Baustelle in einem alten sanierdungsbedürftigen Haus mit Backsteinwand
© iStock/Getty Images/undefined

Modernisieren | Listicle

5 gute Gründe fürs Sanieren eines Altbaus

Sven Rohde

Sven Rohde

Das Sanieren eines Altbaus ist nicht nur mit einer Menge Arbeit verbunden, es kostet auch viel Geld. Dennoch sprechen viele Gründe für eine aufwendige Sanierung. Wir nennen fünf und sagen, wie ihr beim Sanieren Geld sparen könnt.

Altbauten haben einen unverkennbaren Charme, daran gibt es wenig zu bezweifeln. Dennoch haben die alten Gebäude auch ihre Nachteile. So ist eine Sanierung oftmals notwendig, um den Altbau zu erhalten. Was mit viel Arbeit und Geld verbunden ist, hat aber auch klare Vorteile. Wir nennen euch fünf gute Gründe, warum und wie euch das Sanieren eines Altbaus neue Möglichkeiten eröffnen kann.

Warum es sich lohnt, einen Altbau zu sanieren und umzubauen

Wenn es um einen Altbau geht, kommen häufig eine ganze Reihe Nachteile zum Vorschein, die einem Leben nach heutigen Ansprüchen im Weg stehen – Aufgaben, die im Rahmen einer grundlegenden Modernisierung aber durchaus zu bewältigen sind.

Und das am besten in Zusammenarbeit mit einem altbau­erfahrenen Architekten. Der kennt nicht nur die Stolpersteine, er kann auch die Potentiale eines alten Hauses viel umfassender nutzen.

Einen Altbau umbauen und sanieren – das umfasst mehrere Maßnahmen, die sich in mehrere große Komplexe zusammenfassen lassen. Es sind gleichzeitig fünf gute Gründe für eine Modernisierung:

  1. Mehr Großzügigkeit (Räume öffnen; Küche, Esszimmer und Wohnzimmer verbinden; Flure einbinden; Obergeschoss öffnen)
  2. Mehr Tageslicht (größere Fenster; Oberlichter einbauen)
  3. Mehr Platz (Raumreserven nutzen; Keller sanieren; anbauen)
  4. Mehr Zukunftssicherheit (Barrierefreiheit; Flexibilität)
  5. Eine energieeffiziente Sanierung spart Geld und steigert gleichzeitig den Immobilienwert.

Inwieweit sich aus diesen fünf Punkten Vorteile bei der Sanierung des Altbaus für euch ergeben, erläutern wir im Folgenden.

Umgebautes Wohnzimmer in einer ehemaligen Schreinerwerkstatt
Umgebaute Schreinerwerkstatt: Die ursprünglichen Elemente wie Betondecke, Stützen und Backsteinwand geben ein unverwechselbares Flair. © aus: Thomas Drexel, „Top 50 Umbauten“, DVA

1. Mehr Großzügigkeit im Altbau schaffen

Große offene Grundrisse sind ein großer Trend in der Fertighaus-Welt. Aber auch im Altbau lassen sich nachträglich ein großzügiges Wohnbad oder eine offene Wohnküche realisieren und mehrere kleinere Räume zu größeren umbauen:

Räume öffnen

Es ist immer wieder verblüffend, wie sich das Raumgefühl komplett verwandelt, wenn Trennwände herausgenommen werden und sich eine Fläche von 35 Quadratmetern vor dem Auge ausbreitet statt der 15 plus 20 Quadratmeter, die es vorher waren.

Häufig ist das problemlos möglich, weil viele Wände keine tragende Funktion haben. Aber selbst dann, wenn tragende Wände geöffnet werden sollen, ist es umsetzbar. Der Aufwand ist lediglich höher. Bevor ihr Wände rausreißt, solltet ihr vorher unbedingt von einen Statiker prüfen lassen, bei welchen es sich um tragende Elemente handelt.

Tipps für die Grundrissplanung findet ihr auch in unserem Ratgeber "Hausbau: Gibt es den perfekten Hausgrundriss?".

Küche, Ess- und Wohnzimmer verbinden

Zimmer zu verbinden, gehört zu den Maßnahmen, die schon fast zum Standard der Modernisierung gehören. Heute mag kaum noch jemand in einer kleinen Arbeitsküche werkeln, wenn die Familie im angren­zenden Wohn- oder Esszimmer spielt oder plaudert. Und selbst wenn die Küche gar nicht komplett geöffnet wird, sondern ein Teil der ehemaligen Trennwand als Tresen stehen bleibt, gewinnt der Raum an Weite.

Alternative: eine Schiebetür. Das ermöglicht, die beiden Räume unabhängig voneinander zu nutzen oder hinter dem Küchenchaos nach dem aufwendigen Kochen einfach mal die Tür zu schließen.

Lest hier, wie ihr eine Wohnküche schlau plant und welche fünf Fehler ihr dabei vermeiden solltet.

