Sondertilgung: Ist ein Sondertilgungsrecht bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Das kannst du tun

• Auf Wohnglück.de kannst du erst einmal eine günstige Baufinanzierung finden, um die besten Konditionen rauszuholen.
• Überlege vor Vertragsabschluss, ob und wie viel Sondertilgung für dich realistisch ist und kläre die genauen Bedingungen mit der Bank.
• Schätze deine zusätzlichen Mittel für Sondertilgungen realistisch ein, damit du flexibel bleibst und dennoch sparst.
• Setze dir eine Erinnerung für den jährlichen Sondertilgungstermin, um keinen Sparvorteil zu verpassen.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine Sonderzahlung, die du zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Tilgungsraten an den Kreditgeber leistest. Dadurch kannst du deine Immobilienfinanzierung schneller tilgen, an Zinskosten sparen und schneller schuldenfrei werden.

Um Sondertilgungen leisten zu können, muss dir die Bank das sog. Sondertilgungsrecht einräumen. Dies ist ein Bestandteil des Immobiliendarlehenvertrags und trifft in Kraft, sobald der Vertrag unterzeichnet ist und somit rechtsgültig ist.

Gut zu wissen: Das Sondertilgungsrecht ist eine Möglichkeit und keine Pflicht. Im Klartext: Wenn du Geld übrig hast, dann darfst du eine Sondertilgung vornehmen, um so dein Haus oder deine Eigentumswohnung schneller zu entschulden. Du musst dies aber nicht tun. Anders herum ist das Sondertilgungsrecht auch für die Bank keine Pflicht. Prüfe den Vertrag deshalb ganz genau.

Wie unterscheiden sich Tilgung und Sondertilgung?

Im Grunde geht es bei der Tilgung und Sondertilgung um denselben Kern: das Abbezahlen deines Kredits. Die Tilgung ist die monatliche Rate, die du zur Rückzahlung an die Bank überweist, um deine Schulden nach und nach abzubauen. So wird die Restschuld von Mal zu Mal ein kleines Stückchen kleiner.

Die Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die über die monatliche Rate hinausgeht. Sie ist freiwillig und kann in der Regel einmal im Jahr geleistet werden. Diese Extrazahlung hilft dir, schneller schuldenfrei zu werden und Zinsen zu sparen, weil sich die Restschuld damit schneller reduziert.

Vorteile von Sondertilgungen

Sondertilgungen bieten einige handfeste Vorteile, die deine Baufinanzierung nicht nur beschleunigen, sondern auch günstiger machen können. Hier sind die wichtigsten Gründe, warum sich Sondertilgungen für dich lohnen können:

• Schneller schuldenfrei: Mit Sondertilgungen kürzt du die Restschuld deines Kredits deutlich. Das bedeutet, dass du schneller zum Ende deiner Finanzierungszeit kommst und dein Haus oder deine Wohnung früher komplett dir gehört.
• Zinsersparnis: Jeder Euro, den du zusätzlich in die Sondertilgung steckst, reduziert die Summe, auf die die Bank Zinsen berechnet. Dadurch sinken die Gesamtkosten deiner Finanzierung. Vor allem bei längeren Laufzeiten und höheren Kreditsummen kann das eine beträchtliche Ersparnis ausmachen.
• Mehr Flexibilität: Sondertilgungen geben dir die Freiheit, auf finanzielle Spielräume zu reagieren. Hast du zum Beispiel eine Erbschaft, eine Steuererstattung oder einen Bonus bekommen, kannst du dieses Geld sinnvoll einsetzen und so deine finanzielle Zukunft sichern.
• Reduzierte Restschuld bei Anschlussfinanzierung: Wenn dein Darlehen nach der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung benötigt, profitierst du von einer niedrigeren Restschuld. Das kann dir in Verhandlungen mit der Bank bessere Konditionen verschaffen und deine monatliche Belastung senken.

Zusammengefasst: Sondertilgungen machen dich unabhängiger, sparen Zinsen und verkürzen die Zeit bis zur Schuldenfreiheit – eine Win-Win-Situation für dich und dein Eigenheim.

