Älteres Paar verkauft Immobilie bei Bankberater
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Immobilie verkaufen: Die besten Tipps zum Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen will, der möchte natürlich einen möglichst hohen Preis erzielen. Eine gute Vorbereitung gehört unbedingt dazu, denn es gibt einige Fallstricke. Alles zum Ablauf, den wichtigsten Unterlagen und Fragen rund um den Immobilienverkauf im Überblick.

Es sind manchmal nur Details, die bei einem Immobilienverkauf entscheiden: Bekommt ihr für eure Wohnung oder euer Haus 80, 100 oder sogar 120 Prozent des Preises einer vergleichbaren Immobilie? Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb nichts dem Zufall überlassen. Das fängt bereits bei einer realistischen Immobilienbewertung an.

Was ist meine Immobilie wert?

Die zentrale Frage, die sich jeder stellt, bevor er seine Immobilie verkaufen möchte: Wie viel ist mein Haus wert? Und für welche Summe kann ich es verkaufen?

Der Verkaufspreis einer Immobilie wird durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst. Neben der Lage spielen Art und Größe von Gebäude und Grundstück sowie dessen Ausstattung eine Rolle. Auch Zustand und Bausubstanz sowie dessen Nutzungsmöglichkeiten und Ausbauoptionen sind entscheidende Faktoren bei der Preisgestaltung.

Wer einen ersten Eindruck davon bekommen möchte, was die eigene Immobilie wert sein könnte, kann sich mithilfe einer seriösen Online-Immobilienbewertung einen ersten Überblick vom aktuellen Marktwert und zur generellen Preisentwicklung verschaffen.

Lohnt sich ein Gutachter?

Als Verkaufsvorbereitung ist es sinnvoll, den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie ermitteln beziehungsweise berechnen zu lassen. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, für den ist die Verkehrswertermittlung sogar verpflichtend.

Nicht nur für spezielle Immobilien kann sich eine professionelle Wertermittlung eines neutralen Gutachters für den Hausverkauf lohnen. Achtet bei der Wahl des Immobiliengutachters darauf, dass dieser einen gültigen IHK-Ausweis vorlegen kann.

Qualifizierte Bausachverständige vermittelt auch die Verkaufsberatung für Immobilien von Wohnglück.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Immobilienverkauf?

Den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf abzuwarten kann sich finanziell lohnen. Doch wann ist eigentlich der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf? Schnell verkaufen oder doch lieber noch etwas abwarten?

Konjunkturelle, aber auch saisonale sowie regionale Faktoren können Einfluss auf den richtigen Verkaufszeitpunkt haben. Sobald ihr euch dazu entscheidet, Haus oder Wohnung zu verkaufen, solltet ihr die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland im Blick behalten. In den vergangenen Jahren kannten die Preise nur einen Weg: den nach oben. Doch wie wird es in Zukunft auf dem Immobilienmarkt aussehen?

Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf ist übrigens auch davon abhängig, ob ihr noch laufende Kredite abzahlen müsst oder ob wie lange ihr das Haus bereits euer Eigentum nennt. Warum das so ist, erfahrt ihr weiter unten im Text.

Gibt es Tricks, um die Immobilie zum Höchstpreis zu verkaufen?

Der Hausverkauf soll nicht nur möglichst unkompliziert über die Bühne gehen, sondern vor allem einen hohen Preis erzielen. Um mit der eigenen Immobilie den Höchstpreis am Markt erreichen zu können, ist es nicht nur wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf abzupassen. Ein gutes Immobilienexposé inklusive aller wichtigen Informationen zur Immobilie sowie aussagekräftige Fotos sind die Grundlage für einen positiven ersten Gesamteindruck.

Kann ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich überlegen, ob er das mit oder ohne Makler umsetzen will. Immobilienmakler kennen sich in der Branche aus und können möglicherweise einen höheren Verkaufspreis für euch erzielen. Verkauft ihr Wohnung oder Haus ohne Makler, fällt dessen Provision weg und ihr habt mehr von der Verkaufssumme.

Hier gilt es abzuwägen: Wer sich dazu entscheidet, die Immobilie privat und ohne Makler zu verkaufen, sollte sich unbedingt diese Checkliste anschauen.

Eine Immobilie zu verkaufen ist kein Kinderspiel. Holt euch über die Maklervermittlung von Wohnglück einen unserer Profis zur Unterstützung und erfahrt unter anderem, wie euer Inserat aus der Masse heraussticht.

Wie vermeide ich Steuern beim Immobilienverkauf?

Um das Thema Steuern kommt man auch beim Immobilienverkauf nicht herum. Oder doch? Es kommt ganz drauf an, nach wie vielen Jahren ihr eure erworbene Immobilie wieder verkaufen wollt. Ist die Immobilie noch keine zehn Jahre in eurem Besitz, läuft die Spekulationsfrist noch und ihr müsst eventuell an den Staat Spekulationssteuer zahlen. Sie soll verhindern, dass Wohnraum zum Spekulationsobjekt wird.

