Mann und Frau sitzen am Tisch und halten Papiere in der Hand
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Wohnen | Ratgeber

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ihr habt ein Haus oder eine Wohnung geerbt? Dann müsst ihr in der Regel Erbschaftssteuer zahlen, vorausgesetzt ihr nehmt das Erbe an. Wovon die Steuerlast abhängig ist, welche Freibeträge es gibt und wie ihr Kosten sparen könnt, erfahrt ihr hier.

Neben der emotionalen Belastung nach dem Versterben eines Verwandten kann ein Erbe auch eine erhebliche finanzielle Last darstellen. Der Staat fordert unter bestimmten Umständen eine Erbschaftssteuer ein. Die gute Nachricht: Es gibt Sonderregelungen und Wege, den Steuersatz zu senken oder sogar komplett steuerfrei ein Haus zu erben.

Was ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland zusammen mit der Schenkungssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert. Jeder, der ein Erbe antritt, muss grundsätzlich Erbschaftssteuer zahlen – egal, ob es sich um eine Immobilie, Hausrat, Geld oder ein Unternehmen handelt. Voraussetzung ist, dass der Gesamtwert des Erbes einen bestimmen Freibetrag überschreitet. Liegt die Erbschaft unterhalb der Freibetragsgrenze, seid ihr hingegen steuerbefreit.

Sowohl der Freibetrag als auch die Steuerlast sind von der Höhe des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenem und seinem Erben abhängig. Im Falle einer Immobilie liegt der Verkehrswert der Berechnung zugrunde. Zuständig für die Abwicklung der Erbschaftssteuer sind die Finanzämter.

Wann ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien fällig?

Eine Erbschaftssteuer ist immer dann fällig, wenn ihr ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erbt und dieses Erbe annehmt.

Die Erbschaft muss dann gemäß ErbStG § 30 innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. Entweder durch den Erben selbst oder durch den Testamentsvollstrecker beziehungsweise durch einen Nachlassverwalter. Das Finanzamt prüft im Anschluss, ob die Erbschaft steuerpflichtig ist. Bei Immobilien muss dafür zunächst der Verkehrswert ermittelt werden. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung weiterer Faktoren die Höhe der Steuerbelastung.

Unsere Empfehlung: Beauftragt für die Wertermittlung der Immobilie einen unabhängigen Gutachter. Die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück hilft euch dabei, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Das kann zu eurem Vorteil sein, da das Finanzamt ohne euer aktives Zutun in den meisten Fällen einen höheren Pauschalwert ansetzt.

Frau bei einer Wohnungsbesichtigung
Erbt ihr eine Mietwohnung, so werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts für die Erbschaftssteuer berücksichtigt. © Getty Images/iStockphoto

Erbschaftssteuer für Haus, Wohnung und Grundstück berechnen

Kommt ihr durch ein Erbe an eine Immobilie oder an ein Grundstück, stellt sich schnell die Frage: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Für die Berechnung der Steuerlast werden folgende Faktoren herangezogen:

  1. Verwandtschaftsgrad: In welchem Verwandtschaftsverhältnis steht ihr zum Erblasser?
  2. Verkehrswert: Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der Immobilie?
  3. Nutzungsart: Wie wird die Immobilie zukünftig genutzt?

Der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser ist Grundlage für die Einstufung der Steuerklasse. Diese wiederum entscheidet über die Höhe der Freibetragsgrenze und den Steuersatz.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe eines standardisierten Verfahrens. In vielen Fällen ist das zu eurem Nachteil. Wollt ihr einen eigenen Wert erhalten, nutzt einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Je nach Nutzungsart gibt es Sonderregelungen für die Erbschaftssteuer. Wollt ihr die Immobilie beispielsweise vermieten, werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts besteuert. Bei Selbstnutzung sieht der Gesetzgeber unter Umständen sogar eine Steuerbefreiung vor.

Folgende Tabellen hilft euch, die Höhe der Erbschaftssteuer zu berechnen. Tabelle 1 gibt Auskunft über die Freibetragsgrenze und die Steuerklasse, abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Je enger das Verhältnis zum Erblasser, desto höher der Freibetrag. Tabelle 2 zeigt den Erbschaftssteuersatz entsprechend der Steuerklasse des Erben.

