Ein Rentner sitzt auf einer weißen Bank vor einem Holzhaus und trinkt einen Kaffee.
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Immobilienverrentung: Für wen sie sich NICHT lohnt

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Immobilienrente klingt für viele reizvoll: Das eigene Haus verkaufen, ohne ausziehen zu müssen. Für wen sich die Immobilienverrentung lohnt – und für wen nicht.

Viele Rentner sind im Alter zwar Besitzer eines eigenen Hauses, bekommen aber nur eine geringe Rente. Für Traumreisen, eine neue Heizung oder die Unterstützung der Kinder fehlen die finanziellen Mittel. Eigentlich naheliegend, die eigenen vier Wände wieder zu Geld zu machen. Vorausgesetzt, man kann auch drin wohnen bleiben. Immobilienverrentung heißt der Trend, der sich in Deutschland langsam etabliert. Wir erklären, für wen sich die Immobilienrente (nicht) lohnt und wo die Vorteile und Nachteile liegen.

Was bedeutet Immobilienverrentung?

Bei einer Immobilienverrentung tauscht ihr euer Haus gegen eine Rente. Dabei verkauft ihr eure Immobilie an einen Investor. Doch statt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, überweist er euch monatlich eine vereinbarte Rente und lässt euch als ehemalige Eigentümer weiterhin in euren vier Wänden wohnen. Oft wird die Rente auch mit einer Einmalzahlung kombiniert.

Vermittelt wird das Geschäft von Finanzdienstleistern oder Maklern. Für die Vermittlung erhebt der Anbieter eine Gebühr. Die Käufer können wohlhabende Privatinvestoren, Firmen oder Stiftungen sein. Nach eurem Ableben zieht der Käufer entweder selbst ein, vererbt die Immobilie an seine Kinder oder macht euer Haus zu einem lukrativen Mietobjekt.

Wer entscheidet sich für Verrentung der eigenen Immobilie?

Ganz freiwillig werden die wenigsten Hausbesitzer ihr mühsam abgezahltes Heim wieder verkaufen. Meist ist der Beweggrund für eine Verrentung eine zu geringe Altersvorsorge. Das Haus oder eine Wohnung stellt den größten Vermögenswert dar. Allerdings fehlen die liquiden Mittel. So entstand in den vergangenen Jahren die Idee, eine Immobilie im Alter wieder zu Geld zu machen.

Aber nicht alle handeln aus der Not heraus. Es gibt auch gut situierte Rentner, die sich mit der Immobilienrente etwas Besonderes gönnen oder ihre Kinder unterstützen wollen.

Zudem kann eine Immobilienverrentung vorteilhaft sein, wenn vermögende Senioren aktuell keinen Bedarf haben, Liquidität aus der Immobilie zu ziehen, aber verhindern wollen, dass ihre Erben mit einer hohen Steuerlast belegt werden. Die kann oft nur bezahlt werden, indem die Immobilie von den Erben verkauft wird. Oft wünschen sich aber Eltern und Kinder, dass das Elternhaus im Eigentum der Kinder verbleibt.

Das Alter spielt eine entscheidende Rolle. Für "junge" Rentner lohnt sich das Modell Immobilienverrentung in der Regel nicht. Ihre statistische Lebenserwartung ist zu hoch. Die Formel lautet: Je älter der Hausbesitzer, desto höher die mögliche Rente.

Was ist der Unterschied zwischen Zeitrente und Leibrente?

Die Ausgestaltung der Verträge ist sehr individuell. Ihr könnt euch für

  • eine lebenslange Leibrente oder
  • eine Zeitrente entscheiden.

Letztere ist zwar höher, aber endlich. Lebt ihr länger, müsst ihr in euren letzten Lebensjahren auf die Zahlung verzichten. Diese Variante sollten daher nur Senioren wählen, die nicht zwangsläufig auf die Zusatzrente angewiesen sind. Der fest definierte Zeitraum (oder eine Mindestlaufzeit) bietet aber auch Vorteile. Bei einem frühen Tod des Verkäufers profitieren die Erben von den vereinbarten Zahlungen.

Auch für die Leibrente könnt ihr eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Allerdings führen alle Faktoren, die das Risiko des Käufers erhöhen, in der Regel zu einer niedrigeren Rente. Die Leibrente ist in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt und steigt mit der Zeit an.

