Neubau oder Sanierung: Das müssen Käufer und Eigentümer wissen

Das kannst du tun:

• Verlasse dich nicht nur auf deine eigene Recherche oder Expertise, sondern ziehe einen Bauherren zur Unterstützung heran. 
• Lass dir bei deiner Entscheidung Zeit und überstürzte nichts. Egal ob Abriss oder Altbausanierung: Neben den Kosten spielen auch persönliche Präferenzen wie beispielsweise Ästhetik oder Wohnqualität eine wichtige Rolle.
• Kümmere dich rechtzeitig um staatliche Förderungen und achte auf mögliche Fristen. Eine KfW-Förderung ist nach der Zusage zum Beispiel nur zwölf Monate gültig.
• Bedenke: Es gibt kein richtig oder falsch. Sowohl sanieren als auch neu bauen bringt Vorteile und Nachteile. Schlussendlich kommt es auf deine individuelle Situation an.

Sanierung oder Neubau: Diese Faktoren solltest du beachten

Bevor du dir die Frage stellst, ob du deine Immobilie abreißt oder sanierst, solltest du dir eine professionelle Meinung einholen. Vor allem für Käufer ist es wichtig, über den Zustand des Gebäudes vor dem Kauf Bescheid zu wissen. Immobiliengutachter oder Bausachverständige können dir an der Stelle weiterhelfen. Manchmal stellt sich die Frage nach einem Rundumcheck schon gar nicht mehr, wenn zum Beispiel die Bausubstanz des alten Gebäudes zum Sanieren zu schlecht ist.

Kannst du dich zwischen einer Sanierung oder einem Neubau entscheiden, solltest du mehrere Faktoren in deine Entscheidung einfließen lassen. Um dir den Prozess zu erleichtern, werfen wir einen Blick auf mögliche Kriterien und stellen sie einander gegenüber. So kannst du am Ende entscheiden, was für dich von besonderer Relevanz ist – und was nicht. 

Wir betrachten nachfolgend jeweils diese Faktoren: 

Kosten: Hohe Baukosten und eine Baufinanzierung wirken abschreckend – das ist ganz klar. Doch auch die große Rundumsanierung eines Altbaus kann ganz schön ins Geld gehen.

Nachhaltigkeit: Du solltest die Klimavorteile beider Optionen kennen, ehe du dich entscheidest. Beachte dabei deinen Lebensstil und deine Prioritäten.

Förderungen: Beide Varianten werden vom Staat durch Fördermittel bezuschusst. Für deine Kalkulation musst du über alle Möglichkeiten und Beträge Bescheid wissen.

Vorteile und Nachteile: Wie bei vielen anderen Dingen im Leben musst du auch hier abwägen. Welche persönlichen Vorteile und Nachteile bringt dir ein saniertes (altes) Haus vs. ein komplett neues Gebäude? Hier betrachten wir Aspekte wie Ästhetik und Wohnqualität.

Das musst du zur Sanierung eines alten Hauses wissen 

Sanieren ist die umfangreiche Modernisierung und Renovierung eines alten Hauses. Es werden nicht nur Schönheitsmakel ausgebessert, sondern großflächige Umbauarbeiten erledigt. Ein sanierungsbedürftiger Altbau ist meist nicht mehr zum Wohnen geeignet und manchmal sogar gesundheitsgefährdend. Die Gesundheitsgefährdung geht oft von feuchten Wänden und dadurch entstandenen Schimmel aus. Oder es kann die Gefahr bestehen, dass das Dach einstürzt. Alte Dächer bestehen auch häufig noch aus dem krebserregenden Stoff Asbest.

Nachfolgend beleuchten wir die oben genannten Faktoren in Bezug auf eine Sanierung. 

Kosten einer Sanierung 

Pauschal lässt sich nicht beantworten, wie viel du für eine Sanierung zahlen musst. Stelle dich aber in jedem Fall auf einen hohen Geldbetrag ein. Neben dem Zustand des Hauses kommt es auch auf regionale Unterschiede an. In größeren Städten sind Sanierungen in der Regel deutlich teurer als auf dem Land. Außerdem variieren die Preise für Materialien und Handwerksbetriebe.

