Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung berechnen und vermeiden – so klappt's

Das kannst du tun

• Vergleiche die Angebote unterschiedlicher Banken. Nutze dafür den Kreditfinder von Wohnglück.de, um seriöse und faire Kreditoptionen mit passenden Konditionen zu finden.
• Sprich mit einem Baufinanzierungsexperten, um die beste Zinslösung für dich zu finden und die finanziellen Risiken gering zu halten.
• Plane den Bauzeitraum und die Auszahlungsphasen des Kredits möglichst genau, um Bereitstellungszinsen zu reduzieren.
• Dokumentiere alle Ausgaben und Bauphasen, besonders bei vermieteten Objekten, um Bereitstellungszinsen später als Werbungskosten steuerlich absetzen zu können.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn du eine Baufinanzierung abgeschlossen hast, aber das bereitgestellte Darlehen noch nicht vollständig abrufst. Die Bank hält das Geld für dich zurück und berechnet dafür eine Art Gebühr – den Bereitstellungszins, manchmal auch Bereitstellungsprovision genannt. So sichert sich die Bank ab, da sie das Kapital blockiert, ohne dass es von dir genutzt wird.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Angenommen, du hast einen Baukredit vereinbart. Da der Bau jedoch noch nicht begonnen hat oder sich verzögert, rufst du das Geld nicht sofort ab. Viele Banken räumen dir einen zinsfreien Zeitraum ein, der oft zwischen drei und zwölf Monaten liegt. Nach Ablauf dieser Frist berechnet die Bank für das noch nicht abgerufene Geld Zinsen.

Wann muss ich Bereitstellungszinsen an die Bank zahlen?

Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn das Darlehen für dein Bau- oder Immobilienprojekt zwar bewilligt ist, du aber das bereitgestellte Geld noch nicht oder nur teilweise abrufst. Je nach Bank und Vertrag gibt es unterschiedliche Szenarien, in denen Bereitstellungszinsen anfallen können. Hier sind die gängigsten Fälle:

1. Verzögerter Baubeginn

Ein häufiges Szenario für Bereitstellungszinsen ist ein verzögerter Baubeginn. Wenn du die Baufinanzierung schon gesichert hast, der eigentliche Baustart sich aber verschiebt – sei es durch Verzögerungen bei Genehmigungen oder Materiallieferungen – rufst du den Kredit nicht sofort ab. Nach Ablauf der zinsfreien Frist werden dann Bereitstellungszinsen auf die nicht abgerufene Summe fällig.

2. Ratenweise Auszahlung des Kredits

Gerade bei Neubauten oder Sanierungen wird das Darlehen oft in Teilbeträgen abgerufen, passend zu den Bauphasen. Zum Beispiel zahlst du erst für den Grundstückskauf, dann für das Fundament, die Wände, das Dach usw. Für jeden Teilbetrag startest du einen Abruf. Auf den Teil des Kredits, der noch nicht ausgezahlt ist, fallen ab dem Ende der zinsfreien Bereitstellungszeit ebenfalls Bereitstellungszinsen an.

3. Wartezeiten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie ist es möglich, dass du den Kreditvertrag abgeschlossen hast, aber der Einzugstermin oder die Übergabe noch aussteht. Gründe dafür können Renovierungsarbeiten, Kündigungsfristen oder Verzögerungen seitens des Verkäufers sein. Auch hier gilt: Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen, zahlst du Bereitstellungszinsen auf die noch nicht abgerufene Summe.

4. Fehlende oder verspätete Genehmigungen

Falls Baugenehmigungen, Umwidmungen des Grundstücks oder andere behördliche Freigaben länger dauern, kann sich der Baubeginn verzögern. Der Kredit wird daher zunächst nicht vollständig benötigt, aber die Bank hat das Darlehen bereits reserviert. Sobald die zinsfreie Zeit endet, zahlst du für den noch nicht abgerufenen Teil Bereitstellungszinsen.