Wann man sich für welche Variante entscheiden sollte, dazu rät die Stiftung Warentest in einer Untersuchung verschiedener Modelle und Anbieter aus dem Sommer 2020 folgendes:

  • Wenn ihr dringend Geld braucht und die Zahlung bis ans Lebensende gezahlt werden sollen, ist eine Leibrente die bessere Option.
  • Wenn ihr eine möglichst hohe Rentenzahlung wollt, solltet ihr auf die zeitlich begrenzte Zeitrente zurückgreifen.

Welche Objekte eignen sich zur Immobilienrente?

Aus Sicht des Investors sind die Lage und der bauliche Zustand des Hauses entscheidend. Schuldenfreie Einfamilienhäuser in Metropolen oder deren Speckgürteln sind für eine Immobilienrente interessanter als ein Resthof auf dem Land.

Und auch die Bausubstanz ist ein wichtiger Faktor. Ist das Haus gut in Schuss, wird es nach dem Tod des ehemaligen Besitzers einen guten Preis erzielen. Gibt es bereits zum Zeitpunkt der geplanten Immobilienrente einen Investitionsstau, wird sich der Zustand des Hauses in den kommenden Jahren kaum verbessern. Findet sich überhaupt ein Interessent, wird die errechnete Rente vermutlich sehr gering ausfallen.

Rechenbeispiel für eine Immobilienverrentung

Hier einmal eine beispielhafte Rechnung, wie hoch die Leibrente ausfallen kann. Herr B. ist 70 Jahre alt. Der Verkehrswert seines Hauses beträgt 500.000 Euro. Als Einmalzahlung für eine größere Anschaffung erhält Herr B. 100.000 Euro. Daraus ergibt sich folgende Basisrechnung:

500.000 Euro (Verkehrswert) minus 100.000 (Einmalzahlung) minus 50.000 (zehnprozentiger Sicherheitsabschlag vom Verkaufswert) = 350.000 Euro.

Diese 350.000 Euro sind die Grundlage für die Rentenberechnung. Davon wird der sogenannte Nießbrauchwert abgezogen, also die theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen. Mit 70 Jahren hat Herr B. laut Sterbetabelle des statistischen Bundesamtes noch eine Lebenserwartung von 14 Jahren, also 168 Monaten. Theoretisch ließe sich das Haus für 1.000 Euro im Monat vermieten, macht 168.000 Euro. 350.000 minus 168.000 ergibt 182.000 Euro. Das wäre die Gesamthöhe der Rentenzahlung. Wieder verteilt auf die 168 Monate ergäbe das eine monatliche Rentenzahlung von 182.000 geteilt durch 168 = circa 1.083 Euro.

Aber Achtung: Das ist wirklich nur eine theoretische Beispielrechnung. Faktoren wie zum Beispiel die Verzinsung des Nießbrauchswertes oder der Unterhalt der Immobilie können das Ergebnis noch beeinflussen.

Was sind die Nachteile der Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung verschafft Senioren zwar finanzielle Mittel, sie hat aber auch einige Nachteile.

Die Erben gehen leer aus

Ist das Haus einmal verkauft, kann es nicht mehr vererbt werden. Aus Sicht der Kinder und Enkel ist die Verrentung des Elternhauses eine denkbar ungünstige Variante. Auch in der Praxis entscheiden sich in erster Linie Senioren, die keine Erben haben, oder ihren Nachkommen ganz bewusst wenig bis gar nichts hinterlassen wollen für eine Immobilienrente.

Der Kaufpreis ist gering

Aus Sicht der Käufer ist das Geschäft mit einem großen Risiko behaftet. Erfreut ihr euch guter Gesundheit und lebt noch 20 Jahre mietfrei in eurem Haus, schmälert das die Rendite des Investors erheblich. Das ist auch der Grund, warum der Kaufpreis, der bei einer Immobilienverrentung angeboten wird, weit unterhalb des Verkehrswerts liegt.

Auch Frauen zahlen deshalb drauf. Sie haben eine höhere Lebenserwartung. Ein zusätzliches Risiko für den Käufer, das dieser in das Rentenkonzept einrechnet.

Noch ungünstiger ist das Geschäft für den Investor, wenn ein Ehepaar seine Immobilie verrenten möchte. Denn bei zwei Personen steigt aus seiner Sicht das Überlebensrisiko. Das hat zur Folge, dass die ausgezahlte Rente noch geringer ausfällt.

