Volltilgerdarlehen: Alles über die Baufinanzierung ohne Restschuld

Ein gründlich durchdachter Finanzierungsplan ist die Grundlage, wenn ihr ein Haus baut oder kauft. Die Art des Darlehens entscheidet über die Höhe und Dauer der finanziellen Belastung. Wer bei Vertragsende nicht auf Restschulden sitzen bleiben will, kann sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Im Folgenden klären wir das Pro und Contra.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die Laufzeit und der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung übereinstimmen. Das heißt, anders als bei anderen Darlehensformen gibt es bei Vertragsende keine Restschuld. Infolge ist keine Anschlussfinanzierung notwendig.

Ein weiterer Pluspunkt: In der Regel entfällt auch das Zinsänderungsrisiko für den Kreditnehmer, da die meisten Banken beim Volltilgerdarlehen eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit anbieten. Nachteil: Die Tilgungsrate fällt im Vergleich zu anderen Darlehensarten deutlich höher aus.

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Wie funktioniert das Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen wird zunächst eine Laufzeit für das Darlehen vereinbart. Typisch sind zehn, 15 oder 20 Jahre. Aus dem Zeitraum ergibt sich die monatliche Tilgung. Ziel ist, dass der Kreditnehmer bei Vertragsende schuldenfrei ist.

Je kürzer also die Laufzeit, desto höher muss die Rate ausfallen. Auf die Restschuld am Ende eines Jahres fallen Zinsen an. Eine Zinsbindung gibt euch hier Planungssicherheit. Die Raten bleiben bei einem Volltilgerdarlehen konstant, während die Restschuld inklusive Zinsen immer kleiner wird und der Tilgungsanteil steigt.

Ob Sondertilgungen oder Sonderrückzahlungen möglich sind, ist Verhandlungssache. Häufig bestehen die Banken auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der gesamte Restbetrag oder Teile davon frühzeitig zurückgezahlt werden. Gleiches gilt, wenn ihr euer Darlehen frühzeitig ablösen wollt. Auch das kann teuer werden. Informiert euch rechtzeitig über das Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung.

Konditionen und Beispielrechnung

Die monatliche Rate beim Volltilgerdarlehen lässt sich anhand der benötigten Kreditsumme, der Laufzeit und dem angebotenen Sollzinssatz berechnen.

Folgende Eckdaten schlüsseln die Konditionen einmal beispielhaft auf:

• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Sollzinssatz: 1,5 Prozent
• Tilgungssatz: 4,33 Prozent
• Monatliche Rate: 972,05 Euro
• Laufzeit: 20 Jahre

Bei einem Darlehen, das über 20 Jahre läuft, und einem Sollzinssatz von 1,5 Prozent sind monatlich knapp 1.000 Euro fällig. Wer bereits nach fünfzehn Jahren schuldenfrei sein will, muss monatlich knapp 1.300 Euro an die Bank zahlen. Bei zehn Jahren sind es über 1.800 Euro pro Monat.

Tipp: Wir haben hier mit einem Sollzinssatz von 1,5 Prozent gerechnet. Wenn wir wissen wollt, welcher Zins für euer Vorhaben in Frage kommt, dann nutzt einen Baufinanzierungsrechner.

Volltilgerdarlehen oder Annuitätendarlehen?

Gängiger als das Volltilgerdarlehen ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Bei beiden Varianten haben Kreditnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit: Die monatliche Rate ist konstant, ebenso wie der Zinssatz.

Der größte Unterschied besteht darin, dass beim Volltilgerdarlehen am Ende der Laufzeit keine Restschuld übrigbleibt, beim Annuitätendarlehen dagegen schon. Eine Anschlussfinanzierung ist hier der Regelfall. Dafür fällt die Tilgungsrate – und damit auch die monatliche Rate – entsprechend geringer aus.

Noch ein Unterschied: Anders als beim Volltilgerdarlehen ist die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen nicht von der Laufzeit abhängig. Sie errechnet sich stattdessen aus der Höhe des Darlehen, der anfänglichen Tilgungsrate und dem Zinssatz.

