Bereitstellungszinsen zurückfordern oder umgehen – so klappt's

Bei einem Baukredit ist es üblich, dass er in mehreren Teilen ausgezahlt wird. Der jeweilige Rest des Kredits verbleibt bis zum nächsten Bauabschnitt bei der Bank. Diese verwahrt das Geld aber nur für einen gewissen Zeitraum kostenlos. Danach erhebt die Bank Bereitstellungszinsen, also quasi eine Parkgebühr, da sie selbst nicht mit dem Geld arbeiten kann.

Wenn es zu Verzögerungen beim Bau kommt, kann es schnell passieren, dass ihr durch die Bereitstellungszinsen in eine Kostenfalle tappt, an die ihr zuvor gar nicht gedacht hattet. Mit unseren Tipps verringert oder umgeht ihr die zusätzliche finanzielle Belastung. Zudem verraten wir, ob und wie ihr die Bereitstellungszinsen zurückfordern und steuerlich absetzen könnt.

Tipp: Bleibt mit unserem Newsticker immer auf dem Laufenden, wie hoch die Bauzinsen gerade sind.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen (auch Bereitstellungsprovision) sind Gebühren, welche die baufinanzierende Bank ab einem gewissen Zeitraum für den noch nicht ausbezahlten Anteil eures Darlehens erhebt. Denn gerade bei Neubauten ist es an der Tagesordnung, dass ihr euer Haus nicht auf einen Schlag bezahlt. Das Darlehen wird – nach Baufortschritt – in Tranchen abgerufen. Da eure Bank aber die komplette Darlehenssumme bereithalten muss, kann sie mit diesem Geld nicht arbeiten und bekommt von euch auch noch keine Kreditzinsen. Die Bereitstellungszinsen entschädigen den Kreditgeber für diesen Verlust.

Ob und ab wann Bereitstellungszinsen anfallen, legt euer Darlehensvertrag fest. Daher ist es ratsam, mehrere Kreditangebote einzuholen und mit der Bank eurer Wahl eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren. Wie ihr euch auf ein Finanzierungsgespräch vorbereitet, verraten wir euch hier.

Übrigens: Auch bei KfW-Krediten werden Bereitstellungszinsen fällig. Schaut euch die Verträge genau an. Die bereitstellungszinsfreie Zeit variiert bei der KfW je nach Förderprogramm. Hier geht es direkt zur Übersicht: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Fördersummen, Konditionen, Anträge

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?

Die Bereitstellungszinsen liegen meistens bei etwa drei Prozent pro Jahr, beziehungsweise bei 0,25 Prozent pro Monat. Sie werden immer für das Restdarlehen erhoben, das noch nicht abgerufen wurde. Achtung: Während sich der vereinbarte Sollzins beziehungsweise Nominalzins auf ein ganzes Jahr bezieht, wird der Bereitstellungszins je Monat berechnet.

Gesetzlich festgelegt ist die Höhe der Provision nicht. Dass Bereitstellungszinsen den Zinssatz des Darlehens erheblich übersteigen, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 17 U 545/20). 

Generell gilt: Je länger der Hausbau dauert und je später ihr die letzte Kredittranche abruft, desto höher fallen die Bereitstellungszinsen aus. 

Folgende Tabelle zeigt, wie viel ihr monatlich bei einem Bereitstellungszinssatz von 0,25 Prozent abhängig von der geparkten Darlehenssumme extra zahlen müsst:

Über noch mehr Kostenfallen beim Hausbau klären wir euch in diesem Ratgeber auf.

Bereitstellungszinsen berechnen 

Ihr plant ein Fertighaus für 400.000 Euro. Für das Grundstück werden zu Beginn bereits 100.000 Euro fällig. Die Bank parkt die restlichen 300.000 Euro für euch und wartet, dass der Rohbau fertig wird und ihr die nächste Kredittranche zieht.

In der Zwischenzeit zahlt ihr für die ausbezahlten 100.000 Euro bereits die vereinbarte Darlehensrate (Sollzins plus Tilgung). Für die weiter bereitstehenden 300.000 Euro fallen vermutlich zunächst keine Zinsen an, da die meisten Banken euch eine bereitstellungszinsfreie Zeit einräumen.

Angenommen, diese endet laut Vertrag nach zwei Monaten, aber der Rohbau ist erst nach fünf Monaten fertig. Dann müsst ihr zusätzlich für drei Monate je 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen auf die 300.000 Euro begleichen.