5. Verzögerungen durch Bauunternehmen

In manchen Fällen liegt die Verzögerung nicht bei dir, sondern beim Bauunternehmen, das beispielsweise länger braucht als geplant. Auch hier kann es passieren, dass der Darlehensbetrag nicht wie ursprünglich geplant abgerufen wird und dadurch Bereitstellungszinsen anfallen. In diesem Fall hast du gute Chancen, die Zinskosten zurückzufordern. Mehr dazu weiter unten in diesem Artikel. 

6. Eigene Verzögerungen oder Änderungen der Bauplanung

Vielleicht entscheidest du dich während der Planungsphase, das Bauprojekt zu verändern oder zusätzliche Elemente hinzuzufügen. Auch dies kann zu einem späteren Abruf des Darlehens führen und damit zu Bereitstellungszinsen.

Was ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist der Zeitraum, in dem du nach Abschluss deines Baufinanzierungskredits keine Bereitstellungszinsen an die Bank zahlen musst, auch wenn du das Geld noch nicht abrufst. Dieser Zeitraum ist sozusagen eine Art Puffer, den viele Banken gewähren, damit du ohne zusätzliche Kosten mit der Bau- oder Kaufphase starten kannst, selbst wenn es noch ein wenig dauert, bis das Geld tatsächlich gebraucht wird.

Wie lange ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit variiert von Bank zu Bank. Sie beträgt in der Regel zwischen drei und zwölf Monate, wobei sechs Monate oft als Standard gelten. Manche Banken bieten auf Anfrage oder gegen einen geringen Aufpreis sogar bis zu 15 oder 24 Monate an, was vor allem bei komplexen Bauprojekten hilfreich sein kann. In jedem Fall solltest du dich vor Abschluss des Kreditvertrags genau informieren und überlegen, wie lange du voraussichtlich Zeit bis zur vollständigen Auszahlung benötigst.

Welche Vorteile hat eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit?

Eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit kann vor allem dann hilfreich sein, wenn du mit längeren Planungs- oder Bauphasen rechnest. Sie gibt dir mehr Flexibilität und reduziert das Risiko, frühzeitig Bereitstellungszinsen zu zahlen. Je besser du die bereitstellungszinsfreie Zeit auf dein Projekt abstimmst, desto niedriger ist die Wahrscheinlichkeit, dass unnötige Kosten durch Bereitstellungszinsen entstehen.

Höhe der Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung

Die Bereitstellungszinsen sind bei Baufinanzierungen nicht einheitlich festgelegt, bewegen sich aber oft bei rund drei Prozent pro Jahr oder 0,25 Prozent pro Monat. Diese monatliche Belastung kann ein vermeintlich günstiges Darlehen erheblich verteuern, wenn der Bauverlauf länger dauert als geplant. Daher lohnt es sich, vorab genau auf die Konditionen der Bank zu achten und die bereitstellungszinsfreie Zeit optimal zu nutzen.

Beispiel: Du hast einen Kredit über 400.000 Euro aufgenommen und die Bank berechnet 0,25 Prozent Bereitstellungszins pro Monat. Solltest du nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit noch 200.000 Euro ungenutzt haben, zahlst du für diesen Betrag monatlich 500 Euro an Bereitstellungszinsen. Bei einer Verzögerung von sechs Monaten entstehen dir somit 3.000 Euro an zusätzlichen Kosten.

In der folgenden Tabelle findest du eine Übersicht mit monatlichen Bereitstellungszinsen (bei den üblichen 0,25 Prozent) für unterschiedliche Darlehensbeträge:

Bereitstellungszins berechnen – so geht's

Wenn du neu baust, erfolgt die Auszahlung des Kredits oft in mehreren Schritten, passend zum Baufortschritt. Je länger der Bau dauert, desto mehr besteht das Risiko, dass du doppelte Zinsen zahlst: Bauzinsen auf den bereits abgerufenen Kreditbetrag und Bereitstellungszinsen auf den Teil, den du noch nicht genutzt hast.

Beispiel: Angenommen, du baust dein Haus und hast dafür einen Kredit über 500.000 Euro aufgenommen. Ab dem sechsten Monat fallen Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Die Bank zahlt dir das Darlehen in vier Teilbeträgen über ein Jahr hinweg aus. 

