Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: Alles zum Sonderkündigungsrecht

Ihr wollt euren Baukredit früher als ursprünglich geplant tilgen oder gar kündigen? Dann zahlt ihr dafür in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Es sei denn, ihr macht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Dieses erlaubt euch, euren Kredit nach zehn Jahren zu kündigen. Wir klären alle wichtigen Fragen rund um die vorzeitige Ablösung eurer Baufinanzierung.

Was ist das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung?

Das Sonderkündigungsrecht gibt Kreditnehmern die Möglichkeit, eine Baufinanzierung nach zehn Jahren abzulösen, selbst wenn die Sollzinsbindung gemäß Vertragsvereinbarung noch weiterlaufen würde. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch § 489 Abs. 1 festgeschrieben.

Um von eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen und den Kredit nach zehn Jahren zu kündigen, müsst ihr lediglich eine formlose Kündigung verfassen. Das Schriftstück muss von allen im Vertrag angegebenen Kreditnehmern unterschrieben sein. Die Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Der Gesetzgeber schützt Verbraucher mit dem Sonderkündigungsrecht vor großen finanziellen Einbußen, die üblicherweise mit einem Kreditausstieg verbunden sind.

Gut zu wissen: Ist eure Baufinanzierung an keinen Sollzinssatz gebunden, könnt ihr gemäß § 489 BGB jederzeit innerhalb einer Frist von drei Monaten euren Baukredit kündigen. Ist eine Sollzinsbindung vereinbart, aber bereits abgelaufen, habt ihr regulär eine einmonatige Kündigungsfrist.

Nützliches Hintergrundwissen könnt ihr euch hier anlesen: Zinsen und Tilgung: Wie funktioniert die Baufinanzierung?

Kann man jeden Kredit in der Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen?

Das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung gilt für alle Formen von Immobiliendarlehen. Sowohl die Erstfinanzierung, etwa mit einem Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen, ist abgedeckt, als auch eine Anschlussfinanzierung beziehungsweise ein Forward-Darlehen. Für alle Kredite gilt die gleiche Grundbedingung: Ihr könnt die Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigen. Der Vertrag endet nach Ablauf einer sechsmonatigen Kündigungsfrist.

Wichtig: Je nach Darlehensform beginnt die Zehn-Jahres-Frist entweder bereits ab Vertragsunterzeichnung oder erst ab der Vollauszahlung. Erfahrt im nächsten Abschnitt, welche Kündigungstermine in eurem Fall gelten.

Welche Fristen gelten, wenn ich meinen Kredit nach 10 Jahren kündigen will?

Zwei Fristen sind beim Sonderkündigungsrecht einer Baufinanzierung zu beachten:

1. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Erst nach Ablauf dieser Frist ist die Ablösung des Kredits wirksam. Innerhalb von 14 Tagen nach der Sechs-Monats-Frist muss die ausstehende Darlehenssumme vollständig zurückgezahlt werden. Andernfalls ist die Kündigung ungültig und der Vertrag läuft weiter.
2. Der Kündigungstermin beschreibt den Tag, an dem die Zehn-Jahres-Frist abläuft und eine Sonderkündigung möglich ist. Dieser richtet sich je nach Darlehensform nach dem Datum der Vertragsunterzeichnung oder der Vollauszahlung.

Sonderkündigungsrecht bei der Erstfinanzierung 

Bei der Erstfinanzierung beginnt die Zehn-Jahres-Frist ab dem Tag der Vollauszahlung.

Ein Beispiel: Ihr habt den Erstvertrag mit eurem Kreditinstitut am 15.10.2019 unterzeichnet. Die vollständige Darlehenssumme hat die Bank aber erst am 1.1.2020 an euch ausgezahlt. Ab dem 2.1.2030 könnt ihr den Kredit somit frühestens kündigen. Der Vertrag endet sechs Monate später, am 2.7.2030. Innerhalb von zwei Wochen ab diesem Datum müsst ihr das Darlehen vollständig getilgt haben.

Keine Fristen verpassen – lest hier mehr: Anschlussfinanzierung: Ab wann ist der richtige Zeitpunkt?