Das macht dreimal 750 Euro, also 2.250 Euro. Nach jeder Teilauszahlung wird die monatliche Belastung neu errechnet. Eine Übersicht verschafft ihr euch am besten mit einer Tabelle:

In diesem Beispiel zahlt ihr für euren Kredit insgesamt knapp 4.900 Euro Bereitstellungsprovision an eure Bank – gar nicht so wenig. Die bereitstellungsfreie Zeit ist in der Praxis aber häufig länger als zwei Monate und oftmals auch vom Verwendungszweck abhängig. Mehr dazu weiter unten.

Tipp: Lest hier, wie ihr einen Tilgungsplan erstellt und damit den Überblick über euer Darlehen behaltet.

Was bedeutet bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die bereitstellungszinsfreie oder kurz bereitstellungsfreie Zeit ist der Zeitraum, in dem eine Bank euch ein Darlehen ohne Bereitstellungsprovision bereit stellt. Ihr müsst also keine Zinsen dafür zahlen, dass der Kreditgeber das Geld für euch verwahrt, bis ihr es abruft.

Die meisten Banken lassen sich auf bis zu sechs Monate bereitstellungsfreie Zeit ein. Das bedeutet, sie fordert erst ab dem siebten Monat eine Bereitstellungsprovision. 

Folgende Tabelle zeigt beispielhaft, wie viel Geld ihr durch eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei, sechs oder zwölf Monaten sparen könnt:

In diesem Beispiel spart ihr 625 Euro, wenn ihr sechs statt drei Monate einen bereitstellungszinsfreien Kredit habt. Bei zwölf Monaten bereitstellungsfreier Zeit sind es sogar 1.700 Euro Ersparnis.

Ab wann muss ich Bereitstellungszinsen zahlen?

Wann Zinsen für die Bereitstellung einer Kreditsumme fällig werden, steht in eurem Darlehensvertrag. Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen, müsst ihr auf den noch nicht ausgezahlten Teil eures Kredits die Extrazinsen zahlen. Versucht am besten, vor Vertragsabschluss eine möglichst lange Frist zu verhandeln.

Achtung: Die bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt mit Vertragsabschluss. Beginnt euer Bauvorhaben erst einen Monat später, ist damit auch bereits ein Monat der bereitstellungszinsfreien Zeit abgelaufen.

Gut zu wissen: Lest hier, wie ihr euch günstige Bauzinsen sichern könnt.

Wie lange muss ich die Bereitstellungsprovision bezahlen?

Die Bereitstellungszinsen müsst ihr zahlen, bis ihr den "Parkplatz" für euren Kredit nicht mehr benötigt, weil ihr die letzte Tranche abgerufen habt. Von nun an fallen die teuren Bereitstellungszinsen weg und ihr zahlt "nur" noch die vereinbarte Darlehensrate, bis die Restschuld beglichen ist. Lest passend dazu: Restschuld tilgen: Alle Fragen und Antworten

Jede Bauverzögerung verlängert die Zeit, in der ihr die Bank für die Kreditbereitstellung entschädigen müsst. Je mehr Zeit ins Land geht, desto teurer wird der Kredit insgesamt.

Mehr Wissenswertes für Bauherren: 10 Tipps, wie ihr Stress beim Hausbau vermeidet

Wie kann ich Bereitstellungszinsen umgehen?

Als Laien in Sachen Baufinanzierung neigen viele Kreditnehmer dazu, das Thema Bereitstellungszinsen nicht so ernst zu nehmen. Schließlich soll das Haus ja schnell fertig werden. Da werden fünf bis sechs Monate bereitstellungszinsfreie Zeit schon reichen.

Leider stolpern viele Bauherren so in eine Kostenfalle. Denn wer weiß schon, ob nicht ein Subunternehmer während der Bauphase pleite geht, es Probleme mit der Gründung gibt, das Wetter nicht mitspielt oder ihr die geplante Eigenleistung nicht übernehmen könnt, weil ihr euch ein Bein brecht? Beim Projekt Hausbau sollte man lieber einen großzügigen Puffer einplanen. Das gilt auch für die Bereitstellungszinsen.

Übrigens: Ein erster Gedanke ist natürlich, sich das komplette Darlehen auszahlen zu lassen und die Einzelzahlungen der Gewerke selbst zu managen. Leider ist das in den meisten Fällen nicht möglich, da eine Baufinanzierung zweckgebunden ist und ihr der Bank gegenüber nachweisen müsst, wofür die nächste Tranche verwendet wird.

Hier sind unsere Tipps, wie ihr unnötige Bereitstellungszinsen vermeiden könnt:

Mit der Bank über die bereitstellungsfreie Zeit sprechen

Redet mit eurer Bank. Es steht nirgends geschrieben, dass ihr euch mit den angebotenen drei oder sechs Monaten bereitstellungszinsfreie Zeit zufriedengeben müsst. Zwölf Monate verschaffen euch genug Luft für den Fall, dass sich der Bau verzögert. 

Je länger die Frist, die ihr aushandeln könnt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihr Bereitstellungszinsen zahlen müsst. Und rechnet auch durch, ob ihr eventuell gegen einen Zinsaufschlag die bereitstellungsfreie Zeit auf bis zu 24 Monate verlängert.

Mit eurem Finanzberater im Gespräch bleiben

Merkt ihr erst nach Abschluss des Darlehens, dass ihr eine längere Frist braucht, sucht auch dann noch das Gespräch. Zwar lassen sich die Banken in der Regel nur noch auf eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ein, wenn ihr bereit seid, einem Zinsaufschlag auf euren Kredit zuzustimmen. Das kann im Einzelfall dennoch günstiger sein.

Einen realistischen Zeit- und Finanzplan aufstellen

Eine gute Planung verhindert natürlich auch, dass ihr zu hohe Bereitstellungszinsen zahlt. Erstellt mit dem Bauträger einen Zeitplan. Mehr dazu erfahrt ihr im Ratgeber "Baubeschreibung: Worauf es bei der Bauleistungsbeschreibung ankommt". So wisst ihr, wann welche Gewerke bezahlt werden müssen und wie lange die Bauzeit ist. Im Idealfall endet die bereitstellungszinsfreie Zeit erst nach dem anvisierten Ende der Bauzeit.

Sind feste Fertigstellungstermine einzelner Bauabschnitte sowie des Gesamtprojekts im Bauvertrag enthalten, muss der Bauträger für Bereitstellungszinsen aufkommen, die euch durch sein Verschulden entstanden sind. So erhaltet ihr die Bereitstellungszinsen am Ende wieder zurück.

Erfahrt hier, wie ihr euch gegen Verzögerungen beim Hausbau absichert.

Eigenkapital vor Fremdkapital, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden

Auch dieser Grundsatz ist wichtig, wenn ihr hohe Extra-Zinsen vermeiden wollt. Auch er ist verhandelbar. Sprecht mit eurem Kreditgeber, ob ihr einen Teil des Eigenkapitals für die letzten Zahlungen am Ende der Bauphase zurückbehalten dürft. So wird die Zeit, in der ihr Bereitstellungszinsen zahlen müsst, kürzer und die der Zinsberechnung zugrunde liegende Darlehenssumme schneller kleiner.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Wenn ihr die betreffende Immobilie selbst nutzen wollt, könnt ihr die Bereitstellungszinsen nicht von der Steuer absetzen. Wollt ihr das Objekt aber vermieten, sieht es anders aus. Dann sind die Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar. Ihr könnt die Bereitstellungsprovision als Werbungskosten (bei Vermietung!) im Jahr ihrer Zahlung geltend machen.

Ihr seid Vermieter und wollt Geld sparen? Lest hier, welche Betriebskosten umlagefähig sind und wie ihr die Grundsteuer auf eure Mieter umlegen könnt. 

Kann ich Bereitstellungszinsen zurückfordern?

Ihr könnt die bereits gezahlten Bereitstellungszinsen zurückfordern, aber nicht von der Bank, sondern von eurem Bauträger, wenn dieser sich nicht an die vereinbarten Termine hält. Voraussetzung ist eine entsprechende Klausel im Vertrag. Der Bauträger muss einer Kostenübernahme der Bereitstellungszinsen bei Nichteinhaltung der Bautermine zugestimmt haben. Lest hier, was ihr beachten müsst, wenn ihr mit einem Bauträger zusammenarbeitet.

Achtung: Bereitstellungsprovision zurückfordern geht nur dann, wenn ihr die Bauverzögerungen nicht selbst verschuldet habt. 

Ihr seid unsicher, wie viel Haus ihr euch leisten könnt? Mit dieser Faustformel könnt ihr ausrechnen, wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf.