Wohnfläche berechnen: Diese Tipps solltest du bei der Wohnflächenberechnung beachten

Das kannst du tun

• Die Wohnfläche kannst du selbst messen und berechnen. Mit Messwerkzeugen wie Lot und Laser weißt du schnell, wie groß die Wohnfläche deiner Wohnung oder deines Hauses wirklich ist.
• Beachte beim Messen, welche Flächen zu 100 Prozent, welche anteilig und welche Flächen gar nicht zur Wohnfläche zählen.
• Bei Streitigkeiten mit Vermieter oder Verkäufer lohnt es sich, einen Sachverständigen zurate zu ziehen.
• Wurde die Wohnfläche falsch berechnet, kannst du dagegen vorgehen. Bei Abweichungen über 10 Prozent steht dir als Mieter gegebenenfalls eine Mietminderung vor. Als Käufer kannst du eine Kaufpreisminderung fordern. 

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Sie wird in Quadratmetern (m²) angegeben und umfasst alle Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bäder und Flure.

Die Wohnfläche kann in drei Komponenten unterteilt werden:

• Hauptwohnräume
• Nebenwohnräume
• Zusätzliche Flächen

Zu den Hauptwohnräumen zählen Zimmer wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer und Arbeitszimmer. Nebenräume sind Küche, Badezimmer, Flure und Abstellräume. Balkone, Terrassen, Wintergärten und Loggien zählen anteilig zur Wohnfläche und gelten als zusätzliche Flächen. Mehr über die Wohnfläche des Balkons, lest ihr hier.

Damit die Fläche innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung zur Wohnfläche zählen kann, müssen die Kriterien der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfüllt werden. Werden die Kriterien der WoFlV wie beispielsweise die Mindestraumhöhe erfüllt, kann auch ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche zählen.

Was ist die Nutzungsfläche?

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, verkauft oder mieten möchte, wird häufig über den Begriff „Nutzfläche“ oder „Nutzungsfläche“ stolpern. Während umgangssprachlich oft der Begriff Nutzfläche verwendet wird, ist Nutzungsfläche der korrekte Begriff. Die Nutzungsfläche ist von der Wohnfläche abzugrenzen: Bei der Nutzungsfläche handelt es sich um die gesamte begehbare Fläche einer Immobilie – einschließlich der Wohnfläche. Die Nutzungsfläche schließt auch Flächen wie Keller, Dachböden und Garagen ein. Sie wird nach der Norm DIN 277 berechnet.

Was ist die Grundfläche?

Ein weiterer Begriff, der von der Wohnfläche abgegrenzt werden muss, ist die Grundfläche. Die Grundfläche bezieht sich auf die Fläche, die ein Gebäude auf einem Grundstück einnimmt. Sie wird horizontal gemessen und umfasst die äußeren Abmessungen eines Gebäudes im Erdgeschoss.

Warum ist die Wohnfläche wichtig?

Die Wohnfläche ist für Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer und für Immobilienbesitzer wichtig. So kann es sich für dich als Mieter lohnen, die Wohnfläche vor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen oder dies sogar nachträglich zu tun.

Diese Bedeutung hat die Wohnfläche, für…

• Immobilienkäufer: Die Wohnfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung des Quadratmeterpreises und damit auch des Kaufpreises. Auch für die Finanzierung einer Wohnung musst du die korrekte Wohnfläche kennen.
• Mieter und Vermieter: Die Wohnfläche bestimmt die Höhe der Miete und die Höhe der Nebenkosten. Eine Mietminderung ist möglich, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht stimmt. Nebenkosten wie Heizkosten, Wasserkosten oder Müllgebühren werden anteilig nach der Wohnfläche auf die Bewohner eines Mehrfamilienhauses umgelegt.
• Bewohner: Wie viel Quadratmeter reichen zum Leben? Gerade wenn du auf der Suche nach einer neuen Wohnung bist, solltest du die Wohnfläche deiner aktuellen Wohnung kennen – und auf dieser Basis nach einer Wohnung in der passenden Größe Ausschau halten.

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Wie berechnet man die Wohnfläche?

