Kaufnebenkosten: Damit müsst ihr beim Immobilienkauf rechnen

Das kannst du tun

• Nutze den Nebenkostenrechner von Wohnglück, um die genauen Kaufnebenkosten für deine Immobilie zu ermitteln.
• Finde die passende Baufinanzierung für dein Budget mit unserem Kreditfinder und optimiere deine Finanzierung.
• Informiere dich über Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten zu senken und prüfe die steuerliche Absetzbarkeit.

Was versteht man unter Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind all die zusätzlichen Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Viele unterschätzen diese Kosten, doch sie können einen erheblichen Teil des Budgets ausmachen. Zu den Kaufnebenkosten gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuell Maklergebühren.

Diese Ausgaben fallen bei jedem Hauskauf an und sollten von Anfang an in deine Finanzplanung einbezogen werden, damit es am Ende keine bösen Überraschungen gibt. Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten kann je nach Bundesland und Kaufpreis variieren, in der Regel musst du mit etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus der Maklerprovision, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie der Grunderwerbsteuer zusammen. Hinzu kommen im Einzelfall Erwerbsnebenkosten wie Versicherungen, Baugenehmigungen und Umzugskosten. 

Maklerprovision beim Haus- und Wohnungskauf

Viele Immobilien werden von Maklern angeboten und sind somit provisionspflichtig. Die Höhe der Maklercourtage ist dabei nicht gesetzlich geregelt. Es haben sich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Marktregeln herausgebildet. Sie stellen allerdings nur Richtwerte dar. Die üblichen Maklerkosten liegen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, wobei die Kosten im Regelfall zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Dein Anteil liegt also im Schnitt bei maximal 3,57 Prozent. 

Mehr Infos zur Maklercourtage inklusive rechtlichen Hintergründen bekommst du in diesem Artikel.

Gebühren für den Notar und Grundbuchkosten

Wenn du eine Immobilie kaufst, dann kümmert sich der Notar um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, er beantragt eine Auflassungsvormerkung und beurkundet den Kaufvertrag. Dieser wird erst mit notarieller Beurkundung rechtskräftig. Für ihre Dienste erheben Notare Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Von diesen Gebühren darf ein Notar nicht abweichen, sie sind also nicht verhandelbar. Insgesamt musst du als Hauskäufer mit Kaufnebenkosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für den Notar und das Grundbuchamt rechnen. Die Notarkosten werden in der Regel mit Erhalt des beurkundeten Kaufvertrags fällig, während die Gebühren für das Grundbuch meistens rund vier bis sechs Wochen nach Beurkundung in Rechnung gestellt werden.

Erfahre in unserem Artikel zu den Notar- und Grundbuchkosten mehr – inklusive Spartipps!

Grunderwerbsteuer auf Immobilien

Egal ob Grundstückskauf, Erwerb eines Hauses oder Wohnungskauf, der Staat verdient immer mit. Denn beim Immobilienkauf musst du einmalig Grunderwerbsteuer bezahlen. Der Steuersatz, den jedes Bundesland selbst bestimmen kann, beträgt je nach Region zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Versicherungen als Nebenkosten

Beim Hauskauf oder Hausbau gibt es neben den klassischen Kaufnebenkosten auch einige wichtige Versicherungen, die du in deine Finanzplanung einbeziehen solltest. Die Kosten können je nach Tarif, Wert oder Standort der Immobilie unterschiedlich hoch ausfallen. Hier eine Auswahl an Policen, die dein neues Zuhause und deine finanzielle Situation umfassend absichern:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Als Bauherr trägst du die Verantwortung für die Sicherheit auf deiner Baustelle. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt dich, falls Dritte durch Unfälle auf der Baustelle zu Schaden kommen und du dafür haftbar gemacht wirst. Diese Versicherung ist besonders wichtig, um dich vor hohen Schadensersatzforderungen zu schützen.
• Bauwesenversicherung: Diese Versicherung, auch Bauleistungsversicherung genannt, schützt dich vor unvorhersehbaren Schäden während der Bauphase. Dazu zählen Schäden durch Wetterereignisse, Vandalismus oder Materialfehler. Sie sorgt dafür, dass dein Bauvorhaben nicht durch unerwartete Kosten gefährdet wird.
• Risikolebensversicherung: Wenn du eine Immobilie finanzierst, ist eine Risikolebensversicherung empfehlenswert. Sie sichert deine Familie im Todesfall finanziell ab, indem sie die verbleibende Kreditschuld deckt. So vermeidest du, dass deine Angehörigen im schlimmsten Fall das Haus verlieren.
• Restschuldversicherung: Diese Versicherung schützt dich und deine Familie, falls du aufgrund von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einem Unfall die Raten für dein Darlehen nicht mehr zahlen kannst. Sie übernimmt in solchen Fällen die fälligen Zahlungen und entlastet dich finanziell.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Ein Unfall oder eine schwere Krankheit kann dazu führen, dass du deinen Beruf nicht mehr ausüben kannst. Mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung sicherst du dein Einkommen ab, damit du weiterhin die Kreditraten für dein Haus zahlen kannst und dein Lebensstandard erhalten bleibt.
• Rechtsschutzversicherung: Beim Hausbau oder -kauf können schnell rechtliche Streitigkeiten entstehen, sei es mit dem Bauträger, Handwerkern oder Nachbarn. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten für Anwälte und Gerichtsverfahren, sodass du im Falle eines Konflikts nicht auf hohen Kosten sitzen bleibst.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Diese Versicherung schützt dich, wenn Dritte auf deinem Grundstück zu Schaden kommen und du haftbar gemacht wirst. Das kann beispielsweise passieren, wenn jemand auf einer vereisten Treppe ausrutscht oder durch herabfallende Dachziegel verletzt wird.
• Wohngebäudeversicherung: Die Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Immobilienbesitzer. Sie deckt Schäden am Gebäude selbst ab, die durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Diese Versicherung schützt dein Haus vor den größten finanziellen Risiken.
• Elementarschadenversicherung: In Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung bietet die Elementarschadenversicherung Schutz vor Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben oder Erdrutschen. Gerade in Gebieten, die von solchen Ereignissen betroffen sein könnten, ist diese Versicherung besonders wichtig.
• Hausratversicherung: Deine persönlichen Gegenstände im Haus, wie Möbel, Elektronik oder Kleidung, sind durch die Hausratversicherung geschützt. Sie greift bei Schäden durch Feuer, Einbruch, Sturm oder Leitungswasser und ersetzt den finanziellen Verlust deines Hausrats.

