Älteres Pärchen bespricht die Modernisierung des Hauses.
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Modernisieren | Ratgeber

Kosten für Kernsanierung: Was kostet eine Haussanierung?

Redaktion

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Ihr wollt ein Haus sanieren und fragt euch, welche Kosten bei einer Kernsanierung auf euch zukommen? Wir stellen 14 Maßnahmen bei einer Komplettsanierung inklusive Preise vor und geben Tipps, wie ihr Geld sparen könnt.

Wer sein Haus modernisieren will, der fragt sich vor allem eins: Was kostet mich die Haussanierung? Wir geben einen Überblick und erklären die ungefähren Kosten für eine Kernsanierung anhand eines Beispielhauses.

Unser Beispielhaus, für das wir die einzelnen Sanierungskosten erläutern,

  • ist ein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren mit Satteldach
  • hat rund 80 ­Quadratmeter Grundfläche
  • eineinhalb Geschosse
  • fünf Zimmer und
  • etwa 130 Quadratmeter Wohn­fläche

Die Preise verstehen sich inklusive Montage und Mehrwertsteuer. Bitte beachten: Die im Folgenden genannten Kosten für die Kernsanierung sind unverbindliche grobe Schätzungen, die je nach Haus, Region und Ausführung stark differieren können. Denn gerade der Anstieg der Preise für Baumaterial lässt beim Hausumbau oder einer Kernsanierung die Kosten nach oben klettern.

Unser Tipp: Ihr seid euch nicht sicher, an welchen Stellen in eurem Haus Sanierungsbedarf besteht? Mit unserem kostenlosen Modernisierungs-Check könnt ihr euch schnell und einfach einen ersten Überblick verschaffen.

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1. Dachsanierung: Kosten für die Dachdämmung

Die Kosten für die Dachdämmung hängen vom Mate­rial, der Stärke, der Form des Dachs und der Art der ­Dämmung ab. Teuer, aber effektiv ist die Aufsparrendämmung – gerade wenn auch die Eindeckung erneuert wird. Ebenso gängige Alternativen sind Zwischensparrendämmung oder Untersparrendämmung. Hier können geübte Heimwerker die Kosten für die Kernsanierung durch Eigen­leistung verringern.

  • Lebensdauer: 20 bis 40 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80
  • Kosten pro Quadratmeter (für U-Wert 0,2):
    • ab ca. 50 Euro pro m² für Innendämmung ohne Verkleidung
    • Zwischensparrendämmung bis circa 130 Euro pro m²
    • Untersparrendämmung rund 90 Euro pro m²
    • Aufsparrendämmung bis etwa 200 Euro pro m²
  • Kosten für die Dachdämmung im Beispielhaus: Aufsparrendämmung circa 20.000 Euro inklusive Unterkonstruktion und Wiedereindeckung des Daches
Mann auf Dach sägt an einer Dämmplatte aus Mineralwolle
Bei der Dachdämmung gibt es verschiedene Formen der technischen Umsetzung. © Fachverband Mineralwolleindustrie e.V. Berlin

2. Kosten fürs Dachdecken beim Haus sanieren

Wer ein Haus saniert, der guckt auch aufs Dach. Dabei gilt bei den Kosten fürs Dachdecken: Betondachpfannen, Bitumenschindeln oder Stahlpfannen sind die ­preisgünstigsten Lösungen für eine Neueindeckung. Tonziegel sind teurer, wobei die Preisunterschie­de je nach Ziegelform und Deckungsart ebenfalls erheblich differieren können. Darüber hinaus sind regionaltypische Deckungen wie Schiefer- oder Reetdächer noch wesentlich kostenintensiver.