Erbschaftssteuertabelle I: Wie hoch ist der Freibetrag?

  • Verwandtschaftsgrad
  • Steuerklasse (§ 15 ErbStG)
  • Freibetrag (§ 16 ErbStG)
  • Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft
  • I
  • 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, Stief- und Adoptivkinder
  • I
  • 400.000 Euro
  • Enkelkinder
  • I
  • 200.000 Euro
  • Urenkel und weitere enge Verwandte
  • I
  • 100.000 Euro
  • Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
  • II
  • 20.000 Euro
  • Alle übrigen Erben
  • III
  • 20.000 Euro

Wichtig: Entscheidend für den Freibetrag ist das gesamte Erbe. Zählen also weitere Vermögensgegenstände dazu, ist die Freibetragsgrenze schneller überschritten.

Erbschaftssteuertabelle II: Wie hoch ist der Steuersatz?

  • Nachlasswert nach Abzug des Freibetrags
  • Steuerklasse I
  • Steuerklasse II
  • Steuerklasse III
  • bis 75.000 Euro
  • 7 Prozent
  • 15 Prozent
  • 30 Prozent
  • bis 300.000 Euro
  • 11 Prozent
  • 20 Prozent
  • 30 Prozent
  • bis 600.000 Euro
  • 15 Prozent
  • 25 Prozent
  • 30 Prozent
  • bis 6.000.000 Euro
  • 19 Prozent
  • 30 Prozent
  • 30 Prozent
  • bis 13.000.000 Euro
  • 23 Prozent
  • 43 Prozent
  • 50 Prozent
  • bis 26.000.000 Euro
  • 27 Prozent
  • 43 Prozent
  • 50 Prozent
  • über 26.000.000 Euro
  • 30 Prozent
  • 43 Prozent
  • 50 Prozent

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Ein Enkelkind erbt von einem verstorbenen Großelternteil ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 200.000 Euro sind noch 100.000 Euro steuerpflichtig. In diesem Fall gilt ein Steuersatz von 11 Prozent. Das Enkelkind muss also 11.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Wäre der Erbe des Hauses das Kind oder Stiefkind, läge der Freibetrag bei 400.000 Euro. In diesem Fall wird keine Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie fällig.

Erbschaftssteuer im Fall einer Erbengemeinschaft

Gibt es keinen Alleinerben, sondern eine Erbengemeinschaft, so wird für die Ermittlung der Erbschaftssteuer zwar der gesamte Nachlass herangezogen, steuerpflichtig ist aber die Einzelperson. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil entsprechend seiner individuellen Steuerklasse nach Abzug der persönlichen Freibeträge.

Sonderregelungen und Steuerfreiheit

Es gibt ein paar Fälle, für die das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz Sonderregelungen vorsieht:

Erbschaftssteuer für Mietobjekte

Ist die Immobilie, welche ihr erbt, ein Mietobjekt, verringert sich der zu besteuernde Betrag um 10 Prozent des Verkehrswerts. So legt es § 13d ErbStG fest. Der Abschlag führt zu einer geringeren Erbschaftssteuer und kann sogar bedeuten, dass ihr steuerbefreit seid, sofern die Freibetragsgrenze nicht überschritten wird.

Steuerlast bei Eigennutzung

Wurde die Immobilie bis zum Versterben des Erblassers von ihm selbst bewohnt, handelt es sich für den Gesetzgeber um ein sogenanntes Familienheim. In diesem Fall gilt gemäß § 13 Absatz. Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung für:

  • Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, die mindestens zehn weitere Jahre die Immobilie nutzen.
  • Kinder, die mindestens zehn weitere Jahre die Immobilie bewohnen, sofern die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt. Alles, was darüber hinausgeht, muss versteuert werden, sofern der Freibetrag ausgeschöpft ist.

Erbschaftssteuer beim Verkauf eines alten Hauses

Verkauft man ein geerbtes Haus, fällt neben der Erbschaftssteuer die sogenannte Spekulationssteuer an. Der Steuersatz errechnet sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis, also aus der Wertdifferenz.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist wiederum steuerfrei, wenn:

  • Der Erblasser das Haus oder die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.
  • Der Erbe oder dessen Kinder das Haus beziehungsweise die Wohnung in den letzten drei Kalenderjahren dauerhaft und mietfrei bewohnt haben.
  • Der Verkauf der Immobilie weniger als 600 Euro Gewinn bringt und der Erbe im laufenden Jahr auch keine weiteren Erlöse erzielt hat, welche diese Grenze überschreiten.
  • Der Erbe innerhalb der letzten fünf Jahre nicht mehr als drei Immobilien verkauft hat.

Ihr wollt ein Haus verkaufen? Hier geht es zur Checkliste beim Hausverkauf – alles, worauf ihr achten müsst.

Stundungsregelung

Je nachdem wie hoch der Wert des gesamten Erbes ist, kann eine ordentliche Summe Erbschaftssteuer anfallen. In manchen Fällen wäre der Verkauf der geerbten Immobilie die einzige Möglichkeit, die Steuern zu zahlen. Um Erben vor dieser Situation zu schützen, gewährt der Staat gemäß § 28 ErbStG eine Stundung, also eine Ratenzahlung. Gibt das Finanzamt eurem Antrag statt, gewinnt ihr Zeit und müsst auf die Stundungsraten keine Zinsen zahlen.

Unerlagen und Taschenrechner auf Schreibtisch
Reicht mit der Erbschaftssteuererklärung direkt eine Immobilienbewertung mit ein. Das kann den Steuersatz senken. © Getty Images/iStockphoto

Erbschaftssteuer: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Ihr habt geerbt? Dann sind folgende Schritte rund um die Erbschaftssteuer wichtig:

1. Finanzamt informieren

Nehmt ihr das Erbe an, müsst ihr das Finanzamt, welches zuletzt für den Erblasser zuständig war, innerhalb von drei Monaten darüber informieren. Dafür genügt ein formloses Schreiben mit folgenden Angaben:

  • Vor- und Nachname, Adresse und Beruf von Erbe und Erblasser
  • Todestag und Sterbeort des Erblassers
  • Gegenstand und Wert des Nachlasses
  • Rechtsgrundlage des Erbes wie gesetzliche Erbfolge oder Testament
  • Verwandtschaftsgrad oder Art des Verhältnisses zum Erblasser
  • Informationen über frühere Zuwendungen vom Erblasser

Schlagt ihr das Erbe aus, müsst ihr das Finanzamt nicht benachrichtigen.

2. Erbschaftssteuererklärung einreichen

Das Finanzamt informiert euch schriftlich darüber, ob ihr eine Erbschaftssteuererklärung einreichen müsst. Grundsätzlich könnt ihr dafür Vordrucke nutzen, die von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden. Ist ein Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter zuständig, kümmert dieser sich um die Steuererklärung.

3. Steuerbescheid abwarten

Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit eure Angaben zu prüfen. In der Regel erhaltet ihr einen Bescheid innerhalb von ein bis zwei Jahren.

Tipp: Reicht direkt ein Verkehrswertgutachten mit ein, um einer möglicherweise zu hohen Steuerbelastung zu entgehen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist der beste Weg, Steuern zu sparen.

Spartipps: Wie kann man die Erbschaftssteuer senken?

Ein Weg, wie sich die Erbschaftssteuer senken lässt, ist eine Schenkung. Dafür muss der spätere Erblasser allerdings schon zu Lebzeiten aktiv werden. Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer greifen die Freibeträge bei der Schenkungssteuer alle zehn Jahre neu. Durch Teilschenkungen über mehrere Jahrzehnte kann so ein Haus oder eine Wohnung an den Erben übergehen, ohne dass Steuern fällig werden.

Direkte Familienangehörige wie Ehe- oder Lebenspartner sowie Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder profitieren von der Sonderregelung des Familienheims. Bewohnt der Erbe die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre, ist er steuerbefreit. Für die Nachkommen ist nur der Teil zu versteuern, der über eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter hinausgeht.

Unser abschließender Tipp: Lasst den Wert der geerbten Immobilie außerdem von einem unabhängigen Gutachter prüfen. Die notwendige Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt ist in der Regel ungenau und pauschal, was zu eurem Nachteil sein kann. Eine detaillierte Prüfung durch einen Sachverständigen kann eure Steuerlast hingegen erheblich reduzieren. Prüft schon heute den aktuellen Immobilienwert mit der kostenlosen Wohnglück-Immobilienbewertung. Nach wenigen Klicks erhaltet ihr bereits ein aussagekräftiges Ergebnis.

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