Die Spekulationssteuer wird nicht auf den Verkaufserlös, sondern auf den erzielten Gewinn fällig. Und das kann teuer werden: Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dabei individuell nach eurem Einkommenssteuersatz. Je nach Verkaufspreis kann das eine stattliche fünfstellige Summe sein, die ihr an den Staat zahlen müsst.

Es gibt aber Ausnahmen, wenn ihr vorher selbst in der Immobilie gewohnt habt. Unsere Infografik zeigt euch, was für euch gilt:

Infografik zur Spekulationssteuer

Kann ich meine Immobilie ohne Notar verkaufen, um Notarkosten zu sparen?

Ein Immobilienverkauf ohne Notar ist nicht möglich, nach § 311 BGB ist eine notarielle Beurkundung sogar unabdingbar. Für die Notarkosten muss im Normalfall allein der Käufer der Immobilie aufkommen, weshalb er in den meisten Fällen auch den Notar bestimmen darf. Für euch als Verkäufer der Immobilie fallen in der Regel keine Notarkosten an.

Notare sind nach § 17 Bundesnotarordnung (BNotO) dazu verpflichtet, ihre Tätigkeit nach gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert sind, zu erheben. Der Notar erstellt den Kaufvertrag fürs Haus und kümmert sich um eine saubere Verkaufsabwicklung.

Die Gebühren für den Notar belaufen sich in der Regel auf 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Mit inbegriffen sind dabei auch die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch.

Wie läuft ein typischer Immobilienverkauf ab?

Ihr habt euch entschieden, eure Immobilie zu verkaufen? Hier ist der typische Ablauf:

  1. Lasst zunächst eure Immobilie von einem professionellen Gutachter bewerten oder führt zumindest online eine seriöse Immobilienbewertung durch, um eine erste Vorstellung davon zu bekommen, was eure Immobilie wirklich wert ist.
  2. Überlegt euch anschließend eine passende Verkaufsstrategie für eure Immobilie und legt fest, zu welchem Preis ihr sie inserieren möchtet.
  3. Sammelt alle Unterlagen für den Haus- oder Wohnungsverkauf zusammen. Welche das im Detail sind, erfahrt ihr weiter unten.
  4. Engagiert ihr einen Makler, erstellt dieser dann ein umfangreiches Exposé für eure Immobilie und inseriert diese für euch. Wollt ihr den Hausverkauf selbst in die Hand nehmen, müsst ihr euch selbst um das Exposé und das Inserat kümmern und die Immobilie bewerben. Übrigens: Hier findet ihr Inspiration zur Formulierung einer Immobilienanzeige.
  5. Haben sich potenzielle Käufer gefunden, kommt es zu einer ersten Hausbesichtigung, bei der sie sich ein erstes reales Bild von der Immobilie vor Ort machen können.
  6. Unter den Bewerbungen ist der richtige Käufer dabei? Dann prüft die Bank die Bonität der Käufer und ob diese die Baufinanzierung stemmen können.
  7. Bestätigt die Bank die Bonität des Käufers, kann der Notar einen Kaufvertrag fürs Haus aufsetzen und alles Notwendige für den Notartermin vorbereiten. Zunächst lädt er oder sie beide Parteien zu einem Vorgespräch und dann zu einem gemeinsamen Termin ein, bei dem dann der Kaufvertrag vorgelesen und unterzeichnet wird. Nach der Unterzeichnung trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Zur Info: Es ist übrigens auch möglich, einen Vorvertrag vor dem eigentlichen Immobilienverkauf abzuschließen. Darin vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass sie eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt kaufen beziehungsweise verkaufen wollen. Diese Absichtserklärung schafft Sicherheit auf beiden Seiten.
  8. Der Immobilienverkauf wird erst durch die Hausübergabe besiegelt. Ein wichtiges Dokument, dass ihr im Zuge der Übergabe führen müsst, ist das Übergabeprotokoll, auch Abnahmeprotokoll genannt. Dort haltet ihr den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe fest. Das ist wichtig, um Transparenz zu schaffen und späteren Streitigkeiten oder Gerichtsverfahren vorzubeugen. Die Käufer werden euch auf Baumängel oder sonstige Schäden hinweisen, diese werden im Abnahmeprotokoll vermerkt. Käufer und Verkäufer unterschreiben das Dokument anschließend.
  9. Anschließend erfolgt die Kaufpreis-Überweisung durch die Käufer. Eventuell vereinbart ihr einen Sicherheitseinbehalt für die Beseitigung der restlichen Baumängel.
Infografik zum Thema Immobilienverkauf Ablauf

Welche Unterlagen sollte ich für den Immobilienverkauf vorbereiten?