Quelle: Eigene Berechnung (alle Angaben ohne Gewähr)

Durch die bereitstellungszinsfreie Zeit zahlst du in in den ersten fünf Monaten keine Bereitstellungszinsen, sondern nur die fälligen Bauzinsen. Nach einem halben Jahr endet die Frist. Ab diesem Zeitpunkt fallen 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag an. Nachdem das Darlehen vollständig abgerufen ist, entfallen die Bereitstellungszinsen und es werden nur noch Bauzinsen auf den Gesamtbetrag berechnet. Insgesamt zahlst du in unserer Beispielrechnung durch die Bereitstellungszinsen 1.500 Euro zusätzlich für deine Baufinanzierung.

Kurze bereitstellungszinsfreie Zeit oder höhere Zinsen?

Bei der Baufinanzierung solltest du nicht nur auf den Sollzins schauen, sondern auch die bereitstellungszinsfreie Zeit genau prüfen. Gerade bei Neubauten oder Immobilien vom Bauträger kann es schnell zu Bauverzögerungen kommen. Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit zu kurz, können sich Bereitstellungszinsen schnell summieren und einen niedrigen Bauzinsvorteil wieder zunichtemachen. Ist sie zu lang, zahlst du hingegen unnötig Zinsen und hast am Ende eine höhere Restschuld.

Beispiel: Angenommen, du nimmst einen Kredit über 500.000 Euro auf. Bank A bietet einen günstigeren Jahreszins, aber nur sechs Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. Bank B hat einen leicht höheren Zinssatz, bietet aber zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen. 

Quelle: Eigene Berechnung (alle Angaben ohne Gewähr)

Obwohl Bank B mit der längeren bereitstellungszinsfreien Zeit scheinbar eine attraktive Option ist, entpuppt sich das Angebot von Bank A langfristig als günstiger. Die Bereitstellungszinsen summieren sich zwar auf 3.750 Euro (3 Monate x (500.000 Euro x 0,25 Prozent) = 3.750 Euro), doch der niedrigere Jahreszins von 3,1 Prozent führt über die Laufzeit zu einer Einsparung von rund 6.400 Euro. Noch ein Pluspunkt: Durch die günstigere Verzinsung hast du am Ende der Laufzeit eine geringere Restschuld, was bei der Anschlussfinanzierung von Vorteil sein kann.

Kurze bereitstellungszinsfreie Zeit oder höhere Bauzinsen? Unterm Strich hängt die optimale Wahl von der Bauzeit und der individuellen Finanzplanung ab. Bei langwierigen Bauprojekten kann eine lange bereitstellungsfreie Zeit von Vorteil sein, während sich bei Neubauten niedrigere Bauzinsen und eine kürzere bereitstellungszinsfreie Zeit oft mehr lohnen. Ein genauer Blick auf alle Konditionen kann helfen, erhebliche Kosten einzusparen. 

Bereitstellungszins zahlen oder bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern?

Stehst du vor der Entscheidung, ob du Bereitstellungszinsen in Kauf nehmen oder lieber die bereitstellungszinsfreie Zeit gegen einen kleinen Zinsaufschlag verlängern solltest? Die Antwort hängt stark von deinem Bauvorhaben ab und davon, wie schnell die Kreditsumme abgerufen wird.

Gerade bei Neubauten wird oft ein Großteil des Darlehens schon frühzeitig abgerufen, was die anfallenden Bereitstellungszinsen überschaubar hält. In solchen Fällen lohnt es sich häufig nicht, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern.

Beispiel: Du planst ein Neubauprojekt und hast ein Darlehen über 400.000 Euro aufgenommen. Deine Bank bietet dir zwei Varianten an: eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs Monaten ohne Zinsaufschlag und einen effektiven Jahreszins von 3,0 Prozent. Oder eine verlängerte bereitstellungszinsfreie Zeit von zwölf Monaten mit einem leicht höheren Jahreszins von 3,2 Prozent.

Die Bereitstellungszinsen betragen bei beiden Varianten 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Kreditbetrag. Die Bauphase ist so geplant, dass das Darlehen in drei Teilbeträgen über neun Monate hinweg abgerufen wird.