Die Berechnung der Wohnfläche lohnt sich, wenn du diese noch nie selbst berechnet hast. Auch als Mieter kann sich eine nachträgliche Überprüfung der Wohnfläche lohnen: Fällt diese deutlich geringer als im Mietvertrag angegeben aus, stehen dir gegebenenfalls eine Mietminderung und sogar eventuelle Rückzahlungen zu. Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden.

Das sind drei Methoden der Wohnflächenberechnung:

• nach der DIN 277 Norm.
• nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
• nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Flächenberechnung nach DIN 277 schließt alle Flächen eines Gebäudes ein, die von Außen- und Innenwänden eingenommen werden. Neben der reinen Wohnfläche wie die Fläche eines Schlafzimmers werden auch Keller, Heizungsräume und Dachböden in die Berechnung einbezogen.

Die DIN Norm 277 unterscheidet diese Flächen:

1. Brutto-Grundfläche: Die Brutto-Grundfläche umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, einschließlich der Flächen, die von Außen- und Innenwänden eingenommen werden.
2. Netto-Raumfläche: Die Netto-Raumfläche ist die Fläche, die tatsächlich genutzt werden kann – also die gesamte Fläche ohne Wandflächen. Die Fläche wird kategorisiert in Nutzungsfläche, Technikfläche (oder technische Funktionsfläche) und Verkehrsfläche.
3. Nutzungsfläche: Die Nutzungsfläche unterteilt die Nutzung in Hauptnutzungsfläche (Wohnräume) und Nebennutzungsfläche (Abstellräume, Flure).
4. Technikfläche: Heizungsräume und andere Räume für technische Anlagen zählen zu den Technikflächen.
5. Verkehrsfläche: Verkehrsflächen sind Flächen, die Räume verbinden, wie Flure, Treppenhäuser und Aufzüge.

Die DIN 277 Norm ist weitläufig einsetzbar und eignet sich für die Flächenberechnung unterschiedlicher Gebäudetypen und Nutzungen. Im Bauwesen und bei der Planung eines Gebäudes ist diese Norm wichtig.

Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

Bis die Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1.1.2004 in Kraft trat, galt die zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Sie unterscheidet sich zur aktuellen WoFlV in einigen Details. Beispielsweise zählen Abstellräume und Hauswirtschaftsräume nicht zur Wohnfläche – bei der WoFlV jedoch schon. In wenigen Ausnahmefällen wird die II. BV noch bei Altbauten als Berechnungsgrundlage herangezogen.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFiV) trat am 1.1.2004 in Kraft und löste damit die bis zu diesem Zeitpunkt geltende Berechnungsverordnung (II. BV) ab. Nach der WoFlV zählen alle Hauptwohnräume wie das Schlafzimmer, das Wohnzimmer, Kinderzimmer und Arbeitszimmer und Nebenräume wie die Küche, Badezimmer, Flure und Abstellräume zur Wohnfläche.

Anteilig angerechnet werden Balkone, Terrassen und Loggien sowie Flächen unter Dachschrägen und Treppen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern. Garagenräume, Dachböden, Keller- und Heizungsräume zählen nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche.

Im Mietrecht und Immobilienrecht ist diese Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche maßgebend. Im Falle eines Rechtsstreits ziehen Gerichte die WoFlV zur Berechnung der Wohnfläche heran.

Das sind die Unterschiede der drei Berechnungsmethoden im Überblick

Möglich sind Abweichungen über 10 Prozent, wenn Vermieter Räume wie den Keller oder Bereiche unter Dachschrägen voll zur Wohnfläche zählen. Anstelle der Wohnfläche könnte die Nutzungsfläche im Mietvertrag ausgewiesen sein! In diesem Fall wurde die Wohnfläche nach der DIN-Norm 277 berechnet.

