Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen

Das kannst du tun

• Überprüfe, welche Freibeträge für dich gelten, und nutze sie, um die Steuerlast zu senken.
• Lass den Immobilienwert von einem unabhängigen Gutachter ermitteln, um sicherzustellen, dass du nicht zu viel Steuern zahlst.
• Beantrage beim Finanzamt eine Ratenzahlung oder Stundung, wenn die Steuerlast zu hoch ist.
• Ziehe ins geerbte Familienheim ein, um mögliche Steuerbefreiungen zu nutzen.
• Lass den Steuerbescheid von einem Experten prüfen, um mögliche Fehler zu entdecken.

Was ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland zusammen mit der Schenkungssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) verankert. Jeder, der ein Erbe antritt, muss grundsätzlich Erbschaftssteuer zahlen – egal, ob es sich um eine Immobilie, Hausrat, Geld oder ein Unternehmen handelt. Voraussetzung ist, dass der Gesamtwert des Erbes einen bestimmen Freibetrag überschreitet. Liegt die Erbschaft unterhalb der Freibetragsgrenze, bist du hingegen steuerbefreit.

Sowohl der Freibetrag als auch die Steuerlast sind von der Höhe des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenem und seinem Erben abhängig. Im Falle einer Immobilie liegt der Verkehrswert der Berechnung zugrunde. Zuständig für die Abwicklung der Erbschaftssteuer sind die Finanzämter.

Wer muss Erbschaftssteuer auf Immobilien zahlen?

Eine Erbschaftssteuer ist immer dann fällig, wenn du ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erbst und dieses Erbe annimmst.

Die Erbschaft muss dann gemäß ErbStG § 30 innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. Entweder durch den Erben selbst oder durch den Testamentsvollstrecker beziehungsweise durch einen Nachlassverwalter. Das Finanzamt prüft im Anschluss, ob die Erbschaft steuerpflichtig ist. Bei Immobilien muss dafür zunächst der Verkehrswert ermittelt werden. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung weiterer Faktoren die Höhe der Steuerbelastung.

Unsere Empfehlung: Beauftrage für die Wertermittlung der geerbten Immobilie einen unabhängigen Gutachter. Die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de hilft dir dabei, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Das kann zu deinem Vorteil sein, da das Finanzamt ohne dein aktives Zutun in den meisten Fällen einen höheren Pauschalwert ansetzt.

Erbschaftssteuer Haus: Höhe der Steuern auf geerbte Immobilien

Kommst du durch ein Erbe an eine Immobilie oder an ein Grundstück, stellt sich schnell die Frage: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Für die Berechnung des Steuersatzes werden folgende Faktoren herangezogen:

Verwandtschaftsgrad

Der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser ist Grundlage für die Einstufung der Steuerklasse. Diese wiederum entscheidet über die Höhe der Freibetragsgrenze und den Steuersatz. Mehr dazu in den nächsten Abschnitten.

Verkehrswert

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe eines standardisierten Verfahrens. In vielen Fällen ist das zu deinem Nachteil. Willst du einen eigenen Wert erhalten, nutze einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Mehr Infos hier: Verkehrswert ermitteln: So einfach berechnest du den Wert einer Immobilie

Nutzungsart

Je nach Nutzungsart gibt es Sonderregelungen für die Erbschaftssteuer. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, verringert sich der zu besteuernde Betrag um 10 Prozent des Verkehrswerts (§ 13d ErbStG). Der Abschlag führt zu einer geringeren Erbschaftssteuer und kann sogar bedeuten, dass du steuerbefreit bist, sofern die Freibetragsgrenze nicht überschritten wird.

Wurde die Immobilie bis zum Versterben des Erblassers von ihm selbst bewohnt, handelt es sich für den Gesetzgeber um ein sogenanntes Familienheim. In diesem Fall gilt nach § 13 Absatz. Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner und Kinder, die mindestens zehn weitere Jahre die Immobilie nutzen. Voraussetzung ist, dass die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter beträgt. Alles, was darüber hinausgeht, muss versteuert werden, sofern der Freibetrag ausgeschöpft ist.

Diese Freibeträge und Steuerklassen gelten 

Bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien gibt es eine gute Nachricht: Es gibt Freibeträge, die dafür sorgen, dass nicht der gesamte Wert der geerbten Immobilie versteuert werden muss. Diese Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen dir und der verstorbenen Person. Je näher ihr euch standet, desto höher ist der Freibetrag, den du nutzen kannst.

