Immobilienverrentung – lohnt sich eine Immobilienrente?

Das kannst du tun

• Interessierst du dich für die Immobilienverrentung, solltest du dich im Vorfeld gut informieren: Lohnt sich dieses Geschäft? Was sind die Nachteile?
• Beachte: Bei der Immobilienverrentung verkaufst du deine Immobilie. Du bist nicht mehr der Eigentümer und kannst die Immobilie nicht mehr vererben.
• Lass dich von Experten beraten – sowohl bei der Ermittlung des Verkehrswertes, als auch bei der Umsetzung deines Vorhabens. Vielleicht gibt es bessere Alternativen zur Immobilienverrentung?
• Vergleiche Alternativen: Durch die Immobilienverrentung gibst du Wohneigentum auf, auch wenn du weiterhin darin wohnen kannst. Bei Modellen wie VR ImmoFlex ist das nicht der Fall. Hier erhältst du auf Basis deiner Immobilie ein flexibles Darlehen, das je nach Vertrag erst nach deinem Ableben bezahlt werden muss. Deine Erben erhalten das Haus inklusive des Darlehens und können dann selbst entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll.

Was ist Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung wird auch Immobilienrente oder Hausverrentung genannt. Bei diesem Modell verkaufst du dein Haus und bekommst Geld dafür – wohnst jedoch bis zu deinem Lebensende weiterhin darin. Du erhältst durch den Verkauf eine Art Rente und darfst durch das Wohnrecht weiterhin in deiner Immobilie wohnen. Die Immobilienrente kann auch mit einer Einmalzahlung kombiniert werden.

Finanzdienstleister und Makler vermitteln dieses Geschäft. Für diesen Service erhalten sie eine Gebühr. Die Käufer sind häufig Privatinvestoren, Firmen oder Stiftungen. Nach deinem Ableben zieht der Käufer entweder selbst ein, vererbt die Immobilie an seine Kinder oder macht dein Haus zu einem lukrativen Mietobjekt.

Für wen ist die Immobilienrente geeignet?

Interessant ist eine Immobilienverrentung besonders für ältere Menschen, die Vermögen in Form einer Immobilie besitzen, diese aber nicht verkaufen möchten, weil sie beispielsweise noch selbst darin wohnen. Über die Immobilienverrentung machen sie finanzielle Mittel in der Rente frei, ohne das Wohnrecht zu verlieren.

In diesen Situationen ist die Immobilienverrentung geeignet:

• Ohne Erben: Sind keine Erben vorhanden oder besteht kein Interesse an dem Erbe, kann die Immobilienverrentung eine Alternative sein. Immobilieneigentümer können den Wert der Immobilie nutzen, ohne diese zu vererben oder zu verkaufen.
• Bei unzureichender Altersvorsorge: Ist die Rente klein, das Haus jedoch abbezahlt, kann die Immobilienrente eine Möglichkeit sein, die eigene Rente aufzubessern und die finanzielle Situation im Alter zu verbessern. Durch die Verrentung kann das Kapital, das in der Immobilie steckt, genutzt werden. Du erhältst regelmäßige Zahlungen, kannst deinen Lebensstandard verbessern und wohnst wie gewohnt weiterhin in deinem Haus oder deiner Wohnung.
• Zur Vermeidung hoher Instandhaltungskosten: Eine Immobilie kostet Zeit und Geld. Es fallen Reparatur- und Sanierungskosten an. Diese können sehr hoch ausfallen. Da die Immobilie bei der Immobilienverrentung verkauft wird, werden zukünftige Renovierungs- und Instandhaltungskosten je nach Vertragsgestaltung von den neuen Eigentümern übernommen.
• Um sich größere Wünsche zu erfüllen: Du möchtest dir einen großen Traum erfüllen und mit dem Wohnmobil durch Europa fahren, eine lange Kreuzfahrt machen oder Afrika auf einer Luxussafari kennenlernen? Durch die Immobilienverrentung kannst du dir kurzfristig einen hohen Geldbetrag auszahlen lassen und dir kleine und große Träume erfüllen oder teure Hobbys finanzieren.