Arten von Sondertilgungsrechten

Je nach Anbieter und Kreditvertrag gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie du Sondertilgungen leisten kannst. Diese Optionen sind entweder kostenlos im Darlehen enthalten oder gegen einen kleinen Zinsaufschlag nutzbar. Hier die gängigen Varianten:

1. Prozentualer Anteil der Darlehenssumme: Oft kannst du jährlich zwischen 5 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme zusätzlich abbezahlen. Häufig ist eine Sondertilgung von bis zu 5 Prozent pro Jahr kostenfrei möglich, bei einigen Anbietern auch bis zu 10 Prozent, allerdings dann oft mit bestimmten Einschränkungen.
2. Einmaliger Höchstbetrag während der Zinsbindung: Eine weitere Möglichkeit ist, eine Sondertilgung als Gesamtbetrag festzulegen, den du innerhalb der Zinsbindungsfrist nutzen kannst – etwa bis zu 25 oder sogar 50 Prozent der Darlehenssumme. Diese Variante gibt dir die Flexibilität, größere Summen auf einmal zu tilgen.
3. Fester Betrag pro Jahr: Manchmal lässt sich auch ein fixer jährlicher Betrag für Sondertilgungen vereinbaren, zum Beispiel 2.500 oder 10.000 Euro pro Jahr. Diese Option ist vor allem dann sinnvoll, wenn du planbare Zusatzeinnahmen hast, wie etwa einen jährlichen Bonus oder eine Steuererstattung.

Oft legen Banken auch Mindestbeträge oder bestimmte Zeitfenster im Jahr fest, in denen die Sondertilgung geleistet werden kann.

Durch die passende Wahl deines Sondertilgungsrechts kannst du unterm Strich flexibel auf deine finanzielle Lage eingehen und die Rückzahlung beschleunigen.

Optimale Höhe von Sondertilgungen bei der Baufinanzierung

Wie hoch deine Sondertilgung ausfallen sollte, hängt ganz von deiner finanziellen Lage und der Kredithöhe ab. Die meisten Banken bieten dir an, jährlich Sondertilgungen zwischen fünf und zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zu leisten. Manche erlauben sogar bis zu 30 oder sogar 50 Prozent während der gesamten Zinsbindungsphase. Doch allein fünf Prozent der Kreditsumme können die Laufzeit der Finanzierung um gut zwei Jahre verkürzen. 

Hier ein paar Tipps, um die optimale Höhe der Sondertilgung für dich zu finden:

• Realistisch planen: Überlege genau, wie viel du sinnvoll in die Sondertilgung stecken kannst, ohne deine Rücklagen zu gefährden. Möglicherweise möchtest du ein Polster für ungeplante Ausgaben behalten – sei es für eine größere Anschaffung oder unerwartete Kosten, wie eine Autoreparatur oder einen Urlaub.
• Niedrige Zinsen nutzen: In einer Niedrigzinsphase ist es besonders vorteilhaft, mehr Geld in die Sondertilgung zu investieren. Da die Zinslast ohnehin gering ist, kannst du mit zusätzlichen Tilgungen maximal von deiner Finanzierung profitieren.
• Tilgungsplan erstellen: Mithilfe eines Tilgungsplans oder eines Tilgungsrechners lässt sich leicht nachvollziehen, wie sich verschiedene Sondertilgungen auf die Gesamtlaufzeit auswirken. Wie du einen Tilgungsplan erstellst, erklären wir hier Schritt für Schritt. 
• Professionelle Unterstützung einholen: Um genau zu berechnen, welche Sondertilgungshöhe für dich sinnvoll ist, kann auch ein Finanzierungsgespräch mit einem Experten hilfreich sein. Fachleute können dir einen maßgeschneiderten Tilgungsplan aufsetzen, der optimal zu deinen finanziellen Zielen passt.
• Den Überblick behalten: Nach jeder geleisteten Sondertilgung ist es sinnvoll, sich von der Bank einen aktualisierten Tilgungsplan zuschicken zu lassen. So hast du jederzeit die Kontrolle über deine verbleibende Restschuld und Laufzeit.

Beispielrechnung: So wirken sich Sondertilgungen auf den Kredit aus

Wir haben für dich ein Beispiel durchgerechnet: Du leihst dir 300.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, jährliche Zinsen 1,2 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent, angenommener Zinssatz nach Zinsbindung 2 Prozent. Die Tabelle zeigt, wie sich verschiedene Sondertilgungsbeträge auf die Restschuld, Zinszahlungen und die Gesamtlaufzeit des Kredits auswirken.

