Auflassungsvormer­kung: So schützt sie euch beim Hauskauf

Nach der Kaufabwicklung beim Notar seid ihr zwar gefühlt die neuen Eigentümer eures Traumhauses. Aber rechtlich seid ihr es erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Damit der Verkäufer sein Noch-Eigentum nicht mehrfach zu Geld macht oder noch eine Hypothek aufnimmt, schützt den Käufer die sogenannte Auflassungsvormerkung. 

Auflassungsvormerkung – was ist das?

Eine Auflassungsvormerkung oder Eigentumsübertragungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch einer Immobilie. Sie schützt vor allem euch als Käufer (§ 883 im BGB). Denn nach dem Notartermin seid ihr noch nicht der rechtmäßige Eigentümer des erworbenen Hauses oder der Wohnung. Erst nach der Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch gehört euch das Objekt.

Da dies wiederum erst der Fall ist, wenn ihr den Kaufpreis überwiesen und der Verkäufer den Eingang schriftlich bestätigt hat, liegt zwischen dem Notartermin und dem Eintrag ins Grundbuch eine gewisse Zeitspanne. Sie kann durchaus einige Wochen bis Monate betragen.

In dieser Zeit könnte der Verkäufer seine Immobilie theoretisch nochmal verkaufen oder eine Hypothek eintragen lassen. Damit genau das nicht passiert, gibt es die Auflassungsvormerkung. Diese Eigentumsübertragungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Sie sperrt das Grundbuch für alle Eintragungen, denen ihr nicht ausdrücklich zustimmt.

Damit ist das Haus oder die Wohnung praktisch für euch reserviert und der Verkäufer hat keinen Zugriff mehr, obwohl er rechtlich noch der Eigentümer ist.

Der Begriff der Auflassungsvormerkung bezieht sich übrigens auf die Bezeichnung "Auflassung". Die Auflassung ist der rechtsgültige Eintrag ins Grundbuch. Ihr werdet also für den Grundbucheintrag vorgemerkt. Der Eintrag erfolgt in Abteilung 2 des Grundbuchs. Lest dazu auch: Grundbuchauszug: Was drinsteht und wofür er wichtig ist. 

Was bewirkt die Auflassungsvormerkung noch?

Der Verkäufer kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht mehr uneingeschränkt über sein Eigentum verfügen. Auch vor einer Zwangsvollstreckung im Falle einer Insolvenz des Verkäufers schützt die Vormerkung. Darüber hinaus ist sie auch eine Sicherheit für die Bank, die den Kauf der Immobilie finanziert. Erst wenn die Auflassungsvormerkung vorliegt, zahlt diese das vereinbarte Darlehen aus.

Hier noch mal die Auswirkungen im Überblick:

• Das Grundstück kann nicht mehr belastet werden
• Der Verkäufer darf nicht mehr vom Kauf zurücktreten oder einem anderen (auch zu einem höheren Preis) die Immobilie verkaufen
• Gläubiger können auf die Immobilie nicht mehr zugreifen
• Meldet der Verkäufer Insolvenz an, so hat das keinen Einfluss auf die Eigentumsübertragung der Immobilie, eine Zwangsversteigerung ist nicht möglich 

Im Falle einer Schenkung schützt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch davor, dass der Schenkende es sich doch noch anders überlegt oder die Immobilie mit einer Hypothek belastet. Die Auflassungsvormerkung alleine bewirkt jedoch noch nicht die Schenkung. Je nach Vertrag kann die Schenkung beispielsweise erst nach dem Tod des Schenkers endgültig vollzogen werden.

Was regelt die Auflassungsvormerkung nicht?

Dank der Auflassungsvormerkung habt ihr als Käufer sozusagen die Immobilie für euch reserviert und seid gegen eine Veräußerung an Dritte geschützt. Was allerdings nicht untersagt wird, ist die Verpachtung oder Vermietung eines Grundstückes trotz der Verkaufsabsicht. Nach dem Erwerb des Eigentums würden in einem solchen Falle alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis an den neuen Eigentümer gehen.

Wer beantragt die Auflassungsvormerkung?

Der Antrag zur Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist in der Regel bereits im Kaufvertrag integriert. Verpflichtend ist sie jedoch nicht. Wir empfehlen aber, beim Kauf einer Immobilie immer einen Kaufvertrag mit Auflassung aufzusetzen. Mehr Informationen rund um den Kaufvertrag, lest ihr in diesem Artikel. 

