Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt's

Der Traum von der eigenen Immobilie steht. Doch bevor die Planungen losgehen können, solltet ihr einen Kassensturz machen. Dieser Ratgeber hilft euch bei der Beantwortung der zentralen Fragen: Kann ich mir ein Haus leisten? Und: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Dafür bekommt ihr wertvolle Tipps, eine Faustformel und einen Budgetrechner. 

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Budgetrechner: Kann ich mir ein Haus leisten? 

Ob der Traum vom Eigenheim ein Traum bleibt und wie viele Kompromisse ihr bei der Immobiliensuche machen müsst, hängt vom Budget ab. Ihr fragt euch: Kann ich mir ein Haus leisten? Oder: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wenn ihr wissen wollt, wie teuer ein Objekt sein darf, damit ihr es euch leisten könnt, dann rechnet den maximalen Kaufpreis und Kreditbetrag sowie eure maximale monatliche Kreditrate mithilfe eines Budgetrechners einfach im Internet aus.

Dazu müsst ihr nur euer monatliches Nettohaushaltseinkommen – Details weiter unten im Artikel –, das vorhandene Eigenkapital und die monatlich mögliche Kreditrate eingeben. 

Passt eure finanzielle Situation zum aktuellen Immobilienmarkt? Unser Immobilienpreise-Newsticker und die Baupreise-Prognose geben Auskunft, was preislich derzeit üblich ist.

Falls ihr direkt zu dem Schluss kommt, dass euer Geld hinten und vorne nicht reicht, lest hier weiter: Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das? 

Faustformel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

In der folgenden Rechnung zeigen wir euch, wie ihr in drei Schritten ermittelt, wie viel Haus ihr euch leisten könnt.

Schritt 1: Maximale Monatsrate ermitteln

Nehmt eure bisherige Miete und addiert das hinzu, was ihr monatlich übrig habt. Davon zieht ihr folgende Posten ab:

• Reserve für besondere Ausgaben (200 Euro)
• Nebenkosten im neuen Haus (2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche)
• Instandhaltungsrücklage (1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem Neubau, bei Altbauten ist die Instandhaltungsrücklage höher).

Nehmen wir an, ihr zahlt derzeit 1.200 Euro Miete und habt monatlich 800 Euro übrig. Ihr wollt ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche finanzieren.

Dann sieht die Rechnung so aus:

1.200 Euro + 800 Euro = 2.000 Euro

2.000 Euro - 200 Euro - 300 Euro - 120 Euro = 1.380 Euro

Ihr könnt also monatlich eine Rate von 1.380 Euro zurückzahlen.

Schritt 2: Maximale Kreditsumme ermitteln

Als einfache Faustformel zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags wird häufig diese Rechnung empfohlen:

(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = maximaler Kreditbetrag

In unserem Fall läge der maximale Kreditbetrag also bei 480.000 Euro. Diese Formel liefert allerdings nur einen ersten, relativ groben Näherungswert für den höchstmöglichen Kreditbetrag.

Schritt 3: Maximalen Kaufpreis ermitteln

Zu der Kreditsumme müsst ihr jetzt noch das vorhandene Eigenkapital dazurechnen. Davon zieht ihr dann einen Sicherheitsabschlag von fünf Prozent des Kaufpreises ab, der als Finanzpuffer dient. Außerdem müsst ihr die Kaufnebenkosten abziehen. Diese betragen 8 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises, ihr könnt also pauschal mit zehn Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

Als Ergebnis erhaltet ihr nun den maximalen Preis, den die Immobilie kosten darf, die ihr euch leisten könnt.

Viel Haus könnt ihr euch nicht leisten? Dann erfahrt hier, wie ihr echte Schnäppchenhäuser finden und ein günstiges Haus kaufen könnt.

Wie hoch kann mein Hauskredit sein?

Weder der Lottogewinn noch der erhoffte Geldsegen der Erbtante oder die seit Jahren fällige Gehaltserhöhung sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Rechnet mit dem, was ihr wirklich habt. Was zahlt ihr jetzt an Kaltmiete? Wie viel mehr Geld könntet ihr noch ausgeben?

Als Faustformel gilt: Gebt nicht mehr als die Hälfte eures monatlichen Netto­einkommens fürs Wohnen aus – inklusive laufender Nebenkosten. Wenn man mehr als die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgibt, dreht sich alles nur noch ums Haus oder die Wohnung, man kann sich nichts anderes leisten und hat keine Reserven mehr. Da sind Verzweiflung und Streit programmiert.

Banken beantworten die Frage "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" meist ganz pragmatisch mit der Faustregel: Eure maximale Monatsrate für den Hauskredit darf nicht höher als 35 Prozent eures Nettohaushaltseinkommen sein.

Wie berechne ich mein Nettohaushaltseinkommen für die Baufinanzierung?

Wie viel Haus ihr euch leisten könnt, hängt maßgeblich davon ab, wie viel Geld ihr am Monatsende übrig habt. Ihr könnt euer Nettohaushaltseinkommen ganz einfach ermitteln, indem ihr einmal all eure regelmäßigen, aber auch unregelmäßigen Einnahmen und Ausgaben aufschreibt und sie miteinander verrechnet. Nur so könnt ihr euch darüber klar werden, wie viel Geld ihr monatlich wirklich für die Rückzahlung eines Kredits habt.