Wie du siehst, kann schon eine moderate jährliche Sondertilgung erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten und die Laufzeit deines Kredits haben. ​Durch Sondertilgungen von 3.000 bis 15.000 Euro jährlich sparst du bis zu 21.000 Euro an Zinsen und kannst die Kreditlaufzeit um bis zu 22 Jahre verkürzen.

Sondertilgungen oder Geld anlegen: Was ist besser?

Wenn du dich fragst, ob du zusätzliches Geld lieber in Sondertilgungen investieren oder sparen solltest, hängt die Antwort von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Wenn deine Bank kostenfreie Sondertilgungen anbietet, nutze sie! So sparst du Zinskosten und bist schneller schuldenfrei. Doch es gibt Fälle, in denen Sparen sinnvoller sein kann – vor allem, wenn die Rendite auf deine Ersparnisse höher ist als der Zins, den du für dein Darlehen zahlst.

Hier sind einige Tipps, wann sich was mehr lohnt:

1. Niedrige Bauzinsen, hohe Anlagezinsen: Wenn du deinen Kredit zu niedrigen Zinsen aufgenommen hast und Geldanlagen aktuell gut verzinst werden, kann Sparen lukrativer sein. In diesem Fall profitierst du von den hohen Anlagezinsen, ohne die günstige Baufinanzierung zu belasten.
2. Hohe Bauzinsen, niedrige Anlagezinsen: Hast du jedoch zu einem hohen Zinssatz finanziert und sind die Zinsen für Sparanlagen niedrig, ist eine Sondertilgung vorteilhaft. So kannst du die Schuldenlast schneller reduzieren und senkst deine Kreditkosten.
3. Flexibilität und Sicherheitsbedürfnis: Wenn du finanziell flexibel bleiben willst, kann es sinnvoll sein, Geld in kürzerfristige Anlagen wie Tagesgeld zu investieren. Besonders in Zeiten steigender Zinsen kannst du so rasch reagieren. Zudem kann das Sicherheitsgefühl, das ein schuldenfreies Eigenheim mit sich bringt, für einige wichtiger sein als eine maximale Rendite.

Hier eine kurze Übersicht, wann sich Sondertilgung oder Sparen mehr lohnt:

Hinweis: Die hier ausgesprochenen Empfehlungen sind allgemeiner Natur. Welche Option für dich am sinnvollsten ist, ermittelst du am besten zusammen mit einem Finanzierungsexperten.

Kurzum, wenn die Bauzinsen niedrig und die Anlagezinsen hoch sind, kann Sparen oft vorteilhafter sein als Sondertilgungen. Sind dagegen die Bauzinsen hoch oder die Sparzinsen niedrig, lohnt es sich meist, in Sondertilgungen zu investieren und schneller schuldenfrei zu werden. Grundsätzlich gilt: Für mehr Sicherheit sind Sondertilgungen die bessere Wahl, für Flexibilität eher das Sparen.

Sondertilgungen vereinbaren: Worauf muss ich achten?

Beim Abschluss eines Baukredits ist es sinnvoll, die Bedingungen für Sondertilgungen im Vertrag genau festzuhalten. Hierbei gibt es keine Standardregelungen; jede Bank formuliert die Bedingungen etwas anders. Ein Beispiel könnte so aussehen:

"Der Darlehensnehmer ist berechtigt, während der ersten Zinsbindungsfrist einmal jährlich – jeweils zum 30.06., frühestens ein Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens – entschädigungsfreie Sondertilgungen bis maximal fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zu leisten. Der Mindestbetrag je Sondertilgung beträgt 1.000 Euro. Nicht genutzte Sondertilgungen können nicht in die Folgejahre übertragen werden. Die Sondertilgung reduziert die Darlehenslaufzeit, die Rate bleibt unverändert."

Wichtige Punkte zur Sondertilgungsvereinbarung:

• Konditionen prüfen: Nicht alle Banken bieten Sondertilgungen kostenlos an. Manche erheben einen Zinsaufschlag oder verlangen Gebühren für erweiterte Sondertilgungsrechte. Überlege, ob ein solcher Zinsaufschlag den möglichen Nutzen aufwiegt – vor allem, wenn du planst, regelmäßig hohe Sondertilgungen zu leisten.
• Flexibilität der Sondertilgungen: Achte darauf, wie flexibel die Sondertilgungen gestaltet sind. Manche Banken erlauben Sondertilgungen nur zu bestimmten Zeitpunkten im Jahr und verlangen oft Mindestbeträge pro Zahlung. Ein enger Zeitrahmen oder hohe Mindestbeträge können deine finanzielle Flexibilität einschränken.
• Vorteil eines erweiterten Sondertilgungsrechts: Ein erweitertes Sondertilgungsrecht, das dir erlaubt, regelmäßig und in höherem Umfang als üblich zu tilgen, kann sich lohnen, wenn du mit planbaren Zusatzeinnahmen (z. B. Boni) rechnest oder die Kreditlaufzeit aktiv verkürzen willst. Dadurch kannst du bei hohen Bauzinsen oft deutlich an Zinskosten sparen.
• Übertragbarkeit der Zahlungstermine: Nicht genutzte Sondertilgungen verfallen oft am Jahresende, wenn der Vertrag keine Übertragbarkeit vorsieht. Überlege daher vor Vertragsabschluss, wie regelmäßig du Sondertilgungen leisten kannst und plane diese Termine ein.

Eine gründliche Sondertilgungsvereinbarung hilft dir, flexibel zu bleiben und den Kredit strategisch schneller abzubauen.

Checkliste: Sondertilgungsrecht nutzen

Um das Sondertilgungsrecht optimal zu nutzen und von den finanziellen Vorteilen zu profitieren, solltest du vorab ein paar wichtige Punkte beachten.

1. Sondertilgungen frühzeitig in die Planung einbeziehen

Überlege bereits bei der Auswahl deiner Baufinanzierung, ob und in welchem Umfang du Sondertilgungen leisten kannst und möchtest. Ohne eine Sondertilgungsoption fällt häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die diese Option deutlich weniger attraktiv machen. Überlege daher gut, ob eine Sondertilgung zu deinem finanziellen Plan passt und dir einen echten Vorteil bringt.

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2. Finanzierung ohne Zusatzkosten bevorzugen

Das ideale Darlehen erlaubt dir Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten oder Zinsaufschläge. Damit behältst du die Flexibilität, die Sondertilgung zu nutzen oder auch mal auszusetzen, ohne unnötige Zusatzkosten zu haben. Solltest du dich für eine Finanzierung mit Zinsaufschlag entscheiden, stelle sicher, dass du das Sondertilgungsrecht auch regelmäßig nutzen wirst, damit sich die Mehrkosten lohnen.

3. Eigenes Budget und Rücklagen realistisch kalkulieren

Stelle sicher, dass deine Sondertilgungspläne zu deiner finanziellen Situation passen. Es ist wichtig, genug Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder persönliche Anschaffungen zu haben. Schaffe dir dafür bestenfalls einen Notgroschen auf einem separaten Konto oder erwäge langfristig einen Bausparvertrag für zusätzliche Ausgaben.

4. Sondertilgungen auf ihre Rentabilität prüfen

Vor allem wenn Sondertilgungen nur mit Gebühren möglich sind, lohnt es sich, die Kosten-Nutzen-Frage genau zu prüfen. Sind die zusätzlichen Gebühren niedriger als die langfristigen Zinsersparnisse? Dann könnte die Sondertilgung lohnenswert sein. Ansonsten ist es oft ratsamer, andere Finanzierungsangebote ohne Zusatzkosten zu vergleichen.

5. Vertragskonditionen für Sondertilgungen genau prüfen

Die Sondertilgungsbedingungen variieren stark: Manche Verträge legen den Termin und den Betrag für Sondertilgungen genau fest, oft zur Jahresmitte und mit Mindestbeträgen. Wenn Sondertilgungen nur zu festen Terminen möglich sind oder verfallen, wenn sie nicht genutzt werden, kann ein Dauerauftrag helfen, nichts zu verpassen.

