Paar vor seinem Eigenheim
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Kaufnebenkosten: Damit müsst ihr beim Immobilienkauf rechnen

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Egal ob ihr ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft: Zum aufgerufenen Preis für die Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten hinzu. Mit welchen Erwerbsnebenkosten ihr rechnen müsst und wie sie sich entwickelt haben, das lest ihr hier.

Wer eine Immobilie kaufen will, der muss nicht nur den vom Verkäufer geforderten Preis bezahlen. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kommen auch noch die Kaufnebenkosten hinzu. Sie werden bei jedem Immobilienkauf fällig, also auch beim Erwerb eines Grundstücks.

Wie setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen?

Die Kaufnebenkosten (auch Erwerbsnebenkosten oder Anschaffungsnebenkosten) setzen sich aus diesen Positionen zusammen:

  • Maklerprovision
  • Notarkosten- und Grundbuchgebühren
  • Grunderwerbsteuer

Wir sagen euch, wie viel Geld ihr für diese Extra-Kosten einplanen müsst.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Experten gehen davon aus, dass Immobilienkäufer mit Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen müssen. Ist kein Makler beteiligt, liegen die Erwerbsnebenkosten bei mindestens fünf Prozent. In den meisten Fällen zahlen Käufer aber acht bis 12,5 Prozent.

Je nach Bundesland, in dem ihr die Immobilie kauft, unterscheiden sich die Kosten. Am teuersten wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier sind die Grunderwerbssteuersätze am höchsten.

So berechnet ihr die Kaufnebenkosten:

Im Netz findet ihr eine Menge Kaufnebenkostenrechner, die euch sagen, wie hoch die zusätzlichen Anschaffungskosten bei einem Immobilienkauf ausfallen werden. Aber im Ernst, diese simple Prozentrechnung bekommt ihr für einen ersten Überblick auch alleine hin.

Beispiel – Kaufpreis: 250.000

250.000 x 8 Prozent = 20.000 Euro

250.000 x 13 Prozent = 32.500 Euro

Bei einem Einfamilienhaus, das 250.000 Euro kosten soll, müsst ihr also der Rechnung nach
mit 22.500 bis 32.500 Euro Kaufnebenkosten kalkulieren. Eine stolze Summe, die ihr da zusätzlich stemmen müsst. Bei einer Immobilienfinanzierung verlangen Kreditinstitute heute in der Regel, dass ihr zumindest die Kaufnebenkosten für euer Haus aus Eigenmitteln bezahlen könnt. Andernfalls spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung oder einer Vollfinanzierung.

Ihr seid euch nicht sicher, wie hoch der Kaufpreis eigentlich ausfallen darf? – In
unseren 6 Regeln für Immobilienkäufer erfahrt ihr, wieviel Haus ihr euch leisten könnt.

Wie hoch ist die Maklercourtage?

Viele Immobilien werden von Maklern angeboten und sind somit provisionspflichtig. Die Höhe der Maklercourtage ist dabei nicht gesetzlich geregelt. Es haben sich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Marktregeln herausgebildet. Sie stellen allerdings nur Richtwerte dar. Grundsätzlich können Maklerprovisionen zwischen Käufer und Verkäufer frei vereinbart werden. Die üblichen Maklercourtagen liegen zwischen 5,95 Prozent (Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern) und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Seit dem 23.12.2020 können Verkäufer die Maklercourtage nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen, wie es in einigen Bundesländern früher üblich war. Es gilt: Wenn euer Verkäufer einen Makler beauftragt hat, wird die Maklergebühr zu gleichen Teilen geteilt.

Für euch als Käufer fallen also etwa drei bis vier Prozent des Kaufpreises an. Ein Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus, das 250.000 Euro kosten soll und in Baden-Württemberg verkauft wird, bekommt der Makler von Käufer und Verkäufer in der Regel 3,57 Prozent, also 8.925 Euro.

Sparen könnt ihr hier, wenn ihr eine Immobilie direkt von Verkäufer erwerbt. Seitdem auch die Verkäufer die Maklerkosten mitfinanzieren müssen, hat der Anteil der Verkäufe ohne Makler zwar leicht zugenommen, dennoch ist es eher ein Glücksfall, das passende Traumhaus ohne Maklerbeteiligung zu finden

Hier erfahrt ihr mehr über die rechtliche Lage – Maklerprovision neu geregelt: Sparen Immobilienkäufer jetzt wirklich?

Welchen Anteil haben Notarkosten und Grundbucheintrag an den Kaufnebenkosten?

Wenn ihr eine Immobilie kauft, dann kümmert sich der Notar um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, er beantragt eine Auflassungsvormerkung und beurkundet den Kaufvertrag. Dieser wird erst mit notarieller Beurkundung rechtskräftig. Für seine Dienste erheben Notare Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Von diesen Gebühren darf euer Notar nicht abweichen, sie sind also nicht verhandelbar. Auch hier ist die Berechnungsgrundlage die Höhe des Kaufpreises. Die Notarkosten werden in der Regel mit Erhalt des beurkundeten Kaufvertrags fällig.

Zu den Notarkosten kommen beim Immobilienkauf die Gebühren, die die Gerichtskasse erhebt. Sie werden für die Arbeit des örtlich zuständigen Grundbuchamtes fällig und meistens rund vier bis sechs Wochen nach Beurkundung in Rechnung gestellt. Welche Eintragungen konkret notwendig sind, hängt vom individuellen Immobilienkauf ab.