Wichtig ist, dass du den Freibetrag nutzt, um die Steuerlast zu senken. Alles, was über den Freibetrag hinausgeht, muss versteuert werden. Die genaue Höhe der Steuer hängt dann von der Steuerklasse ab, in die du fällst. Checke also genau, welche Freibeträge für dich gelten und wie du sie optimal ausschöpfen kannst.

Achtung: Entscheidend für den Freibetrag ist das gesamte Erbe. Zählen also weitere Vermögensgegenstände dazu, ist die Freibetragsgrenze schneller überschritten.

Mit der nachfolgenden Tabelle kannst du prüfen, welcher Freibetrag für dich gültig ist und in welche Steuerklasse du entsprechend eingeordnet wirst. 

Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 16 Freibeträge

Steuersätze bei der Erbschaftssteuer

Die Steuerklasse bestimmt die Höhe des Steuersatzes, den du auf den Teil des Erbes zahlen musst, der über den Freibetrag hinausgeht. Grundsätzlich gilt: Je näher du mit der verstorbenen Person verwandt bist, desto niedriger ist die Steuerklasse – und damit auch die Steuer.

Es gibt drei Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer. Folgende Tabelle gibt dir einen Überblick:

Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 19 Steuerklassen

Du kannst dir merken: Je höher das vererbte Vermögen, desto höher ist der Steuersatz innerhalb deiner Steuerklasse. Das heißt, wenn du zum Beispiel als Kind (Steuerklasse I) eine Immobilie erbst, die nach Abzug des Freibetrags noch einen Wert von 600.000 Euro hat, zahlst du auf die ersten 75.000 Euro darüber hinaus 7 Prozent, auf den nächsten Teil 11 Prozent und so weiter, je nachdem, in welche Stufe der Progression dein Erbe fällt.

Beispiel: Erbschaftssteuer berechnen

Ein Enkelkind erbt von einem verstorbenen Großelternteil ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 200.000 Euro sind noch 100.000 Euro steuerpflichtig. In diesem Fall gilt ein Steuersatz von 11 Prozent (Steuerklasse I). Das Enkelkind muss also 11.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Wäre der Erbe des Hauses das Kind oder Stiefkind, läge der Freibetrag bei 400.000 Euro. In diesem Fall wird keine Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie fällig. Ein Bruder oder eine Schwester wiederum kann nur einen Freibetrag von bis zu 20.000 Euro ausschöpfen und fällt in Steuerklasse II. Hier gilt ein Steuersatz von 20 Prozent und der Erbe müsste 56.000 Euro Steuern zahlen.

Beispielrechnung: Erbschaftssteuer Enkelkind

Beispielrechnung: Erbschaftssteuer Kind oder Stiefkind

Beispielrechnung: Erbschaftssteuer Geschwister

Wann ist eine Erbschaft von Immobilien steuerfrei?

Eine Erbschaft von Immobilien kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein, was natürlich für viele Erben eine große Erleichterung darstellt.

Keine Erbschaftssteuer unterhalb der Freibetragsgrenze

Der offensichtlichste Fall ist, wenn der Wert der geerbten Immobilie unter dem für dich geltenden Freibetrag liegt – dann musst du keine Erbschaftssteuer zahlen. Doch es gibt auch spezielle Regelungen, die eine Erbschaft von Immobilien steuerfrei machen, selbst wenn der Wert die Freibetragsgrenze überschreitet.

Steuerfreiheit für das Familienheim

Wenn du als Ehegatte, eingetragener Lebenspartner oder Kind das Eigenheim des Erblassers erbst und dieses unmittelbar nach der Erbschaft selbst beziehst, bleibt die Immobilie steuerfrei. Diese Regelung gilt allerdings nur unter bestimmten Bedingungen:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Die Steuerfreiheit gilt, solange du das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnst. Eine Ausnahme gibt es, wenn du aus zwingenden Gründen wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit ausziehen musst.
• Kinder: Auch hier greift die Steuerfreiheit, allerdings mit der Einschränkung, dass die Wohnfläche der Immobilie maximal 200 Quadratmeter betragen darf. Für größere Immobilien muss der darüber hinausgehende Wert versteuert werden.

