Sondertilgung: Ist ein Sondertilgungsrecht bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Die Zinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau, die Finanzierung einer Immobilie ist daher so attraktiv wie lange nicht mehr. Doch eine optimale Baufinanzierung hängt nicht ausschließlich von möglichst billigem Baugeld ab. Sie sollte auch größtmögliche Flexibilität bieten. Die Sondertilgung – beziehungsweise das Sondertilgungsrecht – macht's möglich.

Was ist eine Sondertilgung?

Bereits die Bezeichnung "Sondertilgung" signalisiert, um was es hier im Rahmen der Baufinanzierung geht. Nämlich – salopp formuliert – um den Turbo bei der Entschuldung der eigenen vier Wände. Wer seinen Kredit schneller abbezahlt, der spart letztlich Zinszahlungen.

Kurzum: Mit Sondertilgungen seid ihr schneller schuldenfrei, verkürzt die Tilgungsdauer und spart Geld.

Bei genauem Hinsehen greift der Begriff "Sondertilgung" allerdings zu kurz. Denn im Grunde geht es auch bei eurer Baufi-Strategie um das sogenannte Sondertilgungsrecht. Dieses Recht ist Bestandteil des Immobiliendarlehensvertrags mit der Bank. Es greift, nachdem der Kreditvertrag durch eure und die Unterschrift des Bankers unter Dach und Fach gebracht wurde.

Muss ich Sondertilgungen leisten?

Enthält euer Immobiliendarlehensvertrag ein Sondertilgungsrecht, habt ihr dazu die Möglichkeit, aber nicht die Pflicht. Im Klartext: Wenn ihr Geld übrig habt, dann dürft ihr eine Sondertilgung vornehmen, um so euer Haus oder eure Eigentumswohnung schneller zu entschulden. Ihr müsst dies aber nicht tun.

Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Sondertilgung?

Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten, das gilt auch heute noch. Dies bedeutet bei der Finanzierung eures Eigenheims: Die im Baukreditvertrag vereinbarte jährliche Tilgung müsst ihr auch leisten. Ein zusätzlich vereinbartes Sondertilgungsrecht dürft ihr leisten, müsst das aber nicht.

Was ist besser: höhere Tilgung oder Sondertilgung?

Vor der Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung stellen sich viele Immobilienkäufer oder Bauherren die Frage: Wie hoch sollte meine Tilgung sein? Die Antwort hängt maßgeblich vom voraussichtlichen monatlichen Einkommen ab. Wichtig ist, sich mit der jährlichen Tilgungsrate nicht zu übernehmen und Risiken einzukalkulieren.

Die Sondertilgung ermöglicht es euch, erst einmal vorsichtig zu kalkulieren, indem ihr eine niedrigere Tilgung wählt. Läuft alles gut und ihr habt Geld übrig, könnt ihr dieses zur Sondertilgung nutzen. Dann müsst ihr euch auch nicht auf Angebote einlassen, die euch einen oder mehrere Tilgungssatzänderung während der Rückzahlungsphase zugestehen.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung aus?

Eine Zahlung im Rahmen einer Sondertilgung verringert eure Restschuld. Praktisch bedeutet das: Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate auch nach einer Sonderzahlung gleich, es verkürzt sich nur die Laufzeit.

Wenn ihr wissen wollt, wie sich Sondertilgungen auf einen Kredit auswirken, dann nutzt am besten einen Tilgungsrechner.

Wir haben für euch ein Beispiel durchgerechnet: Ihr leiht euch 300.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, jährliche Zinsen 1,2 Prozent, jährliche Tilgung 2 Prozent, angenommener Zinssatz nach Zinsbindung 2 Prozent.

Bietet jedes Kreditinstitut ein Sondertilgungsrecht an?

Mittlerweile – fast ausnahmslos – ja. Kaum ein Kreditinstitut verweigert bei der Immobilienfinanzierung ein Sondertilgungsrecht. Das war früher anders. Doch aufgrund des nach wie vor harten Wettbewerbs unter den Immobilienfinanzierern sind Sondertilgungen in Baufinanzierungsverträgen längst Standard.

Wie viel Prozent Sondertilgung sind üblich?

Grundsätzlich ist die Höhe der jährlichen Sondertilgung Verhandlungssache zwischen euch und eurer Bank. Allgemein üblich sind fünf bis zehn Prozent vom Anfangsdarlehen.

Ein Beispiel: Wenn ihr euch also für den Bau eines Hauses oder Kauf einer Wohnung 400.000 Euro leiht, dürft ihr in der Regel maximal zwischen 20.000 und 40.000 Euro im Kalenderjahr zusätzlich zur regelmäßigen Tilgung zurückzahlen.

Die Betonung liegt auf maximal. Möglich sind natürlich auch 5.000 oder 10.000 Euro oder noch weniger im Jahr.

Aber Achtung: Oftmals gibt es auch Vereinbarungen zu Mindestzahlungen bei der Sondertilgung, zum Beispiel mindestens 1.000 Euro.

Macht ein Sondertilgungsrecht den Kredit teurer?

Wie oben bereits erwähnt, ist eine kostenlose Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent mittlerweile branchenüblich. Ein Sondertilgungsrecht in dieser Höhe macht euer Darlehen also in der Regel nicht teurer.

Wenn ihr aber mehr als fünf Prozent vereinbaren wollt, dann ist es wahrscheinlich, dass sich euer Kreditgeber die zusätzliche Flexibilität bezahlen lässt. Das geschieht in Form eines Zinsaufschlags.

Für wen eignet sich ein Sondertilgungsrecht?

Eigentlich ist es für jeden Kreditnehmer interessant, im Rahmen seiner Baufinanzierung kostenlose Sondertilgungen zu vereinbaren. Denn dem Vorteil der größeren Flexibilität steht eigentlich kein Nachteil gegenüber.

Ihr seid euch nicht sicher, ob ihr lieber fünf oder zehn Prozent Sondertilgung jährlich vereinbaren sollt? Unsere Empfehlung geht klar in Richtung fünf Prozent. Und zwar aus folgenden Gründen:

• Kein höherer Zinssatz.
• Fünf Prozent pro Jahr sind auch schon eine Menge Geld. Bei einer Darlehenssumme in Höhe von 400.000 Euro sind das immerhin 20.000 Euro pro Jahr. Das deckt die meisten Fälle wie Karrieresprung, Bonuszahlungen, Tantiemen, Geldgeschenke, Sparverträge ab.
• Denkt dran, dass ihr ohnehin ein Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches habt. Dieses ermöglicht euch den vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit – und zwar nach zehn Jahren und unabhängig davon, wie lange ihr die Sollzinsbindung vereinbart habt.

Wann darf ich eine Sondertilgung leisten?

Auch hier müsst ihr bitte aufpassen: Die meisten Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen nur einmal im Jahr und zu einem festgelegten Zeitpunkt. Verpasst ihr diesen oder kommt zu einem anderen Zeitpunkt überraschenderweise zu Geld, dann müsst ihr abwarten.

Außerdem ist es oft so, dass ihr die erste Sondertilgung erst nach einem Jahr nach der Vollauszahlung des Darlehens leisten könnt.

Unser Tipp: Um diesen Zeitpunkt nicht zu verpassen, solltet ihr euch eine Erinnerung in den Kalender einstellen. Möglichst eine Woche vor dem festgelegten Datum, damit ihr genug Zeit habt, das Geld auf das genannte Konto bei eurem Kreditgeber zu überweisen. Denn nur Geld, das bis zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto ist, zählt als pünktliche Sondertilgung fürs kommende Jahr.

Wohin überweise ich eine Sondertilgung?

Ihr habt Geld angespart und wollt dieses für eine Sondertilgung nutzen? Dann überweist es einfach zum vereinbarten Termin auf das in eurem Darlehensvertrag angegebene Referenzkonto eures Kreditgebers. Natürlich solltet ihr im Verwendungszweck alle Angaben zu eurem Kredit (Kundennummer und/oder Aktenzeichen) machen und den Vermerk "Sondertilgung" ergänzen.

Seid ihr euch nicht sicher, meldet euch am besten rechtzeitig bei eurem persönlichen Ansprechpartner und fragt konkret nach.

Beispiel einer Sondertilgungs-Vereinbarung

Es gibt keine Standardformulierung zu Sondertilgungen. Aber hier ist ein Beispiel aus einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (Annuitätendarlehen):

"Der Darlehensnehmer ist berechtigt, während der ersten vereinbarten Zinsbindungsfrist einmal jährlich – jeweils zum 30.06. eines Jahres, frühestens jedoch ein Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens – entschädigungsfreie Sondertilgungen bis maximal fünf Prozent des ursprünglichen Darlehensnominalbetrages zu leisten. Der Mindestbetrag je Sondertilgung beträgt 1.000 Euro. Wird in einem Jahr von dem Sondertilgungsrecht kein Gebrauch gemacht, kann die Sondertilgung nicht in die Folgejahre übertragen werden. Die Sondertilgung reduziert die Darlehenslaufzeit, die Rate bleibt unverändert."

Ihr habt nach diesem Artikel immer noch Fragen zur Sondertilgung? Nutzt gerne unser Kontaktformular.

Lest mehr zum Thema "Tilgung" in unserem Artikel "Tilgungsrate: Was ist empfehlenswert bei der Baufinanzierung?".