Haus sanieren: Mit diesen Kosten musst du rechnen

Das kannst du tun

• Verschaffe dir zuerst einen Überblick über die Gesamtsituation. Was genau muss an deiner Immobilie gemacht werden? Wie erreichst du eine bestimmte Energieeffizienz? Hilfe bekommst du von Bausachverständigen und Energieberatern.
• Lass dich von der Höhe der Kosten nicht einschüchtern und erkundige dich nach staatlichen Fördermöglichkeiten. Anlaufstellen sind das BAFA und die KfW.
• Eigenleistung wird häufig unterschätzt. Selbst handwerklich Unbegabte können bei der Altbausanierung mit einfachen Handgriffen bare Münze sparen.
• Nutze den Sanierungsrechner von Wohnglück.de. So bekommst du Auskunft über alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten.

Auch Häuser kommen in die Jahre – und irgendwann sind Sanierungen oder Renovierungen notwendig. Eigentümer fragen sich dann häufig: Wie bekomme ich mein Haus wieder in Schuss? Und was kostet mich der Spaß? In diesem Artikel bekommst du einen Überblick über die Maßnahmen und ungefähren Kosten. Gute Vorbereitung schützt dich vor bösen Überraschungen.

Haus sanieren, renovieren oder modernisieren: Das sind die Unterschiede

Wenn es um die Verbesserung alter Häuser geht, fliegen einem die Fachbegriffe geradezu um die Ohren: Sanierung, Renovierung, Modernisierung. Gerne werden diese Bezeichnungen synonym verwendet. Genau genommen gibt es aber Unterschiede:

Sanierung

Eine Sanierung (oder Kernsanierung) ist bei ernsthaften Mängeln oder Schäden der einzige Weg. Damit soll die ursprüngliche Qualität wiederhergestellt und oft sogar verbessert werden. Sanierungen versetzen ein Haus in einen bewohnbaren Zustand zurück. Neben optischen Korrekturen geht es auch um technische und strukturelle Umbauarbeiten. Wichtig: Sanierungen sind in der Regel komplex und erfordern Fachwissen von Experten.

Renovierung 

Bei einer Renovierung geht es in erster Linie um optische Verbesserungen, die meist nicht allzu zeitaufwendig sind und sogar in Eigenregie erledigt werden können. Zu typischen Renovierungsarbeiten gehören:

• Wände streichen oder tapezieren
• Böden abschleifen oder erneuern
• Türen und Fensterrahmen lackieren
• Fugen erneuern oder kleinere Reparaturen durchführen

Hauptsächlich geht es darum, Abnutzungsspuren zu beseitigen und das Haus zu pflegen. 

Modernisierung

Eine Modernisierung bringt ein Gebäude

• auf den neuesten Stand,
• verbessert die Wohnqualität und
• erhöht den Immobilienwert.

Sie ist Upgrade und keine Schadensbekämpfung. Bei einer energetischen Modernisierung geht es häufig um die Dämmung oder Heizung. Manche Modernisierungen sind sogar gesetzlich vorgeschrieben (zum Beispiel nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie).

In einem eigenen Artikel findest du noch detailliertere Infos: Modernisieren, Sanieren, Renovieren – Was ist der Unterschied?

Haus sanieren oder renovieren: Kostenfaktoren

Sanierungs- und Renovierungskosten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:

• Zustand des Gebäudes: Besonders alte Gebäude sind häufig sanierungsbedürftiger und verursachen dementsprechend mehr Kosten. Schäden an der Bausubstanz sind ebenfalls gängiger.
• Maßnahmen: Eine einfache Modernisierung oder Renovierung ist günstiger als eine energetische Sanierung mit Dämmen oder dem Einbau einer neuen Heizung beziehungsweise Fenstern. 
• Material und Arbeitsaufwand: Der Preis von Materialien kann stark variieren. Entscheide aber nicht nur nach dem Preisschild. Qualität hat oft eine längere Lebensdauer und ist dadurch unterm Strich günstiger. Bei Fachfirmen solltest du dir mehrere Angebote einholen. 
• Fördermöglichkeiten: Mit Fördermöglichkeiten kannst du einiges an Geld sparen. Über dieses Thema erfährst du weiter unten mehr.
• Lage des Hauses: Die Lage deines Hauses macht viel aus. In Bayern und Baden-Württemberg sind Baumaßnahmen zum Beispiel häufig teurer als in anderen Regionen. 
• Böse Überraschungen: In deinem Haus wurde Asbest verbaut oder es liegen versteckte Mängel vor? Unvorhergesehene Probleme können die Kosten nach oben treiben.