  • Lebensdauer: 30 bis 90 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: circa 30/70
  • Kosten fürs Dachdecken im Beispielhaus: circa 6.000 bis 13.000 Euro

Hier noch die ungefähren Kosten pro Quadratmeter, wenn ihr ein Haus saniert und dafür ein Neueindeckung des Daches plant:

Dacheindeckung: Materialien im Überblick

  • Material
  • Lebensdauer
  • Regeldachneigung
  • Kosten pro Quadratmeter
  • Dachziegel
  • 60 bis 80 Jahre
  • ab 22 Grad
  • 25 bis 50 Euro
  • Dachsteine, Betonziegel
  • 30 bis 60 Jahre
  • ab 22 Grad
  • 15 bis 25 Euro
  • Schiefer
  • 90 bis 100 Jahre
  • ab 22 Grad
  • 60 bis 90 Euro
  • Aluminium
  • bis 90 Jahre
  • 3 bis 35 Grad
  • 25 bis 30 Euro
  • Kupfer
  • bis 80 Jahre
  • 3 bis 35 Grad
  • 90 bis 100 Euro
  • Titanzink
  • bis 75 Jahre
  • 3 bis 35 Grad
  • 20 bis 50 Euro
  • Solardachziegel
  • bis 30 Jahre
  • 30 Grad
  • 200 bis 400 Euro
  • Reet
  • 30 bis 50 Jahre
  • ab 25 Grad
  • 25 bis 40 Euro
  • Gründach
  • 40 Jahre
  • 5 bis 15 Grad
  • 20 bis 80 Euro
Zwei Dachdecker auf einem halb gedecketen Dach werfen sich eine Dachpfanne zu
Unterschiedliche Materialien und regionaltypische Deckungen machen einen großen Preisunterschied bei der Eindeckung eines Daches aus. © Ingo Bartussek - Fotolia

3. Komplettsanierung: Kosten für den Dachausbau

Je nachdem, wie der neue Raum genutzt werden soll und in welchem Zustand sich das Dachgeschoss vor dem Ausbau befindet, sind mindestens Dämmung und ­Ver­kleidung, Elektro- und Heizungsinstalla­tion sowie neue Fenster für eine Komplettsanierung nötig.

Dachflächen­fenster sind die kostengünstigste Lösung. Gauben sind teurer, schaffen aber mehr Raum mit Stehhöhe. Darüber hinaus entstehen weitere Kosten für den Dachausbau, wenn ein Bad eingebaut werden soll. Lest hier das Praxisbeispiel für neue Fenster im Dachgeschoss.

  • Lebensdauer: 30 bis 40 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: Hängt vom Anteil der einzelnen Gewerke ab
  • Kosten pro Quadratmeter: bis zu 1.000 Euro pro m²
  • Kosten für den Dachausbau beim Beispielhaus: circa 25.000 bis 50.000 Euro und mehr
Dachgeschoss während des Ausbaus mit offenen Sparren und Spanplatten auf dem Dachboden
Aufwändig und bei den Kosten nicht zu unterschätzen: der Dachausbau. © Jürgen Fälchle - Fotolia

4. Kosten für Fassadensanierung: Die Fassadendämmung

Die Außendämmung ist wohl die wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme an der Fassade, bei einer Kernsanierung somit unumgänglich. Die gebräuchlichste und in der Regel kostengünstigste Form ist neben der Einblasdämmung ein so­genanntes Wärmedämmverbundsystem (WDVS), das unmittelbar auf die Wand geklebt und verputzt oder verkleidet wird.

Dagegen sind höhere Kosten bei der Fassadendämmung für Vorhangfassaden mit ­Dämmung und einer Verkleidung aus Holz, Schiefer oder Metall fällig. Außerdem gibt es alternativ auch noch ökologischen Dämmstoffe, die preislich ebenfalls einen Unterschied ausmachen.