Quelle: Eigene Berechnung (alle Angaben ohne Gewähr)

Obwohl Variante B eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit bietet, ist Variante A auf lange Sicht günstiger. Die zusätzlichen 500 Euro Bereitstellungszinsen (2 Monate x (100.000 Euro x 0,25 Prozent) = 500 Euro) fallen kaum ins Gewicht und werden durch den günstigeren Zinssatz schnell wieder ausgeglichen. Dadurch ergibt sich für Variante A eine Ersparnis von knapp 6.500 Euro über die gesamte Zinsbindung.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit kostenpflichtig verlängern? Für Neubauten, bei denen das Darlehen meist frühzeitig und in größeren Beträgen abgerufen wird, lohnt es sich oft nicht, einen höheren Bauzins in Kauf zu nehmen.

Bereitstellungszinsen vermeiden und umgehen

Um Bereitstellungszinsen zu reduzieren oder ganz zu umgehen, hilft eine sorgfältige Planung. Hier sind die besten Tipps, wie du unnötige Zusatzkosten verhindern kannst:

1. Exakte Kosten- und Bauplanung vornehmen

Mit einer genauen Planung der Bauphasen und der Kosten weißt du, wann welche Kreditsumme benötigt wird. So vermeidest du lange Wartezeiten, in denen Bereitstellungszinsen anfallen könnten. Nutze unseren Baukostenrechner, der dir hilft, die Kosten deines Bauvorhabens im Blick zu behalten.

2. Eigenkapital richtig berechnen

Je höher dein Eigenkapital, desto weniger Kredit benötigst du und desto flexibler bist du beim Abrufen von Teilbeträgen. Mit einem soliden Eigenkapital kannst du anfangs viele Ausgaben abdecken und den Kreditabruf später staffeln. Lies hier, wie du dein Eigenkapital berechnen kannst.

3. Kredite vergleichen

Achte bei der Baufinanzierung nicht nur auf die Zinssätze, sondern auch auf die bereitstellungszinsfreie Zeit. Viele Banken bieten verschiedene Modelle an – mit kürzeren oder längeren zinsfreien Zeiträumen. Rechne verschiedene Szenarien durch oder lass dich direkt von einem Baufinanzierungsexperten beraten.

4. Einen großzügigen zeitlichen Puffer einplanen

Verzögerungen im Bau sind keine Seltenheit. Plane daher lieber ein paar Monate mehr für die Bauzeit ein, um böse Überraschungen zu vermeiden. Dies hilft dir, den Kreditabruf optimal zu timen und Bereitstellungszinsen zu umgehen.

5. Die richtige Darlehenssumme berechnen

Eine zu hohe Darlehenssumme bedeutet mehr Kapital, das ungenutzt bleibt und Bereitstellungszinsen verursacht. Berechne daher realistisch, wie viel Haus du dir leisten kannst, und vermeide unnötig hohe Kreditsummen. 

6. Optionen zur Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit prüfen

Bei großen oder zeitintensiven Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, von vornherein eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit zu wählen. Zwar fällt dafür oft ein kleiner Zinsaufschlag an, aber das kann im Einzelfall günstiger sein, als später hohe Bereitstellungszinsen zu zahlen.

Bereitstellungszinsen zurückfordern 

Bereitstellungszinsen können eine erhebliche Belastung bei Baufinanzierungen sein, besonders wenn sich der Bau unerwartet in die Länge zieht. Doch in einigen Fällen ist es möglich, bereits gezahlte Bereitstellungszinsen ganz oder teilweise zurückzufordern. Gerade in Fällen, in denen die Verzögerungen unverschuldet oder fremdverschuldet entstanden sind, kann eine Rückforderung durchaus erfolgreich sein.

Hier sind die Voraussetzungen und Tipps, wie du dabei vorgehen kannst:

1. Prüfen, ob ungerechtfertigte Verzögerung vorliegt

Wenn der Bau durch das Verschulden des Bauträgers oder Bauunternehmens verzögert wird, besteht oft die Möglichkeit, Bereitstellungszinsen zurückzufordern. Dokumentiere alle Verzögerungen genau und kläre, ob der Bauträger dafür haftet. Bei einer berechtigten Forderung könnte der Bauträger verpflichtet sein, die angefallenen Bereitstellungszinsen zu erstatten.