Du möchtest wissen, wie viel die Sanierung deines Hauses kostet? Mit dem Sanierungsrechner von Wohnglück.de bekommst du Auskunft über alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten.

Sanierungskosten einzelner Maßnahmen

Eine Haussanierung besteht aus mehreren Bereichen. Typische Kostenpunkte sind unter anderem:

• Dachsanierung
• Fassadensanierung
• neue Türen und Fenster
• Verbesserung der Heizungs- und Sanitäranlagen
• Verbesserung der Elektrik

Du fragst dich nun sicher, wie viel alles kostet. Mit den Preisen für wichtige Maßnahmen beschäftigen wir uns jetzt.

Bedenke: Die im Folgenden genannten Kosten für die Kernsanierung sind unverbindlich und grobe Schätzungen. Je nach Haus, Region und Ausführung können sie stark variieren. Es gibt außerdem noch viele weitere Maßnahmen, die bei einer Sanierung ergriffen werden können oder müssen.

Kosten fürs neue Dach

Ein neues Dach umfasst mehrere Schritte. Daher teilen wir die Dachsanierung in einzelne Bereiche auf. 

Dach dämmen

Bei einem bewohnten Dachraum gehört die Dämmung der Dachflächen unbedingt dazu. Die Kosten für die Dachdämmung hängen vom Material, der Stärke, der Form des Dachs und der Art der ­Dämmung ab. Wie teuer es genau wird, lässt sich nur ganz schwer pauschalisieren. Von 40 bis 300 Euro pro Quadratmeter ist alles möglich. (Quelle: Kampmeyer)

Dach decken

Die Kosten für die Neueindeckung des Dachs im Rahmen setzen sich aus mehreren Posten zusammen:

• Gerüst
• Abriss und Entsorgung des alten Daches
• neue Lattung
• neue Eindeckung
• Zusatzarbeiten wie Regenrinnen und Fallrohre

Für diese Arbeiten solltest du eine Preisspanne von 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter erwarten. (Quelle: Kampmeyer)

Sonstige Kosten fürs neue Dach

Es kommen aber noch weitere Ausgaben hinzu:

• neuer Dachstuhl: 50 bis 120 Euro pro Quadratmeter
• Dachgaube: ab 1.000 Euro
• Zwischensparrendämmung: circa 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter
• Isolation der Geschossdecke (= oberste Geschossdecke zwischen den beheizten Wohnräumen und dem unbeheizten Dachgeschoss): ab 50 Euro pro Quadratmeter

(Quelle: Sparkasse & Dr. Klein)

Kosten für die Fassadensanierung

Auch bei der Fassade gibt es mehrere Aspekte zu beachten.

Dämmung der Außenwand

Die Außenwanddämmung ist die wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme am Gebäude und bei einer Komplettsanierung unverzichtbar. Je nach Dämmart variieren die Kosten. Laut Dr. Klein sind diese Preise möglich: 

• Wärmeverbundsystem: 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter
• Vorhangfassade: 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter
• Fassade einblasen: ab 20 Euro pro Quadratmeter

Kosten für den Außenanstrich

Der Anstrich der Fassade gehört zu den vermeintlich einfachsten Aufgaben. Aber Vorsicht: Allein die Wahl der richtigen Fassadenfarbe ist eine Kunst für sich. Zwar sind Kalkfarbe oder Kunststoff-Dispersionsfarbe in Weiß am günstigsten – zu emp­feh­len sind aber die teureren und widerstandsfähigeren Silikatfarben oder Siloxanprodukte. ­

Wichtig: Vor dem Anstrich musst du die Fassade überprüfen lassen. Lockerer Putz sollte ausgebessert werden (was jedoch zusätzliche Kosten verursacht). Und natürlich musst du neben der Farbe auch die Kosten für ein Gerüst mit einberechnen.

Laut Aroundhome machen allein die Farben 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter aus. "Inklusive Arbeitsstunden belaufen sich die Kosten für den Fassadenanstrich dann auf 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter". 

Kosten für neue Türen und Fenster

Eine Sanierung ohne Austausch der alten Außentüren und Fenster ist in der Regel nicht optimal, insbesondere wenn es um energetische Sanierung geht. Die Kosten für diese Maßnahmen richten sich unter anderem nach Zahl, Art und Größe von Türen und Fenstern. Deutliche Unterschiede gibt es außerdem in punkto Verglasung, Wärmedämmung und Einbruchschutz.

