Der Traum von der eigenen Immobilie – bevor die Planungen losgehen, solltet ihr sieben Regeln beachten. Sie helfen bei der Beantwortung der wichtigen Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Regel 1: Nicht mehr als die Hälfte des Einkommens
Weder der Lottogewinn noch der erhoffte Geldsegen der Erbtante oder die seit Jahren fällige Gehaltserhöhung sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Rechnet mit dem, was ihr wirklich habt. Was zahlt ihr jetzt an Kaltmiete? Wie viel mehr Geld könntet ihr noch ausgeben?
Als Faustregel gilt: Gebt nicht mehr als die Hälfte eures monatlichen Nettoeinkommens fürs Wohnen aus – inklusive laufender Nebenkosten. Wenn man mehr als die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgibt, dreht sich alles nur noch ums Haus oder die Wohnung, man kann sich nichts anderes leisten und hat keine Reserven mehr. Da sind Verzweiflung und Streit programmiert.
Banken beantworten die Frage "Wieviel Haus kann ich mir leisten?" meist ganz pragmatisch: Sie finanzieren Darlehen in der Regel mit einer maximalen Monatsrate von 35 Prozent eures Nettohaushaltseinkommens.
Regel 2: Monatliches Nettohaushaltseinkommen berechnen
Ergänzend zu Regel 1 könnt ihr euer Nettohaushaltseinkommen ganz einfach ermitteln, indem ihr einmal all eure regelmäßigen, aber auch unregelmäßigen Einnahmen und Ausgaben aufschreibt und sie miteinander verrechnet. Nur so könnt ihr euch darüber klar werden, wie viel Geld ihr monatlich wirklich für die Rückzahlung eines Kredits habt.
Regelmäßige Einnahmen sind:
- Gehalt/Lohn
- Urlaubsgeld
- Provision/Weihnachtsgeld/Prämien
- Kindergeld/Unterhaltszahlungen
- Zinserträge
- Mieteinnahmen von bereits vorhandenen Immobilien (OHNE eventuelle Einnahmen der geplanten Immobilie)
Einmalige Einnahmen sind:
- Geldgeschenke/Steuerrückerstattungen
- Verkauf des Autos oder von Wertpapieren
Wenn ihr die Summen addiert habt, dann teilt den Betrag durch zwölf, um auf die Summe zu kommen, die euch durch einmalige Einnahmen monatlich zur Verfügung steht.
Regelmäßige Ausgaben sind:
- Lebensmittel
- Miete und Betriebskosten
- Urlaub/Freizeit (Ausgehen, Sport, Kino, Hobby etcetera)
- Bekleidung
- Telefon, Handy, Internet
- Versicherungen (zum Beispiel Hausrat, Haftpflicht, Unfall, Kfz)
- Gesundheit
- Auto und Verkehr
- Rücklagen für Haushaltsgeräte und Möbel
- Betriebskosten und Wohnnebenkosten in der neuen Wohnung/ im neuen Haus
- Unterhaltszahlungen
Unregelmäßige Ausgaben sind:
- Sondertilgung für die Wohnung
- Reparaturen für das Auto
- Vermögensschaden, der nicht durch die Versicherung gedeckt ist
Wenn ihr die unregelmäßigen Ausgaben addiert habt, dann teilt auch diesen Betrag durch zwölf, um auf die durchschnittliche monatliche Belastung zu kommen.
Verfügbares Nettoeinkommen berechnen:
Alle Werte realistisch aufgeschrieben? Dann ergibt sich daraus folgende einfache Rechnung:
Summe Einnahmen - Summe Ausgaben = Verfügbares Nettoeinkommen geteilt durch 2 = maximale Summe, die ihr monatlich für die Rückzahlung des Kredites habt. Damit habt ihr schon einen konkreten Anhaltspunkt, wieviel Haus ihr euch leisten könnt.
Regel 3: 20 Prozent Eigenkapital
20 Prozent Eigenkapital sollte man schon mit einbringen – durch Erspartes, Bausparvertrag, Lebensversicherung oder ähnliches. Ohne Sicherheiten hat man bei den Banken schlechte Karten. Auch wenn inzwischen der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ist.
Regel 4: Kauf-Nebenkosten nicht vergessen
Makler, Notar, Grunderwerbsteuer – da kommen schnell noch einmal Kaufnebenkosten von acht bis 12,5 Prozent des Kaufpreises hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – immer noch Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen.
Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld.