Folgende Tabelle zeigt die Unterschiede beider Darlehensformen anhand einer Beispielrechnung. Grundlage ist ein Kredit über 100.000 Euro bei einer Laufzeit von zehn Jahren.

Ihr seht, zwar ist die monatliche Rate beim Volltilgerdarlehen fast doppelt so hoch, dafür seid ihr nach zehn Jahren schuldenfrei. Beim Annuitätendarlehen bleibt eine Restschuld von gut 62.000 Euro.

Volltilgerdarlehen als Anschlussfinanzierung

Ein Volltilgerdarlehen bietet sich für viele Kreditnehmer als Anschlussfinanzierung an. Am Ende der Laufzeit dieses Anschlussdarlehens ist der Kreditnehmer schuldenfrei – und damit ist keine weitere Finanzierungsrunde erforderlich. Innerhalb der Laufzeit besteht zudem eine Zinsbindung, was zusätzliche Planungssicherheit gibt.

Noch ein Vorteil: Ein großer Teil des Darlehens ist über den ersten Kredit – meist ein Annuitätendarlehen – bereits abbezahlt. Ihr profitiert von günstigen Konditionen und könnt mit einer etwas höheren Tilgung schnell in die volle Entschuldung übergehen.

Sondertilgung bei Volltilgerdarlehen

Ihr wollt noch schneller schuldenfrei sein? Dann sind Sondertilgungen eine beliebte Option. Diese sind bei einem Volltilgerdarlehen allerdings nicht der Regelfall. Der Finanzierungsplan sieht eine vollständige Entschuldung bei Vertragsende vor, nicht eher. Daraus errechnet sich die konstante monatliche Tilgungsrate.

Je nach Bank ist eine jährliche Sondertilgung natürlich trotzdem möglich. Sie sollte immer vertraglich vereinbart sein, denn in dem Fall verändern sich entsprechend der Tilgungssatz und die Laufzeit.

Hauskauf ohne Eigenkapital? Lest hier mehr rund um die Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung.

Vorteile und Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Volltilgerdarlehen sind eine beliebte Finanzierungsalternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen. Das sind die Vorteile:

• Planungssicherheit: Ihr könnt euch auf einen Sollzinssatz und konstante Raten über die gesamte Laufzeit verlassen.
• Schuldenfreiheit: Am Ende der Vertragslaufzeit bleibt keine Restschuld übrig.
• Keine Anschlussfinanzierung: Ein Volltilgerdarlehen sieht vor, dass ihr bei Vertragsende entschuldet seid, so dass keine weitere Finanzierungsrunde nötig ist.
• Kein Zinsänderungsrisiko: Ihr müsst keine volatilen Bauzinsen fürchten, da ihr eine Zinsbindung habt und eine Anschlussfinanzierung mit weiteren Zinsforderungen entfällt.
• Günstige Konditionen: Banken bieten für die schnelle Rückzahlung häufig Zinsrabatte an.

Dafür müsst ihr folgende Nachteile beim Volltilgerdarlehen berücksichtigen:

• Hohe Tilgungsrate: Die monatliche finanzielle Belastung ist vergleichsweise hoch.
• Keine Flexibilität: Optionen wie Sondertilgungen und Umschuldungen sind nur in Einzelfällen möglich. Sie müssen immer vorab vertraglich vereinbart werden.
• Entschädigungen: Könnt ihr eine Rate einmal nicht zahlen, fordern die Banken in der Regel hohe Ausfallentschädigungen.

Für wen eignet sich das Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich für alle, die schnell schuldenfrei sein wollen und sich absolute Planungssicherheit wünschen. Voraussetzung ist, dass ihr euch die höhere Tilgung leisten könnt. Bedenkt: Neben den monatlichen Raten können jederzeit weitere unerwartete Kosten auf euch zukommen, etwa bei Planungsfehlern am Bau oder plötzlichen Reparaturen.

Kreditnehmer sollten daher ein sicheres und hohes Einkommen haben, wenn sie sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Wer sich mit niedrigeren Raten besser fühlt, sollte eher ein Annuitätendarlehen in Betracht ziehen. Die Volltilger-Variante kann dann immer noch für die Anschlussfinanzierung genutzt werden.