Insgesamt müsst ihr als Hauskäufer mit Kaufnebenkosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für den Notar und die Gerichtskasse rechnen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wären das also zwischen 3.750 und 5.000 Euro. Hier findet ihr einen Notarkosten- und Grundbuchrechner, mit dem ihr die genauen Gebühren in eurem Fall ausrechnen könnt.

Wieviel Grunderwerbssteuer steckt in den Kaufnebenkosten?

Egal ob Grundstückskauf, Hauskauf oder Wohnungskauf, der Staat verdient immer mit. Denn beim Immobilienkauf müsst ihr einmalig Grunderwerbsteuer bezahlen. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises.

Seit 2006 kann jedes Bundesland einen eigenen Satz bestimmen. Davor galt ein einheitlicher Prozentsatz von 3,5 Prozent. Dieser gilt allerdings nur noch in Sachsen und Bayern. Insgesamt haben die Länder die Steuer seit 2006 sage und schreibe 27 Mal erhöht.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2022

  • Bundesland
  • Grunderwerbssteuersatz 2022
  • Baden-Württemberg
  • 5,0%
  • Bayern
  • 3,5%
  • Berlin
  • 6,0%
  • Brandenburg
  • 6,5%
  • Bremen
  • 5,0%
  • Hamburg
  • 4,5%
  • Hessen
  • 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • 6,0%
  • Niedersachsen
  • 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen
  • 6,5%
  • Rheinland-Pfalz
  • 5,0%
  • Saarland
  • 6,5%
  • Sachsen
  • 3,5%
  • Sachsen-Anhalt
  • 5,0%
  • Schleswig-Holstein
  • 6,5%
  • Thüringen
  • 6,5%

Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Von den 16 Bundesländern haben nur Bayern und Sachsen sie nicht erhöht. Allgemeine Tendenz: weiter steigend...

Wenn ihr ein Haus für 250.000 Euro kauft, werden also weitere Erwerbsnebenkosten zwischen 11.250 und 16.250 Euro fällig.

Erfahrt hier, was ihr unbedingt prüfen müsst, bevor ihr ein Haus kauft, Checkliste Hauskauf: Was ihr unbedingt prüfen müsst, bevor ihr ein Haus kauft

Mit diesen Erwerbsnebenkosten müsst ihr insgesamt rechnen

  • Maklerkosten: 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises (verhandelbar)
  • Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (fix)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (fix, aber nach Bundesland unterschiedlich)
  • Erwerbsnebenkosten insgesamt: 8 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises

Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn ihr euren Immobilienkauf von einem Bausachverständigen begleiten lasst, der die Immobilie für euch auf Mängel überprüft und den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen kann. Der Nutzen ist groß, die Kosten überschaubar: Wohnglück vermittelt euch einen solchen Experten schnell und zum Festpreis.

Wie können Käufer die Erwerbsnebenkosten reduzieren?

Die Kaufnebenkosten orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises für euer Traumhaus. Fällt dieser geringer aus, sinken auch die Anschaffungskosten für die Immobilie. Das ist natürlich leichter gesagt als getan. Schließlich sind die Preise am Markt nach wie vor hoch und euer Verhandlungsspielraum daher gering. Dennoch gilt es, beim Kaufvertrag aufzupassen. Denn die Grunderwerbsteuer und Notarkosten beziehen sich nur auf den Grundbesitz. Werden zum Beispiel bewegliche Extras wie Kaminöfen, Einbauküchen, Markisen oder Möbel mit gekauft, sollte der betreffende Kaufpreisanteil im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf ihn sind dann keine Kaufnebenkosten fällig.

Ein großes Einsparpotential liegt im Verzicht auf einen Makler. Macht euch gezielt auf die Suche nach Objekten, die privat angeboten werden. So spart ihr die komplette Maklercourtage.

Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Der Gedanke liegt nahe, dass sich eine derart hohe Belastung vielleicht steuerlich absetzen lässt. Dem ist leider nicht so. Die Anschaffungskosten für eine privat genutzte Immobilie könnt ihr nicht absetzen. Anders sieht es aus, wenn ihr Haus, Wohnung oder Grundstück gewerblich nutzen oder vermieten wollt. In diesem Fall winkt eine Steuererleichterung und ihr könnt sowohl Makler-, Notar- und Grundbuchkosten als auch die Grunderwerbssteuer geltend machen.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Den Großteil der Anschaffungskosten beim Immobilienkauf tragt ihr als Käufer. Das gilt sowohl für die Notar- und Grundbuchkosten als auch für die Grundsteuer. Nur bei den Kosten für einen Makler haben sich die Regeln geändert. Seit Ende 2020 wird die Belastung zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.

Fazit Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie treiben die Anschaffungskosten die Gesamtkosten weiter in die Höhe. Einsparpotentiale gibt es nur begrenzt. Umso wichtiger sind zwei Dinge:

  1. Stellt sicher, dass ihr auch eure Wunschimmobilie auch MIT Kaufnebenkosten noch leisten könnt, ohne euren Alltag zu sehr einschränken zu müssen.
  2. Die Kaufnebenkosten sollten aus euren eigenen Ersparnissen stammen. Müsst ihr euch die Anschaffungskosten auch bei der Bank leihen, steigen bei einer solchen Vollfinanzierung die Zinsen für euer Darlehen.

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