methode erhältst du einen ersten Überblick und bist gut auf ein Beratungsgespräch vorbereitet.

Tilgungsplan erstellen: Was muss ich beachten?

Wenn du einen Tilgungsplan erstellst, solltest du verschiedene Szenarien durchspielen, um die beste Lösung für deine Baufinanzierung zu finden. Hier sind die wichtigsten Punkte, die du dabei berücksichtigen solltest:

Darlehensrate realistisch einschätzen

Zunächst solltest du dir über die Darlehensrate Gedanken machen. Sie muss realistisch zu deiner finanziellen Situation passen. Überlege dir, wie hoch die monatliche Belastung sein kann – sowohl das Minimum als auch das Maximum. Berechne deinen Tilgungsplan mit unterschiedlichen Raten, um herauszufinden, welche Rate du langfristig problemlos stemmen kannst.

Mehr zur optimalen Einschätzung deiner realistischen monatlichen Belastung kannst du hier nachlesen: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt's

Kreditlaufzeit clever festlegen

Die Kreditlaufzeit und die Sollzinsbindung hängen eng mit dem aktuellen Bauzins zusammen. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Laufzeit oder Zinsbindung von Vorteil sein, um die Zinskosten zu begrenzen. Bei niedrigen Zinsen hingegen solltest du eine lange Sollzinsbindung in Betracht ziehen, um dir die günstigen Konditionen für einen längeren Zeitraum zu sichern. Ideal wäre es, wenn dein Darlehen spätestens bis zum Renteneintritt abbezahlt ist. Mehr Tipps zur optimalen Kreditlaufzeit bekommst du hier. 

Tilgungssatz sinnvoll wählen

Der Tilgungssatz spielt eine entscheidende Rolle bei der Rückzahlung des Darlehens. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller zahlst du dein Darlehen zurück und desto weniger Zinsen fallen insgesamt an. Einige Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Es kann sinnvoll sein, mehrere Tilgungspläne zu erstellen, um die verschiedenen Optionen zu vergleichen.

Tilgungswechsel in Erwägung ziehen

Kläre, ob ein Tilgungswechsel möglich ist. Dies gibt dir Flexibilität, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu erhöhen oder zu senken, je nachdem, wie sich deine finanzielle Situation entwickelt.

Sondertilgungen einplanen

Sondertilgungen können dir helfen, die Restschuld schneller zu senken. Prüfe vorab, ob diese bei dem Kreditgeber möglich sind und ob dafür zusätzliche Kosten anfallen. Durch Sondertilgungen kannst du die Kreditlaufzeit verkürzen und Zinskosten sparen.

Anschlussfinanzierung sichern

Auch die Anschlussfinanzierung solltest du frühzeitig im Blick haben. Dein Tilgungsplan zeigt dir, wann die Zinsbindung ausläuft und wie viel Restschuld dann noch offen ist. Plane rechtzeitig, wie du die Restschuld weiterfinanzieren möchtest, um dir gute Konditionen zu sichern. Lies hier, wann der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung ist und wie du dabei vorgehst. 

Wie funktioniert ein Tilgungsrechner?

Im Internet findest du verschiedene Tilgungsrechner, die dir die mühsame Rechenarbeit abnehmen und dir in wenigen Klicks einen exakten Tilgungsplan liefern. Das ist besonders praktisch, wenn du unterschiedliche Szenarien durchspielen möchtest. Ein Kreditfinder kann dir vorab realistische Werte ermitteln, die zu deiner finanziellen Situation passen.

So funktioniert ein Tilgungsrechner:

1. Gib den gewünschten Darlehensbetrag ein.
2. Bestimme, wann der Kredit ausgezahlt werden soll, und wähle die Zahlungsweise (monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich).
3. Trage den Sollzins ein. Verwende entweder einen Wert aus einem Angebot deiner Bank, Bausparkasse oder deines Finanzierungsberaters, oder orientiere dich an aktuellen Bauzinsen-Prognosen.
4. Entscheide dich für eine Laufzeit, normalerweise zwischen 10 und 30 Jahren.
5. Gib entweder die gewünschte monatliche Rate oder den anfänglichen Tilgungssatz ein. Empfehlenswert ist ein Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent.