  • Lebensdauer: ca. 40 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80; hinzu kommen zumeist noch weitere Kosten für Einrüstung, Abarbeiten von Labungen, Ecken, Fensteranschlüssen, Dachvorsprüngen oder Sockelmauerwerk
  • Preis pro Quadratmeter:
    • Einblasdämmung oder Kerndämmung: zwischen 50 und 75 Euro pro m²
    • Wärmedämmverbundsysteme: zwischen 100 und 200 Euro pro m²
    • Vorgehängte hinterlüftete Fassade: zwischen 180 und 300 Euro pro m²
    • Wärmeziegel: zwischen 180 und 300 Euro pro Quadratmeter pro m²
  • Kosten für die Fassadendämmung beim Beispielhaus: ungefähr 30.000 bis 45.000 Euro
Mann verklebt Fassadendämmung aus Styropor
Die Außendämmung ist eine der wirkungsvollsten Wärmedämmmaßnahmen. © BASF/KUNZ/Augenklick

5. Kosten für Fassadensanierung: Der Außenanstrich

Beim Sanieren eines Hauses gehört der Anstrich der Fassade scheinbar zu den einfachsten Aufgaben. Aber Vorsicht: Allein die Wahl der richtigen Fassadenfarbe ist eine Kunst für sich. Zwar sind Kalkfarbe oder Kunststoff-Dispersionsfarbe in Weiß am günstigsten, zu emp­feh­len sind aber die teureren und widerstandsfähigeren Silikatfarben oder Siloxanprodukte. ­

Wichtig: Vor dem Anstrich muss die Fassade überprüft werden. Eventuell lockerer Putz sollte ausgebessert werden, was jedoch zusätzliche Kosten für den Außenanstrich verursacht. Und natürlich müsst ihr neben der Farbe auch die Kosten für ein Gerüst mit einkalkulieren. Wer nicht gleich streichen will, kann die Fassade auch erst einmal reinigen. Allerdings solltet ihr das in der Regel aber lieber einem Fachbetrieb überlassen.

  • Lebensdauer: 5 bis 10 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: circa 20/80
  • Kosten pro Quadratmeter: ab circa 25 Euro pro m²
  • Kosten für den Außenanstrich des Beispielhauses: 4.000 bis 5.000 Euro
Außenanstrich
Beim Außenanstrich dürfen Zusatzkosten wie zum Beispiel die Einrüstung nicht vergessen werden. © sg-hausoptimierung

6. Haus sanieren von innen: Kosten für Innendämmung der Außenwände

Gerade bei einem denkmalgeschützten Haus können die Wände oft nur von innen modernisiert beziehungsweise gedämmt werden. Die Kosten einer Innendämmung der Außenwände sind abhängig vom Material: Mineralwolle und Polyurethan sind günstig, Öko-Dämmstoffe wie Wolle und Flachs sind besonders ­umweltverträglich, aber teurer. Außerdem gehören zur fachgerechten Dämmung noch Dampfbremse und Verkleidung mit Profilbrettern oder Gipskartonplatten.

  • Lebensdauer: 30 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80
  • Kosten pro Quadratmeter: 40 bis 150 Euro pro m² (inklusive Einbaukosten)
  • Kosten für die Innendämmung der Außenwände am Beispielhaus: rund 6.000 bis 10.000 Euro
Innendämmung der Außenwände
Die Innendämmung kommt oft bei denkmalgeschützten Gebäuden zum Einsatz. © Sto AG

7. Kellerdecke dämmen: Kosten bei der Haussanierung

Neben der Dämmung der obersten Geschossdecke ist die Dämmung der Kellerdecke eine der ersten (und effektivsten) Maßnahmen bei der Haussanierung, die Energieberater empfehlen. Die Kosten für die Dämmung der Kellerdecke hängen im Wesentlichen davon ab, welches Material zum Wärmeschutz verwendet wird, wie dick die Dämmschicht sein soll und letztlich auch davon, wie der Keller aufgeteilt ist. Lest hier unsere Tipps & Tricks zur Dämmung der Kellerdecke.