Grundsätzlich können sowohl Käufer als auch Verkäufer den Antrag stellen. Im Normalfall wird sich aber euer Notar um die Beantragung beim Grundbuchamt kümmern.

Wichtig ist, dass ihr den Kaufpreis erst dann überweist, wenn die Auflassungsvormerkung vorliegt. In der Regel informiert euch darüber der Notar. Gibt er grünes Licht, ist das Objekt sicher für euch reserviert und ihr könnt ohne Risiko zahlen.

Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?

Nach dem Notartermin dauert es etwa ein bis zwei Wochen, bis die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Die Dauer von der Auflassungsvormerkung bis zur Auflassung – also der eigentlichen Übertragung des Eigentums – beträgt durchschnittlich zwei Monate. Mit der Eigentumsumschreibung wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht.

Was kommt nach der Auflassungsvormerkung?

Wie beschrieben seid ihr mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das passiert erst mit der Auflassung. Die Auflassung im Grundbuch ist für den Käufer die rechtsverbindliche Zusage, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Dabei erfolgt die Auflassung rund sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises. Die Auflassung ist ein neuer Eintrag in der Abteilung 1 des Grundbuches, der euch als Käufer dann endlich als neuen Eigentümer ausweist. Allerdings vollzieht das Grundbuch die Eigentumsumschreibung erst, wenn die Grundbuch-Eintragungen des Verkäufers (zum Beispiel Grundschulden oder Hypotheken) gelöscht sind. Zum Schluss wird dann auch die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Was passiert, wenn der Verkauf nicht zustande kommt?

Natürlich ist keinem zu wünschen, dass ein Immobilienverkauf auf den letzten Metern noch scheitert. Der Verkäufer kann jedoch nur vom Kauf zurücktreten, wenn der Käufer seine Verpflichtungen nicht einhält – also beispielsweise der Kaufpreiszahlung nicht nachkommt.

In diesem Fall muss die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Denn nur dann kann der Verkäufer sein Objekt an einen anderen Käufer veräußern. Verjähren kann eine Auflassungsvormerkung nicht.

Damit das reibungslos funktioniert, bevollmächtigen Käufer und Verkäufer den Notar schon im Kaufvertrag, in einem solchen Fall die Auflassungsvormerkung löschen zu lassen.

Also keine Panik: Sofern ihr als Käufer euren Pflichten nachkommt, kann der Verkäufer mit der Auflassungsvormerkung nicht mehr vom Kauf zurücktreten. Denn genau davor soll euch diese Vormerkung im Grundbuch ja schützen.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten einer Auflassungsvormerkung betragen in der Regel die Hälfte eines Grundbucheintrags. Dessen Höhe richtet sich wiederum nach dem Kaufpreis. Kostet euer Traumhaus 300.000 Euro, müsst ihr für den Grundbucheintrag 635 Euro kalkulieren. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung betragen in diesem Fall 317,50 Euro. Die Kosten der Vormerkung gehören zu den Kaufnebenkosten, die ihr als Käufer zahlt.

Allerdings ist das nur ein grober Richtwert. Für die tatsächliche Höhe der Gebühren spielt zum Beispiel auch die Höhe der einzutragenden Grundschuld eine Rolle. Und einige Gerichte erheben zusätzlich noch Gebühren für die (spätere) Löschung der Auflassungsvormerkung.

Weitere Anwendungsfälle für die Auflassungsvormerkung

Nicht nur bei der Baufinanzierung beziehungsweise dem Haus- oder Wohnungskauf ist die Auflassungsvormerkung wichtig. Sie schützt den Käufer unter anderem auch beim Grundstückskauf, wenn der Verkäufer zum Beispiel eine Vorabzahlung verlangt, obwohl der Käufer bis dato noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Und auch beim Immobilienkauf vom Bauträger schützt euch diese Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung eures (künftigen) Eigentums vor bösen Überraschungen. Übrigens: Wenn ihr wissen wollt, ob euer Bauvertrag rechtlich einwandfrei ist, empfehlen wir euch eine Bauvertragsprüfung.

Fazit: Brauche ich eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist kein Muss – ihr könntet auch darauf verzichten. Jeder Notar wird euch die Vormerkung jedoch dringend empfehlen. Sie schützt euch als Käufer und garantiert, dass der Übergang der Eigentümerrechte und -pflichten für alle Parteien fair über die Bühne geht. Finanziert ihr eure Immobilie über einen Kredit, ist sie ohnehin ein Muss. Ohne diese Sicherheit würde eure Bank den Kredit nicht freigeben.