Adé Besitzerstolz

Nach dem Verkauf seid ihr keine Eigentümer mehr. Schön, wenn ihr euch darüber keine Gedanken macht. Den ein oder anderen wird die Situation aber belasten. Das eigene Haus abbezahlt zu haben ist für viele eine Lebensleistung. Das Erreichte wieder aufgeben zu müssen ist nicht einfach.

Älterer Mann sitzt in Sessel in Haus und liest ein Buch
Wer nichts vererben und sich lieber noch etwas gönnen möchte, für den kann die Immobilienverrentung eine interessante Möglichkeit sein. © Getty Images

Was sind die Vorteile der Immobilienrente?

Die Immobilienrente hat aber auch einige Vorteile.

Unverändertes Wohnglück

Am Alltag des ehemaligen Besitzers ändert sich kaum etwas. Er kann seinen Lebensabend in seiner gewohnten Umgebung verbringen und diesen dank der Rentenzahlung wieder etwas sorgloser gestalten.

Lebenslange Sicherheit

Die Verrentung der Immobilie bietet Sicherheit bis ans Lebensende. Dadurch unterscheidet sich die Verrentung von Einmalzahlungen bei einem normalen Verkauf.

Auch Vermietung möglich

Wurde ein Nießbrauch vereinbart, kann der ehemalige Besitzer sein Haus auch vermieten, wenn er zum Beispiel einmal in eine Pflegeeinrichtung zieht. Ein Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen. So tragen Rente und Mieteinnahmen zur Finanzierung der Heimunterbringung bei.

Immobilienrente innerhalb der Familie spart Steuern

Wer sein Haus zu Lebzeiten an seine Erben abtreten will, ohne dass diese Schenkungssteuer bezahlen müssen, für den kann eine Immobilienverrentung innerhalb der Familie vorteilhaft sein. Eine Immobilie, die verrentet wurde, hat nämlich einen deutlich niedrigeren Wert. So kann man den Wert des Hauses unter die Freibeträge für Schenkungen drücken.

Vorteile der Immobilienverrentung für Käufer

Wer eine Immobilie auf Rentenbasis erwirbt, der braucht nur wenig oder sogar kein Eigenkapital. Zudem sind die Anforderungen an die Bonität geringer. So kann die Immobilienverrentung eine Möglichkeit sein, Eigentum zu erwerben, auch wenn keine großen Ersparnisse vorhanden sind. Voraussetzung ist natürlich, dass ihr die Immobilie nicht selbst nutzen wollt, sondern eher als Kapitalanlage versteht.

Da alte Immobilien, die einen großen Renovierungsbedarf haben, von der Bank häufig nicht mit Grundschulden belastet werden können, stellt der Kauf auf Rentenbasis eine Alternative zur Finanzierung dar. Außerdem kann der Käufer vorhandenes liquides Vermögen zur Renovierung einsetzen. Dafür solltet ihr euch als Käufer aber die Expertise eines Bauexperten holen, zum Beispiel über den Experten-Check bei der Kaufbegleitung von Wohnglück.

Worauf solltet ihr bei der Immobilienverrentung unbedingt achten?

Verträge zur Immobilienverrentung sind komplex und können sehr unterschiedlich sein. Holt euch deshalb unbedingt professionellen Rat, auch wenn er etwas kostet und vertraut nicht darauf, dass die Notare schon dafür sorgen werden, dass alles seine Ordnung hat. Auf folgende Punkte solltet ihr auf jeden Fall achten:

Wohnrecht klären

Klärt, wann das Wohnrecht endet und stellt sicher, dass es vorrangig ins Grundbuch eingetragen wird. Erlischt es automatisch, wenn ihr in ein Pflegeheim umziehen müsst? Und könnt ihr das Haus bei einem lebenslang vereinbarten Wohnrecht auch vermieten (Nießbrauch)?

Immobilienwert unabhängig beurteilen lassen

Je weniger euer Haus auf dem Papier wert ist, desto ungünstiger fällt die Rentenberechnung für euch aus. Lasst den Verkehrswert eures Hauses besser von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen. Hier lest ihr mehr zum Thema Wertgutachten. Eine Orientierung gibt auch die kostenlose Wohnglück-Immobilienbewertung.

Verträge von Rechtsanwalt prüfen lassen

Die Tücke liegt oft im Detail. Als juristischer Laie ist es schwer, den Überblick zu bewahren. Schließlich geht es um die finanzielle Absicherung eures Lebensabends. Lasst die Kaufverträge unbedingt von einem Anwalt prüfen.