  • Lebensdauer: keine Angabe
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: circa 20/80
  • Kosten pro Quadratmeter: ab circa 30 Euro pro m²
  • Kosten Beispielhaus: 2.500 bis 4.000 Euro
Mann dämmt eine Kellerdecke
Die Dämmung der Kellerdecke können auch handwerklich geschickte Laien vornehmen. © PETER D. HARTUNG

8. Kosten für eine neue Heizungsanlage

Der alte Heizkessel wird gegen ein effizientes Brennwertgerät ausgetauscht, eventuell verbunden mit einem Wechsel des Brennstoffs von Öl zu Gas. Das heißt: Wer auf regenerative Energien, zum Beispiel eine Holzpelletheizung oder eine Wärmepumpe, umsteigen will, muss zu Beginn mehr investieren, spart aber langfristig beim Austausch der Heizungsanlage. Zumal es attraktive Fördermittel für eine neue Heizung gibt. Übrigens: Wenn ihr ein älteres Haus kauft, dann kann es durchaus sein, dass ihr nach einer bestimmten Frist sogar dazu verpflichtet seid, die Heizung auszutauschen. Mehr zu Nachrüstpflichten lest ihr hier.

Je nach Zustand des alten Systems müssen noch die Installation einer neuen Pumpe, die Dämmung der ­Rohr­leitungen und der Austausch von Heizkörpern in die Kalkulation einfließen. Apropos Kalkulation: Mittel- und langfristig ist es wichtig zu wissen, wie viel ihr beim Umbau des Hauses durch die neue Heiztechnik und eventuell auch neue Energieträger (zum Beispiel Holz statt Öl) einspart. Deshalb solltet ihr unbedingt einen Energieberater einschalten.

  • Lebensdauer: 15 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 50/50
  • Kosten für eine neue Heizungsanlage im Beispielhaus: rund 6.000 bis 15.000 Euro, neuer Brauchwasserspeicher ab circa 2.500 Euro, neue Heizkörper ab ca. 2.000 Euro

Unser Tipp: Mit gut überlegten Modernisierungsmaßnahmen wie einer neuen Heizungsanlage könnt ihr langfristig Heizkosten sparen. Welche Maßnahmen sich noch für euch lohnen können, findet ihr mit unserer Modernisierungsberatung vor Ort heraus. Vereinbart jetzt einen Termin mit einem Experten aus eurer Region.

JUnge guckt auf das Display einer neuen Heizungsanlage
Moderne Heizsysteme sparen eine Menge an Energie (und damit auch Kosten) ein. © STIEBEL ELTRON

9. Haus modernisieren: Kosten für Einbau der Solarthermie-Anlage

Solarkollektoren in Kombination mit einem modernen Heizkessel senken die ­Ausgaben für Gas, Öl oder einen anderen Energieträger. Je nachdem, wie ihr die Anlage dimensioniert, richten sich die Kosten für die Solarthermie-Anlage nach:

  • der Art der Kollektoren,
  • der Größe der Kollektorfläche,
  • dem Speichervolumen und
  • der Leistungs­fähigkeit der ­Anlage.

Essenzielle Frage vor der Modernisierung: Soll die Anlage ausschließlich zur Warmwasserbereitung oder auch zur Heizungsunterstützung eingesetzt werden?

  • Lebensdauer: 20 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: 40/60
  • Kosten pro Quadratmeter: Flachkollektoren ab circa 700 Euro, Röhrenkollektoren circa 900 Euro pro m²
  • Kosten für die Solarthermie-Anlage im Beispielhaus: 5.000 bis 7.000 Euro zur Warmwasserbereitung, 5.000 bis 11.000 Euro mit Heizungsunterstützung
Solarthermieanlage auf einem Dach
Solarthermie: Nur für Warmwasser oder auch für die Heizung geplant? © BDM/Viessmann

10. Haus sanieren: Kosten für Elektroinstallation

Für eine neue Elektroinstallation müssen nicht ­unbedingt die Wände aufgestemmt werden. Fertiginstallationen können heutzutage alter­nativ in Fußleisten oder auch in ­Deckenprofilen verlegt werden. Dagegen ist die Installation eines Bus-Systems, das für eine intelligente Haussteuerung nötig ist, deutlich aufwendiger. Aber hier gibt es funkgesteuerte Alternativen.