Regel 5: Laufende Kosten beachten
Laufende monatliche Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, Müllabfuhr, TV, Telefon etcetera nicht vergessen!
Als Faustregel gilt: Kalkuliert für die laufenden Nebenkosten rund 2 bis 2,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dann seid ihr auf der sicheren Seite.
Regel 6: Finanzierungsdauer beachten
Plant eure Finanzierung so, dass ihr spätestens mit Eintritt ins Rentenalter eure Immobilie abgezahlt habt. Dann habt ihr nur noch die laufenden Nebenkosten zu zahlen und seid unabhängig von Mieterhöhungen. Eine bessere Rente als das Wohnen in den eigenen vier Wänden gibt es nicht.
Regel 7: Hohe Tilgung vereinbaren
Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Das ist sehr von Vorteil für Immobilienkäufer, weil Geld eben sehr günstig ist. Man sollte seine Darlehensverträge deshalb so langfristig wie möglich abschließen. Wenn die Bank es mitmacht, über 15, 20 oder sogar mehr Jahre.
Und ihr solltet eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren. Zwischen zwei und vier Prozent sind heute üblich. Auch ein Sondertilgungsrecht, bei dem man zwischendurch Schulden abbauen kann (aber nicht muss), wäre erfreulich.
Beispielrechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
In der folgenden Rechnung zeigen wir euch, wie ihr in drei Schritten ermittelt, wie viel Haus ihr euch leisten könnt.
Schritt 1: Maximale Monatsrate ermitteln
Nehmt eure bisherige Miete und addiert das hinzu, was ihr monatlich übrig habt. Davon zieht ihr folgende Posten ab:
- Reserve für besondere Ausgaben (200 Euro)
- Nebenkosten im neuen Haus (2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche)
- Instandhaltungsrücklage (1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem Neubau, bei Altbauten ist die Instandhaltungsrücklage höher).
Nehmen wir an, ihr zahlt derzeit 1.200 Euro Miete und habt monatlich 800 Euro übrig. Ihr wollt ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche finanzieren.
Dann sieht die Rechnung so aus:
1.200 Euro + 800 Euro = 2.000 Euro
2.000 Euro - 200 Euro - 300 Euro - 120 Euro = 1.380 Euro
Ihr könnt also monatlich eine Rate von 1.380 Euro zurückzahlen.
Schritt 2: Maximale Kreditsumme ermitteln
Als einfache Faustformel zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags wird häufig diese Rechnung empfohlen:
(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = maximaler Kreditbetrag
In unserem Fall läge der maximale Kreditbetrag also bei 480.000 Euro. Diese Formel liefert allerdings nur einen ersten, relativ groben Näherungswert für den höchstmöglichen Kreditbetrag.
Schritt 3: Maximalen Kaufpreis ermitteln
Zu der Kreditsumme müsst ihr jetzt noch das vorhandene Eigenkapital dazurechnen. Davon zieht ihr dann einen Sicherheitsabschlag von fünf Prozent des Kaufpreises ab, der als Finanzpuffer dient. Außerdem müsst ihr die Kaufnebenkosten abziehen. Diese betragen 8 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises, ihr könnt also pauschal mit zehn Prozent des Kaufpreises kalkulieren.
Als Ergebnis erhaltet ihr nun den maximalen Preis, den die Immobilie kosten darf, die ihr euch leisten könnt.
Budgetrechner hilft euch, den maximalen Kaufpreis zu bestimmen
Wieviel Haus kann ich mir leisten? Wenn ihr wissen wollt, wie teuer eine Immobilie sein darf, damit ihr sie euch leisten könnt, dann könnt ihr den maximalen Kaufpreis und Kreditbetrag sowie eure maximale monatliche Kreditrate mithilfe eines Budgetrechners einfach im Internet ausrechnen.
Dazu müsst ihr nur euer monatliches Nettohaushaltseinkommen, das vorhandene Eigenkapital sowie die monatlich mögliche Kreditrate eingeben. Hier findet ihr eine Vorlage für den persönlichen Finanzcheck.
Habt ihr schon ein bestimmtes Grundstück im Auge? Vielleicht interessiert euch dann unser Artikel mit allen Informationen zum Grundstückskauf. Und vielleicht wollt ihr ja erst einmal ermitteln, ob eure Traumimmobilie ihr Geld auch wert ist. Dann macht hier die kostenlose Wohnglück-Immobilienbewertung.
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