Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt's

Das kannst du tun

• Erfasse vor der Immobiliensuche deine Einnahmen und Ausgaben genau, um deinen finanziellen Spielraum herauszufinden. So weißt du, welche Immobilien infrage kommen. 
• Versuche möglichst viel Eigenkapital anzusammeln. Eigenleistung (sogenannte Muskelhypothek) kann bei fehlendem Budget helfen. 
• Bei der Wahl von Zins und Tilgung solltest du darauf achten, dass du bis zum Renteneintritt deine Schulden abbezahlt hast.

Der Wunsch nach Wohneigentum ist trotz der hohen Immobilienpreise ungebrochen groß – vor allem bei jungen Menschen. Doch ist Hauskauf heute überhaupt realistisch? Bevor die Planung losgehen kann, braucht es einen Kassensturz. Dieser Ratgeber hilft dir bei der Beantwortung der zentralen Fragen: Kann ich mir ein Haus leisten? Und: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Dafür bekommst du wertvolle Tipps, einen Budgetrechner und ein paar Faustformeln.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? - Die Faustformel

Dein Budget für den Hauskauf kannst du in drei einfachen Schritten ermitteln:

1. Maximale Monatsrate ermitteln: diese darf maximal 35 Prozent deines Haushaltsnettoeinkommens betragen
2. Maximale Kreditsumme ermitteln: dazu multiplizierst du die errechnete maximale Monatsrate mit dem Faktor 220*
3. Gesamtbudget ermitteln: ergibt sich aus der maximalen Kreditsumme zuzüglich deines Eigenkapitals.

*Der Faktor 220 basiert implizit auf einem angenommenen Zins- plus Tilgungssatz (rechnerisch ca. 5,45 %).

Wichtig: Dein Gesamtbudget ist nicht gleich den maximalen Kaufpreis der Immobilie. Es soll den Kaufpreis zuzüglich den Kaufnebenkosten (die sich oft auf bis zu 15% des Kaufpreises belaufen) abdecken.

So ergibt sich folgende Faustformel:

Rechenbeispiel: Budget für den Hauskauf bei 2.000 Euro netto pro Monat

Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.000 Euro kannst du dir eine maximale Monatsrate von 700 Euro leisten. Dies ergibt eine maximale Kreditsumme von 154.000 Euro. Hältst du dich an die goldene Regel, bringst du Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten mit. Bei 15 Prozent Kaufnebenkosten sind das in diesem Fall 27.176 Euro an Eigenmitteln. Somit beträgt dein mögliches Gesamtbudget 181.176 Euro.

Einschätzung zum Ergebnis: Realistischer ist es, sich bei diesem Budget nach einer kleinen Eigentumswohnung umzusehen - laut dem EPX-Index von Europace kostet ein bestehendes Einfamilienhaus 2026 im Schnitt über 370.000 Euro.

Rechenbeispiel: Budget für den Hauskauf bei 3.000 Euro netto pro Monat

Bei 3.000 Euro netto kannst du eine monatliche Rate von 1.050 Euro stemmen. Das heißt, du kannst voraussichtlich 231.000 Euro Kredit aufnehmen. Bei genügend Eigenkapital für die voraussichtlichen Nebenkosten in Höhe von 40.764 Euro ergibt sich ein mögliches Gesamtbudget von 271.764 Euro.

Einschätzung zum Ergebnis: Auch 271.764 Euro sind noch sehr weit vom derzeitigen Durchschnittspreis für Bestandshäuser entfernt. Gegebenenfalls gibt es stark sanierungsbedürftige Immobilien (sprich: Sanierungskosten kommen on top) oder Häuser in weniger beliebten Lagen. Allerdings stellt sich dann die Frage, ob sich der Hauskauf überhaupt lohnt oder auch hier der Wohnungskauf sinnvoller ist. Das hier ermittelte Budget gleicht fast dem durchschnittlichen Wohnungspreis von leicht über 280.000 Euro laut dem EPX-Index 2026.

Rechenbeispiel: Budget für den Hauskauf bei 4.000 Euro netto pro Monat

Durch 4.000 Euro monatliches Nettoeinkommen ergibt sich eine mögliche Kreditrate von 1.400 Euro, wodurch sich potenziell eine Finanzierung in Höhe von 308.000 Euro ergibt. Mit Eigenkapital für 15 Prozent Kaufnebenkosten obendrauf kommt es auf ein Gesamtbudget von 362.352 Euro.