Weniger geeignet ist eine Immobilienverrentung für junge Rentner oder Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder die Wohnung weitervererben möchten. Die Immobilienrente lohnt sich statistisch gesehen für ältere Rentner – sie erhalten eine relativ hohe Immobilienrente.

Ab welchem Alter kann ich eine Immobilie verrenten?

Es gibt kein festgelegtes Mindestalter für die Immobilienverrentung. Einige Vertragspartner legen ein Mindestalter von 55, 60 oder 70 Jahren fest. Statistisch gesehen lohnt sich die Verrentung jedoch erst ab einem höheren Alter – etwa ab 70 Jahren. Abhängig von dem empfohlenen Mindestalter ist auch die Art der Verrentung. Interessierst du dich für die Immobilienverrentung, solltest du verschiedene Anbieter und Modelle vergleichen. Dazu später mehr.

Welche Objekte eignen sich zur Immobilienrente?

Aus Sicht des Investors sind die Lage und der bauliche Zustand des Hauses entscheidend. Schuldenfreie Einfamilienhäuser in Metropolen oder deren Speckgürteln sind für eine Immobilienrente interessanter als ein Resthof auf dem Land.

Und auch die Bausubstanz ist ein wichtiger Faktor. Ist das Haus gut in Schuss, wird es nach dem Tod des ehemaligen Besitzers einen guten Preis erzielen. Gibt es bereits zum Zeitpunkt der geplanten Immobilienrente einen Investitionsstau, wird sich der Zustand des Hauses in den kommenden Jahren kaum verbessern. Findet sich überhaupt ein Interessent, wird die errechnete Rente vermutlich sehr gering ausfallen.

Was sind die Vorteile einer Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung eignet sich nicht für jeden. Sie bringt für die passenden Verkäufer jedoch einige Vorteile mit sich:

• Unverändertes Wohnglück: Am Alltag des ehemaligen Besitzers ändert sich kaum etwas. Er kann seinen Lebensabend in seiner gewohnten Umgebung verbringen und diesen dank der Rentenzahlung wieder etwas sorgloser gestalten.
• Lebenslange Sicherheit: Die Verrentung der Immobilie bietet Sicherheit bis ans Lebensende. Dadurch unterscheidet sich die Verrentung von Einmalzahlungen bei einem normalen Verkauf.
• Vermietung ist möglich: Wurde ein Nießbrauch vereinbart, kann der ehemalige Besitzer sein Haus auch vermieten, wenn er zum Beispiel einmal in eine Pflegeeinrichtung zieht. Ein Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen. So tragen Rente und Mieteinnahmen zur Finanzierung der Heimunterbringung bei.
• Steuern sparen: Wer sein Haus zu Lebzeiten an seine Erben abtreten will, ohne dass diese Schenkungssteuer bezahlen müssen, für den kann eine Immobilienverrentung innerhalb der Familie vorteilhaft sein. Eine Immobilie, die verrentet wurde, hat nämlich einen deutlich niedrigeren Wert. So kann man den Wert des Hauses unter die Freibeträge für Schenkungen drücken.

Was sind die Vorteile der Immobilienrente für Käufer?

Die Käufer haben von diesem Geschäft auch einige Vorteile. Wer eine Immobilie auf Rentenbasis erwirbt, der braucht nur wenig oder sogar kein Eigenkapital. Zudem sind die Anforderungen an die Bonität geringer. So kann die Immobilienverrentung eine Möglichkeit sein, Eigentum zu erwerben, auch wenn keine großen Ersparnisse vorhanden sind. Voraussetzung ist natürlich, dass du die Immobilie nicht selbst nutzen willst, sondern eher als Kapitalanlage verstehst.