Sonderkündigungsrecht bei der Anschlussfinanzierung 

Bei Vertragsveränderungen beziehungsweise einer Darlehensverlängerung bei der Hausbank, auch Prolongation genannt, zählt für das Sonderkündigungsrecht das Datum der Änderungsvereinbarung. Also der Tag, an dem ihr die Vereinbarung zur Anschlussfinanzierung bei eurer Hausbank unterzeichnet habt.

Ein Beispiel: Die unterschriebene Prolongationsvereinbarung trägt das Datum 1.10.2019. Somit könnt ihr das Darlehen zehn Jahre später, ab dem 2.10.2029 kündigen und der Vertrag endet am 2.4.2030. Für die vollständige Tilgung bleiben euch 14 Tage ab diesem Termin.

Tipp: Beschäftigt euch rechtzeitig mit den genannten Fristen – vor allem dann, wenn ihr euch ein günstiges Forward-Darlehen sichern wollt. Dieses lässt sich bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren. Wenn ihr wissen wollt, ab welchem Datum ihr das Darlehen abschließen könnt, zieht vom Vertragsende (10-Jahres-Frist + 6 Monate Kündigungsfrist) fünf Jahre Vorlaufzeit ab.

Wann lohnt es sich, ein Immobiliendarlehen vorzeitig abzulösen?

Immobiliendarlehen haben in der Regel gemeinsam, dass sie an sehr lange Laufzeiten gebunden sind. Innerhalb von zehn, 15 oder gar 20 Jahren kann sich jedoch eine Menge ändern, so dass es sich unter Umständen lohnt, vorzeitig auszusteigen.

Eine Trennung, eine Krankheit oder ein Jobwechsel können Bauherren zum Beispiel zwingen, ihre Immobilie zu verkaufen. Oder ihr habt eine große Summe geerbt und möchtet euch frühzeitig von der Baufinanzierung lösen, um Zinsen zu sparen. Ein weiterer, sehr häufiger Grund, warum Kreditnehmer ihr Darlehen frühzeitig ablösen wollen: Andere Banken locken mit günstigeren Baukrediten und besseren Konditionen. Eine sogenannte Umschuldung kann sich bereits auszahlen, wenn der neue Sollzinssatz um 0,2 Prozentpunkte besser ist als der alte Vertragszins.

Kann ich meine Baufinanzierung vor Ablauf der 10 Jahre kündigen?

Eine Frist von zehn Jahren kann sehr lang sein – insbesondere, wenn man seinen Kredit zu ungünstigen Konditionen abgeschlossen hat oder sich die Lebensumstände plötzlich verändern. Ist es also möglich, sein Darlehen beziehungsweise Finanzierungsvertrag noch vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist abzulösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen? Die Antwort lautet: Ja, das geht unter bestimmten Umständen.

Kreditinstitute sind seit März 2016 zu bestimmten Angaben in ihren Verträgen verpflichtet, etwa über die Laufzeit, das Kündigungsrecht und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sind diese Klauseln unzureichend oder gar nicht vorhanden, ist eine vorzeitige Auflösung des Vertrags möglich, ohne dass man eine Entschädigung zahlen muss. Es lohnt sich also, nach Fehlern im Vertragswerk zu suchen, wenn ihr nicht darauf warten wollt, bis das Sonderkündigungsrecht für euer Darlehen nach zehn Jahren greift.

Lest auch: Was kann ich tun, wenn ich mein Darlehen nicht bedienen kann?

