Umkehrhypothek: Für wen lohnt sie sich wirklich?

Bei einer Umkehrhypothek erhaltet ihr eine Rente von der Bank und nehmt dafür einen Kredit auf eure Immobilie auf. Unser Experte Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, erklärt, wie die Umkehrhypothek funktioniert und beantwortet die häufigsten Fragen.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ist ein Darlehen von einer Bank auf eine schuldenfreie Immobilie. Die in der Regel schon älteren Immobilieneigentümer erhalten von der Bank einen Kredit auf den Verkaufspreis ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Die Rückzahlung dieses Kredits wird erst fällig, wenn die Eigentümer versterben oder ausziehen.

Die Umkehrhypothek (zu Englisch "Reversal Mortgage") wurde ursprünglich in den USA entwickelt. Dort zahlen die Haus- oder Wohnungseigentümer den Kredit nicht mehr an die Bank zurück. Es gibt keine laufenden Zahlungen. Zinsen schlägt das Kreditinstitut auf den bei Versterben oder Auszug fälligen Kreditbetrag drauf. In Deutschland funktioniert das mehr oder weniger ähnlich.

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

Eine Umkehrhypothek führt zu einer sofortigen Auszahlung von Geld auf Kreditbasis. Möglich sind auch Modelle, bei denen es zu einer monatlichen Rentenzahlung kommt. Zur Absicherung des Kredits wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Im Gegenzug für die Auszahlung von Geld oder einer Rente zahlt die Bank dem Eigentümer einer Immobilie eine Kreditsumme aus. Gleichzeitig darf der Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben, bis er verstirbt oder zum Beispiel in ein Pflegeheim zieht.

Im Gegensatz zu einem Darlehen wird aber kein monatlicher Zins fällig und es muss keine Tilgung erfolgen. Vielmehr müssen diese Beträge erst bei Auszug oder bei Versterben von den Erben gezahlt werden.

Anders als bei einem "normalen" Darlehen verringert sich mit der monatlichen Zahlung also nicht die Summe, die zurückgezahlt werden muss. Weil die Zinszahlungen gestundet sind, wird die Restschuld immer höher. Daraus erklärt sich auch der Name Umkehrhypothek.

Das Produkt kommt aus den USA, ist es in Deutschland überhaupt 1:1 anwendbar? Natürlich sind die Parameter auf das deutsche Rechtssystem angepasst worden, weshalb es auch nur wenige Anbieter für das Produkt gibt.

Wann wird die Umkehrhypothek fällig?

Die Umkehrhypothek ist fällig, wenn der Bewohner der Immobilie verstirbt oder auszieht.

Hier gibt es noch mehr Hintergrundwissen zu dem Thema: Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Welche Vorteile bietet eine Umkehrhypothek?

Personen mit einer geringen Rente und einem lastenfreien Eigentum können mit der Umkehrhypothek ihre finanzielle Situation aufbessern. Vorteil ist, dass sie ihre vertraute Umgebung dafür nicht verlassen müssen.

Welche Nachteile bietet eine Umkehrhypothek?

Die Immobilie kann nicht vererbt werden, weil sie bei Versterben an den Darlehensgeber fällt. Sie kann auch nicht verkauft oder mit weiteren Hypotheken belastet werden. Der Bewohner ist im Übrigen verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Das kann gerade in Hinblick auf gesetzliche Vorgaben zum Energiesparen ein teures Unterfangen sein. Darüber hinaus muss der Bewohner die Betriebskosten tragen.

Die Kredithöhe ist begrenzt. Banken kapitalisieren das Risiko eines überlangen Lebens des Bewohners oft mit hohen Abschlägen beim Wert der Immobilie. Auch Zuschläge bei den Kreditzinssätzen sind üblich.

Wie viel Geld kann man für die eigene Immobilie erwarten?

Die Bank oder Versicherung bewertet die Immobilie und zahlt anhand ihrer Richtlinien eine maximal für sie zuträgliche Kreditsumme aus. Die Höhe ist davon abhängig, in welchen Zustand sich die Immobilie befindet und wie alt der Bewohner ist.

Schließlich muss aus Sicht der Bank berücksichtigt werden, wie lange der Kreditnehmer vermutlich noch leben wird. Ferner wird die Rückzahlung des Darlehens erst zu diesem Zeitpunkt fällig. Insofern berücksichtigen die Banken bei der Kredithöhe zahlreiche Risiken, die den Auszahlungsbetrag verringern.

Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Bei der Leibrente wird das Objekt verkauft. Der Käufer zahlt den kapitalisierten Kaufpreis in Form einer Rente aus. Die Höhe der Rente ist unter anderem davon abhängig, wie alt der Verkäufer ist.

Im hohen Alter ist sie tendenziell höher, weil die Restlebensdauer des Bewohners wahrscheinlich nicht mehr so lang sein wird. Bei einem geringeren Alter ist sie eher niedriger. Gleichzeitig erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. Dieses kann, je nach Vertragsgestaltung, auch auf enge Angehörige übertragen werden.

Hier erfahrt ihr, für wen die Leibrente sinnvoll sein kann.

Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Umkehrdarlehen?

Es handelt sich nur um einen begrifflichen Unterschied. Umkehrhypothek und Umkehrdarlehen oder Umkehrkredit meinen dasselbe. Der Kunde sollte aber aufpassen, ob es sich wirklich um eine echte Umkehrhypothek, eine Leibrente oder ein Darlehen handelt. Die Produkte sind recht ähnlich, aber doch mit deutlichen Unterschieden versehen.

Gibt es Alternativen zur Umkehrhypothek und Leibrente?

Ein klassisches Darlehen, das getilgt wird und sich zum Lebensende sogar verringert hat, kann eine gute Alternative sein. Voraussetzung ist aber, dass noch genug monatliches Einkommen vorhanden ist, um den Kredit zu tilgen und die Zinsen zu bedienen.

Fazit

Unabhängig davon, ob man eine Umkehrhypothek, eine Leibrente oder ein Darlehen für die Finanzierung des Lebensabends in Betracht zieht: Vorab sollte eine qualifizierte Beratung, abgestimmt auf die jeweilige Lebenssituation, erfolgen.

So kommt zum Beispiel auch in Betracht, dass eine familieninterne Lösung gefunden wird. Auf diese Weise könnte die Immobilie im Eigentum der Familie bleiben, der Bewohner aber die notwendige Unterstützung für seinen Lebensabend erhalten.

Lest hier mehr zu den Themen Nießbrauch und Überschreibung.

Zur Person

Rechtsanwalt Dr. Werner Fliescher ist promovierter Jurist und seit einigen Jahrzehnten ausschließlich in immobilienrelevanten Fragestellungen tätig. Herr Dr. Fliescher ist Vizepräsident im Landesverband Haus und Grund Rheinland Westfalen und zugleich Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, in dem sich 18.000 private Eigentümer zusammengeschlossen haben.