  • Lebensdauer: etwa 30 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80
  • Kosten pro Quadratmeter: durchschnittlich 100 bis 150 Euro pro m² inklusive Montage von Schaltern und Steckern
  • Kosten für die Elektroinstallation im Beispielhaus: 8.000 bis 15.000 Euro
Heraushängende Kabel bei einer Elektroinstallation
Bei der Elektroinstallation kann auch über die Verlegung eines Bus-Systems nachgedacht werden. © photo 5000 - Fotolia

11. Fenstersanierung: Kosten für neue Fenster bei einer Komplettsanierung

Die Kosten für eine Modernisierung der Fenster richten sich unter anderem nach der Zahl, Art und Größe der Fenster sowie der Verglasung. Die Preisunterschiede zwischen Holz- und Kunststoffrahmen betragen etwa 30 Prozent. Falls die Rahmen noch in Ordnung sind, ist eventuell ein Austausch der Verglasung möglich.

  • Lebensdauer: etwa 30 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 30/70
  • Kosten pro Quadratmeter: 400 bis 1.000 Euro pro m² inklusive Ausbau und Entsorgung (Altfenster)
  • Kosten für neue Fenster im Beispielhaus: 8.500 bis 20.000 Euro
Zwei Handwerker hängen Fenster in die Laibung
Neue Fenster geben dem Haus ein neues Gesicht. © Arnt Haug

12. Kernsanierung: Kosten für neue Türen beim Umbau

Ob Innentüren oder Außentüren, in beiden Fällen hängen die Preise vom Material und der Verarbeitung ab, bei der Haustür zusätzlich noch von Wärmedämmung und Einbruchsicherheit.

  • Lebensdauer: etwa 30 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: circa 40/60
  • Preis Innentür mit Zarge: ab circa 250 Euro
  • Kosten für neue Türen im Beispielhaus: Innentüren 2.000 bis 5.000 Euro, Außentür 2.000 bis 7.500 Euro
Moderne Eingangstür eine Hauses
Eine neue Tür ist nicht nur die Visitenkarte eines Hauses, sie dient auch effektiv dem Einbruchschutz. © KompoTherm

13. Komplettsanierung: Kosten fürs neue Bad

Standard oder Luxus? Günstigste Variante: Modernisierung mit ­neuen ­Fliesen, ­Sanitärmöbeln, neuer Dusche beziehungs­weise Badewanne und kleineren Um­bauten. Teuerste Variante: Komplettsanierung des Bades mit hochwertigen Marken­produkten und individueller Gestaltung.

  • Lebensdauer: 15 bis 25 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: circa 40/60
  • Kosten pro Quadratmeter: 900 bis 3.000 Euro pro m² Wohnfläche
  • Kosten für ein neues Bad im Beispielhaus: 9.000 bis 30.000 Euro

Unser Tipp: Bei einer aufwendigen Haussanierung kommen meist viele verschiedene Gewerke zum Einsatz, die Hand in Hand arbeiten. Nicht selten unterlaufen dabei bauliche Fehler, die häufig unentdeckt bleiben. Um solche Baumängel frühzeitig zu erkennen und um zusätzliche Sanierungskosten zu vermeiden, empfehlen wir euch unsere Wohnglück-Baubegleitung.

Badezimmer im Dachgeschoss unter einer Dachschräge
Die Kosten für ein neues Badezimmer können, je nach Anspruch und persönlichem Geschmack, stark variieren. © Photographee.eu - Fotolia

14. Haus renovieren: Kosten fürs Boden verlegen

Neben dem neuen Material (Laminat, Parkett, Fliesen, Steinplatten, Teppich) ­spielt bei einem neuen Bodenbelag auch der Untergrund sowie der eventuell zu entfernende Altbelag eine ­wesentliche Rolle für die Kosten.

