Grunderwerbsteuer 2024: Alles, was du zur Höhe und Fälligkeit wissen musst

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Laut Paragraf 13, 2 GrEStG sind zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber gemeinsame Steuerschuldner. Im Kaufvertrag wird dann festgelegt, wer die Steuern zu entrichten hat. In der Regel ist das der Käufer.

Der Notar schickt den Kaufvertrag anschließend ans zuständige Finanzamt. Das wiederum stellt dann den Grunderwerbsteuerbescheid für die im Vertrag festgeschriebene Partei aus. Sobald die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Erfahre worauf du beim Immobiliebkauf unbedingt achten solltest mit unserer praktischen Hauskauf-Checkliste.

Grunderwerbsteuer berechnen

Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie. Kaufst du ein Haus mit Grundstück, zählt der Gesamtpreis als Grundlage. Handelt es sich um ein noch unbebautes Grundstück, dann ist für die Höhe der Steuer nur der Kaufpreis des Grundstückes ausschlaggebend.

Achtung: Das gilt das nur dann, wenn die Verträge mit dem Bauunternehmen und dem Grundstücksverkäufer rechtlich voneinander getrennt sind. Sind sie es nicht, dann besteuert der Staat auch die Baukosten einer Immobilie.

Die Verkäufe von Grundstücken sind von der Umsatzsteuer befreit, so wird eine Doppelbesteuerung vermieden.

Beispiel: Grunderwerbsteuer nach Anschaffungskosten

Kaufst du ein unbebautes Grundstück für 250.000 Euro in Baden-Württemberg, so fällt eine Grunderwerbsteuer von 12.500 Euro an. Für ein gebrauchtes Haus mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro fallen 30.000 Euro an. Für gleichwertige Objekte in Schleswig-Holstein musst du 16.250 Euro beziehungsweise 39.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?

Die Freigrenze für die Grunderwerbsteuer liegt bei 2.500 Euro. Für Grundstücke, die nicht mehr wert sind, musst du keine Steuern zahlen. Achtung: es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das heißt, bei einem Kaufpreis für 2.501 Euro muss auf den gesamten Betrag die Steuer entrichtet werden.

Befreit von der Grunderwerbsteuer ist auch der Verkauf an Verwandte ersten Grades. Verkaufen also Eltern ihren Kindern (auch Stief- oder Adoptivkindern) eine Immobilie, müssen diese keine Grunderwerbsteuer zahlen. Als Verwandte ersten Grades gelten außerdem Ehepartner, Lebenspartner, Eltern, Großeltern und Enkel. Auch deren jeweilige Ehe- oder Lebenspartner gehören dazu.

Nicht dazu zählen hingegen Geschwister. Erwirbt also ein Geschwister ein Grundstück von einem anderen Geschwister, muss Grunderwerbsteuer entrichtet werden.

Auch wenn der Verkauf im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung mit einem früheren Ehe- oder Lebenspartner stattfindet, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Gibt es Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft?

Wer ein Grundstück erwirbt, weil er es geschenkt oder vererbt bekommt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Trotzdem können Erbschafts- oder Schenkungssteuern anfallen. Im Sinne des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes werden nur diese Steuern erhoben, damit eine doppelte Besteuerung vermieden werden kann.

Auch wenn keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfällt, zum Beispiel wegen der persönlichen Freibeträge, wird im Fall einer Erbschaft oder Schenkung dennoch keine Grunderwerbsteuer fällig.

Grunderwerbsteuer bei geschäftlichen Immobilienkäufen

Unternehmen können die Grunderwerbsteuer mit sogenannten "Share Deals" umgehen. Die Unternehmen kaufen dabei nicht die Immobilie, sondern Anteile an dem Unternehmen, welches die Immobilie besitzt.

Seit dem 1. Juli 2021 – im Zuge der Grunderwerbsteuerreform – dürfen nur noch 90 Prozent der Anteile gekauft werden, um grunderwerbsteuerbefreit zu sein. Bis dahin waren es noch 94,9 Prozent. Nach einer zehnjährigen Frist (bis 2021 fünf Jahre) kann die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden.

Zudem werden Anteilsübertragungen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften von der Grunderwerbsteuer verschont, wenn die Transaktionen über eine anerkannte Börse laufen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?

Wenn du eine Immobilie kaufst, die du privat nutzen willst, kannst du weder den Erwerb noch weitere Anschaffungskosten oder Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt geltend machen.

Anders sieht der Fall aus, wenn du die Immobilie vermieten oder betrieblich nutzen willst. Dann ist es möglich, Grunderwerbsteuer, Kaufpreis, Notarkosten und Grundbuchgebühren über die Jahre als Werbungskosten abzuschreiben.

Auch wenn du selbst in der erworbenen Immobilie wohnst und den Rest vermieten willst, kannst du die Steuer anteilig absetzen. Dasselbe gilt, wenn du einen Teil als Büro nutzt. Für angestellte Arbeitnehmer gibt es hier gewisse Voraussetzungen, zum Beispiel, dass am Arbeitsplatz kein Büro zur Verfügung stehen darf. Selbstständige können den Raum ohne Einschränkung absetzen.

Tipp: Du kannst beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung auch einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen, indem du bestimmte Gegenstände separat kaufst. Zum Beispiel eine Einbauküche, Möbel, Markisen oder eine Sauna. Diese Objekte gehören nicht zum Grund, also fällt hier auch keine Grunderwerbsteuer an. Achte darauf, dass du für diese Gegenstände einen separaten Kaufvertrag abschließt.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Wer ein Erbpachtgrundstück pachtet, muss ebenfalls Grunderwerbsteuer bezahlen – auch wenn hier kein Grundstück gekauft wird. Der Grund: Meistens laufen Erbpachtverträge über mehrere Jahrzehnte. Und so hat der Pächter umfassende Entscheidungsrechte am Grundstück, die denen eines Käufers kaum nachstehen.

Allerdings ist die Berechnung der Höhe der Steuer bei Erbpachtgrundstücken etwas komplizierter. Der zu zahlende Betrag fällt dabei deutlich geringer aus. Der Steuerbetrag ergibt sich aus mehreren Faktoren: dem Steuersatz des Bundeslandes, dem Vervielfältiger aus dem Bewertungsgesetz und dem Erbbauzins.

Es gilt die Formel:

• Monatlicher Erbbauzins x 12 = Jahreswert
• Jahreswert x Vervielfältiger = Bemessungsgrundlage
• Bemessungsgrundlage x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Oft können Pächter Erbpachtgrundstücke nach einer gewissen Zeit kaufen. Auch für diesen Fall gibt es eine gesonderte Berechnung. Dabei wird der Jahreswert der Erbpachtzinsen mit dem Vervielfältiger multipliziert, der für die noch verbleibenden Jahre des Erbpachtvertrages steht.

Ein Beispiel: Angenommen, ein Vertrag läuft über 50 Jahre. Nach zehn Jahren kann der Pächter das Grundstück kaufen. Dann wird der Jahreswert mit dem Vervielfältiger für 40 multipliziert. Dieser Betrag wird dann vom Kaufpreis abgezogen. Auf den verbleibenden Betrag wird dann der Steuersatz des Bundeslandes angewendet. Daraus ergibt sich die fällige Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

Für die Länder ist die Steuer die wichtigste Einnahmequelle, weshalb sie immer wieder an der Steuerschraube drehen.

Wir geben dir im Folgenden einen Überblick über alle Bundesländer und nennen die Bürgerservice-Seiten, wenn du mehr erfahren willst.

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