Da alte Immobilien, die einen großen Renovierungsbedarf haben, von der Bank häufig nicht mit Grundschulden belastet werden können, stellt der Kauf auf Rentenbasis eine Alternative zur Finanzierung dar. Außerdem kann der Käufer vorhandenes liquides Vermögen zur Renovierung einsetzen. Dafür solltest du dir als Käufer aber die Expertise eines Bauexperten holen, zum Beispiel über den Experten-Check bei der Kaufbegleitung von Wohnglück.de.

Was sind die Nachteile einer Immobilienverrentung?

Die Verrentung einer Immobilie bringt auch einige Nachteile mit sich. Diese Punkte solltest du in deine Entscheidung einbeziehen:

• Nicht vererbbar: Ist das Haus einmal verkauft, kann es nicht mehr vererbt werden. Aus Sicht der Kinder und Enkel ist die Verrentung des Elternhauses eine denkbar ungünstige Variante. Auch in der Praxis entscheiden sich in erster Linie Senioren, die keine Erben haben, oder ihren Nachkommen ganz bewusst wenig bis gar nichts hinterlassen wollen für eine Immobilienrente.
• Kaufpreis unter dem Marktwert: Aus Sicht der Käufer ist das Geschäft mit einem großen Risiko behaftet. Erfreust du dich guter Gesundheit und lebst noch 20 Jahre mietfrei in deinem Haus, schmälert das die Rendite des Investors erheblich. Das ist auch der Grund, warum der Kaufpreis, der bei einer Immobilienverrentung angeboten wird, weit unterhalb des Verkehrswerts liegt. Auch Frauen zahlen deshalb drauf. Sie haben eine höhere Lebenserwartung. Ein zusätzliches Risiko für den Käufer, dass dieser in das Rentenkonzept einrechnet. Noch ungünstiger ist das Geschäft für den Investor, wenn ein Ehepaar seine Immobilie verrenten möchte. Denn bei zwei Personen steigt aus seiner Sicht das Überlebensrisiko. Das hat zur Folge, dass die ausgezahlte Rente noch geringer ausfällt.
• Kein Besitz: Nach dem Verkauf bist du kein Eigentümer mehr. Schön, wenn du dir darüber keine Gedanken machst. Den ein oder anderen wird die Situation aber belasten. Das eigene Haus abbezahlt zu haben ist für viele eine Lebensleistung. Das Erreichte wieder aufgeben zu müssen, ist nicht einfach.

Wie wird eine Immobilienrente ermittelt?

Die Höhe der Immobilienrente kann stark variieren. Frauen erhalten aufgrund ihrer höheren Lebenserwartung tendenziell eine geringere Immobilienrente als Männer. Für Paare fällt die Immobilienrente noch niedriger aus.

Bei vielen Berechnungen wird der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Die Höhe der monatlichen Immobilienrente wird über die statistische Lebenserwartung auf Basis des Kapitalwertfaktors ermittelt. Die Daten werden vom Bundesfinanzmisterium regelmäßig veröffentlicht.

Bei Männern ab 80 Jahren geht man beispielsweise von einer statistischen Lebenserwartung von 7,97 Jahren aus, bei Frauen von 9,49 Jahren. Bei Männern gälte dann ein Vervielfältiger von 6,489 bei Frauen von 7,442.

Beispielrechnung:

• Wert der Immobilie: 500.000 Euro
• Einmalzahlung bei Verkauf: 100.000 Euro
• Alter des Eigentümers: 75 Jahre, männlich
• Statistische Lebenserwartung: 10,92 Jahre = 131 Monate
• Kapitalwertfaktor: 8,271

500.000 Euro (Verkehrswert) – 100.000 Euro (Einmalzahlung) – 50.000 (10% Sicherheitsabschlag vom Verkaufswert) = 350.000 Euro

Diese 350.000 Euro sind die Grundlage für die Rentenberechnung. Davon wird der sogenannte Nießbrauchwert abgezogen, also die theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen. Mit 75 Jahren hat der Eigentümer eine statistische Lebenserwartung von 10,92 Jahren, der Vervielfältiger liegt bei 8,271 (Stand: Oktober 2024). Theoretisch ließe sich das Haus für 1000 Euro im Monat vermieten.

