Ein Bagger steht auf einer Baustelle.
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Bauen | Ratgeber

Hausbau mit Bauträger: Alle Vorteile, alle Nachteile

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Das Haus baut der Träger und ihr konzentriert euch nur auf den Einzug. Hört sich ziemlich entspannt an, oder? Doch eine Immobilie vom Bauträger zu kaufen, birgt auch Nachteile und Risiken. Wir verraten, welche.

Keine Rennerei zum Bauamt, keine Diskussionen mit den Handwerkern oder unerwartete Zusatzkosten. Wenn ihr ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger kauft, erspart ihr euch viel Zeit. Ob ihr euch auch Ärger erspart, hängt davon ab, für welchen Bauträger ihr euch entscheidet. Denn wenn dieser pleite geht, können auch die bis dahin gezahlten Abschläge und das Grundstück verloren sein. Wir stellen Vor- und Nachteile beim Hausbau mit einem Bauträger gegenüber und geben Tipps, welche Fragen ihr bei der Suche nach einem seriösen Partner für euren Immobilientraum unbedingt stellen solltet.

Was ist eigentlich ein Bauträger?

Ein Bauträger ist ein Unternehmer (Unternehmen), der auf einem eigenen Grundstück baut. Die errichteten Gebäude – oder einzelne Wohnungen in diesem Gebäude – verkauft er weiter, um damit einen Gewinn zu erwirtschaften. Habt ihr für euer privates Bauprojekt schon ein Grundstück gekauft, braucht ihr also keinen Bauträger. In diesem Fall werdet ihr eine Fertigbaufirma, einen Generalunternehmer oder einen Architekten beauftragen.

Ein Bauträger braucht eine Genehmigung, um als solcher aktiv werden zu können. In einem jährlichen Bericht muss er nachweisen, dass das Käuferkapital tatsächlich in die ausgewiesenen Bauprojekte fließt.

Wie unterscheiden sich die Verträge?

Erwerbt ihr ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger, unterzeichnet ihr einen Bauträgervertrag. Besitzt ihr bereits ein Grundstück, werdet ihr mit der von euch beauftragten Fertigbaufirma einen sogenannten Verbraucherbauvertrag schließen. Damit geltet ihr offiziell auch als Bauherren.

Beim Hausbau mit dem Bauträger ist das nicht so. In diesem Fall seid ihr die Erwerber, während der Bauträger Bauherr und Besitzer bleibt, bis die fertige Immobilie von euch abgenommen, bezahlt und an euch übergeben wurde. Der Kauf einer Bauträgerimmobilie muss immer von einem Notar beurkundet werden, da im Vertrag der Verkauf des Grundstücks enthalten ist.

Übrigens: Im neuen Bauvertragsrecht sind beide Vertragsformen rechtlich verbindlich geregelt. Hier findet ihr dazu noch mehr Informationen: Bauvertrag: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB

Vorteile beim Hausbau mit einem Bauträger

Eine Immobilie von einem Bauträger zu kaufen, hat eine ganze Reihe von Vorteilen:

  • Ihr bekommt alles aus einer Hand.
  • Der Bauträger ist euer einziger Ansprechpartner.
  • Ihr müsst euch nicht um Baugenehmigungen, den Grundstückskauf, die Bauplanung und um die Beauftragung der einzelnen Handwerker kümmern.
  • Ihr könnt in der Regel mit einem Komplettpreis kalkulieren.
  • Die standardisierte Bauausführung und die Zusammenarbeit mit bekannten Handwerkern führt zu einer realistischen Zeitplanung.
  • Das Risiko des Baus liegt beim Bauträger und nicht bei euch als Erwerber.
  • Da ihr erst zum Besitzer werdet, wenn der Bau fertig ist, tragt ihr weniger Verantwortung.

Nachteile beim Hausbau mit einem Bauträger

Die Vorteile klingen für den Immobilienanfänger sehr überzeugend. Allerdings ist es gut, sich auch die Nachteile vor Augen zu führen. Denn auch die gibt es beim Kauf von einem Bauträger.

