Paar vor seinem Eigenheim
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Kaufnebenkosten: Damit müsst ihr beim Immobilienkauf rechnen

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Egal ob ihr ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft: Zum aufgerufenen Preis für die Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten hinzu. Mit welchen Erwerbsnebenkosten ihr rechnen müsst und wie sie sich entwickelt haben, das lest ihr hier.

Wer eine Immobilie wie ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, der muss nicht nur den vom Verkäufer geforderten Preis bezahlen. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten, um die keiner herumkommt. Das gleiche gilt, wenn ihr ein Grundstück kauft. Diese, auch "Erwerbsnebenkosten" genannten Posten, setzen sich zusammen aus Maklerprovision, Notarkosten- und Grundbuchgebühren sowie der Grunderwerbsteuer. In Summe sind das dann die Kaufnebenkosten: Wir sagen euch, wie viel Geld ihr für diese Kosten einplanen müsst.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Experten gehen davon aus, dass Immobilienkäufer mit Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen müssen. Die Erwerbsnebenkosten betragen mindestens 5 Prozent, wenn kein Makler beteiligt ist. Meist liegen sie aber bei acht bis 12,5 Prozent.

Bei diesen Kosten gibt es zudem Unterschiede, je nach Bundesland, in dem ihr eine Immobilie erwerben möchtet. Am teuersten wird es aufgrund der hohen Grunderwerbssteuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Ein Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus, das 250.000 Euro kosten soll, müsst ihr mit 20.000 bis 32.500 Euro zusätzlich kalkulieren. Nicht selten verlangen Kreditinstitute bei einer Immobilienfinanzierung, dass ihr zumindest die Nebenkosten des Immobilienkaufs aus Eigenmitteln bezahlen könnt. Andernfalls spricht man von einer Vollfinanzierung.

Kaufnebenkosten: Maklercourtage

Viele Immobilien werden von Maklern angeboten und sind somit provisionspflichtig. Die Höhe der Maklercourtage ist dabei nicht gesetzlich geregelt. Es haben sich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Marktregeln herausgebildet, die allerdings nur Richtwerte darstellen. Grundsätzlich können Maklerprovisionen frei vereinbart werden. Die üblichen Maklercourtagen liegen zwischen 5,95 Prozent (Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern) und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Seit dem 23.12.2020 können Verkäufer die Maklercourtage nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen, wie es in einigen Bundesländern früher üblich war. Es gilt: Wenn ihr als Käufer einen vom Verkäufer beauftragten Makler zahlen müsst, wird die Courtage zu gleichen Teilen geteilt.

Es fallen für Käufer also etwa drei bis vier Prozent des Kaufpreises an. Ein Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus, das 250.000 Euro kosten soll und in Baden-Württemberg verkauft wird, bekommt der Makler vom Käufer in der Regel 3,57 Prozent, also 8.925 Euro.

Kaufnebenkosten: Notarkosten und Grundbuchkosten

Wenn ihr eine Immobilie kauft, dann kümmert sich der Notar um Eigentumsumschreibung im Grundbuch, er beantragt eine Auflassungsvormerkung und beurkundet den Kaufvertrag. Dieser wird erst mit notarieller Beurkundung rechtskräftig. Für seine Dienste erhebt ein Notar Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Von diesen Gebühren darf er nicht abweichen, sie sind also nicht verhandelbar. Die Berechnungsgrundlage ist dabei die Höhe des Kaufpreises. Die Notarkosten werden in der Regel mit Erhalt des beurkundeten Kaufvertrags fällig.

Dazu kommen die Gebühren, die die Gerichtskasse erhebt. Sie werden für die Arbeit des örtlich zuständigen Grundbuchamtes fällig und meistens rund vier bis sechs Wochen nach Beurkundung in Rechnung gestellt. Welche Eintragungen konkret notwendig sind, hängt vom individuellen Hauskauf ab.

Insgesamt müsst ihr als Hauskäufer mit Kaufnebenkosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für den Notar und die Gerichtskasse rechnen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wären das also zwischen 3.750 und 5.000 Euro. Hier findet ihr einen Notarkostenrechner, mit dem ihr die genauen Gebühren in eurem Fall ausrechnen könnt.

Kaufnebenkosten: Grunderwerbssteuer

Egal ob Grundstückskauf, Hauskauf oder Wohnungskauf, der Staat verdient immer mit. Ihr müsst nämlich einmalig Grunderwerbsteuer bezahlen. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises.

Seit 2006 kann jedes Bundesland einen eigenen Satz bestimmen. Davor galt ein einheitlicher Prozentsatz von 3,5 Prozent. Dieser gilt allerdings nur noch in Sachsen und Bayern. Insgesamt haben die Länder die Steuer seit 2006 sage und schreibe 27 Mal erhöht.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2021

  • Bundesland
  • Grunderwerbssteuersatz 2021
  • Baden-Württemberg
  • 5,0%
  • Bayern
  • 3,5%
  • Berlin
  • 6,0%
  • Brandenburg
  • 6,5%
  • Bremen
  • 5,0%
  • Hamburg
  • 4,5%
  • Hessen
  • 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • 6,0%
  • Niedersachsen
  • 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen
  • 6,5%
  • Rheinland-Pfalz
  • 5,0%
  • Saarland
  • 6,5%
  • Sachsen
  • 3,5%
  • Sachsen-Anhalt
  • 5,0%
  • Schleswig-Holstein
  • 6,5%
  • Thüringen
  • 6,5%

Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Von den 16 Bundesländern haben nur Bayern und Sachsen sie nicht erhöht. Allgemeine Tendenz: weiter steigend...

Wenn ihr ein Haus für 250.000 Euro kauft, werden also weitere Erwerbsnebenkosten zwischen 11.250 und 16.250 Euro fällig.

Tipp: Wenn ihr bei der Grunderwerbssteuer sparen wollt, müsst ihr beim Kaufvertrag aufpassen. Die Grunderwerbsteuer bezieht sich nur auf den Grundbesitz. Werden zum Beispiel bewegliche Extras wie Kaminöfen, Einbauküchen, Markisen oder Möbel mit gekauft, sollte der darauf entfallende Kaufpreisanteil im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Darauf fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Zusammenfassung: Mit diesen Erwerbsnebenkosten müsst ihr rechnen

  • Maklerkosten: 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises (verhandelbar)
  • Notarkosten: 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (fix)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (fix)
  • Erwerbskosten insgesamt: 8 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises

Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn ihr euren Immobilienkauf von einem Bausachverständigen begleiten lasst, der die Immobilie für euch auf Mängel überprüft und den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen kann. Der Nutzen ist groß, die Kosten überschaubar: Wohnglück vermittelt euch einen solchen Experten schnell und zum Festpreis.

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