Das meiste davon kannst du zum Glück vergleichen. Hole dir mehrere Kostenvoranschläge von Handwerkern ein, ehe du dich entscheidest. Achte dabei jedoch nicht nur auf die Preise, sondern auch auf Erfahrungsberichte anderer Personen. Ein Energieberater kann dich über den Energieverbrauch und deine Möglichkeiten bei einer energetischen Sanierung beraten.

Was muss alles gemacht werden? Verschaffe dir einen Überblick

Was ist dir bei der Sanierung besonders wichtig? Mache eine Prioritätenliste und überlege gegebenenfalls auch, was du selbst in die Hand nehmen kannst. Durch Eigenleistung lassen sich Kosten senken. Diese Bestandteile müssen häufig saniert werden:

• Dach 
• Fassade
• Dämmung innen und außen 
• Heizung
• Elektronik 
• Badezimmer
• Böden
• Türen und Fenster
• Leitungen

Je moderner und luxuriöser die Umbauten, desto teurer ist auch das Vorhaben.

Energetische Sanierungen lohnen sich

Eine aktuelle Studie der Prognos AG hat im Auftrag des WWF Deutschland festgestellt, dass sich vor allem energetisches Sanieren lohnt. Wer sein Einfamilienhaus auf das neueste Energieeffizienzniveau bringen möchte, spart sich das meiste Geld. "Im unsanierten Zustand liegen die Gesamtkosten bis 2045 bei gut 89.000 Euro. Durch die Sanierung auf die Effizienzhausstandards EH70 und EH 55 sinken sie auf gut 65.000 Euro ab", so WWF.

Doch was kostet eine (Kern)sanierung nun eigentlich? Die Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Arge) hat die Kosten für die Sanierung eines Ein- oder Zweifamilienhauses zum Effizienzhaus 55 ermittelt:

• Ein nicht oder nur gering modernisiertes Gebäude kostet 1.060 bis 1.470 Euro pro qm
• Ein größtenteils modernisiertes Gebäude kostet 990 bis 1.400 Euro pro qm
• Ein umfassend modernisiertes Gebäude kostet 520 bis 770 Euro pro qm

Da die Studiendaten aus dem Jahr 2021 stammen, sind die Kosten heute vermutlich nochmal höher.

Zur Veranschaulichung: Gehen wir davon aus, du hast ein sehr altes Gebäude, das kernsaniert werden muss. Der Preis pro Quadratmeter beläuft sich auf beispielhafte 1.600 Euro und die zu renovierende Fläche umfasst 150 Quadratmeter. Dabei handelt es sich um eine übliche Hausgröße. Am Ende wärst du bei 240.000 Euro (150 x 1.600). Doch wie ist das mit Neubauten vergleichbar? Damit beschäftigen wir uns weiter unten.

Mehr zum Thema Sanierungskosten erfährst du in unserem Artikel: Kosten für Kernsanierung: Was kostet es, ein Haus zu sanieren?

So sieht es in Sachen Nachhaltigkeit aus

Die Deutsche Umwelthilfe hat 2023 festgestellt, dass "die Sanierung eines Wohngebäudes (...) mindestens ein Drittel der CO2-Emissionen im Vergleich zu einem Neubau (spart) – in der Regel noch deutlich mehr." Das ergibt Sinn. Schließlich können Materialien häufig wiederverwendet werden. Es gibt weniger Neuproduktionen. Dadurch verringern sich auch die Transportkosten. Das führt dazu, dass weniger Energie für das Haus verbraucht wird. Laut dem Factsheet der Deutschen Umwelthilfe könnten 1,1 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden, wenn Häuser nur noch im Ernstfall abgerissen werden würden.

Mit welchen Förderungen kannst du rechnen?

Wer sich um die Energieeffizienz des eigenen Hauses kümmert und energetisch sanieren möchte, kann mit Zuschüssen vom Staat rechnen. Die Förderungen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gesteuert. Derzeit existieren zwei unterschiedliche Modelle:

Variante 1: KfW-Förderkredite für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus.
Variante 2: Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für einzelne Maßnahmen. Dazu gehören:

• Die Optimierung der Heizung
• Die Instandsetzung der Gebäudehülle
• Der Ausbau von Anlagentechnik 
• Das Gespräch mit einem Energie-Experten

Das hat es mit der KfW-Förderung auf sich

Um die KfW-Förderung zu erhalten, müssen zum Antragszeitpunkt der Bau­antrag oder die Bau­anzeige des Wohn­gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegen. Außerdem muss ein Energieberater involviert sein. Bei der Förderung handelt es sich jedoch nicht um geschenktes Geld, sondern um einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss. Beachte: Die Zusage für eine KfW-Förderung ist nur zwölf Monate gültig.