  • Ihr seid nicht die Bauherren. In der Praxis bedeutet das, dass ihr den Handwerkern oder einem Bauunternehmen gegenüber nicht weisungsbefugt seid. Ihr könnt nur über den Bauträger Änderungswünsche geltend machen oder drauf hinweisen, dass beim Bau etwas schief geht.
  • Ihr habt weniger Mitspracherecht.
  • Änderungswünsche schlagen sich in der Regel in Zusatzkosten nieder.
  • Das Haus ist kein Einzelstück.
  • Es besteht ein Risiko, dass der Bauträger in Konkurs geht und das Haus nicht zu den vereinbarten Konditionen fertiggestellt werden kann. Im schlimmsten Fall verliert ihr die bisher gezahlten Abschläge (der Verband privater Bauherren informiert, wie man sich am besten absichert).
  • Es besteht kein freies Kündigungsrecht. Ihr könnt also nicht nur den Teil des Vertrags kündigen, in dem es um den Bau geht (Werksvertrag), aber das Grundstück behalten. Etwa, um es mit einem anderen Bauunternehmer zu bebauen.

Welche Immobilien werden mit Bauträgern gebaut?

Für einen Bauträger lohnt sich sein Investment in der Regel nur durch eine hohe Stückzahl. Typische Bauprojekte, die über einen Bauträger realisiert werden, sind neben Gewerbeimmobilien vor allem Reihenhaus- oder Doppelhaus-Siedlungen. Auch größere Wohngebäude mit Eigentumswohnungen werden oft durch Bauträger realisiert.

Besonders lohnenswert ist der Bau, wenn der Träger das Grundstück günstig erwerben konnte. Zum Beispiel, indem er es schon als Bauerwartungsland kaufte und darauf setzte, dass es zeitnah in Bauland umgewidmet wird.

Wann zahlt der Käufer die Immobilie eines Bauträgers?

Sofern die Immobilie beim Kauf nicht schon fertig ist (Vorratsbau), zahlt der Käufer mehrere Abschläge. Die Höhe und die Zeitpunkte der Zahlungen richten sich nach dem Baufortschritt und sind im Bauträgervertrag festgelegt. Dabei richtet sich der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Bauträger kann so die Abschläge seiner Käufer nutzen, um die einzelnen Bauabschnitte zu finanzieren. Mit der Restzahlung und der Abnahme und Übergabe am Ende des Baus geht die Immobilie in euren Besitz über.

Bauvertrag genau prüfen
Bevor ihr mit einem Bauträger baut, solltet ihr die vertraglichen Bedingungen genau studieren – und bestenfalls noch einmal von einem Experten prüfen lassen. © Getty Images/iStockphoto/katleho Seisa

Wie findet ihr einen seriösen Bauträger?

Ihr wollt ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger kaufen. In der Regel ist die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht fertig. Daher ist es wichtig, dass ihr euch für einen seriösen Träger entscheidet. Schließlich zahlt ihr bereits Abschläge, bevor ihr offizielle Eigentümer seid. Außerdem müsst ihr euch darauf verlassen, dass er das Bauprojekt professionell betreut.

Diese Fragen solltet ihr stellen, bevor ihr euch für einen Bauträger entscheidet:

  • Ist der Träger schon länger im Geschäft?
  • Welche vergleichbaren Objekte hat er realisiert?
  • Können diese besichtigt werden?
  • Was sagen frühere Käufer?
  • Wie ist sein Ruf vor Ort?
  • Was sagt die Hausbank des Bauträgers über seine Zahlungsmoral (Bonität)? Wenn er nichts zu verbergen hat, wird der Bauträger nichts dagegen haben, dass ihr diese Auskunft einholt.

Diese Fragen solltet ihr stellen, bevor ihr den Bauträgervertrag unterschreibt:

  • Wie ausführlich ist die Bauleistungsbeschreibung (enthält sie einen Zeitplan inklusive Beginn des Baus und Fertigstellungstermin sowie Lage- und Baupläne)?
  • Sind eure Sonderwünsche dokumentiert?
  • Sind die Kosten transparent aufgeschlüsselt und die Höhe und Zeitpunkte der Abschlagszahlungen festgehalten? (der Ratenzahlungsplan muss der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen)
  • Sichert der Träger einen bedingungslosen Pauschalpreis zu?
  • Gibt es während des Baus eine Qualitätssicherung?
  • Liegt eine Kopie des genehmigten Bauantrags vor?
  • Liegt ein Nachweis über den Besitz des Grundstücks vor?
  • Hat der Bauträger ein Hausrecht im Vertrag festgelegt? Das sollte unbedingt vermieden werden, da ihr oder von euch beauftragte Gutachter sonst keinen Zutritt auf der Baustelle haben!
  • Steht im Vertrag, dass der Einzug erst nach Zahlung der letzten Rate möglich ist? Auch das ist für euch als Käufer ungünstig. Denn so habt ihr nicht mehr die Möglichkeit, eine Teilzahlung aufgrund von Baumängeln zurückzuhalten.
  • In welchem Zustand soll die Immobilie übergeben werden? Fordert eine genaue Beschreibung ein. Der Begriff "schlüsselfertig" ist sehr dehnbar.
  • Um euch vor einer Insolvenz des Trägers zu schützen, solltet ihr euch von der Bank des Bauträgers eine sogenannte Vertragserfüllungsbürgschaft geben lassen. Ist das Kreditinstitut dazu nicht bereit, ist das ein Argument gegen diesen Bauträger.
  • Auch eine Baugarantieversicherung ist eine Option, die euch bei einem Konkurs des Bauträgers absichert.

Der Vertrag mit eurem Bauträger ist sehr detailliert und an einigen Stelle vielleicht auch schwer zu verstehen. Wenn ihr selbst nicht vom Fach seid oder einfach das Gefühl habt, die Details nicht ganz zu verstehen, ist es besser, sich Unterstützung zu holen.

Ein Fachanwalt für Baurecht oder die Interessenvertretungen privater Bauherren, wie der Verband privater Bauherren oder der Bauherrenschutzbund, sind dafür die richtigen Ansprechpartner. Auch die Experten von Wohnglück bieten euch eine Bauvertragsprüfung an.

Was müsst ihr beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders beachten?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem größeren Wohngebäude kauft ihr auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit. Dazu gehört zum Beispiel der Eingangsbereich, der Keller, das Treppenhaus, die Stellplätze für Mülltonnen und eventuelle Fahrrad- oder Pkw-Parkplätze.

Geht die Wohnung bei der Abnahme in euren Besitz über, werdet ihr auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und seid als solcher haftbar. Für eine Einzelperson ohne Vorkenntnisse ist es schwierig, hier den Überblick zu behalten. Insofern ist es sinnvoll, wenn ihr euch schon früh mit den anderen Käufern zusammenschließt und einen Bausachverständigen beauftragt, der mit regelmäßigen Checks auf der Baustelle und bei der Abnahme sicherstellt, dass alle Bestandteile des Gebäudes mängelfrei sind.

Wann kann die Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden?

Die Immobilie des Bauträgers geht mit der Bauabnahme und der letzten Abschlagszahlung in euren Besitz über. Danach könnt ihr euch als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Auch die Grunderwerbsteuer wird dann fällig. Allerdings nicht nur für das Grundstück, sondern für die Gesamtsumme des Objekts.

Fazit: Lohnt sich der Hausbau mit einem Bauträger?

Ihr wisst selbst am besten, ob der Hausbau mit einem Bauträger überhaupt zu euch und eurer Lebenssituation passt. Ihr mögt es praktisch, habt wenig Zeit und Lust, euch um Details zu kümmern? Dann ist diese Art, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, vermutlich genau die richtige. Wenn ihr euch einen guten Bauträger sucht, ihr genug Zeit in die Vertragsgestaltung investiert und eine Baugarantieversicherung abgeschlossen habt , könnt ihr euch bis zum Einzug zurücklehnen und vorfreuen.

Ihr seid eher Individualisten und habt Spaß daran, euch die Ausstattung auf Baumessen und in Küchen- und Bad-Studios selbst auszusuchen? Dann werdet ihr am Ende sicher zufriedener sein, wenn ihr mit einem Architekten oder einem Generalunternehmer zusammenarbeitet.

Hausbau ist eine Typfrage. Dabei gibt es weder gut noch schlecht. Es muss einfach passen. Informieren kann auf jeden Fall nicht schaden. Vielleicht stimmen eure Vorstellungen von Fertighäusern auch gar nicht mit den Objekten überein, die heute auf dem Markt sind. Schaut euch mal um!

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