Diese Summen kommen in etwa auf dich zu: 

• neue Beschläge und Dichtungen: 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter
• neue Fenster: 500 bis 800 Euro pro Fenster
• neue Haustür: 2.000 bis 8.000 Euro 

(Quelle: Kampmeyer)

Kosten für die Sanierung des Kellers

Die Dämmung des Kellers ist eine der ersten (und effektivsten) Maßnahmen bei der Kernsanierung. Die Kosten werden wesentlich davon bestimmt,

• welches Material zum Wärmeschutz verwendet wird,
• wie dick die Dämmschicht sein soll und
• letztlich auch davon, wie der Keller aufgeteilt ist. 

Laut Sparkasse kommt es bei der Dämmung des Kellers zu Kosten zwischen 20 und 50 Euro pro Quadratmeter. Keller abdichten (von innen und außen) schlägt zusätzlich mit 250 bis 500 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise laufendem Meter zu Buche. 

Kosten für neue Trinkwasserleitungen

Die Sanierung alter Wasserrohre ist eine der aufwendigsten Maßnahmen im Gebäude. Je nach Größe des Leitungsnetzes und Zugänglichkeit der Rohre ist eine Neuinstallation oft günstiger als der Ersatz der alten Leitungen. Durch die Verlegung auf Putz oder hinter einer Vorwandkonstruktion kannst du Kosten reduzieren.

Insgesamt kommen neue Trinkwasserleitungen auf 40 bis 70 Euro pro Quadratmeter. (Quelle: Schramm)

Kosten für neue Elektronik

Bei der Komplettsanierung wird die Elektroinstallation gerne übersehen. Dabei haben sich Nutzung und Sicherheitsanforderungen deutlich verändert. Für eine neue Elektrik müssen nicht unbedingt die Wände aufgestemmt werden. Fertiginstallationen können heutzutage alter­nativ in Fußleisten oder auch in Deckenprofilen verlegt werden.

Wenn die neue Anlage zusätzlich zum zeitgemäßen Standard mehr Luxus bringen soll, wird es teurer. Im Durchschnitt kommen Kosten von 85 bis 135 Euro pro Quadratmeter auf dich zu. (Quelle: Kampmeyer)

Kosten für eine neue Heizung

Laut Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) müssen Heizungen in alten Häusern in einem bestimmten Rahmen gegen eine energieeffiziente Variante ausgetauscht werden. Holzpelletheizungen oder Wärmepumpen kosten zwar im Einbau mehr, sparen allerdings langfristig. 

Die Preisspanne für neue Heizungen ist groß und kann zwischen 8.000 und 30.000 Euro liegen. (Quelle: Dr. Klein)

Das kosten verschiedene Optionen konkret: 

• Brennwertkessel (Gas und Öl): circa 8.000 Euro
• Wärmepumpe: circa 9.000 bis 15.000 Euro
• Pelletheizung: circa 20.000 Euro
• Mikro-Heizkraftwerk: circa 20.000 bis 30.000 Euro

Kosten fürs neue Bad

Standard oder Luxus? Auch beim Bad kommt es darauf an. Günstiger kommst du mit einer Modernisierung weg (soweit möglich). Das umfasst neue Fliesen, ­Sanitärmöbel, eine neue Dusche beziehungs­weise Badewanne und kleinere Um­bauten. Teurer wird es bei der Komplettsanierung des Bades mit hochwertigen Marken­produkten und individueller Gestaltung.

Rechne am besten mit 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. (Quelle: Bad&Heizung) Je nach Ausstattung und Größe können die Kosten aber auch geringer oder höher ausfallen.

Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen im Überblick

In dieser Tabelle findest du die Kosten für einzelne Sanierungsmaßnahmen noch im Überblick:

Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen

Quelle: Wohnglück.de-Recherche (Stand: März 2025)

Du bist nicht sicher, an welchen Stellen im Haus Sanierungsbedarf besteht? Mit dem kostenlosen Modernisierungs-Check von Wohnglück.de kannst du dir schnell und einfach einen ersten Überblick verschaffen.

Haus sanieren: Diese Fördermöglichkeiten decken Kosten

Du siehst, eine Altbausanierung ist ganz schön teuer. Du musst die Kosten aber zum Glück nicht allein tragen. Es gibt staatliche Unterstützung – zum Beispiel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Fördermöglichkeiten sorgen dafür, dass du deine Sanierungs- und Renovierungskosten besser stemmen kannst.

Förderungen durch das BAFA

Das BAFA unterstützt Immobilienbesitzer bei der energetischen Sanierung ihres Hauses. Das Projekt gehört zum Klimapaket der Bundesregierung und nennt sich Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). 