Für den Haus- oder Wohnungsverkauf benötigt ihr eine Menge Unterlagen, die ihr zusammentragen müsst, um das Exposé zu erstellen (oder erstellen zu lassen) und die Immobilie verkaufen zu können. Angefangen bei Grundriss, Lageplan und Baubeschreibung bis hin zum Grundbuchauszug, Energieausweis oder der Teilungserklärung. Auch den Grundschuldbrief habt ihr hoffentlich gut aufbewahrt. Ohne ihn ist der Haus- oder Wohnungsverkauf zwar möglich, es kann aber zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen, bevor ihr das Objekt an die Käufer übergeben könnt.

Welche Kosten können für Verkäufer beim Immobilienverkauf entstehen?

Vergesst nicht, dass beim Immobilienverkauf selten die komplette vereinbarte Kaufsumme übrig bleibt, sondern dass auch Kosten auf euch zukommen können. Neben der bereits erwähnten Spekulationssteuer, kann die Löschung einer noch bestehenden Grundschuld Kosten verursachen. Zahlt ihr selbst noch einen Kredit bei der Bank fürs Haus ab und wollt diesen frühzeitig ablösen, wird dazu eine Vorfälligkeitsentschädigung von meist mehreren tausend Euro fällig.

All diese kostenverursachenden Faktoren solltet ihr einmal auf ihre Ablaufzeit hin überprüfen. Dauert es nur noch ein Jahr bis der Kredit fürs Haus abbezahlt oder die Spekulationsfrist abgelaufen ist, kann es sich finanziell lohnen, mit dem Verkauf noch etwas zu warten.

Auch ein Wertgutachten fürs Haus oder die Arbeit des Immobilienmaklers kosten euch als Verkäufer Geld. Die Investition ist aber durchaus sinnvoll, um einen angemessenen Angebotspreis für eure Immobilie erstellen zu können.

Außerdem solltet ihr euch überlegen, wie ihr eure Immobilie für Interessenten durch Schönheitsreparaturen oder sogar Sanierungen aufhübschen könnt. Auch das verursacht Kosten.

Wie finde ich den richtigen Käufer für meine Immobilie?

Angst, das eigene Haus in die falschen Hände zu geben? Bei der Suche nach dem richtigen Käufer solltet ihr euch nicht zwingend nur auf ein gutes Bauchgefühl verlassen. Seid ihr euch unsicher mit dem Prozess, solltet ihr unbedingt einen Makler finden, der das für euch übernimmt. Das kostet zwar etwas Geld, so seid ihr aber auf der sicheren Seite.

Der Verkauf der eigenen Immobilie sollte in keinem Fall überstürzt geschehen. Bevor ihr euch überhaupt an die Arbeit macht, Makler sucht und Inserate schaltet, prüft zunächst, ob per Gesetz (Gemeinden, Mieter oder Miterben) oder anderweitige vertragliche Vereinbarungen ein Vorkaufsrecht besteht.

Welche Alternativen gibt es zum Immobilienverkauf?

Neben dem klassischen Immobilienverkauf gibt es weitere Möglichkeiten, eine Immobilie zu veräußern oder damit vielleicht sogar in die eigene Zukunft zu investieren.

So zum Beispiel das Bieterverfahren: Dabei geben Interessenten Gebote für die zum Verkauf stehende Immobilie ab. Der Eigentümer entscheidet im Vorfeld, ob das Verfahren ab einem bestimmten Mindestpreis starten soll. Neben Entscheidungsfreiheit und einer deutlichen Zeitersparnis können Verkäufer mit einer hohen Nachfrage rechnen, da das Gebotsverfahren bei potenziellen Käufern den Eindruck erweckt, ein Schnäppchenhaus erstehen zu können.

Ihr solltet euch auch die Frage stellen, ob ihr zwingend verkaufen oder nicht vielleicht doch lieber vermieten wollt.

Seid ihr bereits im Rentenalter und möchtet die Immobilie nicht weitervererben, kann eine Immobilienverrentung auch eine attraktive Lösung darstellen. Dabei verkauft ihr eure Immobilie an einen Investor. Doch anstatt, dass dieser euch den vollen Kaufpreis auszahlt und ihr ausziehen müsst, bleibt ihr weiterhin im Haus wohnen und bekommt monatlich eine Art Rente ausgezahlt.

Fazit: Immobilienverkauf

Ganz schön viele Informationen, nicht wahr? Ihr habt noch Fragen, die ihr persönlich klären wollt? Wir haben einen Tipp: Nutzt die Wohnglück-Verkaufsberatung mit einem kostenlosen Erstgespräch.

Egal, wie ihr vorgeht und euch entscheidet: Wir wünschen euch viel Erfolg bei eurem Immobilienverkauf!

Immobilie verkaufen

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