12.000 Euro (theoretische Jahresnettokaltmiete) x 8,271 Kapitalwertfaktor = 99.252 Wert des Wohnrechts

Von 350.000 Euro werden also noch 99.252 Euro abgezogen. Übrig bleiben 250.748 Euro. Dies ist der Gesamtwert der Rentenzahlungen. Diese werden nun noch auf monatliche Rentenzahlungen umgerechnet:

250.748 / 12 Monate / 10,92 Jahre = 1913,52 Euro pro Monat

Aber Achtung: Das ist wirklich nur eine theoretische Beispielrechnung. Faktoren wie zum Beispiel die Verzinsung des Nießbrauchswertes oder der Unterhalt der Immobilie können das Ergebnis noch beeinflussen. Die tatsächliche Berechnung sollte von einer Fachperson vorgenommen werden.

Welche Arten der Immobilienverrentung gibt es?

Es gibt verschiedene Arten der Immobilienverrentung – beispielsweise die lebenslange Leibrente, bei der Verkäufer eine lebenslange Rente erhalten, oder die Zeitrente, die höher ausfällt, aber endlich ist. Auch der Teilverkauf, eine Beleihung des Hauses und eine Umkehrhypothek sind möglich, um das gebundene Kapital der Immobilie zu befreien. Im Folgenden stellen wir die verschiedenen Modelle genauer vor.

Leibrente – lebenslang die eigene Rente erhöhen

Die Leibrente ist ein gängiges Modell der Immobilienverrentung. Das Haus oder die Wohnung wird bei diesem Modell verkauft, der Verkäufer erhält neben dem lebenslangen Wohnrecht eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende. Das Haus vererben kannst du nach dem Verkauf nicht mehr. Der Käufer übernimmt alle Rechten und Pflichten.

Die Leibrente kann mit einer größeren Einmalzahlung kombiniert werden. Mehr zur Leibrente liest du hier.

Zeitrente – mehr Rente auf Zeit

Die Zeitrente ist der Leibrente ähnlich. Immobilieneigentümer verkaufen die eigene Immobilie und erhalten dafür ein Wohnrecht und Rentenzahlungen, anstelle des kompletten Verkaufspreises. Bei der Zeitrente ist die Dauer der Rentenzahlungen jedoch auf einen Zeitraum von 10, 15 oder 20 Jahren begrenzt. Nach dieser festgelegten Dauer enden die Zahlungen. Bei der Zeitrente erhalten Verkäufer eine höhere Rente gegenüber der Leibrente.

Haus verkaufen auf Rentenbasis

Verkaufst du dein Haus auf Rentenbasis, erhältst du anstelle des Kaufpreises einen monatlich vereinbarten Betrag. Dieser kann auch mit einer höheren Einmalzahlung kombiniert werden. Diese Immobilienrente ist im Vergleich zum tatsächlichen Verkehrswert relativ gering. Vererben kannst du die Immobilie durch den Verkauf auch nicht mehr.

Du erhältst jedoch ein lebenslanges Wohnrecht und machst finanzielle Mittel frei, die ohne Verkauf in deiner Immobilie gebunden sind. Hier erfährst du, was du beim Hausverkauf auf Rentenbasis beachten solltest.

Teilverkauf der Immobilie – wie funktioniert das?

Bei einem Teilverkauf verkaufst du nur einen Teil deiner Immobilie – etwa 50 %. Dafür erhältst du den entsprechenden Verkaufswert. So kannst du das gebundene Kapital teilweise frei machen. Es gibt jedoch Nachteile: Dem Teilkäufer deiner Immobilie musst du nun eine Art monatliche Miete bezahlen und es können noch weitere Gebühren anfallen.