Die Höhe der Rentenzahlung ist auch von der Lebenserwartung abhängig. Schaut genau hin. Legt der Investor die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zugrunde oder die der Versicherungswirtschaft? Letztes ist für euch als Verkäufer ungünstiger, da dort von einer höheren Lebenserwartung ausgegangen wird. Und wurde die fällige Abschlussgebühr bereits abgezogen oder schmälert sie den Kaufpreis noch stärker?

Rückfallklausel einfügen

In diesem Zusatz wird festgehalten, dass die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt, wenn der Investor aufgrund einer Insolvenz die Rente nicht mehr zahlen kann. Das Risiko minimiert ihr, wenn ihr den Vertrag mit einem finanzstarken Investor macht, der am Markt einen guten Ruf genießt.

Verantwortung für Instandhaltung klären

Im Vertrag solltet ihr auch festhalten, wer künftig für die Instandhaltung des Hauses zuständig ist. Auch wenn ihr oder eure Eltern sich jetzt noch imstande sehen, das selbst in die Hand zu nehmen, wird sich das in einigen Jahren vielleicht ändern.

Rente ins Grundbuch eintragen lassen

Auch die vereinbarte Rente selbst sollte ins Grundbuch eingetragen werden. So sind die Verkäufer gegenüber dem Eigentümer abgesichert, auch wenn dieser eure Immobilie weiterverkauft.

Außenansicht einer Villa aus der Gründerzeit
Ob sich eine Immobilienrente lohnt, hängt auch von Lage und Bausubstanz ab. © Getty Images

Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?

Die Verrentung der eigenen Immobilie ist nicht die einzige Option, seinen Immobilienbesitz gegen Liquidität im Alter einzutauschen. Auch über diese Immobilienrente-Alternativen können Senioren nachdenken:

Immobilien-Teilverkauf

Bei diesem Modell verkaufen Immobilieneigentümer nur einen Teil ihrer Immobilie an ein darauf spezialisiertes Unternehmen, maximal 50 Prozent. Gleichzeitig sichert sich der Verkäufer ein Nießbrauchrecht und bleibt so dauerhaft in seinen vier Wänden wohnen. Der Kaufpreis für den Immobilienanteil orientiert sich am aktuellen Marktwert der Immobilie.

Ein Beispiel: Verkauft ein Eigentümer 20 Prozent seines Hauses und hat dieses einen Marktwert von 500.000 Euro, dann erhält er vom Teilverkauf-Anbieter 100.000 Euro. Allerdings zahlt der Verkäufer dafür eine monatliche Nutzungspauschale für den verkauften, aber weiterhin genutzten Teil. Und: Es wird vertraglich genau festgelegt, zu welchen Konditionen später der restliche Anteil an der Immobilie an den Teilverkauf-Anbieter übertragen wird.

Untervermietung

Bevor ihr euer ganzes Haus verkauft, könntet ihr auch etwas kleiner denken. Vielleicht reicht euch ja schon die Vermietung eines Zimmers, um euren finanziellen Bedarf zu decken?

Verkauf und Kauf einer kleineren Wohnung

Der erste Impuls ist häufig, bis zum Lebensende in den eigenen vier Wänden bleiben zu wollen. Aber ist das wirklich sinnvoll? Lässt sich euer Haus seniorengerecht umgestalten? Und ist es nicht eigentlich viel zu groß für zwei oder für nur eine Person?

Bevor ihr über eine Verrentung nachgrübelt, ist vielleicht der Verkauf des Hauses die bessere Option. Mit dem Erlös könnt ihr euch sicher eine kleinere, ebenerdige Wohnung leisten, die besser auf eure Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Verkauf mit Nießbrauchrecht

Auch bei der Variante Nießbrauch behaltet ihr das lebenslange Wohnrecht. Der Kaufpreis wird in der Regel als Einmalzahlung fällig. Als Verkäufer seid ihr dann selbst für die kluge Aufteilung und Anlage des Ertrags verantwortlich. Beim Nießbrauch kann euer Haus auch nach eurem Umzug (zum Beispiel in ein Pflegeheim) noch Einnahmen für euch abwerfen. Ihr habt das Recht, es bis zu eurem Lebensende zu vermieten. Das Nießbrauchrecht sollte im Grundbuch an erster Stelle eingetragen werden.