Einschätzung zum Ergebnis: 362.352 Euro treffen ziemlich genau den durchschnittlichen Preis für Bestandshäuser. Ab 4.000 Euro monatlichem Nettoeinkommen ist der Kauf eines Hauses wirklich realistisch.

Rechenbeispiel: Budget für den Hauskauf bei 5.000 Euro netto pro Monat

Mit einem Nettoeinkommen von 5.000 Euro könntest du 1.750 Euro Kreditrate monatlich zurückzahlen. Die wahrscheinliche Gesamtsumme deiner Baufinanzierung läge bei 385.000 Euro; mit genug vorhandenem Eigenkapital zur Deckung der Nebenkosten kannst du dir ein Hauskauf in Höhe von 452.941 Euro leisten.

Einschätzung zum Ergebnis: Für 452.941 Euro hast du eine gute Auswahl an Bestandsimmobilien. Auch ein Neubau ist realistisch, sofern das Grundstück schon vorhanden ist.

Das eigene Budget berechnen

Die Faustformel "35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens gleichen deinem Budget für die Kreditrate" ist eine gute erste Orientierung. Sie setzt allerdings voraus, dass du mindesten 35 Prozent am Monatsende übrighast. Das ist möglicherweise jedoch nicht immer der Fall.

Wenn du wirklich auf der sicheren Seite sein möchtest, solltest du eine eigene Berechnung durchführen und prüfen, wie viel finanzielle Mittel du am Monatsende wirklich hast. Das passiert am einfachsten, wenn du dein monatliches Nettoeinkommen sowie ggf. weitere regelmäßige Einnahmen gegen deine regelmäßigen Ausgaben verrechnest. Diese Checkliste hilft dir bei der Berechnung weiter:

Gute Voraussetzungen für einen Kredit hast du besonders dann, wenn nach der Verrechnung noch 35 Prozent deines Nettoeinkommens übrigbleiben.

Tipp: Unregelmäßige Einnahmen oder Einnahmen ohne konstante Höhe wie Erträge aus Verkäufen, Steuerrückerstattungen und Geldgeschenke solltest du außer Acht lassen. Für unregelmäßige Ausgaben (z.B. für Reparaturen, Vermögensschäden oder Sondertilgungen) solltest du einen finanziellen Puffer einplanen.

Wichtige Einflussfaktoren bei der Budgetberechnung

Es gibt viele Faktoren, die das noch so sorgfältig ermittelte Budget für den Hauskauf beeinflussen und anders ausfallen lassen können. Dazu gehören:

• die Lage der Immobilie, die die Höhe der Kaufnebenkosten (unterschiedliche Prozentsätze je nach Bundesland) sowie den tatsächlichen Verkaufspreis beeinflusst;
• die von der Bank final bestimmten Zinsen, abhängig von deiner Bonität und finanziellen Situation;
• die tatsächliche Höhe deines Eigenkapitals;
• die von dir gewählte Laufzeit und Tilgung der Immobilienfinanzierung;
• der Zustand der Immobilie und die damit verbundenen Sanierungskosten:
• die laufenden Nebenkosten sowie die Instandhaltungskosten;
• deine persönliche Lebensplanung und potenzielle zukünftige Extraausgaben.

Daher ist es wichtig, dass du dir einen guten Überblick über deine individuelle Situation verschaffst und alle möglichen Eventualitäten berücksichtigst. Berechne dein Budget lieber etwas konservativer und mit etwas Puffer, damit du deine Immobilie sicher finanzieren kannst.

Kaufnebenkosten richtig budgetieren

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Maklerprovision, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer. Die Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt und betragen zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Der Betrag für die Notarleistung inkludiert die ganzheitliche Betreuung, die Beurkundung des Kaufvertrages sowie (im Falle einer Finanzierung durch die Bank) die Eintragung einer Grundschuld. Die Grundbuchkosten fallen für die Auflassungsvormerkung und die finale Eigentumsumschreibung an.