  • Lebensdauer: 15 bis 30 Jahre
  • Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: variiert je nach Material
  • Kosten pro Quadratmeter: Verlagskosten ohne Material ab circa 15 Euro pro m², Fußleisten aus Holz rund 7,50 Euro je Meter, dazu kommen noch eventuell die Kosten fürs Abschleifen
  • Kosten für Bodenbeläge im Beispielhaus: Nur individuell zu ermitteln, da in der Regel unterschiedliche Beläge in verschiedenen Räumen verlegt werden

Ihr wollt Geld sparen und den Boden lieber selber verlegen? Worauf ihr dabei achten müsst, lest ihr in "Laminat verlegen: Diese 7 Anfängerfehler solltet ihr vermeiden".

Mann verlegt einen Holzboden
Laminat, Parkett oder doch lieber Teppich? Beim richtigen Bodenbelag in eurem Zuhause sind eurer Fantasie keine Grenzen gesetzt. © Ingo Bartussek - Fotolia

Komplettsanierung: Alle Kosten einer Kernsanierung im Überblick

Wie viel die Komplettsanierung eines Hauses kostet, lässt sich, wie eingangs schon erwähnt, natürlich nicht pauschal beantworten, denn sie ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Neben regionalen Unterschieden und Preisschwankungen bei den Materialien, hat auch die Auswahl der Handwerksbetriebe einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten.

Überlegt euch also im Vorfeld genau, welche Sanierungsmaßnahmen dringend notwendig sind, welche Materialien ihr euch leisten könnt und welchen Firmen ihr engagiert. Vergleicht Betriebe miteinander an und lasst euch einen aussagekräftigen Kostenvoranschlag von ihnen zuschicken. Vielleicht könnt ihr einige Sanierungsmaßnahmen sogar auch in Eigenregie durchführen.

Mit welchen Kosten ihr bei einer Kernsanierung über den Daumen gepeilt rechnen könnt, haben wir euch anhand unseres Beispielhauses zusammengefasst:

  • Bereich/Maßnahme
  • Kosten pro Quadratmeter
  • Kosten insgesamt
  • Dachdämmung
  • 90 bis 200 €
  • 20.000 €
  • Dachdecken
  • 15 bis 80 € (plus Arbeitskosten)
  • 6.000 bis 13.000 €
  • Dachausbau
  • 1.000 €
  • 25.000 bis 50.000 €
  • Fassadendämmung
  • 50 bis 300 €
  • 30.000 bis 45.000 €
  • Innendämmung der Außenwände
  • 40 bis 150 € (inklusive Einbaukosten)
  • 6.000 bis 10.000 €
  • Außenanstrich
  • 25 €
  • 4.000 bis 5.000 €
  • Dämmung der Kellerdecke
  • 30 €
  • 2.500 bis 4.000 €
  • Heizungsanlage
  • -
  • 6.000 bis 15.000 €
  • Solarthermie-Anlage
  • 700 bis 900 €
  • 5.000 bis 11.000 €
  • Elektroinstallation
  • 100 bis 150 €
  • 8.000 bis 15.000 €
  • Fenster
  • 400 bis 1.000 €
  • 8.500 bis 20.000
  • Summe
  • 121.000 bis 208.000 €

Unser abschließender Tipp: Um die Kosten für die Kernsanierung besser einschätzen zu können, empfehlen wir euch, das Haus mit einem Bausachverständigen abzugehen. Dieser erkennt potentielle Problemstellen sowie altersbedingte Baumängel sofort und sagt euch, wo es sich auch finanziell lohnen kann zu modernisieren. Über unseren Modernisierungscheck vor Ort könnt ihr ganz einfach ein kostenloses Erstgespräch mit einem unserer Experten vereinbaren. Und wenn ihr euch ein altes Haus kaufen wollt und wissen wollt, ob das auch seinen Preis wert ist, dann probiert doch die Wohnglück-Immobilienbewertung aus.

Die Kosten für eine Kernsanierung können einen auf den ersten Blick erschlagen. In vielen Bereichen könnt ihr aber Fördergelder einstreichen und somit eine Menge Geld sparen. Zum Beispiel, wenn ihr euer Haus zu einem KfW-Effizienzhaus umsaniert:

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