Verkauf mit Rückmietung

Der Besitzer verkauft seine Immobilie und vereinbart gleichzeitig über einen Vertrag, sie zu einer festen Miete unbefristet mieten zu können. Bei der Variante Verkauf mit Rückmietung unterliegt der ehemalige Besitzer allerdings dem Mietrecht und kann auch gekündigt werden, wenn er die Miete nicht zahlt. Voraussetzung für dieses Modell ist, dass sich der Verkäufer die Miete bis zum Lebensende leisten kann.

Umkehrhypothek

Bei der Option Umkehrhypothek bleibt ihr Eigentümer eures Hauses oder eurer Wohnung und habt lebenslanges Wohnrecht. Ihr nehmt also einen Kredit bei der Bank auf, aus dem festgelegte, monatliche Renten oder eine Einmalzahlung getätigt werden. Stirbt der Besitzer oder zieht in ein Pflegeheim, wird das Objekt verkauft und aus dem Erlös der Kredit getilgt. In den USA ist das Modell sehr viel verbreiteter als in Deutschland und wird "reverse mortage" genannt.

Ehepaar über 50 prüft Angebote zur Immobilienrente.
Immobilienrente, Nießbrauch, Teilverkauf – Eigentümer sollten die zahlreichen Möglichkeiten für mehr Liquidität im Alter sorgsam prüfen. © Getty Images/iStockphoto/RyanJLane

Welche Immobilienrente-Anbieter gibt es?

Wichtig bei den Anbietern einer Immobilienverrentung: Kauft das Unternehmen die Immobilie selbst oder ist es nur als Makler tätig? Letztere erhalten für ihre Tätigkeit eine Provision, die in der Regel zu Lasten der monatlichen Rente geht. Hier drei Anbieter, die direkt als Immobilienverrentungs-Unternehmen tätig sind und von Biallo, einem Verbraucherportal für private Finanzen, empfohlen werden:

  • Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ist nach eigenen Angaben Marktführer für Immobilienrenten. Interessenten sollten mindestens 70 Jahre alt sein, ein Mindestwert der Immobilie wird nicht gefordert.
  • Die Deutsche Immobilien-Renten AG kauft unter dem Label "Meine Wohnrente" Immobilien zur Verrentung auf. Auch hier beträgt das Mindestalter 70 Jahre, darüber hinaus wird ein Immobilienwert von mindestens 250.000 Euro gefordert.
  • Die Stiftung Liebenau ist bereits seit 2002 auf dem Markt der Immobilienverrentung aktiv. Die Bedingungen: Mindestalter 65 Jahre alt, Verkehrswert mindestens 200.000 Euro, vorhandene Verschuldung maximal ein Viertel des Verkehrswertes. Nach Einschätzung von Biallo fallen die Renten hier in der Regel etwas geringer aus.

Hier noch eine (nicht vollständige) Liste weiterer Unternehmen, die sich (teils als Unternehmen, teils als Makler) auf die Immobilienverrentung spezialisiert haben (in alphabetischer Reihenfolge):

Für wen lohnt sich die Immobilienverrentung (nicht)?

Die Verrentung der eigenen Immobilie lohnt sich am ehesten:

  • für alleinstehende, ältere Senioren ohne Erben, die unbedingt in ihrem Haus wohnen bleiben und den Wert ihrer Immobilie ausschöpfen wollen.
  • wenn man die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie nicht mehr tragen will.
  • wenn ihr eure Immobilie an eure Erben abtreten wollt, ohne dass die Schenkungssteuer anfällt.

Bitte beachtet: Seid ihr noch relativ jung, zu zweit oder weiblich, sinkt die Höhe der Rentenzahlung. Eine Immobilienrente lohnt sich dann in vielen Fällen nicht.

Fazit zur Immobilienrente

Ob ihr nun mehr Liquidität braucht, um euch einen Traum zu erfüllen oder um die gestiegenen Lebenshaltungskosten stemmen zu können – es ist wichtig, sich alle Optionen in Ruhe anzuschauen und sich fachkundige Beratung zu holen. Die Angebote zur Immobilienrente sind komplex, lassen sich nur sehr schwer vergleichen und bieten darüber hinaus eine Menge an Einzelfallregelungen. Im besten Fall solltet ihr euren Steuerberater dazu befragen und erst einmal prüfen, wie viel eure Immobilie im Moment wert ist. Und vielleicht ist der Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung die bessere Lösung.

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