Immobilienexperte mit Unterlagen an seinem Schreibtisch
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Verkehrswert ermitteln: So einfach berechnet ihr den Wert eurer Immobilie

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will, sollte vorab den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Bei einem Gerichtsverfahren oder einer Erbschaft ist die Verkehrswertermittlung sogar verpflichtend. Alles, was ihr über das Verkehrswertgutachten wissen müsst.

Spätestens, wenn man ein Objekt veräußern will, stellt sich die Frage: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Um einen realistischen Verkaufspreis zu erzielen, solltet ihr den Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück kennen. Wir erklären, was dahinter steckt, wer ein entsprechendes Gutachten ausstellt und wie der Immobilienwert berechnet wird.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert, auch Marktwert, Jedermannswert oder Ertragswert genannt, ist eine objektive Beurteilung des monetären Werts einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie in Paragraf 194 wie folgt:

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Es handelt sich beim Verkehrswert also um eine Einschätzung, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Idealerweise liegen Verkehrswert und Kaufpreis nah beieinander. Mehr zum Thema: "Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus"

Lest außerdem: "Immobilie beleihen: So beleiht ihr Haus oder Wohnung".

Wann muss man den Verkehrswert berechnen?

Wer sein Haus oder seine Wohnung erfolgreich verkaufen will, sollte im Zuge der Verkaufsvorbereitungen den Verkehrswert ermitteln. Im besten Fall beauftragt ihr dafür einen professionellen und neutralen Gutachter oder Dienstleister. Wenn ihr den aktuellen Marktwert kennt, könnt ihr einen realistischen Kaufpreis festlegen. Das erhöht die Chancen, schnell einen geeigneten Käufer zu finden.

Auch bei Scheidungsverfahren, einer Enteignung und anderen gerichtlichen Auseinandersetzungen ist die Ermittlung des Verkehrswerts relevant. Ebenso wie bei einer Schenkung oder Erbschaft. Der ermittelte Wert entscheidet dann nämlich über die Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, die ans Finanzamt fließt.

Der individuelle Fall entscheidet über die Art und den Umfang des Verkehrswertgutachtens:

  1. Beim privaten Verkauf einer Immobilie genügt in der Regel eine kurz gefasste, objektive Einschätzung des Verkehrswerts. Diese kann auch online angefordert werden, zum Beispiel über den Wohnglück-Immobilienbewertungsservice.
  2. Bei gerichtlichen Verfahren und im Fall einer Erbschaft oder Schenkung muss das Verkehrswertgutachten meist ausführlich und schriftlich vorliegen und gerichtsfest sein.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Wenn die Verkehrswertermittlung gerichtsfest sein muss, müsst ihr einen Immobiliengutachter beauftragen. Beachtet jedoch: Im Grunde kann sich jeder "Immobiliengutachter" nennen, da es sich hierbei nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung handelt. Erfahrt hier, wie ihr einen guten Immobiliengutachter findet und was er kostet.

Wenn ihr eine Immobilie über einen Makler verkauft, kümmert der sich in der Regel automatisch auch um die Ermittlung des Verkehrswerts. Bei einer privaten Veräußerung könnt ihr einen professionellen Gutachter beauftragen oder ihr lasst den Immobilienwert online ermitteln. Viele Dienstleister bieten dies als kontenlosen Service an, das reicht beim klassischen Hausverkauf völlig aus.

Im Fall einer Erbschaft oder Schenkung kümmert sich das Finanzamt in der Regel um die Ermittlung des Verkehrswerts. Davon hängt ab, ob ihr Steuern zahlen müsst und wie hoch der Schenkungs- oder Erbschaftssteuersatz ausfällt. Da das Finanzamt standardisierte Verfahren ohne Vor-Ort-Termin zur Wertermittlung anwendet, fällt das Ergebnis oft zu eurem Nachteil aus. Wer also auf Nummer sicher gehen will, beauftragt auch hierfür einen Immobiliengutachter und nutzt eine kostenlose Immobilienbewertung als erste Orientierung.

Mehr zum Thema:"Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen"

Wie berechnet man den Verkehrswert von Haus und Grundstück?