Weitere Fälle für Steuerfreiheit bei der Erbschaft von Immobilien

Neben der Steuerfreiheit für das Familienheim gibt es noch weitere Situationen, in denen die Erbschaft von Immobilien steuerfrei sein kann:

• Kleine Grundstücke und Landflächen: Bei landwirtschaftlichen Flächen oder kleinen Grundstücken, die einen bestimmten Wert nicht überschreiten, kann die Steuer ebenfalls entfallen.
• Zugehörige Hausratgegenstände: Möbel, Haushaltsgeräte und andere bewegliche Sachen, die du zusammen mit der Immobilie erbst, bleiben oft steuerfrei, solange ihr Wert den Freibetrag für Hausrat nicht übersteigt.
• Betriebliche Immobilien: Wird eine Immobilie im Rahmen einer Unternehmensnachfolge vererbt und gehört sie zum Betriebsvermögen, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls entfallen oder reduziert werden.

Insgesamt gibt es also verschiedene Möglichkeiten, die Erbschaft einer Immobilie steuerfrei zu gestalten oder zumindest die Steuerlast deutlich zu senken. Es lohnt sich, hier genau hinzuschauen und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Vorteile zu nutzen.

Checkliste Erbschaftssteuer: Wie gehe ich vor, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?

Du hast geerbt? Dann sind folgende Schritte rund um die Erbschaftssteuer wichtig:

1. Steuersatz berechnen

Im ersten Schritt solltest du dir überlegen, ob du das Erbe annehmen willst oder nicht. Dafür kann es sinnvoll sein, deinen Steuersatz zu berechnen. Nutze die oben stehenden Tabellen, um zu checken, welcher Freibetrag für dich gilt und in welche Steuerklasse du fällst. Zusammen mit dem Erbbetrag kannst du dann herausfinden, wie hoch deine Steuerlast ungefähr ausfallen wird.

2. Finanzamt informieren

Nimmst du das Erbe an, musst du das Finanzamt, welches zuletzt für den Erblasser zuständig war, innerhalb von drei Monaten darüber informieren. Dafür genügt ein formloses Schreiben mit folgenden Angaben:

• Vor- und Nachname, Adresse und Beruf von Erbe und Erblasser
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Nachlasses
• Rechtsgrundlage des Erbes wie gesetzliche Erbfolge oder Testament
• Verwandtschaftsgrad oder Art des Verhältnisses zum Erblasser
• Informationen über frühere Zuwendungen vom Erblasser

Schlägst du das Erbe aus, musst du das Finanzamt nicht benachrichtigen.

3. Erbschaftssteuererklärung einreichen

Das Finanzamt informiert dich schriftlich darüber, ob du eine Erbschaftssteuererklärung einreichen musst. Grundsätzlich kannst du dafür Vordrucke nutzen, die von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden. Ist ein Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter zuständig, kümmert dieser sich um die Steuererklärung.

4. Steuerbescheid abwarten

Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit deine Angaben zu prüfen. In der Regel erhältst du einen Bescheid innerhalb von ein bis zwei Jahren.

Tipp: Reiche direkt ein Verkehrswertgutachten mit ein, um einer möglicherweise zu hohen Steuerbelastung zu entgehen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist der beste Weg, Steuern zu sparen.

Erbschaftssteuer umgehen durch Schenkung

Eine clevere Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu umgehen oder zumindest deutlich zu reduzieren, ist die frühzeitige Schenkung von Vermögenswerten zu Lebzeiten. Dabei wird das Vermögen, zum Beispiel Immobilien, schrittweise an die Erben übertragen. Der große Vorteil dabei: Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer und diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Pro Elternteil können alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei an ein Kind übertragen werden. Das bedeutet, dass beide Elternteile gemeinsam alle zehn Jahre insgesamt bis zu 800.000 Euro steuerfrei an ihr Kind schenken können. Diese Regelung ermöglicht es, durch Schenkungen innerhalb der Freibeträge die Erbschaftssteuer zu umgehen. Auch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von hohen Freibeträgen bei Schenkungen, nämlich bis zu 500.000 Euro alle zehn Jahre.

Wichtig zu wissen ist, dass die Schenkung gut geplant sein sollte. Zum einen müssen die zehn Jahre tatsächlich vollständig verstrichen sein, damit der Freibetrag wieder genutzt werden kann. Zum anderen sollte sichergestellt sein, dass der Eigentümer durch die Schenkung nicht selbst in finanzielle Schwierigkeiten gerät – eine Beratung durch einen Steuerexperten ist hier ratsam.

Neben der Steuerersparnis kann die Schenkung auch helfen, Streitigkeiten unter den Erben vorzubeugen, da das Vermögen bereits zu Lebzeiten in klaren Bahnen aufgeteilt wird. Lies hier mehr zu dem Thema: Haus überschreiben: Kosten, Vorteile, Nachteile, Alternativen

Erbschaftssteuer zu hoch – was tun?

Wenn du feststellst, dass die Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie höher ausfällt als erwartet, gibt es verschiedene Maßnahmen, die du ergreifen kannst, um die Belastung zu mindern. Eine hohe Erbschaftssteuer muss nicht zwangsläufig akzeptiert werden – es gibt Wege, sie zu reduzieren oder zumindest die Zahlung zu erleichtern.

Verkehrswert ermitteln lassen

Lass den Wert der geerbten Immobilie von einem unabhängigen Gutachter prüfen. Die notwendige Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt ist in der Regel ungenau und pauschal, was zu deinem Nachteil sein kann. Eine detaillierte Prüfung durch einen Sachverständigen kann deine Steuerlast hingegen erheblich reduzieren.

Ratenzahlung oder Stundung beantragen

Falls die Erbschaftssteuer eine hohe Summe darstellt, kannst du beim Finanzamt eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. In einigen Fällen kann es dir so ermöglicht werden, die Steuer in mehreren kleineren Beträgen über einen längeren Zeitraum zu begleichen. Das gibt dir finanzielle Flexibilität, vor allem wenn du die Immobilie nicht sofort verkaufen möchtest oder kannst.

Teilverkauf oder Beleihung der Immobilie

Solltest du die Immobilie behalten wollen, könnte ein Teilverkauf oder eine Beleihung der Immobilie eine Lösung sein, um die notwendige Liquidität zu schaffen. Durch den Teilverkauf bleibst du weiterhin Miteigentümer, kannst aber einen Teil des Wertes der Immobilie nutzen, um die Steuerschuld zu begleichen. Alternativ bietet die Beleihung durch eine Bank ebenfalls die Möglichkeit, den nötigen Betrag für die Steuerzahlung aufzubringen.

Überprüfung des Steuerbescheids

Es lohnt sich, den Steuerbescheid genau zu prüfen oder von einem Steuerberater prüfen zu lassen. Fehler bei der Bewertung der Immobilie oder bei der Anwendung der Freibeträge kommen vor und können dazu führen, dass du zu viel Steuern zahlst. Sollte dir ein Fehler auffallen, kannst du gegen den Bescheid Einspruch einlegen und so möglicherweise die Steuerlast reduzieren.

Immobilie verkaufen

Wenn alle Stricke reißen und du die Immobilie nicht halten möchtest oder kannst, bleibt der Verkauf der Immobilie eine Option. Hier solltest du darauf achten, die Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen und alle Steuerregeln zu beachten, um zusätzliche Kosten, wie die Spekulationssteuer, zu vermeiden. Der Verkaufserlös kann dann zur Begleichung der Erbschaftssteuer und zur Sicherung deines verbleibenden Erbes genutzt werden.

Beratung durch einen Steuerexperten

Wenn die Steuerlast sehr hoch ist, solltest du unbedingt einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen. Ein Experte kann dir helfen, deine Situation genau zu analysieren und individuelle Lösungen zu finden, die zu einer Steuerersparnis führen können. Er kennt alle relevanten Schlupflöcher und Optionen und kann dir helfen, diese legal zu nutzen.

Fazit: Was muss ich bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien beachten?

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien kann auf den ersten Blick kompliziert und teuer wirken, aber mit ein bisschen Wissen und Planung kannst du die Belastung deutlich reduzieren. Wichtig ist, die Freibeträge gut zu nutzen und zu wissen, in welcher Steuerklasse du bist. Wenn du ein Familienheim erbst und selbst darin wohnst, kannst du oft sogar komplett steuerfrei davonkommen.

Sollte die Steuerlast trotzdem hoch sein, gibt es Möglichkeiten wie Ratenzahlung, Teilverkauf oder die genaue Prüfung des Immobilienwerts, um das Ganze besser zu bewältigen. Auch eine frühzeitige Schenkung kann die Steuerlast für Erben erheblich senken.

Letztendlich geht es darum, sich rechtzeitig zu informieren und gegebenenfalls Unterstützung von Experten zu holen, damit du dein Erbe so gut wie möglich sichern kannst. Mit der richtigen Vorbereitung kannst du unnötige Steuern vermeiden.

Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer