Haus vererben zu Lebzeiten: Lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?

"Mit warmer Hand schenken ist besser, als mit kalter Hand", diesen Spruch entdecken viele Eltern und Großeltern für sich, wenn sie einen Teil des Erbes schon zu Lebzeiten verschenken. So möchten sie die Kinder oder Enkel vor hohen Erbschaftsteuern bewahren. Aber ist verschenken wirklich besser als vererben?

Was ist besser: Immobilie vererben oder verschenken?

Soll das Haus zu Lebzeiten vererbt werden, erhoffen sich Eigentümer vielleicht günstigere Steuern für die Angehörigen. Gleichzeitig möchten sie Konflikte rund um das Erbe vermeiden. Eine Immobilie zu verschenken ist jedoch nicht grundsätzlich steuerfrei.

Wird ein Haus geerbt, fällt die Erbschaftssteuer an. Wird die Immobilie verschenkt, fällt ebenfalls eine Steuer an: die Schenkungssteuer. Die Steuersätze und Freibeträge für Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer sind nahezu identisch und werden steuerlich gleich behandelt.

Mit einer Ausnahme: Bei der Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden. Anstelle eine Immobilie komplett auf einen Erben zu überschreiben, kann sie schrittweise verschenkt werden. Wer also rechtzeitig plant, kann die Erbsteuerlast erheblich verringern oder eine Immobilie sogar steuerfrei vererben.

Wie viel Steuer für Erbende beziehungsweise Begünstigte anfällt, ist von zwei Faktoren abhängig:

• der Steuerklasse
• dem Steuersatz nach Steuerklasse und Erbschaftshöhe

Welcher Steuersatz bei welcher Steuerklasse und Erbschaftshöhe anfällt, regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (§ 19 ErbStG).

Quelle: Gesetze im Internet

Zusätzlich gelten Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erblassers richten.

Quelle: Gesetze im Internet

Die Schenkung lohnt sich mehr, wenn die Begünstigten aufgrund des Verwandtschaftsgrades nur von einem geringen Steuerfreibetrag profitieren und/oder es nur wenige Erben gibt, so dass die Freibeträge schnell ausgeschöpft sind.

Haus vererben – ein Beispiel:

Eine alleinstehende Frau möchte ihr Haus im Wert von 400.000 Euro an die unverheiratete Enkelin überschreiben – möglichst steuerfrei. Der Freibetrag für die Vererbung oder Schenkung von Erbe zwischen Oma und Enkelin liegt bei 200.000 Euro.

Die Schenkungssteuer für die Erbende in Steuerklasse I liegt bei einem Immobilienwert zwischen 300.001 und 600.000 Euro bei 15 Prozent (vergleiche Tabelle). Bei einer einmaligen Überschreibung der Immobilie oder wenn die Enkelin das Haus nach dem Tod der Großmutter erbt, fielen 15 Prozent Schenkungssteuer beziehungsweise Erbschaftssteuer auf 200.000 Euro an – also ganze 30.000 Euro.

Planen Großmutter und Enkelin voraus, könnte die Großmutter im Alter von 67 Jahren die Hälfte der Immobilie an die Tochter schenken. Bei einer Schenkung im Wert von 200.000 Euro fiele keine Schenkungssteuer an.

Zehn Jahre später könnte sie die zweite Schenkung vornehmen und ihre Enkelin zur Eigentümerin des Hauses machen. Auch in diesem Fall wäre die Schenkung im Wert von 200.000 Euro unter dem Freibetrag und damit steuerfrei. Ein lebenslanges Wohnrecht für die Oma könnte die beiden mit einem Nießbrauchrecht einräumen. Dieses wird im Grundbuch eingetragen.

Wenn ihr wissen möchtet, was eure Immobilie aktuell wert ist, bekommt ihr hier kostenlos und anonym eine erste Einschätzung.

Wegfall von Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer

Die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällt nicht an, wenn die Kinder des Erblassers die Immobilie für die nächsten zehn Jahre selbst bewohnen. Allerdings sind nur Wohnflächen bis zu 200 Quadratmeter steuerfrei. Ist die Wohnfläche größer, wird diese anteilig besteuert. Interessant: Nur etwa jeder fünfte zieht am Ende auch tatsächlich in das ehemalige Elternhaus ein.

Immobilie vererben: Wie ist die gesetzliche Erbfolge?

Sofern der Erblasser kein Testament verfasst hat, greift die gesetzliche Erbfolge:

1. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkel
2. Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
3. Großeltern, Onkel, Tanten, Cousinen
4. Urgroßeltern

Ehegatten beziehungsweise eingetragene Lebenspartner sind den Erben der ersten Ordnung gleichgestellt. Das heißt, der überlebende Ehepartner erbt gemeinsam mit den Kindern. Sollen die Kinder erst nach dem Tod beider Eltern erben, können Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner ein Testament aufsetzen, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzen.