Diese Angaben reichen in der Regel aus, damit der Rechner dir einen detaillierten Tilgungsplan erstellen kann.

Einfluss vom Sollzins auf den Tilgungsplan

Der Sollzins spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung deines Tilgungsplans, da er bestimmt, wie viel Zinsen du auf die Restschuld des Kredits zahlen musst. Je höher der Sollzins, desto mehr zahlst du insgesamt an Zinsen und desto länger dauert es, den Kredit zurückzuzahlen, wenn die monatliche Rate gleich bleibt.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent wirkt sich der Sollzins folgendermaßen auf die Zinskosten und die Restschuld aus:

Je höher der Sollzins, desto höher fallen deine monatliche Rate und die Zinskosten aus. Außerdem bist du später schuldenfrei. Spiele verschiedene Sollzinssätze im Tilgungsplan durch, um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche finanzielle Belastung auf dich zukommt. Den Sollzins kannst du zwar nur begrenzt beeinflussen, aber bei der Tilgung hast du mehr Spielraum.

Einfluss vom Tilgungssatz auf den Tilgungsplan

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell du deinen Kredit zurückzahlst. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet, dass du schneller schuldenfrei bist, da du einen größeren Anteil deiner monatlichen Rate in die Tilgung der Kreditsumme steckst und weniger in die Zinszahlungen.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit und einem Sollzins von 3 Prozent zeigt die folgende Tabelle, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf die Restschuld und die Gesamtlaufzeit auswirken:

Ein höherer Tilgungssatz führt dazu, dass du schneller mehr von der Kreditsumme tilgst, was dir nicht nur eine kürzere Laufzeit, sondern auch geringere Zinskosten über die gesamte Laufzeit hinweg beschert.

Einfluss von Sondertilgungen auf den Tilgungsplan

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, die direkt in die Tilgung der Restschuld fließen. Sie haben den großen Vorteil, dass sie die Restschuld sofort senken und damit die Zinskosten verringern. In vielen Kreditverträgen sind Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe ohne Zusatzkosten möglich.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit, einem Sollzins von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent zeigt die folgende Tabelle, wie sich Sondertilgungen auf die kalkulierte Gesamtlaufzeit, die Zinskosten und deine Restschuld auswirken. 

Durch die Sondertilgungen sinkt die Restschuld schneller, was die Zinsbelastung reduziert und die Gesamtlaufzeit des Kredits verkürzt. Sondertilgungen bieten also eine hervorragende Möglichkeit, Kosten zu sparen und den Kredit schneller abzuzahlen. Wichtig ist dabei, die vertraglichen Vereinbarungen zu Sondertilgungen zu beachten, um mögliche Zusatzkosten zu vermeiden.

Fazit: Kredit planen und Restschuld berechnen  

Die Planung und die Berechnung der Rückzahlung sind entscheidende Schritte bei der Baufinanzierung. Ein gut durchdachter Tilgungsplan hilft dir, die monatliche Belastung und die langfristigen Kosten im Blick zu behalten. Faktoren wie der Sollzins, der Tilgungssatz und mögliche Sondertilgungen haben einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten und die Laufzeit deines Darlehens.

Niedrige Zinsen ermöglichen es dir, schneller zu tilgen und Zinskosten zu sparen, während ein höherer Tilgungssatz die Rückzahlung beschleunigt. Sondertilgungen bieten zusätzliches Potenzial, die Laufzeit zu verkürzen und Zinsen zu senken, was dir langfristig finanzielle Freiräume schafft.

Wenn du verschiedene Szenarien durchrechnest, kannst du den Kredit optimal an deine finanzielle Situation anpassen und besser für die Zukunft planen. Ein genauer Tilgungsplan gibt dir Sicherheit, damit du deine Restschuld im Blick behältst und flexibel auf Zinsänderungen oder finanzielle Veränderungen reagieren kannst.

Häufige Fragen zum Tilgungsplan