Mehr zu den Vor- und Nachteilen eines Teilverkaufs liest du hier.

Umkehrhypothek – lohnt sich das?

Die Umkehrhypothek kann als eine Art der Immobilienrente angesehen werden. Bei dieser Option bleibst du Eigentümer deines Hauses oder der Wohnung. Statt die Immobilie zu verkaufen, nimmst du einen Kredit bei der Bank auf, aus dem festgelegte, monatliche Renten oder eine Einmalzahlung getätigt werden.

Bis zu deinem Ableben werden aber weder Zinsen noch Tilgung fällig. Das bedeutet aber auch: Da die Zinszahlungen gestundet sind, wird die Restschuld immer höher.

Das hat Auswirkungen auf die Erben: Stirbt der Besitzer oder zieht in ein Pflegeheim, ist die Restschuld meist so hoch, dass die Immobilie verkauft werden muss, um die Umkehrhypothek zu begleichen. Die Erben können die Immobilie auch behalten – und die Restschuld selbst begleichen oder eine neue Finanzierung aufnehmen.

In den USA ist das Modell sehr viel verbreiteter als in Deutschland und wird "reverse mortage" genannt.

Für wen sich das Modell Umkehrhypothek wirklich wohnt, liest du hier.

Haus beleihen – so machst du gebundenes Kapital wieder frei

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, dass du sie der Bank komplett oder zum Teil als Sicherheit für einen Kredit anbietest. Dazu wird die Bank dein Haus, deine Wohnung oder dein Grundstück schätzen und auf dieser Grundlage den Beleihungswert errechnen. Ist deine Immobilie bereits schuldenfrei, hast du besonders gute Chancen, eine Bank zu finden, die dir einen Kredit anbietet.

Banken sind eher dazu bereit, eine Immobilie zu beleihen, wenn diese modernisiert werden soll. Bei einer niedrigen Rente und hohem Alter der Eigentümer könnten Banken mit der Vergabe einer Hypothek zögern.

Mehr zur Immobilienbeleihung liest du hier.

Verkauf mit Nießbrauchrecht – Nutzungsrecht auf Lebenszeit

Ein eingetragenes Nießbrauchrecht erlaubt dir ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht nach Verkauf oder Schenkung der Immobilie. Eigentümer bist du dann aber nicht mehr. Das heißt, du kannst die Immobilie nicht mehr beleihen und darfst sie ohne Zustimmung auch nicht umbauen. Du darfst sie jedoch bis zum Lebensende selbst bewohnen oder sogar vermieten.

Welche Details es bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht zu beachten gilt, liest du hier.

VR ImmoFlex: Kapital frei machen und Eigentümer bleiben

Egal welches Modell der Immobilienverrentung du wählst, sie haben alle einen Nachteil: Du musst Kontrolle und/oder Eigentum aufgeben. Eine Alternative zur Immobilienverrentung, bei dem dies nicht der Fall ist, ist VR ImmoFlex.

Mit VR ImmoFlex bleibst du zu 100 % Eigentümer und verschaffst dir durch günstige Finanzierungslösungen einen finanziellen Spielraum im Alter. VR ImmoFlex eignet sich im Gegensatz zur Beleihung eines Hauses auch für ältere Eigentümer.

Das sind die Vorteile von VR ImmoFlex gegenüber der Immobilienverrentung:

• Du bleibst zu 100 % Eigentümer, die Immobilie kann weiterhin vererbt werden.
• VR ImmoFlex bietet günstige Konditionen und eine attraktive Verzinsung.
• Das Darlehen ist schnell und unkompliziert verfügbar.
• Die Auszahlung erfolgt flexibel, entweder als Einmalzahlung oder als monatliche Auszahlung.
• Flexible Rückzahlung

Die Rückzahlung von VR ImmoFlex kann auch erst nach dem Ableben der Eigentümer erfolgen. Die Immobilie wird gemeinsam mit dem Kredit vererbt. Die Erben können dann entscheiden, ob sie die Immobilie bewohnen und den Kredit tilgen oder das Haus verkaufen und den Kredit nach dem Verkauf bezahlen.