Flure einbinden

Flure sind kost­bare Flächen, die relativ selten genutzt werden. Nimmt man sie zu Wohnräumen dazu, indem die Wände herausgenommen werden, steht fürs Wohnen deutlich mehr Platz zur Verfügung. Aber Vorsicht: Bei Familien mit jugendlichen Kindern kann das durchaus Konflikte provozieren, wenn es für sie nun keine Möglichkeit mehr gibt, halbwegs unbeobachtet nach Hause zu kommen.

Gestaltungstipps für den Flur findet ihr in unserer Wohnglück-Kolumne mit Einrichtungsexpertin Eva Brenner.

Obergeschoss in den First öffnen

In Häusern mit flach geneigten Dächern ist der Spitzboden in der Regel nicht begehbar, also keine Reserve für mehr Wohnraum. Die bestehenden Zimmer wirken sehr viel großzügiger, wenn man sie in den First hinein öffnet und Dachflächenfenster einsetzt. Mit neuer Raumhöhe und viel mehr Tageslicht werden sie zu echten Highlights.

Option: Reicht die Deckenhöhe aus, kann eine Schlafgalerie eingebaut werden.

Wie eine Firstverglasung aussehen kann, zeigen wir euch in "Dachbodenausbau: Fenster, Gauben, Oberlichter".

2. Große Fenster im Altbau sorgen für mehr Tageslicht

Mehr Licht tut jedem Gebäude gut – wir wohnen ja nicht in Andalusien, wo es im Sommer ständig über 30 Grad warm ist. Große Panoramafenster sind sicherlich nicht günstig, aber im Verhältnis längst nicht mehr so teuer, wie sie es einst waren.

Größere Fenster

Viele Altbauten haben vergleichsweise kleine Fenster. Das hatte vor allem technische Gründe: In der Zeit, aus der sie stammen, konnten großformatige Scheiben noch nicht wirtschaftlich hergestellt werden. Zudem waren sie echte Wärmelecks. Das ist heute anders – und so sind spektakuläre Veränderungen der Raumwirkung möglich, wenn aus mehreren kleinen Fenstern ein großes wird, wenn es zudem keine Brüstung mehr hat, sondern bodentief ausgeführt ist. Schaut euch die spannendsten Fenstertrends im Überblick an.

Aber es gibt auch einen Haken: Das, was Psychologen "visuelle Privatheit" nennen, kann empfindlich leiden, wenn sich ein Haus gar zu offen darbietet – denn mehr Ausblick ermöglicht ja auch mehr Einblick. Fühle ich mich bei einer Öffnung des Hauses immer noch geborgen? Diese Frage sollte man sich stellen.

Wer Fehler beim Fenstereinbau vermeiden will, sollte entweder gleich eine Fensterbaufirma damit beauftragen oder sich vorher zumindest diese wichtigen Profi-Tipps für den Fenstereinbau durchlesen.

Oberlichter einbauen

Bei Fenstern im Dach gibt es das Problem der mangelnden Privatheit in der Regel nicht – außer euer Nachbar lässt seine Drohne steigen. Oberlichter lassen sehr viel Tageslicht herein und schaffen Ausblicke in den Himmel.

Alle Kosten, die beim Einbau eines Oberlichts entstehen, im Überblick.

3. Beim Sanieren des Altbaus mehr Platz schaffen

Der Gewinn an Großzügigkeit hat auch seine Nachteile – auf einmal gibt es deutlich weniger Wände, vor denen man Schränke, Regale oder Kommoden platzieren kann. Wo aber sollen die Dinge hin, die man darin verstaut hätte?

Die konsequente Nutzung von Nischen, Abseiten, Räumen unter Treppen und der Einbau von Schränken, die ganze Wände füllen, kann Abhilfe schaffen. Und natürlich der Ausbau des Dachgeschosses, eine Kellersanierung oder ein Anbau:

Keller sanieren

Viele Altbaukeller eignen sich nicht als Wohn- oder Arbeitsraum, können aber dennoch zur Großzügigkeit des Hauses beitragen. Indem hier Dinge gelagert werden können, für die man ein gutes Raumklima braucht, die also sonst in den oberen Geschossen untergebracht werden müssten: Kleidung, Bücher, Zeitschriften, Spielzeug, Akten. Womöglich muss dafür der Keller saniert und, wenn er feucht ist, trockengelegt werden. Wie ihr das macht, erfahrt ihr in "Keller abdichten: So legt ihr das Untergeschoss bei feuchten Wänden trocken".

Wenn ihr den Keller als Wohnraum nutzen wollt, müsst ihr euch an einige Vorschriften halten. Je nach Landesbauordnung muss zum Beispiel die Decke 2,30 bis 2,50 Meter hoch sein. Dazu sind mindestens 12,5 Prozent der Wohnfläche als Fensterfläche verpflichtend, nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) auch eine fachgerechte Kellerdämmung.

Anbauen

Lässt der Bebauungsplan eine Erweiterung des Hauses zu, öffnet sich eine ganze Welt von Möglichkeiten: vom Wintergarten, der das Wohnzimmer erweitert, bis zum Anbau über zwei Geschosse, der die Wohnfläche erheblich erweitert. Auch gestalterisch ist sehr viel Attraktives möglich.

Pro Quadratmeter neu geschaffener Fläche sind mindestens 2.000 Euro zu veranschlagen.

Ein Beispiel für einen solchen Anbau liefert unsere Homestory "Hausanbau: Wie ein gläserner Anbau mehr Platz und mehr Licht schafft".

Wohnraum mit hoher Decke und Galerie
Bei der Zusammenlegung von drei kleinen Wohneinheiten in einem Stadthaus entstand durch die Öffnung der Decke im Erdgeschoss eine wunderbare Wohnhalle. © Achim Linhardt,

4. Den Altbau zukunftsorientiert sanieren

Denkt im Zuge der Altbausanierung auch an eure Zukunft. Plant ihr bis ins hohe Alter in dem Altbau zu leben oder habt ihr Kinder, die bald ausziehen, denkt auch die Punkte Barrierefreiheit und Flexibilität mit:

Barrierefreiheit im Altbau

Bei einer umfassenden Modernisierung sollte das Thema Barrierefreiheit beziehungsweise altersgerechtes Wohnen nicht unter den Tisch fallen – als Perspektive fürs eigene Leben in späteren Jahrzehnten, aber auch für einen Verkauf. Denn mittlerweile ist das Bewusstsein dafür auf dem Immobilienmarkt angekommen, und barrierefreie Objekte erzielen höhere Preise.

Wie komme ich mit Rollstuhl oder Rollator ins Haus und kann mich zumindest im Erdgeschoss frei bewegen? Das ist die Leitfrage bei der Planung.

Wichtige Maßnahmen sind:

Flexibilität beim Sanieren des Altbaus berücksichtigen

Die meisten Menschen orientieren sich beim Hauskauf und -umbau verständlicherweise an ihren aktuellen Bedürfnissen. Tatsächlich verändern die sich aber schnell, etwa durch das Heranwachsen der Kinder. Hier ist es hilfreich, dem etwa durch einen Tausch von Zimmern entgegenzukommen. Das gelingt aber nur, wenn es mehrere gleich große Räume gibt.

Oder ihr denkt frühzeitig über die Integrierung einer Einliegerwohnung nach. Diese kann später vermietet werden, wenn die Kinder aus dem Haus sind, oder für eine Pflegekraft bereit stehen, wenn man im Alter zu Hause betreut werden möchte.

Vielleicht auch interessant: In unserem Artikel "Beispiel für barrierefreies Haus: Paar baut sich sein Wohnglück" stellen wir das Ehepaar Geiger/Kürzl und ihr Projekt vor.

5. Mit energieeffizienter Sanierung Geld sparen

Tatsächlich ist die Sanierung eines Altbaus sogar klimafreundlicher als der Bau eines neuen Hauses. Warum, lest ihr in "Sanieren oder neu bauen: Was ist besser fürs Klima?" Trotzdem kostet der Umbau natürlich eine Menge Geld.

Wenn ihr das alte Haus aber energieeffizient saniert, könnt ihr viele Fördergelder einstreichen. Zum Beispiel, wenn ihr den Altbau zum KfW-Effizienzhaus saniert. Und auch, wenn ihr das sanierte Haus irgendwann mal wieder verkaufen wollt, könnt ihr sogar mit einem höheren Marktpreis rechnen. Das ergab eine Studie der Plattform Immobilienscout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V.

Etwas schwieriger wird es, wenn ihr ein denkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren wollt. Denn die energetische Sanierung eines Baudenkmals ist nicht immer mit den Denkmalschutzauflagen vereinbar.

Erfahrt hier, wie ihr bei einer energetische Sanierung Sanierungskosten absetzen könnt.

Einen Altbau umbauen und sanieren: Unser Fazit

Ja, es gibt viel zu tun. Und ja: Supergünstig wird es voraussichtlich auch nicht. Wer den Altbau aber zukunftsorientiert und energieeffizient saniert, kann dabei eine Menge Geld sparen.

Bevor ihr in eine alte Immobilie investiert und einen Vertrag unterschreibt, raten wir euch dazu, die Immobilie vorher mit einem Bausachverständigen anzuschauen und von ihm bewerten zu lassen.

Vielleicht braucht ihr noch ein wenig Zeit und Informationen, bis es mit eurem Projekt losgeht? Unsere Wohnglück-Bloggerin Mona berichtet regelmäßig über ihr Projekt und lässt euch an allen Höhen und Tiefen teilhaben.

Das wird dich auch interessieren