Nießbrauch - das sind die Nachteile

Zu Lebzeiten sein Haus an die Kinder verschenken, um später die Erbschaftssteuer zu sparen. Dieser "Trick" ist völlig legal und immer häufiger wird er von älteren Immobilienbesitzern genutzt. Damit eure Erben euch nicht auf die Straße setzen und ihr weiter von eurer Immobilie profitiert, ist es aber wichtig, ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht, den sogenannten Nießbrauch, eintragen zu lassen. Allerdings hat dieses Nießbrauchrecht neben deutlichen Vorteilen auch eine Reihe von Nachteilen. Wir verraten euch, welche das sind.

Was bedeutet Nießbrauch?

Ein Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht (§ 1068 BGB). Im Falle einer Immobilie sind zwei Arten der Nutzung denkbar. Der Inhaber des Nießbrauchrechts kann in dem betreffenden Haus (oder der Wohnung) wohnen. Oder er kann es vermieten und den Ertrag für sich behalten (auch "Recht zur Fruchtziehung"). Und da sind wir schon beim Unterschied zum Wohnrecht. Habt ihr lediglich ein Wohnrecht in einer Immobilie, gilt dies nur, solange ihr auch dort wohnt. Vermieten könnt ihr das Haus oder die Wohnung also nicht.

Ein Nießbrauch ist eine Möglichkeit, sich im Falle einer Schenkung fürs Alter abzusichern. Angenommen, ihr übertragt euer Haus bereits zu Lebzeiten auf euren Sohn, damit euer Nachwuchs später die Erbschaftssteuer spart. Vereinbart ihr weder Nießbrauch noch ein Wohnrecht, könnte dieser euch anschließend vor die Tür setzen.

Auch wenn das in der Praxis eher selten passiert, ist es ratsam, sich rechtlich abzusichern. Allen Beteiligten ist dann auch bewusst, dass der ehemalige Besitzer nicht auf das Wohlwollen des Beschenkten angewiesen ist, sondern ein verbrieftes (und gegebenenfalls einklagbares) Recht hat, die Immobilie weiter zu nutzen.

Aus diesem Grund wird ein Nießbrauch auch notariell beurkundet und ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen. Auch wenn der Sohn das Haus weiterverkauft, bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Es erlischt (sofern kein "Nachrangiger Nießbrauch" oder eine Frist vereinbart wurde) erst mit dem Tod des Nießbrauchers (auch Nutznießer genannt). Das Recht kann daher auch nicht vererbt, verkauft oder verpfändet werden.

Wenn Eltern oder Großeltern eine Immobilie im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge an die Kinder oder Enkel verschenken, sich dabei aber ein Nießbrauchrecht vorbehalten, spricht man Vorbehaltsnießbrauch.

Anders sieht es bei einem Zuwendungsnießbrauch aus. Hier überträgt zum Beispiel der Besitzer einer Mietwohnung den Ertrag derselben auf seine Tochter, die mit den Mieteinnahmen zum Beispiel ihr Studium finanzieren kann, während der Vater Steuern spart. Die Wohnung bleibt aber im Besitz des Vaters. Beim Zuwendungsnießbrauch ist es möglich und üblich, das Nießbrauchrecht zeitlich zu befristen.

Achtung: Lasst das Nießbrauchrecht an erster Stelle im Grundbuch eintragen. Im Falle einer Zwangsversteigerung bleibt es nur bestehen, wenn es vor der Grundschuld der Gläubiger steht, sonst erlischt es.

Gut zu wissen: Im Gegensatz zum Nießbrauch beschränken sich Grunddienstbarkeiten nur auf einzelne Aspekte des fremden Eigentums. Sie räumen zum Beispiel das Recht ein, Teile des Grundstücks als Weg zu nutzen oder das Garagendach über die Grenze zu bauen. Erfahrt hier mehr: "Grunddienstbarkeiten: Wissenswertes zu Leitungsrecht, Wegerecht und Co."

Nachteil beim Nießbrauch 1: Wertverlust

Ein eingetragenes Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie. Das ist aber nur ein Problem, wenn der Beschenkte die Immobilie im Anschluss verkaufen will. Hat der Besitzer sein Haus zu Lebzeiten durch eine Schenkung übertragen und sich einen Nießbrauch vorbehalten, hat der Wertverlust unter Umständen aber auch einen positiven Effekt. Rutscht der Verkehrswert der Immobilie auf diese Weise unter den jeweiligen Freibetrag für eine Schenkung, werden keine Schenkungssteuern fällig.

Um den Wert des Nießbrauchrechts vom ursprünglichen Verkehrswert abziehen zu können, müsst ihr ihn zunächst berechnen. Die Grundlage dazu ist die voraussichtliche Lebenserwartung des Nutznießers und die fiktive Miete der Immobilie.

Alternativ kann auch ein vereidigter Gutachter einen Wert feststellen. Dieser ist auch dann die Grundlage der Steuerberechnung, wenn der Schenkende kurz nach der Schenkung stirbt. Wurde nur der Nießbrauchwert vom Verkehrswert abgezogen, würde der Wert der Schenkung nach dem Todesfall neu berechnet und am Ende unter Umständen oberhalb des Freibetrags landen.

Für den Laien ist es schwer, alle Auswirkungen einer Schenkung mit Nießbrauch auf das künftige Erbe abschätzen zu können. Lasst euch also besser von einem Experten (Steuerberater oder Rechtsanwalt) beraten.