Immobilie verrenten: Wie gehe ich am besten vor?

Verträge zur Immobilienverrentung sind komplex und können sehr unterschiedlich sein. Holt euch deshalb unbedingt professionellen Rat, auch wenn er etwas kostet und vertraut nicht darauf, dass die Notare schon dafür sorgen werden, dass alles seine Ordnung hat. Auf folgende Punkte solltest du auf jeden Fall achten:

• Zielsetzung definieren: Was erhoffst du dir von einer Immobilienverrentung? Welche Wünsche möchtest du erfüllen? Wo möchtest du wohnen? Diese Fragen solltest du zu Beginn beantworten.
• Einmalzahlung oder Rente: Möchtest du dir mit einer Einmalzahlung einen großen Traum erfüllen oder deine Rente über Jahre aufbessern?
• Immobilienbewertung: Die Höhe der Immobilienrente wird auf Basis des Immobilienwertes ermittelt. Hier solltest du einen Gutachter einschalten. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung erfährst du schnell den Marktpreis deiner Immobilie für einen ersten Überblick.
• Vertrag aufsetzen: Der Vertrag sollte nicht nur durch einen Notar abgesichert werden, auch eine Prüfung durch einen Rechtsanwalt ist ratsam.
• Wohnrecht klären: Klärt, wann das Wohnrecht endet und stellt sicher, dass es vorrangig ins Grundbuch eingetragen wird. Erlischt es automatisch, wenn du in ein Pflegeheim umziehen musst? Und kannst du das Haus bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht auch vermieten (Nießbrauch)? Auch die vereinbarte Rente sollte im Grundbuch verankert werden.
• Verantwortung für Instandhaltung klären: Im Vertrag sollte auch festgehalten werden, wer künftig für die Instandhaltung des Hauses zuständig ist. Auch wenn du oder deine Eltern sich jetzt noch imstande sehen, das selbst in die Hand zu nehmen, wird sich das in einigen Jahren vielleicht ändern.
• Rückfallklausel einfügen: In diesem Zusatz wird festgehalten, dass die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt, wenn der Investor aufgrund einer Insolvenz die Rente nicht mehr zahlen kann. Das Risiko minimierst du, wenn du den Vertrag mit einem finanzstarken Investor macht, der am Markt einen guten Ruf genießt.

Fazit: Lohnt sich die Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung bietet Menschen im Alter die Möglichkeit, finanzielle Mittel freizumachen, ohne die Immobilie verlassen zu müssen. Vor allem für ältere Menschen ohne Erben oder mit unzureichender Altersvorsorge ist die Immobilienverrentung eine interessante Option. Es gibt jedoch Alternativen zur Immobilienverrentung, bei der du voller Eigentümer deiner Immobilie bleibst. Du könntest beispielsweise das Haus beleihen oder flexible Darlehensmöglichkeiten wie VR ImmoFlex in Anspruch nehmen.

Es ist wichtig, sich alle Optionen in Ruhe anzuschauen und sich fachkundige Beratung zu holen. Die Angebote zur Immobilienrente sind komplex, lassen sich nur sehr schwer vergleichen und bieten darüber hinaus eine Menge an Einzelfallregelungen. Im besten Fall solltest du deinen Steuerberater dazu befragen und erst einmal prüfen, wie viel deine Immobilie im Moment wert ist. Und vielleicht ist der Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung am Ende sogar die beste Lösung.

Immobilienverrentung: Häufig gestellte Fragen