Bei einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung tragt ihr eure Basisdaten zum Objekt in ein Formular ein und erhaltet in wenigen Minuten ein Ergebnis.

Zieht ihr einen Gutachter hinzu, wird dieser zunächst gemeinsam mit euch die Immobilie besichtigen. Die Verkehrswertermittlung erfolgt anhand mehrerer Kriterien, von der Lage über wertsteigernde Eigenschaften wie einen Keller bis hin zum Renovierungsbedarf.

Grundsätzlich hängt der Marktwert vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab. Das heißt, je mehr vergleichbare Angebote es aktuell gibt, desto niedriger ist der Verkehrswert. Und umgekehrt: Je weniger Immobilien oder Grundstücke es für die vielen Interessenten gibt, desto mehr ist das Objekt wert.

Folgende Faktoren sind unter anderem ausschlaggebend für den Verkehrswert:

  • Bodenrichtwert: Wie viel ist ein Quadratmeter unbebauter Boden in der Gegend zum derzeitigen Zeitpunkt wert?
  • Substanzwert: Wie ist der aktuelle Wert des Objekts, orientiert am derzeitigen Zustand?
  • Ertragswert: Was ist die Immobilie wert, wenn man mögliche zukünftige Einnahmen mit einberechnet, zum Beispiel aus der Vermietung?
  • Nutzungsmöglichkeiten: Wie lässt sich das Objekt nutzen? Ist es vermietet oder leerstehend?
  • Sanierungsbedarf: Ist die Immobilie sanierungsbedürftig? Könnten Renovierungen den Einzug verzögern oder ist das Objekt unmittelbar nutzbar?
  • Modernität: Ist die Immobilie technisch auf dem neuesten Stand? Weist das Objekt technische Neuerungen wie Photovoltaikanlagen, Einbruchschutz oder elektrische Rollläden auf?
  • Wertsteigernde Eigenschaften: Hat das Objekt besonders hervorzuhebende Eigenschaften, welche die Nachfrage steigern könnten? Zum Beispiel einen Keller, eine Terrasse, eine Sauna, Stellplätze oder eine hochwertige Außenanlage?
  • Wertmindernde Eigenschaften: Gibt es Nachteile, die den Wert mindern könnten wie eine schlechte Dämmung oder andere Baumängel?
  • Lage: Wie attraktiv ist die Wohngegend? Wie ist die Infrastruktur beziehungsweise Verkehrsanbindung? Gibt es ausreichend Angebote zum Einkaufen, für die ärztliche Versorgung und für Kinder oder Familien?

Ist das Haus in einem sehr schlechten Zustand und müsste abgerissen werden, so errechnet sich der Verkehrswert in der Regel aus dem Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten.

Welche Bewertungsverfahren für den Verkehrswert gibt es?

Es gibt drei Bewertungsverfahren, die Immobiliengutachter oder auch das Finanzamt nutzen, um den Verkehrswert zu ermitteln. Die da wären:

  • Verfahren
  • Objektart
  • Bewertungsgrundlage
  • Vergleichswertverfahren
  • Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Kaufpreise vergleichbarer Immobilien und Grundstücke
  • Ertragswertverfahren
  • Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen, Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien
  • Potenzielle Erträgen, die mit dem Objekt erzielt werden können
  • Sachwertverfahren
  • Immobilien zur Eigennutzung und/oder wenn keine Vergleichswerte vorliegen
  • Substanz- und Bodenwert der Immobilie

Welche Dokumente braucht man für die Verkehrswertermittlung?

Für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigt ihr eine Reihe von Dokumenten. Diese solltet ihr auch dann bereithalten, wenn ihr den Verkehrswert nur als Orientierung für den privaten Hausverkauf ermitteln wollt. Denn es handelt sich dabei um wichtige Unterlagen für den Hausverkauf. Dazu gehören:

Bei Wohnungen, die Teil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind, braucht ihr zudem folgende Dokumente:

  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
  • Letzte Nebenkostenabrechnungen

Kostenlose Immobilienbewertung, Kurzgutachten oder Vollgutachten? Lest hier alles zum Thema "Wertgutachten fürs Haus: Alle Optionen, alle Kosten".

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