Nachteil beim Nießbrauch 2: Bindung auf Lebenszeit

Ein Nießbrauchrecht wird in der Regel auf Lebenszeit vereinbart. Ein Vorteil für den Nutznießer, klar! Aber ein Nachteil für die neuen Besitzer. Überträgt eure Mutter euch ihr Haus zum Beispiel schon sehr früh, seid ihr bis zu ihrem Lebensende als Besitzer auch verantwortlich für die Immobilie. Zwar ist eure Mutter für den Unterhalt zuständig, fallen jedoch größere Modernisierungsmaßnahmen an, seid ihr – rein rechtlich – dazu verpflichtet, die Kosten zu tragen. Handelt es sich also um eine ältere Immobilie, können ein neues Dach, eine neue Heizung und ein vollgelaufener Keller in der Summe die vermeintlich gesparte Erbschaftssteuer schnell auffressen.

In einer funktionierenden Familie wird man sich in der Regel aber über die notwendigen Investitionen sicher einig werden.

Tipp: Überlegt euch gut, was der Nießbrauch in eurem Fall bedeutet und ob er sich finanziell lohnt. Ist er einmal im Grundbuch eingetragen, lässt er sich nicht mehr einseitig löschen.

Nachteil beim Nießbrauch 3: Geringere Abschreibungsmöglichkeiten

Fallen bei einer wirtschaftlich genutzten Immobilie (zum Beispiel ein landwirtschaftlicher Betrieb oder eine Mietwohnung), die an die Kinder verschenkt wurde, größere Modernisierungsmaßnahmen an, sind dafür nun die Kinder als neue Eigentümer verantwortlich. Allerdings erwirtschaften den Ertrag ja weiterhin die Nutznießer, also die Eltern. Die Folge: Die Kinder können die Investitionen nicht als Werbungskosten absetzen.

Um diese Steuerfalle zu umgehen, ist es sinnvoll, im Übertragungsvertrag genau festzulegen, wer für welche Investitionen in die Immobilie zuständig ist. Auf dieser Grundlage ist es dann auch möglich, dass auch der Schenker sie steuerlich geltend machen kann.

Nachteil beim Nießbrauch 4: Keine Sicherheit mehr für Darlehen

Und noch einen Effekt hat der Wertverlust: Auch eine Beleihung der Immobilie wird mit einem bestehenden Nießbrauchrecht schwierig. Denn der Nutzer ist nicht mehr der Besitzer und kann der Bank die Immobilie nicht mehr als Sicherheit anbieten. So wird es schon schwierig, sich mittlere Summen zu leihen, wie sie zum Beispiel für notwendige Modernisierungsmaßnahmen üblich sind. Lässt sich die Bank dennoch darauf ein, sind die Kredite meistens sehr teuer.

Vorteile des Nießbrauchrechts

Eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs zu verschenken, gibt dem Schenkenden die Sicherheit, dass er sein Zuhause oder die für ihn unverzichtbaren Einnahmen aus einer Immobilie nicht verliert. Auch innerhalb einer Familie gilt, Vertrauen ist gut, ein gerichtsfester Vertrag ist besser. Außerdem sparen die betreffenden Generationen (bis zu den jeweiligen Freibeträgen) die Erbschaftssteuer.

Das lebenslange Nutzungsrecht ist besonders dann wichtig, wenn der Schenkende seine Wohnung verlassen und in eine Pflegeeinrichtung ziehen muss. Dann können die Einnahmen aus einer Vermietung einen Teil der Pflegekosten decken, während der ehemalige Besitzer bei einem reinen Wohnrecht ohne diese dastehen würde.

Auch außerhalb der Themenbereiche Erbschaft und Schenkung, kann die Eintragung eines Nießbrauchs von Vorteil sein. Zum Beispiel, wenn ihr einem Lebenspartner das Wohn- und Nutzungsrecht zusichern wollt, falls ihr früher sterben solltet. Oder wenn ihr euer Haus verrenten oder teilverkaufen wollt, ohne auf euer Wohn- und Nutzungsrecht zu verzichten.

Fazit: Für wen lohnt sich das Nießbrauchrecht?

Bei der Frage, ob im Zuge einer Schenkung innerhalb der Familie die Eintragung eines Nießbrauchrechts sinnvoll ist oder nicht, stehen sich besonders die Argumente Wertverlust und Sicherheit des Schenkenden gegenüber.

Ist der Wertverlust sogar von Vorteil, da er dafür sorgt, dass die Schenkung den Freibetrag nicht überschreitet, spricht viel für den Nießbrauch. Im Erbfall erlischt er und der Wert der Immobilie steigt wieder. Kommt also der Verkauf ohnehin erst nach dem Tod des Schenkenden für euch in Frage, hat er in dieser Hinsicht auch für den Beschenkten keine negativen Auswirkungen.

Es sei denn, die Immobilie ist stark sanierungsbedürftig. Dann solltet ihr euch gut überlegen, ob die Schenkung nicht zu einem Verlustgeschäft wird. Auf der sicheren Seite seid ihr, wenn ihr euch in den oft sehr komplexen Fragen im Einzelfall von einem Anwalt beraten lasst.

Weitere Informationen findet ihr in: "Haus vererben zu Lebzeiten: Lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?".