Bei dem sogenannten Berliner Testament hätten die Kinder als Erben erster Ordnung weiterhin ein Anrecht auf ihren Pflichtteil. Durch Straf- oder Pflichtteilsklausen im Testament wird die Forderung des Pflichtteils allerdings weniger attraktiv.

Alternativ können Eigentümer, die ihre eigene Immobilie bewohnen, ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Damit sichern sie ab, dass sie über das Haus bis zu ihrem Lebensende verfügen können. Sie dürfen es bewohnen und sogar vermieten.

Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchrechts: Das Nießbrauchrecht senkt die Steuerlast. Dazu wird der Nießbrauchwert herangezogen. Dieser wird berechnet, indem die eingesparte Monatsmiete bei Eigenbedarf oder die Jahresmiete bei einer tatsächlichen Vermietung mit der statistischen Lebenserwartung multipliziert wird. Die statistische Lebenserwartung wird vom Statistischen Bundesamt alle zwei Jahre herausgegeben und dient als Basis für diese Berechnung.

Das Nießbrauchrecht hat auch Nachteile. Mehr über die Nachteile des Nießbrauchrechts, lesen Sie hier.

Haus vererben: Welche Kosten entstehen?

Wird eine Immobilie geerbt oder überschrieben, fallen neben der Erbschaftssteuer (oder Schenkungssteuer) die folgenden Kosten an:

• Die Kosten für den Erbschein machen etwa ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes aus
• Die Kosten für die Grundbuchänderung betragen etwa 1,5 bis 2,5 Prozent des Immobilienwertes
• Es fällt eine Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an, wenn die Freibeträge überschritten werden

Schon gewusst?
Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, die vermietet ist, zieht das Finanzamt bei der Berechnung der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer zehn Prozent des Immobilienwertes ab. Es werden also noch 90 Prozent des Immobilienwertes zur Berechnung der Steuer herangezogen.

Immobilien steuerfrei vererben: Geht das?

Wie hoch die Steuer beim Vererben eines Hauses ausfällt, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Es ist möglich, die Schenkungssteuer oder die Erbschaftssteuer komplett zu umgehen – aber nicht immer.

Bei einer Immobilie mit einem hohen Wert, die in das Eigentum weniger und nicht eng verwandter Erben übergehen soll, ist die Steuerlast höher als bei einer kleinen Wohnung, die von der Mutter in das Eigentum des Sohnes übergeht.

Ob es möglich ist, eine Immobilie steuerfrei zu vererben, ist von diesen Faktoren abhängig:

• Immobilienwert: Je höher der Immobilienwert, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass Freibeträge trotz engem Verwandtschaftsgrad überschritten werden und Erbschaftssteuer anfällt. Es gibt jedoch Wege, die Steuerlast zu mindern – beispielsweise durch den Verkauf der Immobilie an die Kinder oder an eine gemeinsame Immobilien-GmbH der Kinder.
• Anzahl der Erben: Eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro kann steuerfrei an zwei Kinder vererbt werden. Hat der oder die Verstorbene nur ein Kind, müssen 100.000 von 500.000 Euro versteuert werden.
• Verwandtschaftsgrad zu den Erben: Kinder des Erblassers haben neben dem Ehegatten
• oder der eingetragenen Lebenspartnerin die höchsten Freibeträge – 400.000 Euro. Wird
  das Haus an eine nicht verwandte Person oder an eine Cousine vererbt, dann beträgt der Freibetrag nur 20.000 Euro.
• Nießbrauchrecht im Grundbuch: Ein Nießbrauchrecht im Grundbuch kann sich positiv auf die Steuerlast auswirken. Das Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt.
• Nutzungsart: Wird die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt? Soll das Haus von den Kindern selbst bewohnt werden, erlischt die Erbschaftssteuer, sofern sie mindestens zehn Jahre im Haus wohnen. Allerdings gilt diese Regelung nur für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche. Bei vermieteten Immobilien wird ein vergünstigter Verkehrswert von 90 Prozent zur Berechnung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer herangezogen.

Wie sollte man ein Haus vererben?

Ein Haus oder eine Immobilie kann auf diesen vier Wege die Eigentümer wechseln:

• Überschreiben: Eine Immobilie kann zu Lebzeiten komplett an eine verwandte oder nicht verwandte Person überschrieben werden. Sind Freibeträge ausgeschöpft, werden jedoch Schenkungssteuern fällig. In vielen Fällen ist deswegen eine Überschreibung in mehreren Etappen empfehlenswert.
• Überschreibung in mehreren Etappen: Bei der Überschreibung oder Schenkung einer Immobilie könnt ihr von den Freibeträgen profitieren. Diese gelten bei der Teilschenkung einer Immobilie alle zehn Jahre neu. Ihr könnt also im Jahr 2022 die Hälfte eurer Immobilie an die Kinder überschreiben und im Jahr 2032 dann die zweite Hälfte. Bleibt ihr bei jeder Teilschenkung unterhalb der Freibeträge, könnt ihr das Haus steuerfrei vererben.
• Vererben: Die Vererbung einer Immobilie ist die klassische Variante, Eigentum an die nächste Generation weiterzugeben. Vererbt ihr an eure Kinder und überschreitet der Wert des gesamten Erbes die Freibeträge nicht, ist dies eine gängige Möglichkeit, das Haus weiterzugeben.
• Kauf der Immobilie über eine GmbH: Die Kinder könnten eine GmbH gründen und die Immobilie von den Eltern kaufen. Vorteile beim Kauf von Erbe über eine Immobilien-GmbH sind unter anderem ein niedrigerer Steuersatz und die Möglichkeit, die Immobilie neu abzuschreiben. Die Gründung einer GmbH lohnt sich allerdings nur, wenn die Immobilie oder die Immobilien einen sehr hohen Gesamtwert haben, die die Freibeträge bei Weitem übersteigen.
• Verkaufen: Oft übersehen wird die Möglichkeit, das Haus innerhalb der Familie zu verkaufen. Beispielsweise kann es günstig an die erwachsenen Kinder weiterverkauft werden. Ein Vorteil dabei ist, dass das Haus erneut abgeschrieben werden kann und die Kinder daraus steuerliche Vorteile haben. Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällt im Falle eines Verkaufs auch nicht an. Über ein privates Darlehen oder eine Immobilienrente generieren die Eltern zusätzliches Einkommen in der Rente. Übrigens: Infos zur Immobilienrente könnt ihr auch hier nachlesen.

Wichtig: Damit kein Streit zwischen den Erben aufkommt, solltet ihr die Pläne offen kommunizieren und vertraglich regeln.

Haus zu Lebzeiten vererben: Brauche ich ein Testament?

Ein Testament kann helfen, Konflikte zwischen den Erben zu vermeiden. Vor allem wenn die gesetzliche Erbfolge nicht eingehalten werden soll, ist ein Testament empfehlenswert. Der Erblasser kann das Testament sogar handschriftlich verfassen.

Es ist jedoch empfehlenswert, das Testament mit einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen und die finale Version notariell beurkunden zu lassen. Die korrekten Formulierungen sind bei einem Testament zur Vererbung eines Hauses wichtig.

Alternativ könnt ihr einen Erbvertrag aufsetzen. Dieser muss zwingend notariell beurkundet und von dem Erblasser und den Erben unterschrieben werden. Im Gegensatz zum Testament kann der Erbvertrag auch mit Personen geschlossen werden, die nicht miteinander verwandt sind – beispielsweise mit einem unverheirateten Partner.

Haus vererben – was ist zu beachten?

Diese Tipps solltet ihr unbedingt beachten, wenn ihr ein Haus oder eine Immobilie vererben wollt:

• Erben ist kein Tabuthema. Generationenübergreifende Planung trägt zum Wohlstand der Familie bei. Deswegen solltet ihr euch als Familie frühzeitig zu einem Gespräch zusammensetzen, euch fachkundig beraten lassen und planen.
• Testament oder Erbvertrag aufsetzen. Ob sich ein Testament oder ein Erbvertrag besser lohnt, ist von eurer individuellen Situation abhängig. Ein gut geregelter Nachlass kann unnötige Konflikte vermeiden.
• Freibeträge voll ausnutzen. Nutzt die Freibeträge clever aus und denkt, wenn nötig, auch etappenweise.
• Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Vor der Schenkung einer Immobilie solltet ihr euch, wenn nötig, mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch absichern. Dieses mindert auch den zu versteuernden Immobilienwert und damit die Steuerlast.
• Altersvorsorge im Auge behalten! Eine Immobilie ist ein Teil der Altersvorsorge. Erst wenn eure Altersvorsorge gesichert ist, solltet ihr euer Erbe weitergeben.

Fazit: Immobilien steuerfrei vererben

Das Haus in Lebzeiten an Kinder, Verwandte oder nahestehende Menschen zu überschreiben, ist nicht die einzige Möglichkeit, ein Haus ohne Erbschaftssteuer zu vererben. Es kann in Teilschenkungen die Eigentümer wechseln, an die eigenen Kinder verkauft werden oder an eine GmbH mit vergünstigten Steuern gehen.

Welche Variante sich für euch am besten eignet, ist von vielen Faktoren abhängig. Das Erbrecht ist ein komplexes Thema, das viel Recherche erfordert. Vererbt ihr eine Immobilie richtig, lohnt sich das jedoch immer für euch und eure Familie.

FAQ Immobilie steuerfrei vererben

Hier gibt es Antworten auf häufige Fragen rund um das steuerfreie Vererben von Haus oder Wohnung.