Hier erfährst du mehr zum Thema Versicherungen: Versicherungen für Hauseigentümer: Welche Policen wirklich sinnvoll sind

Versteckte Nebenkosten beim Immobilienkauf und Hausbau

Es gibt noch weitere versteckte Nebenkosten, die du beim Hauskauf und Hausbau im Blick behalten solltest. Diese können je nach Zustand der Immobilie und den Gegebenheiten des Bauvorhabens erheblich variieren:

• Modernisierungs- und Sanierungskosten: Besonders bei älteren Immobilien können Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen notwendig werden, um das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. Dazu gehören etwa die Erneuerung der Elektrik, das Dämmen von Wänden oder der Austausch von Fenstern. Diese Kosten können schnell in die Tausende gehen und sollten in deiner Planung berücksichtigt werden.
• Sachverständigenkosten: Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen oder Gutachter zurate zu ziehen. Dieser prüft den Zustand des Hauses und weist auf mögliche Mängel hin, die dir auf den ersten Blick vielleicht nicht auffallen. Die Kosten für ein Gutachten variieren, sind aber eine sinnvolle Investition, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
• Gebühren für die Baugenehmigung: Wenn du ein Haus baust oder größere Umbauten planst, benötigst du in der Regel eine Baugenehmigung. Die Gebühren hierfür sind abhängig vom Umfang des Bauvorhabens und den Vorgaben der jeweiligen Gemeinde. Diese Kosten solltest du ebenfalls einkalkulieren, da sie obligatorisch sind, bevor du mit dem Bau beginnen kannst.
• Erschließungskosten: Solltest du auf einem unerschlossenen Grundstück bauen, kommen Erschließungskosten auf dich zu. Diese umfassen den Anschluss des Grundstücks an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation. Die Höhe der Erschließungskosten hängt von der Lage und den bereits vorhandenen Anschlüssen ab.
• Umzugskosten: Auch die Kosten für den Umzug in dein neues Zuhause darfst du nicht vergessen. Ob du Umzugshelfer beauftragst oder den Umzug selbst organisierst – Transportmittel, Verpackungsmaterial und Co. kosten Geld. Diese Ausgaben solltest du im Budget einplanen.
• Miete: Falls du nach dem Kauf oder während des Baus noch nicht in deine Immobilie einziehen kannst, musst du eventuell weiterhin Miete für deine bisherige Wohnung zahlen. Diese Doppelbelastung kann dein Budget zusätzlich strapazieren, insbesondere wenn sich der Bau oder die Renovierung verzögert.

Höhe der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie 

Experten gehen davon aus, dass Immobilienkäufer mit Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen müssen. Ist kein Makler beteiligt, liegen die Erwerbsnebenkosten bei mindestens 5 Prozent. In den meisten Fällen zahlen Käufer aber etwa 9 bis 12 Prozent.

Wichtig: Je nach Bundesland, in dem du die Immobilie kaufst, unterscheiden sich die Kosten. Am teuersten wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.  Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die drei zentralen Kaufnebenkosten und ihren Anteil am Kaufpreis je nach Bundesland.