Die Höhe der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für den Makler können Gebühren von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises anfallen. Sofern der Käufer ein privater Verbraucher ist, muss der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision übernehmen. 

Übrigens: Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld und sollten in deiner Budgetplanung berücksichtigt werden.

Checkliste: Kann ich mir ein Haus leisten?

Um deinen Hauskauf sicher zu planen und richtig zu budgetieren, solltest du dir einige wichtige Fragen stellen. Diese haben wir in der nachfolgenden Checkliste zusammengefasst. Sofern du die Fragen mit einem sicheren "Ja" beantworten kannst, bist du für den Immobilienkauf gut vorbereitet. 

1. Habe ich alle Einnahmen und Ausgaben korrekt erfasst?
2. Bin ich mir über mein Budget bewusst? 
3. Bringe ich genug Eigenkapital mit?
4. Gibt es ausreichend finanziellen Puffer? 
5. Kenne ich mich mit den Gebühren meines Bundeslandes aus (zum Beispiel Grunderwerbsteuer)?
6. Habe ich alle Nebenkosten berücksichtigt? 
7. Ist meine monatliche Rate langfristig tragbar? 
8. Ist der angebotene Zinssatz angemessen? 
9. Habe ich mich professionell und unabhängig beraten lassen? 
10. Ist die Immobilie eine gute Wahl? 
11. Passt die Immobilie zu meiner Lebenssituation? 
12. Kann ich Kostensteigerungen tragen? 

Weitere Details für die genaue Kaufplanung erhältst du hier: Checkliste Hauskauf: Schritt für Schritt zum Immobilienkauf. Ergänzend zeigt dir unsere Checkliste für Hausbesichtigungen, worauf du beim Kauf eines fertigen Hauses achten solltest.

Tipps für die Budgetplanung beim Hauskauf

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, muss daher viel recherchieren, realistisch kalkulieren und alle Kostenfaktoren berücksichtigen. Eigenkapital, monatliche Rate, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Lebensplanung bestimmen maßgeblich darüber, ob sich der Traum vom Eigenheim in die Realität umsetzen lässt.

Die wichtigsten Tipps für die Budgetplanung beim Hauskauf sind:

• Sei ehrlich zu dir selbst: Sei bei der Aufstellung deiner Einnahmen und Ausgaben wirklich penibel und nimm auch kleine Beträge ernst. Am besten betrachtest du mindestens die Kontoauszüge der letzten zwölf Monate. 
• Unterschätze die 35-Prozent-Hürde nicht: Banken legen Wert darauf, dass eine Finanzierung langfristig tragbar bleibt. Das bedeutet, dass sie sich nach der 30- bis 35-Prozent-Hürde richten. Mehr sollte die Baufinanzierung nicht von deinem Nettohaushaltseinkommen ausmachen. 
• Wähle eine passende Zinsbindung: Mit einer langen Zinsbindung sorgst du für Planungssicherheit – bist aber auch gebunden, sollten die Zinsen im Zeitraum fallen. Allerdings kann es bei einer kürzeren Zinsbindung passieren, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird. 
• Vereinbare Sondertilgungen: Achte darauf, dass dein Kredit kostenlose Sondertilgungen anbietet. So kannst du deine Restschuld schneller tilgen und die Zinslast senken. 
• Bereite dich auf den "Worst Case" vor: Was passiert, wenn dein Einkommen vorübergehend wegfällt (zum Beispiel durch Elternzeit oder Arbeitslosigkeit)? Du solltest dein Budget so kalkulieren, dass du auch schwierige Phasen überbrücken kannst. 

Beachte vor allem: Die im Artikel genannten Faustformeln und der Budgetrechner helfen dir dabei, einen groben Überblick zu erlangen. Je nach Region können die Möglichkeiten stark variieren. Nur mit ausreichender Vorbereitung und sorgfältiger Planung kann ein Immobilienprojekt langfristig tragbar bleiben. 

Häufig gestellte Fragen zur Budgetplanung beim Hauskauf

Auch interessant:

• Ein Haus allein finanzieren? So funktioniert die Baufinanzierung als Single
• Risiken beim Hauskauf: Darauf sollten Käufer achten
• Die 12 häufigsten Fehler beim Hauskauf