6. Aktualisierten Tilgungsplan anfordern, um den Überblick zu behalten

Fordere nach jeder Sondertilgung einen aktualisierten Tilgungsplan von deiner Bank an. So hast du immer einen genauen Überblick über deine verbleibende Restschuld und wie die Sondertilgungen deine Kreditlaufzeit verkürzen. Ein aktueller Tilgungsplan hilft dir auch, deine weiteren Tilgungsstrategien zu planen.

Alternativen zum Sondertilgungsrecht 

Das Sondertilgungsrecht ist eine Möglichkeit, die Rückzahlung deines Baukredits zu beschleunigen, aber es gibt noch weitere Optionen, um schneller schuldenfrei zu werden. Welche Alternative für dich sinnvoll ist, hängt von deiner finanziellen Situation und deinen Zukunftsplänen ab:

Hoher anfänglicher Tilgungssatz

Wenn du dir bereits beim Abschluss deines Darlehens höhere monatliche Raten leisten kannst, ist ein hoher Tilgungssatz eine gute Möglichkeit, die Rückzahlung zu beschleunigen. Zum Beispiel kann eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent oder mehr pro Jahr die Restschuld schneller abbauen. Diese Variante eignet sich besonders, wenn du eine Gehaltserhöhung oder neue Einkommensquellen hast und dadurch dauerhaft mehr abbezahlen kannst. Jedoch ist der hohe anfängliche Tilgungssatz auch riskant, da er dich im Unterschied zum Sondertilgungsrecht fest zu bestimmten Leistungen verpflichtet.

Variables Darlehen

Rechnest du demnächst mit einer größeren Geldsumme, etwa durch eine Erbschaft oder den Verkauf einer Immobilie? Ein variables Darlehen gibt dir die Flexibilität, jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen und den Kredit vollständig abzulösen – und das ohne Vorfälligkeitsentschädigung. So kannst du zusätzliche Mittel direkt einsetzen, um deine Restschuld zu reduzieren, ohne an feste Tilgungspläne gebunden zu sein.

Umschuldung nach 10 Jahren

Wenn dein Vertrag schon fast 10 Jahre läuft, greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Du kannst die Baufinanzierung mit einer sechsmonatigen Frist kostenlos kündigen und umfinanzieren. Dies ist eine attraktive Möglichkeit, falls die Zinsen gesunken sind oder du größere Tilgungen einbringen möchtest. Mit einer Umschuldung auf günstigere Konditionen sparst du und kannst zusätzlich Eigenkapital in die neue Finanzierung einbringen. Vergleiche dafür rechtzeitig verschiedene Darlehen, zum Beispiel mit unserem kostenfreien Baufinanzierungsfinder.

KfW-Darlehen mit Sondertilgungsoption

Viele Förderdarlehen der KfW-Bank bieten die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen. Falls dein Hauptdarlehen keine Sondertilgungen erlaubt, könnte ein ergänzendes KfW-Darlehen eine Option sein, um flexibel zu bleiben und schneller abzubezahlen.

Fazit: Sind Sondertilgungen sinnvoll?

Kostenlose Sondertilgungen sind für die meisten Kreditnehmer eine wertvolle Option, da sie die Möglichkeit bieten, die Baufinanzierung schneller abzubezahlen und Zinsen zu sparen – ohne dabei Flexibilität einzubüßen. Ein Sondertilgungsrecht ist daher für nahezu jeden Darlehensnehmer vorteilhaft, besonders für jene, die regelmäßig mit zusätzlichen Einnahmen wie Bonuszahlungen, Erbschaften oder Sparverträgen rechnen können. Die Wahl einer jährlichen Sondertilgung von fünf Prozent der Kreditsumme ist oft ideal, da sie ausreichend Flexibilität bietet, ohne den Zinssatz zu erhöhen. Der große Vorteil des Sondertilgungsrecht besteht darin, dass es nicht verpflichtend ist und du jederzeit auf Sonderzahlungen verzichten kannst.

Eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent deckt in der Regel typische Zusatzeinnahmen ab und sorgt dafür, dass der Kredit schrittweise reduziert wird. Zudem bleibt immer die Option, das Darlehen nach zehn Jahren gemäß § 489 BGB kostenfrei zu kündigen und auf günstigere Konditionen umzusculden, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. So behältst du die Kontrolle über deine Baufinanzierung und kannst flexibel reagieren, um möglichst schnell schuldenfrei zu sein.

Häufige Fragen zur Sondertilgung