2. Verzögerung durch höhere Gewalt geltend machen

Bei Bauverzögerungen, die auf Ereignisse höherer Gewalt (wie Naturkatastrophen oder außergewöhnliche Lieferprobleme) zurückzuführen sind, kann die Rückforderung der Bereitstellungszinsen ebenfalls möglich sein. In solchen Fällen kann es helfen, den Bauträger oder das Bauunternehmen in die Verantwortung zu nehmen, um gegebenenfalls Entschädigungen zu erhalten.

3. Bank nach Kulanz fragen

Einige Banken zeigen sich bei unverschuldeten Bauverzögerungen kulant und erstatten Bereitstellungszinsen ganz oder teilweise zurück. Gerade wenn Verzögerungen durch Lieferengpässe oder behördliche Genehmigungen entstanden sind, lohnt es sich, bei der Bank nachzufragen und die Situation zu erklären. Ein persönliches Gespräch und eine detaillierte Aufstellung der Verzögerungsgründe erhöhen die Chancen auf eine positive Reaktion.

4. Rückerstattung bei der Bank beantragen

Sollte die Bank Kulanz zeigen oder eine Verpflichtung zur Rückerstattung bestehen, kannst du offiziell einen Rückforderungsantrag für die Bereitstellungszinsen stellen. In diesem Antrag sollten die Gründe für die Bauverzögerung sowie alle relevanten Unterlagen (z. B. Bauträgerverträge, Bauverzögerungsdokumentationen) enthalten sein.

5. Rechtliche Beratung einholen

Wenn hohe Bereitstellungszinsen entstanden sind und keine Einigung mit der Bank oder dem Bauträger erzielt werden kann, ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen. Ein Anwalt mit Schwerpunkt Bau- und Immobilienrecht kann prüfen, ob Ansprüche auf Rückerstattung bestehen und wie du sie geltend machen kannst.

Bereitstellungsprovision steuerlich absetzen

Du kannst Bereitstellungszinsen bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzen. In diesen Fällen zählen die Bereitstellungszinsen zu den Werbungskosten. Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, ist es wichtig, alle Kontoauszüge und Darlehensabrechnungen sorgfältig aufzubewahren, um die Bereitstellungszinsen eindeutig der vermieteten Immobilie zuzuordnen.

Die Bereitstellungszinsen werden dann in der Steuererklärung in der Anlage V unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten eingetragen. Gerade bei hohen Bereitstellungszinsen für vermietete Objekte kann es hilfreich sein, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die Steuerentlastung optimal auszuschöpfen.

Achtung: Bei eigengenutzten Immobilien ist eine steuerliche Absetzung nicht möglich.

Fazit: Die richtige Planung bei der Finanzierung ist entscheidend

Bereitstellungszinsen können eine erhebliche Zusatzbelastung darstellen, insbesondere wenn sich Bau- oder Kaufphasen länger hinziehen. Mit einer durchdachten und individuellen Finanzierungsplanung lässt sich dieses Risiko jedoch deutlich minimieren. Bei langwierigen Bauprojekten kann eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit trotz Zinsaufschlag sinnvoll sein, während sich bei Neubauten oft niedrigere Bauzinsen und eine kürzere bereitstellungsfreie Zeit mehr lohnen. Ein genauer Vergleich und die Wahl passender Konditionen helfen, unnötige Kosten zu vermeiden und die Baufinanzierung langfristig bezahlbar zu halten.

Für eine optimale Planung ist der Baufinanzierungs-Service von Wohnglück.de eine gute Anlaufstelle: Hier kannst du auf Wunsch in einem individuellen Gespräch Konditionen, Zinsen und Absicherungen abstimmen, sodass Risiken reduziert und die Finanzierung auf sichere Beine gestellt werden. Der kostenfreie Kreditfinder für einen ersten Vergleich bietet dazu eine gute Basis.

Häufige Fragen zu Bereitstellungszinsen