Regelmäßige Einnahmen sind:

• Gehalt/Lohn
• Urlaubsgeld
• Provision/Weihnachtsgeld/Prämien
• Kindergeld/Unterhaltszahlungen
• Zinserträge
• Mieteinnahmen von bereits vorhandenen Immobilien (OHNE eventuelle Einnahmen der geplanten Immobilie)

Einmalige Einnahmen sind:

• Geldgeschenke/Steuerrückerstattungen
• Verkauf des Autos oder von Wertpapieren

Wenn ihr die Summen addiert habt, dann teilt den Betrag durch zwölf, um auf die Summe zu kommen, die euch durch einmalige Einnahmen monatlich zur Verfügung steht.

Regelmäßige Ausgaben sind:

• Lebensmittel
• Miete und Betriebskosten
• Urlaub/Freizeit (Ausgehen, Sport, Kino, Hobby etcetera)
• Bekleidung
• Telefon, Handy, Internet
• Versicherungen (zum Beispiel Hausrat, Haftpflicht, Unfall, Kfz)
• Gesundheit
• Auto und Verkehr
• Rücklagen für Haushaltsgeräte und Möbel
• Betriebskosten und Wohnnebenkosten in der neuen Wohnung/ im neuen Haus
• Unterhaltszahlungen

Unregelmäßige Ausgaben sind:

• Sondertilgung für die Wohnung
• Reparaturen für das Auto
• Vermögensschaden, der nicht durch die Versicherung gedeckt ist

Wenn ihr die unregelmäßigen Ausgaben addiert habt, dann teilt auch diesen Betrag durch zwölf, um auf die durchschnittliche monatliche Belastung zu kommen.

Verfügbares Nettoeinkommen für die Immobilienfinanzierung berechnen

Alle Werte realistisch aufgeschrieben? Dann ergibt sich daraus folgende einfache Rechnung:

Summe Einnahmen - Summe Ausgaben = Verfügbares Nettoeinkommen geteilt durch 2 = maximale Summe, die ihr monatlich für die Rückzahlung des Kredites habt. 

Damit habt ihr schon einen konkreten Anhaltspunkt, wie viel Haus ihr euch leisten könnt.

Übrigens: Wohnglück bietet auch einen Baufinanzierungsservice an. Wir vermitteln euch einen günstigen Kredit – schnell und unkompliziert.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Auch hierfür gibt es eine Faustregel: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollte man beim Hauskauf mit einbringen – durch Erspartes, Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Ähnliches. Ohne Sicherheiten hat man bei den Banken schlechte Karten. Auch wenn inzwischen der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ist.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und Hausnebenkosten?

Makler, Notar, Grunderwerbsteuer – da kommen schnell noch einmal Kaufnebenkosten von acht bis 12,5 Prozent des Kaufpreises hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – immer noch Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Ein Notar- und Grundbuchkostenrechner hilft euch bei der Kalkulation.

Plus: Laufende monatliche Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, Müllabfuhr, TV, Telefon etcetera nicht vergessen!

Als Faustregel für die Hausnebenkosten gilt: Kalkuliert für die laufenden Nebenkosten rund vier bis acht Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dann seid ihr auf der sicheren Seite. Mehr zu den Hausnebenkosten und wie sie sich zusammensetzen, lest ihr hier.

Übrigens: Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld.

Finanzierungsdauer und Tilgung: Was ist ratsam?

Plant eure Baufinanzierung so, dass ihr spätestens mit Eintritt ins Rentenalter eure Immobilie abgezahlt habt. Dann habt ihr nur noch die laufenden Nebenkosten zu zahlen und seid unabhängig von Mieterhöhungen. Eine bessere Rente als das Wohnen in den eigenen vier Wänden gibt es nicht, oder?

Lest hier mehr zum Thema Kreditlaufzeit: Zinsbindung: 10 Jahre, 15 Jahre oder länger?

Welchen Tilgungssatz ihr zu Beginn wählt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto schneller seid ihr schuldenfrei. Eine weitere Faustregel besagt: Je niedriger die Zinsen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen, um eine unnötig lange Laufzeit zu verhindern.

Üblich ist eine anfängliche Tilgung von zwei bis drei Prozent. Ändert sich eure finanzielle Situation, könnt ihr bei den meisten Banken kostenlos einen Tilgungswechsel vornehmen. Achtet darauf bei der Wahl eures Kreditgebers. Auch ein Sondertilgungsrecht, bei dem man zwischendurch Schulden abbauen kann (aber nicht muss), wäre erfreulich. Bevor ihr ein Darlehen abschließt, erstellt unbedingt einen Tilgungsplan, um euch einen Überblick über die Rückzahlung eures Kredits zu verschaffen.

Nutzt vor den ersten Finanzierungsgesprächen auch unseren Kreditfinder. Er liefert euch kostenlos Finanzierungslösungen, die zu eurer Situation passen.

Habt ihr schon ein bestimmtes Haus im Auge? Dann wollt ihr bestimmt erst einmal ermitteln, ob eure Traumimmobilie ihr Geld auch wirklich wert ist. Hier geht es zur kostenlosen Wohnglück-Immobilienbewertung.