Kredit nach 10 Jahren kündigen: So kommt ihr aus der Baufinanzierung raus

Es steht euch gesetzlich zu, einen Kredit zur Baufinanzierung nach zehn Jahren zu kündigen, auch wenn der Kreditvertrag noch weiterlaufen würde. Wichtig ist, dabei alle gegebenen Fristen und Grundregeln zu beachten. So geht ihr am besten vor, wenn ihr vom Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen wollt:

• Immobiliendarlehen fristgerecht kündigen: Findet im ersten Schritt heraus, wann eure Zehn-Jahres-Frist offiziell abgelaufen ist. Ab diesem Tag könnt ihr frühestens kündigen. Bei einer Erstfinanzierung zählt der Termin der Vollauszahlung, bei der Darlehensverlängerung oder Vertragsänderungen der Tag der Änderungsvereinbarung. In beiden Fällen muss ein Schriftstück vorliegen, welches das Datum dokumentiert.
• Kündigungsfrist beachten: Bedenkt, dass eure Sonderkündigung erst sechs Monate nach Eingang eurer schriftlichen Kündigung wirksam ist. Wer also frühestmöglich sein Darlehen ablösen will, sollte dafür sorgen, dass das Schreiben exakt am ersten Tag nach Ende der 10-Jahres-Frist bei der Bank eingeht.
• Kündigungsschreiben aufsetzen: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und neben der Darlehensnummer die Unterschriften sämtlicher Kreditnehmer enthalten. Verschickt den Brief am besten per Einschreiben mit Rückschein. Einen Musterbrief zum Sonderkündigungsrecht findet ihr im nächsten Abschnitt. 
• Restschuld fristgerecht tilgen: Nach Ende der Kündigungsfrist habt ihr 14 Tage Zeit, eure restlichen Schulden bei der Bank zu begleichen. Ist der Betrag nicht innerhalb der zwei Wochen beim Kreditgeber eingegangen, wird die Kündigung für unwirksam erklärt. In diesem Fall müsst ihr erneut kündigen und weitere sechs Monate bis zur Vertragsauflösung warten.
• Anschlussfinanzierung terminieren: Eine Anschlussfinanzierung, zum Beispiel über eine Umschuldung, ist erst nach Ablauf der Kündigungsfrist möglich. Selbst wenn ihr die Restschuld eher beglichen habt, lässt euch die Bank nicht früher aus dem Vertrag. Behaltet diese Fristen im Hinterkopf, wenn ihr euch mit fünf Jahren Vorlaufzeit ein Forward-Darlehen sichern wollt.

Tipp: Nutzt unseren Baufinanzierungs-Service, wenn ihr herausfinden wollt, welche Erst- oder Anschlussfinanzierung zu euch passt. Hier lest ihr außerdem, welche Laufzeiten sinnvoll sind: 30 Jahre Zinsbindung oder doch lieber 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung?

Darlehen nach 10 Jahren kündigen: Musterbrief zum Sonderkündigungsrecht

Wenn ihr euren Kredit vorzeitig ablösen wollt, müsst ihr dies zwingend schriftlich tun. Fürs Aufsetzen eures Kündigungsschreibens könnt ihr folgende Elemente und Muster-Formulierungen als Grundlage nutzen:

1. Adresse des Kreditnehmers
2. Adresse des Kreditinstituts
3. Ort und Datum 
4. Betreff: Kündigung des Darlehensvertrags mit der Darlehensnummer (Vertragsnummer einfügen)
5. Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit beziehe ich mit auf den am (Datum einfügen) abgeschlossenen Darlehensvertrag mit der Darlehensnummer (Vertragsnummer einfügen). Ich kündige den Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum (Datum einfügen). Gemäß § 489 BGB mache ich von meinem Kündigungsrecht nach Ablauf von 10 Jahren nach Vereinbarung der Sollzinsbindung Gebrauch. 
6. Bitte bestätigen Sie diese Kündigung und den Kündigungstermin in Schriftform an meine oben genannte Anschrift – unter Angabe der genauen Höhe der Restschuld, die zum Kündigungstermin zu begleichen ist, und des Datums, bis wann die Restschuld bei Ihnen eingegangen sein muss.
7. Bitte veranlassen Sie alle für die Kündigung notwendigen Schritte. Mit freundlichen Grüßen (Vornamen und Nachnamen einfügen)
8. Ort, Datum und Unterschrift des Kreditnehmers

Alles, was ihr zum Thema Restschuld wissen müsst, erklären wir euch hier im Detail: Restschuld tilgen bei der Baufinanzierung: Alle Fragen und Antworten