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Umkehrhypothek: Für wen lohnt sie sich wirklich?
- Was ist eine Umkehrhypothek?
- Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?
- Wie ist der Ablauf bei einer Rückwärtshypothek?
- Wann wird die Umkehrhypothek fällig?
- Welche Vorteile bietet eine Umkehrhypothek?
- Welche Nachteile bietet eine Umkehrhypothek?
- Wie viel Geld kann man für die eigene Immobilie erwarten?
- Wie wird das Rückwärtsdarlehen berechnet?
- Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?
- Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Umkehrdarlehen?
- Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?
- Fazit zur Umkehrhypothek: Die Nachteile überwiegen für die meisten Immobilieneigentümer
- VR ImmoFlex – die Finanzierung für Eigentümer
- Umkehrhypothek: Häufig gestellte Fragen
Bei einer Umkehrhypothek erhältst du eine Rente von der Bank und nimmst dafür einen Kredit auf deine Immobilie auf. Wir erklären dir, wie die Umkehrhypothek funktioniert und beantworten die häufigsten Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
Als Immobilieneigentümer kannst du dein Eigenheim mit einer Umkehrhypothek beleihen: Für diesen Kredit erhältst du von der Bank eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente.
Die Umkehrhypothek ist eine Art der Immobilienrente. Da du ein Darlehen aufnimmst, handelt es bei der umgekehrten Hypothek um einen Kredit. Du kannst in deinem Eigentum wohnen bleiben und nutzt dieses als Kreditsicherheit.
Du zahlst während der Laufzeit keine Raten: Der Kredit wird erst im Falle des Todes oder durch den Verkauf der Immobilie abgelöst. Bis dahin sind weder Tilgung noch Zinsen zu zahlen.
- Die Umkehrhypothek – rechtlich Immobilienverzehrkredit - ist nur eine Möglichkeit, aus deiner Immobilie Liquidität zu gewinnen. Weitere Modelle der Immobilienverrentung oder des Immobiliendarlehens wie VR ImmoFlex können Alternativen sein.
Das kannst du tun
Hol dir Informationen über die verschiedenen Varianten der Umkehrhypothek in Deutschland ein.
Besprich dich mit eventuellen Familienangehörigen, ob die Rückwärtshypothek eine gute Option für euch ist, da sie beträchtliche Ausmaße auf die Erben haben kann.
Informiere dich ausführlich über die Alternativen: Andere Modelle der Immobilienverrentung oder verschiedene Kredite (wie VR ImmoFlex) können sich deutlich mehr für dich lohnen.
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Was ist eine Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek ist ein Darlehen von einer Bank auf eine schuldenfreie Immobilie. Hierfür erhältst du von der Bank einen Kredit auf den Verkaufspreis deines Hauses oder deiner Wohnung. Die Rückzahlung dieses Kredits wird erst im Falle des Ablebens oder bei Auszug fällig.
Die Umkehrhypothek (zu Englisch "Reversal Mortgage") wurde ursprünglich in den USA entwickelt. Dort zahlen die Haus- oder Wohnungseigentümer den Kredit nicht mehr an die Bank zurück. Es gibt keine laufenden Zahlungen. Zinsen schlägt das Kreditinstitut auf den bei Versterben oder Auszug fälligen Kreditbetrag drauf. In Deutschland funktioniert das mehr oder weniger ähnlich.
Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?
Eine Umkehrhypothek führt zu einer sofortigen Auszahlung von Geld auf Kreditbasis. Möglich sind auch Modelle, bei denen es zu einer monatlichen Rentenzahlung kommt. Zur Absicherung des Kredits wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Im Gegenzug zahlt dir die Bank eine Kreditsumme aus. Gleichzeitig darfst du bis zum Tod oder zum Beispiel beim Umzug in ein Pflegeheim in deiner Immobilie wohnen bleiben.
Im Gegensatz zu einem Darlehen wird aber kein monatlicher Zins fällig und es muss keine Tilgung erfolgen. Vielmehr müssen diese Beträge erst bei Auszug oder bei Versterben von den Erben gezahlt werden.
Anders als bei einem "normalen" Darlehen verringert sich mit der monatlichen Zahlung also nicht die Summe, die zurückgezahlt werden muss. Weil die Zinszahlungen gestundet sind, wird die Restschuld immer höher. Daraus erklärt sich auch der Name Umkehrhypothek.
Das Produkt kommt aus den USA, ist es in Deutschland überhaupt 1:1 anwendbar? Natürlich sind die Parameter auf das deutsche Rechtssystem angepasst worden, weshalb es auch nur wenige Anbieter für das Produkt gibt.
Wie ist der Ablauf bei einer Rückwärtshypothek?
Bei einer Rückwärtshypothek leihst du dir als Hausbesitzer Geld von einer Bank, wobei deine Immobilie als Sicherheit dient. Anders als bei herkömmlichen Hypotheken zahlst du jedoch keine monatlichen Raten. Stattdessen wird das Darlehen erst bei Hausverkauf oder im Falle des Todes fällig. Zu diesem Zeitpunkt wird das Darlehen plus Zinsen und Gebühren zurückgezahlt.
Unser Tipp: Informiere dich vorab über alle Bedingungen und Risiken. Eine unabhängige und qualifizierte Beratung kann dir helfen, die beste Lösung für deine individuelle Situation zu finden. Zudem solltest du verschiedene Angebote vergleichen und die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen, um als Kreditnehmer unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
Wann wird die Umkehrhypothek fällig?
Die Umkehrhypothek ist fällig, wenn der Bewohner der Immobilie verstirbt oder auszieht.
Hier gibt es noch mehr Hintergrundwissen zu dem Thema: Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Welche Vorteile bietet eine Umkehrhypothek?
Falls du eine geringe Rente beziehst und über lastenfreies Eigentum verfügst, kannst du mit dem Umkehrdarlehen deine finanzielle Situation aufbessern. Vorteil ist, dass du deine vertraute Umgebung dafür nicht verlassen musst.
Welche Nachteile bietet eine Umkehrhypothek?
Deine Immobilie kann nicht vererbt werden, weil sie im Falle des Ablebens an den Darlehensgeber fällt. Sie kann auch nicht verkauft oder mit weiteren Hypotheken belastet werden. Du bist im Übrigen verpflichtet, deine Immobilie instand zu halten. Das kann in Hinblick auf gesetzliche Vorgaben zum Energiesparen ein teures Unterfangen sein. Darüber hinaus musst du die Betriebskosten tragen.
Die Kredithöhe ist begrenzt. Banken kapitalisieren das Risiko eines überlangen Lebens oft mit hohen Abschlägen beim Wert der Immobilie. Auch Zuschläge bei den Kreditzinssätzen sind üblich.
Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Aufbesserung der finanziellen Situation durch Einmalzahlung oder monatliche Rente | verhältnismäßig geringe Auszahlung, trotz Instandhaltungskosten |
Du kannst in deinem Eigentum wohnen bleiben. | Wegfall des Erbes
|
keine regelmäßigen Zins- oder Tilgungszahlungen | hoher Rückzahlungsbetrag |
| schlechte Konditionen |
Wie viel Geld kann man für die eigene Immobilie erwarten?
Die Bank oder Versicherung bewertet die Immobilie und zahlt anhand ihrer Richtlinien eine maximal für sie zuträgliche Kreditsumme aus. Die Höhe ist davon abhängig, in welchem Zustand sich deine Immobilie befindet und wie alt du bist.
Schließlich muss aus Sicht der Bank berücksichtigt werden, wie lange du als Kreditnehmer vermutlich noch leben wirst. Ferner wird die Rückzahlung des Darlehens erst zu diesem Zeitpunkt fällig. Insofern berücksichtigen die Banken bei der Kredithöhe zahlreiche Risiken, die den Auszahlungsbetrag verringern.
Wie wird das Rückwärtsdarlehen berechnet?
Die maximale Kredithöhe berechnet sich aus dem Wert deiner Immobilie und der Laufzeit des Kreditvertrags beziehungsweise bei einer Laufzeit bis Lebensende aus der durchschnittlichen Lebenserwartung. Zudem kalkulieren Kreditgeber unterschiedliche Abschläge und Risikofaktoren in das Darlehen ein.
Beispielrechnung:
Gehen wir davon aus, dass deine Immobilie laut Gutachten 200.000 Euro wert ist. Für den Beleihungswert berechnet die Bank einen Risikoabschlag von mindestens 25 Prozent. Demnach ergibt sich für deine Immobilie ein geschätzter Beleihungswert von 150.000 Euro. Da bei Rückzahlung noch die Zinskosten hinzukommen, verleiht die Bank aber nur so viel, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit nicht mehr als 150.000 Euro beträgt. Der tatsächlich ausgezahlte Betrag fällt demnach niedriger aus.
Wenn die Laufzeit deines Darlehens in unserem Beispiel 19 Jahre beträgt, steht dir bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Einmalzahlung von 50.000 Euro zur Verfügung. Alternativ kannst du dir 340 Euro als monatliche Rente auszahlen lassen.
| Immobilienwert | 200.000 Euro |
| Risikoabschlag | 25 Prozent |
| Darlehenshöhe zur Verfügung | 150.000 Euro |
| Laufzeit der Umkehrhypothek | 19 Jahre |
| Zinssatz | 6 Prozent |
Einmalzahlung Alternativ: monatliche Rente | 50.000 Euro 340 Euro |
Unser Hinweis: Bitte beachte, dass in unserer Beispielrechnung keine eventuellen Gebühren berücksichtigt wurden. Diese führen dazu, dass der dir zur Verfügung stehende Betrag geringer ist.
Visuelle Darstellung der Zinsbelastung bei einer monatlichen Rente von 340 Euro, die über 19 Jahre ausbezahlt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?
Bei der Leibrente wird das Objekt verkauft. Der Käufer zahlt dir den kapitalisierten Kaufpreis in Form einer Rente aus. Die Höhe der Rente ist unter anderem davon abhängig, wie alt du bist.
Im hohen Alter ist sie tendenziell höher, weil die Restlebensdauer wahrscheinlich nicht mehr so lang sein wird. Bei einem geringeren Alter ist sie eher niedriger. Gleichzeitig erhältst du ein lebenslanges Wohnrecht. Dieses kann, je nach Vertragsgestaltung, auch auf enge Angehörige übertragen werden.
Hier erfährst du, für wen die Leibrente sinnvoll sein kann.
Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Umkehrdarlehen?
Es handelt sich nur um einen begrifflichen Unterschied. Umkehrhypothek und Umkehrdarlehen oder Umkehrkredit meinen dasselbe. Du solltest aber aufpassen, ob es sich wirklich um eine echte Umkehrhypothek, eine Leibrente oder ein Darlehen handelt. Die Produkte sind recht ähnlich, aber doch mit deutlichen Unterschieden versehen.
Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?
Ein klassisches Darlehen, das getilgt wird und sich zum Lebensende sogar verringert hat, kann eine gute Alternative sein. Voraussetzung ist aber, dass noch genug monatliches Einkommen vorhanden ist, um den Kredit zu tilgen und die Zinsen zu bedienen.
Da der Umkehrkredit mit eher geringen Rentenzahlungen und bestimmten Risiken verbunden ist, empfiehlt es sich, vor einer Entscheidung über andere Formen der Kapitalbeschaffung aus Immobilieneigentum nachzudenken:
1. Immobilie beleihen
Dein Haus in Form eines klassischen Darlehens zu beleihen, könnte eine sinnvollere Lösung sein als eine Umkehrhypothek. Dies ist auch im Alter möglich. Grundsätzlich gibt es kein Maximalalter. In der Praxis liegt die Altersgrenze für Baukredite im Schnitt bei 75 Jahren. Das ist aber nicht bei jeder Bank so. Bei einer Absage solltest du noch einmal bei anderen Banken anfragen.
Findest du eine finanzierende Bank, holst du in der Regel mehr raus als bei einem Immobilienverzehrkredit oder einem Teilverkauf deiner Immobilie. Die Zinsen liegen oft weit unter dem Nutzungsentgelt. Die typischen Umkehrhypothek- und Teilverkauf-Nachteile hast du beim Beleihen deines schuldenfreien Hauses nicht.
Eine vorteilhafte Finanzierungslösung für dich könnte VR ImmoFlex sein:
Mit VR ImmoFlex bekommst du einen Kredit gegen deine Immobilie als Sicherheit und kannst über den ausgezahlten Betrag frei verfügen. Im Vergleich zu anderen Modellen bringt diese Finanzierung weitere Vorteile:
Du bleibst zu 100 Prozent Eigentümer deiner Immobilie und profitierst von deren Wertsteigerung.
Du bist flexibel in der zeitlichen Rückzahlung: Du entscheidest, wann und wie du das Darlehen zurückgezahlt werden soll.
Neben einer transparenten und günstigen Kostenstruktur (nur der Kreditzins) punktet der Kredit durch direkte Verfügbarkeit.
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2. Teilverkauf
Beim Teilverkauf kannst du bis zu 50 Prozent deiner Immobilie verkaufen, darfst aber darin wohnen bleiben. Im Gegenzug erhältst du den entsprechenden Wert ausgezahlt. Ähnlich einer Miete zahlst du dem Unternehmen beim Immobilien-Teilverkauf eine monatliche Rate. Sie ist die Grundlage für dein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Dafür behältst du als Eigentümer alle Rechte und Pflichten an deiner Immobilie. So verlockend ein Teilverkauf klingt, es gibt auch einige Nachteile. Hierzu zählen die zusätzlichen Kosten wie Nutzungsgebühren, Instandhaltungskosten und weitere Gebühren.
3. Leibrente
Noch eine Möglichkeit ist die Leibrente: Du veräußerst 100 Prozent deiner Immobilie an einen Kapitalgeber. Im Gegenzug erhältst du das lebenslange Wohnrecht und den vereinbarten Kaufpreis als monatliche Rentenauszahlung. Anders als beim Teilverkauf werden sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer abgetreten. Du hast also keine Entscheidungshoheit, aber auch keine Pflichten. Das heißt du musst nicht für Reparaturen oder andere unerwartete Investitionen aufkommen.
4. Immobilienverrentung
Die abgeschwächte Version von der Leibrente ist die Immobilienverrentung. Sie eignet sich eher für dich, wenn du keine Erben hast oder niemanden beerben möchtest. Bei der Immobilienverrentung verkaufst du deine Immobilie an einen Investor. Doch statt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, erhältst du monatlich eine vereinbarte Immobilienrente. In der Regel ist auch eine Einmalzahlung möglich.
5. Nießbrauch
Nießbrauch ist ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht, ohne länger Eigentümer der Immobilie zu sein. Dabei ist es egal, ob du die Immobilie selbst bewohnst oder von Mieteinnahmen profitierst. Für viele Familien ist die Immobilienübertragung zu Lebzeiten eine gewinnbringende Lösung. Damit du aber nach der Schenkung Sicherheit hast, ist der Nießbrauch wichtig. Das Nießbrauchrecht ist zeitlich beschränkt und endet mit einer vertraglich festgelegten Frist oder mit dem Tod.
Gut zu wissen: Auch bei einem Teilverkauf oder der Verrentung kannst du dir über einen Nießbrauch dein Wohn- und Nutzungsrecht sichern.
| Lebenslanges Wohnrecht | Eigentum | Monatliche Nutzungsgebühr | Vererben möglich | Monatliche Rentenzahlung |
|---|---|---|---|---|---|
Immobilie beleihen | ja | ja | nein | ja | nein |
Teilverkauf | ja | ja | ja | ja | nein |
Leibrente | ja | nein | nein | nein | ja |
Immobilienverrentung | ja | nein | nein | nein | ja |
Nießbrauch | ja | nein | nein | nein | nein |
Umkehrhypothek | ja | ja | nein | nein | ja |
Fazit zur Umkehrhypothek: Die Nachteile überwiegen für die meisten Immobilieneigentümer
Unabhängig davon, wie du aus deinem Haus oder deiner Wohnung Liquidität gewinnen möchtest: Vorab sollte eine qualifizierte Beratung, abgestimmt auf deine Lebenssituation, erfolgen.
Mit einer Umkehrhypothek lässt sich die Rente zwar aufbessern – im Vergleich zu einem Immobilienverkauf beziehungsweise anderen Formen der Immobilienverrentung oder Krediten wie VR ImmoFlex ist der Auszahlungsbetrag eher gering: Risikoabschläge und geringe Rentenauszahlungsbeträge machen dieses Modell nur für wenige Immobilienbesitzer attraktiv.
Daher lohnt es sich, über andere Formen der Kapitalbeschaffung aus Immobilieneigentum nachzudenken.
Unser Tipp: Lass erst einmal den Wert deiner Immobilie berechnen. Das geht kostenlos und schnell mit der digitalen Immobilienbewertung von Wohnglück.de.
Eventuell kommt auch in Betracht, dass eine familieninterne Lösung gefunden wird. Auf diese Weise könnte deine Immobilie im Eigentum der Familie bleiben, du aber die notwendige Unterstützung für deinen Lebensabend erhältst.
Hier erhältst du mehr Informationen zu den Themen Nießbrauch und Überschreibung.
VR ImmoFlex – die Finanzierung für Eigentümer
Du hast viele Pläne und Wünsche - aber dir fehlen die finanziellen Mittel dazu, weil der Großteil deines Vermögens in deiner Immobilie steckt? Mit VR ImmoFlex, die Finanzierungslösung für Eigentümer, die von der DZ PRIVATBANK als Teil der Genossenschaftlichen FinanzGruppe in Kooperation mit den Volksbanken Raiffeisenbanken entwickelt wurde, kannst du dir jetzt ganz einfach und ohne Risiko deine großen Lebensträume erfüllen und trotzdem zu 100 Prozent Eigentümer deines Zuhauses bleiben. Ein weiterer Vorteil: Du entscheidest, wann und wie du das Darlehen zurückzahlen möchtest - auf Wunsch zahlst du nur die Zinsen.
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Umkehrhypothek: Häufig gestellte Fragen
Neben der Umkehrhypothek gibt es für dich als Rentner weitere Möglichkeiten, aus deinem Immobilieneigentum Kapital zu beschaffen. Neben der Möglichkeit, dein Haus in Form eines klassischen Darlehens zu beleihen, bestehen die Alternativen eines Teilverkaufs, einer Leibrente oder einer Immobilienverrentung. Lass dich vorab beraten, um die beste Lösung für deine individuelle Situation zu finden.
Bei einer Umkehrhypothek erfolgt die Auszahlung einmalig oder als monatliche Rente.
Die Eigentumsrechte bleiben bei Aufnahme einer Umkehrhypothek bei dir und du kannst in deinem Zuhause wohnen bleiben.
Die Umkehrhypothek lohnt sich vor allem für dich, wenn du du Rentner bist, weiterhin in deinem Eigenheim leben möchtest und nicht die Absicht hast, deine Immobilie zu vererben.
Eine häufige Voraussetzung für eine umgekehrte Hypothek ist, dass deine Immobilie abbezahlt sein muss oder nur äußerst gering belastet sein darf. Zudem bist du während der Rentenlaufzeit dazu verpflichtet, deine Immobilie instand zu halten.
Die Höhe der Auszahlung hängt von dem Zustand und aktuellen Marktwert deiner Immobilie sowie von deinem Alter ab. Entscheidend ist dein Alter bei Vertragsbeginn: Je älter du bist, desto höher fällt die mögliche Rente aus.
Anders als bei normalen Hypotheken fallen keine monatlichen Zinszahlungen an. Die Zinskosten werden dem Kreditbetrag zugeschlagen. Erst nach Ende der Laufzeit oder nach dem Ableben kann die Bank die Immobilie verkaufen und den Kredit mit dem Verkaufserlös tilgen.
Die Kreditschuld wird durch den Verkauf deiner Immobilie beglichen. Falls der Wert deiner Immobilie nicht wie erwartet steigt und du sehr lange lebst, kann der Rückzahlungsbetrag den Erlös des Verkaufs übersteigen. Diesen Betrag müssen dann deine Erben aufbringen. Deine Erben haben die Möglichkeit, die Immobilie auszulösen, allerdings müssen sie dann das Darlehen samt Zinsen auf einmal zurückzahlen.
Hier spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle. Falls die Umkehrhypothek nach dem Ableben durch die Verwertung der Immobilie abgelöst wird, reduziert sich das Erbe. Je nach Vertragsgestaltung kann die Umkehrhypothek jedoch zwischenzeitlich wieder aufgelöst werden. In diesem Fall hat das Darlehen keinen Einfluss auf die Erbmasse.
Häufig stehen noch Vorlasten im Grundbuch, die bereits zurückgezahlt sind. Vor Abschluss einer Umkehrhypothek werden diese jedoch gelöscht. Falls noch alte Kredite existieren, musst du mit deinem alten Kreditgeber sprechen, ob sich dieser durch den neuen Kredit ablösen lässt.
Bei der Umkehrhypothek wird die Tilgung gestundet und erfolgt erst im Falle deines Ablebens oder wenn du aus deiner Immobilie ausziehst. Üblicherweise erfolgt die Tilgung aus dem Verkaufserlös deiner Immobilie.
Der Auszahlungsbetrag richtet sich zu gewissem Maße nach deinem Wunsch, vor allem aber nach deinem aktuellen Alter und dem aktuellen Verkehrswert deiner Immobilie. Die Auszahlungssumme hängt auch von der Laufzeit der Umkehrhypothek ab. Entscheidest du dich für eine kürzere Laufzeit, fallen die monatlichen Rentenzahlungen höher aus.
Du möchtest wissen, wie viel deine Immobilie aktuell wert ist? Das geht kostenlos und schnell mit der digitalen Immobilienbewertung von Wohnglück.de.
Wofür du die Kreditsumme ausgibst, entscheidest du. Du kannst sie als Aufbesserung deiner Rente nutzen, um ausreichend Geld für laufende Ausgaben, für die Instandhaltung deiner Immobilie oder zur Erfüllung anderer Wünsche zu haben.