Diese Grundlagen solltest du zur Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV beachten:

• Flächen unterhalb von Schrägen oder Treppen zählen ab einem Meter Höhe zu 50 Prozent zur Wohnfläche. Ab zwei Metern Raumhöhe zählt die Fläche unter einer Dachschräge zu 100 Prozent zur Wohnfläche.
• Unbeheizte Wintergärten oder ähnliche Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind, werden zur Hälfte zur Wohnfläche angerechnet. Achtung: Wird der Wintergarten beheizt, zählt er mit 100 Prozent zur Wohnfläche.
• Balkone, Loggien, Dachschrägen und Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel einberechnet – höchstens jedoch bis zur Hälfte. Mit wie viel Prozent diese Flächen zur Wohnfläche zählen, ist nicht einheitlich geregelt.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
• Öfen, Badewannen, Heizgeräte und Einbaumöbel müssen nicht von der Gesamtfläche abgezogen werden. Sie zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche. Treppen mit drei Stufen, die beispielsweise zwei Räume miteinander verbinden, zählen dagegen zu 100 Prozent zur Wohnfläche.

Mit in die Wohnflächenberechnung einbeziehen müsst ihr:

• Fenster- und Türverkleidungen
• Rahmenumrandungen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten

Tipps zum Ausmessen der Wohnfläche:

1. Exakt ausmessen kannst du mit Lot und Laser. Zollstock oder Maßstab sind oft zu ungenau.
2. Mit dem Grundriss deiner Wohnung oder deines Hauses kannst du die Daten bequem eintragen.
3. Malerkrepp hilft dir bei der Ausmessung verwinkelter Räume und Räumen mit Dachschrägen.
4. Beachte Flächen, die nur anteilig angerechnet werden wie Flächen unter Dachschrägen und Treppen und die Fläche von Balkonen und Terrassen.

So berechnest du die Wohnfläche richtig

1. Flächenaufmaß: Messe die Länge und Breite jedes Raumes, der zur Wohnfläche zählt. Multipliziere die Länge mit der Breite. Addiere dann die Fläche aller Räume, um die Gesamtwohnfläche zu ermitteln.
2. Anrechnung von Flächen: Beachte Flächen, die nur anteilig angerechnet werden. Dazu zählen Dachschrägen oder Flächen unter Treppen, mit einer lichten Höhe zwischen einem bis zwei Metern. Diese Flächen werden zu 50 Prozent angerechnet. Flächen unter Dachschrägen mit unter einem Meter Höhe werden nicht zur Wohnfläche gerechnet.
3. Besondere Flächen: Balkone, Loggien und Terrassen werden der Wohnfläche mit 25 bis 50 Prozent angerechnet. Unbeheizte Wintergärten werden in der Regel zur Hälfte angerechnet.
4. Ausgeschlossene Flächen: Kellerräume, Garagen und Dachböden zählen nicht zur Wohnfläche – auch nicht anteilig. Es gibt jedoch Ausnahmen: Keller und Dachböden können zur Wohnfläche zählen, wenn sie konform nach der Wohnflächenverordnung ausgebaut wurden.

Wohnflächenberechnung – ein Rechnungsbeispiel:

Angenommen, du hast eine Wohnung mit folgenden Räumen:

• Wohnzimmer: 20 Quadratmeter (volle Anrechnung)
• Schlafzimmer 1: 15 Quadratmeter (volle Anrechnung)
• Schlafzimmer 2: 12 Quadratmeter (volle Anrechnung) + 6 Quadratmeter unter einer Dachschräge (anteilige Anrechnung mit 50 Prozent)
• Küche: 10 Quadratmeter (volle Anrechnung)
• Bad: 5 Quadratmeter (volle Anrechnung)
• Flur: 5 Quadratmeter (volle Anrechnung)
• Balkon: 8 Quadratmeter (anteilige Anrechnung mit 50 Prozent)

Berechnung der Wohnfläche:

20 + 15 + 12 + (5 * 0,5) + 10 + 5 + 5 + (8 * 0.5) = 74 m²

Für die Berechnung der Betriebskosten oder für die Berechnung des Quadratmeterpreises müsste eine Wohnfläche von 74 m² angegeben werden.

Professionelle Wohnflächenberechnung: Wer berechnet die Wohnfläche?

Vermutet ihr einen Fehler bei den Angaben, ist die eigene Messung der Wohnung der erste Schritt. Wenn Vermieter oder Verkäufer bei Berechnungsfehlern keine Einsicht zeigen und eine Einigung nicht erzielt werden kann, lohnt es sich, einen unabhängigen Sachverständigen mit der Ausmessung und Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen – so bist du rechtlich auf der sicheren Seite.

Was passiert, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?

Aus der falschen Berechnung der Wohnfläche ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen – je nachdem, ob du Mieter, Vermieter, Käufer oder Verkäufer bist.

Das können Mieter tun:

Hast du beim Nachmessen festgestellt, dass die Wohnfläche tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, stellt dies gegebenenfalls einen Mangel an der Mietsache dar. Wie du bei einer Mietminderung vorgehen musst, liest du hier. Neben einer Mietminderung kannst du sogar Rückzahlungen anfordern und den Mietvertrag fristlos kündigen. Du solltest prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung auf der (falschen) Wohnfläche basiert.

Vermieter sind jedoch nicht verpflichtet, im Mietvertrag die Wohnfläche anzugeben. Steht im Mietvertrag, dass die Wohnfläche nicht der Festlegung der Miethöhe dient, kannst du die Miete bei Abweichungen auch nicht mindern.

Das können Vermieter tun:

Fällt die Wohnfläche im Mietvertrag größer aus, als sie tatsächlich ist, können Mieter oder Mieterin eine Mietminderung durchsetzen und Rückzahlungen einfordern. Problematisch sind Abweichungen von mehr als 10 Prozent. Sind die Mieter der Ansicht, es handelt sich um eine Täuschung, können sie rechtlich gegen dich als Vermieter vorgehen.

Ist die Wohnfläche in Wirklichkeit größer als im Mietvertrag festgelegt, kannst du die Miete als Vermieter nicht ohne Weiteres erhöhen. Nur die Nebenkostenabrechnung kann gegebenenfalls nach oben korrigiert werden. Steht eine Mieterhöhung an, kannst du dich auf die tatsächliche Wohnungsgröße beziehen.

Das können Käufer tun:

Vor dem Kauf einer Immobilie solltest du alle Angaben zur Grundfläche, Nutzungsfläche und Wohnfläche überprüfen. Entdeckst du erst nach Kaufabschluss einen Fehler bei der Wohnflächenberechnung, kannst du eine Kaufpreisminderung geltend machen oder den Kaufvertrag rückgängig machen.

Das können Verkäufer tun:

Käufer könnten rechtliche Schritte gegen dich einleiten, wenn sie nach Kaufabschluss feststellen, dass die Wohnfläche deutlich kleiner ist (mehr als 10 Prozent) als im Kaufvertrag angegeben. Stelle am besten vor dem Verkauf sicher, dass alle Angaben zur Grundfläche, Nutzungsfläche und Wohnfläche stimmen.

Fazit: Warum ist die korrekte Wohnflächenberechnung so wichtig?

Die Wohnflächenberechnung ist für alle wichtig – für Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer. Dabei solltest du unbedingt die richtige Berechnungsgrundlage zur Berechnung der Wohnfläche heranziehen. Für Vermieter und Mieter und die Bewertung einer Immobilie ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die wichtigste Berechnungsgrundlage.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist wichtig für:

• Die Bestimmung von Miete oder Kaufpreis
• Die Berechnung der Nebenkosten
• Die Bewertung und Vergleichbarkeit der Immobilie

Nach der WoFlV werden alle Wohnräume (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer) und Nebenräume (Badezimmer, Küche, Abstellraum) zur Wohnfläche gezählt. Unbeheizte Räume (Keller, Dachboden) oder Lagerflächen außerhalb der Wohnung oder des Hauses (Garage, außenliegende Lagerräume), werden ausgeklammert.

Fehler in der Wohnflächenberechnung können Konsequenzen nach sich ziehen. Dein Mieter kann Mietzahlungen zurückverlangen, die Miete kürzen oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Käufer können den Kaufvertrag anfechten oder eine Minderung des Kaufpreises fordern. Beauftragst du einen unabhängigen Sachverständigen mit der Berechnung der Wohnfläche, bist du auf der sicheren Seite.

Wohnflächenberechnung: Häufig gestellte Fragen