Mit diesen Summen kannst du rechnen (gegebenenfalls kommen noch Boni hinzu): 

KfW (Stand: August 2024)

Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen durch das BAFA

Das BAFA fördert einzelne Maßnahmen. Darunter beispielsweise: 

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Anlagentechnik (exklusive Heizung) mit einem Grundfördersatz von je 15 Prozent
• Anlagen zur Wärmeerzeugung mit einem Grundfördersatz von 30 Prozent
• Maßnahmen zur Emissionsminderung von Biomasseheizungen mit einem Grundfördersatz von 50 Prozent

Übrigens: Mit unserem Zuschuss-Guide findest du garantiert die richtige Förderung für dein Eigenheim. Unser Sanierungsrechner hilft dir dabei, die energetische Sanierung deiner Immobilie richtig anzugehen und alle sinnvollen Maßnahmen sowie finanzielle Aspekte zu ermitteln.

Welche Vorteile und Nachteile gibt es?

Du weißt nun über einige Aspekte rund um die Sanierung Bescheid. Doch welche Vorteile und Nachteile gibt es? Am besten wirfst du dazu einen Blick auf die anschließende Tabelle. 

Vorteile und Nachteile einer Sanierung

Das musst du zum Neubau wissen

Wie es der Name schon sagt, handelt es sich bei einem Neubau um ein neugebautes Haus – entweder auf einem leeren Baugrundstück oder nach einem Abriss. Bei einem Neubau beginnst du quasi von Null. Vom ersten Stein bis zum letzten Ziegel gibt es jedoch einiges zu beachten.

Nachfolgend beleuchten wir die oben genannten Faktoren in Bezug auf einen Neubau. 

Kosten eines Neubaus 

Wie beim Sanieren kommt es beim Neubau ebenfalls auf die Region und die ausgewählte Baufirma an. Auch hier raten wir dir zu mehreren Kostenvoranschlägen. Wähle die Firma aus, die sowohl ins Budget passt als auch gute Bewertungen mitbringt.

Du musst bedenken, dass neben den eigentlichen Bauwerkskosten noch andere Kosten auf dich zukommen. Dazu gehören: 

• Grundstückskosten (= Grund, auf dem dein Haus später stehen soll)
• Erwerbskosten (zum Beispiel Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag)
• Baunebenkosten (= Materialien und Arbeitskräfte)
• Finanzierungskosten (= Zinsen für den Baukredit)
• ggf. Erschließungskosten (= Wasser und Strom)
• ggf. Außenanlagen-Kosten (zum Beispiel Garage)
• Abrisskosten (dazu gleich mehr)

Derzeit liegen die Baukosten pro Quadratmeter je nach Bundesland durchschnittlich zwischen 1.800 Euro und 2.900 Euro. Insgesamt sind sie hierzulande in den letzten 20 Jahren um 65 Prozent gestiegen. 

So teuer ist es laut Statistischem Bundesamt in den einzelnen Bundesländern:

Baukosten pro Quadratmeter nach Bundesland

Statistisches Bundesamt; LBS (Research) (Veröffentlichung: Juli 2024)

Zur Veranschaulichung: Wir betrachten zwei Personen. Eine wohnt in Sachsen-Anhalt, die andere in Bayern. Beide haben ein erschlossenes Grundstück geerbt und müssen dementsprechend nichts mehr dafür zahlen. Ihr Plan: Ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Der günstigste Preis für den Neubau wären 283.050 Euro in Sachsen-Anhalt (150 x 1.887) und 436.200 Euro in Bayern (150 x 2.908). Wie du siehst, kommt es also stark auf die Region an. In Bayern würde sich das Sanieren eines Hauses vermutlich mehr lohnen, in Sachsen-Anhalt eher das Neubauen.

Wichtig: Vergiss nicht, dass bei einem Abriss ebenfalls Kosten auf dich zukommen – meist um die 25.000 Euro.

Mehr Zahlen und Fakten zum Thema Baukosten pro Quadratmeter: Was kostet der Hausbau? findest du hier. Möchtest du dich über die Zinsen bei der Baufinanzierung informieren? Mit unserem Bauzinsen-Kostenvergleich bist du bestens gewappnet.

So sieht es in Sachen Nachhaltigkeit aus

Der Neubau kann den Altbau in Sachen Ressourcen-Schonung nicht schlagen. Ein Neubau kann zwar im Unterhalt sehr nachhaltig sein (durch eine gute Wärmedämmung, Energieeffizienz oder eine Photovoltaik-Anlage), allerdings ist das auch durch Nachrüstung am Altbau zu erreichen. Um den Umweltschutz zu fördern, können Bauherren auf natürliche Rohstoffe zurückgreifen. Natürliche Rohstoffe, die für den Hausbau verwendet werden können, sind zum Beispiel Holz, Kork oder Hanf.

Bevor du dich für ein möglichst natürliches Haus entscheidest, solltest du jedoch beachten, wie langlebig die Materialien sind und ob sie ins Budget passen. Ein Holzhaus hält sich beispielsweise nur 80 bis 100 Jahre. Ein Gebäude aus Stein oder Beton hingegen 100 bis 150 Jahre.

Mit welchen Förderungen kannst du rechnen?

Es gibt staatliche und regionale Fördermittel. In unserem Artikel Staatliche Förderung für Hausbau und Hauskauf haben wir uns ausführlich mit den verschiedenen Varianten beschäftigt. Nachfolgend erhältst du einen Überblick über staatliche Förderungen: 

Wohnglück-Recherche (Stand: August 2024)

Bei allen Förderungen gibt es bestimmte Voraussetzungen. Beim Wohn-Riester muss das Haus beispielsweise als Hauptwohnsitz dienen, bei der Wohnungsbauprämie gibt es eine Einkommensgrenze von 35.000 Euro brutto im Jahr für Singles und das Doppelte für Verheiratete.

Welche Vorteile und Nachteile gibt es?

Nun stellt sich auch beim Neubau die Frage: Welche weiteren Vorteile und Nachteile bringt er mit sich? Im Anschluss listen wir das Pro und Contra in einer Tabelle auf.

Vorteile und Nachteile eines Neubaus

Fazit: Sanieren oder neu bauen – wann lohnt sich was?

Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Wer viel Geld zur Verfügung hat, dem sind Kosten vermutlich weniger wichtig als persönliche Wünsche und Bedürfnisse. Wer wenig Geld zur Verfügung hat, überlegt wahrscheinlich, wo Abstriche gemacht werden können. Eine Sanierung kann günstiger sein und sich mehr lohnen, wenn das Gebäude keine Kernsanierung braucht und viele Materialien wiederverwendet werden. Wenn es sich nun um ein Haus handelt, in dem während eines Umbaus sogar weiter gewohnt werden kann, liegt Sanieren klar vorne. So auch, wenn man in einem teuren Bundesland wie beispielsweise Bayern lebt.

Beachte jedoch, dass du bei einem Neubau in der Regel ein paar Jahrzehnte Ruhe hast, ehe wieder etwas investiert werden muss. 

Wer besonders nachhaltig sein möchte, konzentriert sich ebenfalls aufs Sanieren. Neubauten können in der Hinsicht nicht mithalten. Sie sind nicht so ressourcenschonend und verbrauchen mehr Energie. Schließlich muss alles erst neu hergestellt und an den richtigen Ort transportiert werden. 

In Sachen Fördermittel sind beide Varianten empfehlenswert.

Zuletzt zeigen die Vorteile und Nachteile, dass es auf persönliche Präferenzen und Vorstellungen ankommt. Möchtest du Charme und Geschichte sowie hohe Decken und schönen Stuck erhalten, ist ein sanierter Altbau deine Wahl. Willst du hingegen ein modernes und schallisoliertes Haus, solltest du keine Baukosten scheuen. Schlussendlich kennst du dein Haus am besten – und kannst auf Basis des Artikels am ehesten eine Entscheidung treffen.

Häufig gestellte Fragen zu Sanierung oder Neubau