Folgende Sanierungsmaßnahmen für mehr Energieeffizienz und Erneuerbare Energien werden unterstützt: 

• Heizungsanlagen verbessern oder austauschen
• Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudehülle
• Anlagentechnik ausbauen 
• Unterstützung bei der Planung und Baubegleitung

Detailliertere Informationen zum Umfang der Förderprogramme des BAFAs findest du hier. In diesem Artikel erklären wir dir außerdem, wie du den Förderantrag stellst. 

Förderungen durch die KfW

Die Förderungen der KfW sind etwas umfangreicher und bestehen zu einem großen Teil aus kostengünstigen Krediten. Es kommt bei der Kreditanstalt auch darauf an, welchen KfW-Effizienzhaus-Standard du am Ende anstrebst. 

Förderprogramme der KfW für bestehende Immobilien 

Quelle: KfW (Stand: März 2025)

Gut zu wissen: Erkundige dich bei deiner Stadt oder Gemeinde nach regionalen Förderangeboten. Manche Bundesländer stellen Fördermittel bereit. 

Zum Weiterlesen: In diesem Artikel erfährst du mehr über die Fördermöglichkeiten durch die KfW bei einer energetischen Sanierung.

Sanierungskosten senken: So geht's

Die Höhe der Kosten für eine Haussanierung oder -renovierung können auf den ersten Blick erschlagen. Zum Glück kannst du an verschiedenen Stellen sparen: 

Maßnahmen kombinieren

Wenn du mehrere Maßnahmen gleichzeitig machen lässt, kannst du Synergien nutzen. Schließlich muss das Gerüst nur einmal aufgestellt und die Baustelle nur einmal eingerichtet werden. Kombinieren lassen sich außerhalb des Hauses zum Beispiel: 

• Sanierung des Dachs
• Erneuerung der Fassade
• Anstrich der Fassade 
• Austausch der Fenster 
• Anbau einer Photovoltaik-Anlage

Aber auch Indoor sind mehrere Sachen gleichzeitig möglich. Dazu gehören: 

• Elektroarbeiten (Elektrik und Smart Home)
• Bodenarbeiten (alten Bodenbelag gegen neuen tauschen und Sockelleisten setzen)
• Malerarbeiten (Tapeten entfernen und direkt neu verputzen oder tapezieren)

Eigenleistung einbringen

Nicht jeder ist handwerklich begabt – das ist verständlich. Dennoch gibt es Arbeiten, die man selbst sprichwörtlich mit zwei linken Händen erledigen kann:

• Tapeten von der Wand lösen
• weniger präsente Wände selbst streichen 
• Möbel und Türen abschleifen
• altes Silikon wegkratzen und erneuern 

Secondhand einkaufen 

Suche nach Schnäppchen, Rabatten, Restposten oder gebrauchten Materialien. Baumärkte bieten zum Beispiel oft reduzierte Ware an und auf Secondhand-Plattformen gibt es meist günstige Baustoffe. Viele Menschen kaufen zum Beispiel zu viel Wandfarbe oder benötigen bestimmtes Werkzeug nicht mehr. 

Finanzielle Chancen erkennen

Um die Kosten für die Komplettsanierung besser einschätzen zu können, empfehlen wir dir eine Modernisierungsberatung. Bausachverständige erkennen potenzielle Problemstellen sowie altersbedingte Baumängel sofort und sagen dir, wo es sich auch finanziell lohnen kann zu modernisieren.

Fazit: Darum lohnt sich eine Haussanierung

Wir sind ehrlich: Eine Haussanierung bringt ganz schön viele Kosten und vermutlich auch Stress mit sich. Es muss vieles geplant, ausgehandelt und umgesetzt werden. Hauseigentümer sind außerdem zum Großteil von der Fachkompetenz und Zuverlässigkeit fremder Menschen abhängig. Es braucht Zeit, die richtige Angebote auszuwählen.

Trotzdem lohnt sich eine Sanierung unterm Strich eigentlich immer. Schließlich geht es nicht um optische Korrekturen, sondern darum, im Haus problemlos wohnen zu können. Gerade alte Häuser haben oft keinen guten Wohnkomfort und kämpfen mit Schimmel oder Feuchtigkeit. Doch das ist nicht alles: Eine Haussanierung steigert zudem den Wert der Immobilie, verbessert die Energieeffizienz und senkt langfristig die Betriebskosten.

Und besonders wichtig: Durch staatliche Förderungen lässt sich Geld sparen.

Häufig gestellte Fragen zu den Kosten einer Haussanierung