Quellen: Hausgold.de, Deutsche Immobilienagentur, Informationsportal der Bundesnotarkammer

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hausbau?

Beim Bau eines Hauses kommen zu den gängigen Erwerbskosten weitere Posten hinzu, die sich ebenfalls zu den Kaufnebenkosten zählen lassen. Hier eine Übersicht möglicher Gebühren:

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf?

Beim Hauskauf zahlst du mitunter andere Erwerbsnebenkosten als beim Bau einer Immobilie. Hier eine Übersicht potenzieller Kosten:

Kaufnebenkosten berechnen: Beispielrechnung

Die ungefähren Kaufnebenkosten zu berechnen, ist ganz simpel. Alles, was du wissen musst, ist der Kaufpreis. Um für deine Budgetplanung einen groben Rahmen zu ermitteln, kannst du einmal von 9 Prozent Kaufnebenkosten ausgehen und einmal von 12 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus, das 300.000 Euro kosten soll, musst du also mit rund 27.000 bis 36.000 Euro Kaufnebenkosten kalkulieren. Der tatsächliche Wert wird vermutlich irgendwo dazwischen liegen. Vergiss allerdings nicht die versteckten Nebenkosten, die noch obendrauf kommen können. Du solltest deine Finanzen also nicht zu knapp planen, sondern einen Puffer lassen.

Tipp: Nutze unseren Nebenkostenrechner, um die genauen Gebühren in deinem Fall auszurechnen.

Hier ein Beispiel für die Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:

Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf sparen

Beim Hauskauf können die Erwerbsnebenkosten schnell einen erheblichen Betrag ausmachen. Doch es gibt einige Möglichkeiten, um bei diesen Kosten zu sparen und dein Budget zu entlasten:

• Maklerprovision verhandeln oder vermeiden: In vielen Fällen kann die Maklerprovision einen beträchtlichen Teil der Erwerbsnebenkosten ausmachen. Wenn du direkt vom Eigentümer kaufst oder auf Immobilienplattformen gezielt nach provisionsfreien Angeboten suchst, kannst du diese Kosten komplett vermeiden. Ist ein Makler dennoch involviert, lohnt es sich, über die Höhe der Provision zu verhandeln.
• Grunderwerbsteuer sparen: Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Ein Trick, um diese Steuer zu senken, ist es, bewegliche Güter wie eine Einbauküche oder Möbel aus dem Kaufpreis herauszurechnen und separat zu bezahlen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Immobilienwert erhoben wird, kann das zu einer Ersparnis führen.
• Notarkosten senken: Notarkosten sind gesetzlich geregelt und daher schwer verhandelbar. Allerdings kannst du die Kosten reduzieren, indem du auf unnötige Zusatzvereinbarungen im Kaufvertrag verzichtest. 
• Einsparungen bei der Finanzierung: Einige Banken bieten Rabatte oder günstigere Konditionen an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie ein höherer Eigenkapitalanteil oder der Abschluss mehrerer Finanzprodukte bei derselben Bank. Ein umfassender Vergleich der Angebote kann dir helfen, Kosten zu sparen. Nutze dafür gerne unseren Kreditfinder.
• Steuervorteile nutzen: Wenn du die Immobilie nicht selbst nutzt, kannst du die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend machen. So kannst du als Vermieter beispielsweise Maklerprovisionen, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, als Werbungskosten absetzen. Hier lohnt es sich, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um alle möglichen Sparpotenziale auszuschöpfen.
• Kosten für den Gutachter sparen: Ein ausführliches Gutachten kann zwar Geld kosten, aber potenzielle Mängel und Reparaturkosten aufdecken, die später viel teurer werden könnten. Du sparst also langfristig, indem du teure Überraschungen vermeidest. Achte darauf, einen erfahrenen und gut bewerteten Gutachter zu wählen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.

Fazit: Kein Haus ohne Kaufnebenkosten – damit musst du rechnen

Beim Hauskauf gibt es kein Entkommen: Kaufnebenkosten gehören einfach dazu und du solltest sie von Anfang an in deiner Budgetplanung berücksichtigen. Diese Nebenkosten können je nach Region und individueller Situation zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Da kann eine stolze Summe zusammenkommen.

Neben den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision gibt es auch zusätzliche, oft versteckte Kosten, die leicht übersehen werden. Dazu zählen Modernisierungs- und Sanierungskosten, Sachverständigenkosten, Gebühren für Baugenehmigungen, Erschließungskosten, Umzugskosten und mögliche Mietkosten, wenn du noch nicht einziehen kannst. All diese Ausgaben können dein finanzielles Polster deutlich schmälern, wenn du sie nicht von Anfang an einkalkulierst.

Tipp: Mit unserer Baufinanzierung findest du für jedes Budget den passenden Kredit. Wir helfen dir dabei, die Kosten im Griff zu behalten und dein Traumhaus ohne finanzielle Engpässe zu realisieren.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten