Checkliste Hausverkauf: Was muss ich beachten?

Ein Haus privat zu verkaufen kann viel Zeit und Mühe kosten. Die Fakten fürs Exposé sammeln, den Wert der eigenen Immobilie ermitteln und eine ganze Reihe von Besichtigungsterminen absolvieren. Wenn ihr euer Haus trotzdem in Eigenregie verkaufen wollt, haben wir hier für euch die wichtigsten Checklisten für den Hausverkauf ohne Makler.

Was muss beim privaten Hausverkauf beachtet werden?

Bevor ihr euer Haus privat verkaufen wollt und auf den Markt bringt, müsst ihr schon auf die ersten Anfragen vorbereitet sein. Denn wenn euer Haus in einem einigermaßen guten Zustand ist, werden sich eine ganze Reihe von Interessenten melden. Klärt also vorab unbedingt die folgenden Fragen:

• In welchem Zeitraum will oder muss das Haus verkauft sein (vielleicht wollt ihr ja ein neues Haus kaufen oder braucht den Erlös dringend für andere Ausgaben)?
• Gibt es einen Zeitraum, der sich besonders gut für den Verkauf eignet (zum Beispiel die Jahreszeit)? Eventuell könnt ihr nicht monatelang warten, aber es macht einen Unterschied, ob ihr das Haus Ende Februar in tristem Wintergrau präsentiert oder drei Wochen später, wenn die ersten Frühblüher die Köpfe aus den Beeten stecken.
• Ist die gesamtwirtschaftliche Lage gut für einen Verkauf (niedrige Hypothekenzinsen und ein gutes Wirtschaftswachstum schlagen sich für Verkäufer positiv nieder. Steigende Zinsen bremsen die Nachfrage)?
• Liegt ein aktueller Energieausweis vor? Falls nicht, müsst ihr euch mit einem Energieberater in Verbindung setzen, der nach einer Begehung einen Ausweis für euer Haus ausstellt. Der Energieausweis ist Pflicht und muss beim Verkauf vorliegen. Aber auch von Maklern und Interessenten wird er bereits bei den Besichtigungen erfragt werden.
• Habt ihr einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Flurkarte?
• Ist das Haus in einem Zustand, in dem es einen guten Preis erzielen wird? Fragt euch, inwiefern Renovierungsarbeiten zu einem besseren Gesamtbild beitragen können. Ihr könnt auch schnell und kostenlos online einen Modernisierungscheck machen, um ein besseres Bild vom Zustand eures Hause zu bekommen.
• Was soll mit dem Haus zusammen verkauft werden (Einrichtungen wie Küche oder sonstige Einbauten)?

Ihr verkauft euer Haus, weil ihr euch vergrößern wollt oder in eine andere Stadt zieht? Vielleicht wartet euer neues Traumhaus in unserer Immobiliensuche auf euch!

Checkliste 1 beim privaten Hausverkauf: Finanzielle Rahmenbedingungen beachten

Beim Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Beim privaten Verkauf eurer Immobilie können kleine Unachtsamkeiten einen großen Verlust bedeuten. Daher ist es wichtig, die finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen vor dem Verkauf genau zu prüfen. Hier also die erste Checkliste, die ihr beim privaten Hausverkauf Punkt für Punkt abhaken solltet.

• Ist die Spekulationsfrist eventuell noch nicht abgelaufen? Dann fallen beim Verkauf Spekulationssteuern an. Wenn es nur um wenige Monate geht, lohnt es sich vielleicht, noch zu warten.
• Ist der Kredit noch nicht getilgt? Je nach Immobiliendarlehen werden Kosten für die vorzeitige Ablösung des Darlehens fällig (Vorfälligkeitsentschädigung).
• Werdet ihr ein neues Objekt kaufen? Sprecht mit eurer Bank. Vielleicht kommt sie euch bei den Kosten für die Ablösung entgegen, wenn ihr eine neue Immobilie auch über sie finanziert.

Checkliste 2 beim privaten Hausverkauf: Was ist eure Immobilie wert?

Vielleicht habt ihr schon im Gefühl, welchen Preis ihr euch beim Verkauf ohne Makler für eure Immobilie vorstellt. Damit könnt ihr bereits richtig liegen, aber leider auch komplett daneben. Wenn ihr euch nicht professionell mit Immobilien beschäftigt und ihr euer Haus schon lange selbst bewohnt, dann habt ihr vermutlich die Wertentwicklung des eigenen Zuhauses in den vergangenen Jahren nicht regelmäßig verfolgt.

Ihr wisst vielleicht, dass der Wert gestiegen ist, aber könnt ihr euch vorstellen, dass sich der Wert in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt hat? Das gilt natürlich nicht für alle Immobilien, aber für Häuser in gutem Zustand und guter und beliebter Lage durchaus. Stellt euch also die folgenden Fragen, um den Wert eures Objekts realistisch einzuschätzen:

• Zu welchen Preisen inserieren andere Verkäufer in der unmittelbaren Nachbarschaft ihre Immobilien?
• Wie schätzt ihr euer Haus im Vergleich zu diesen Objekten ein? Ist euer Haus oder Grundstück größer oder kleiner, ist der Zustand besser oder schlechter? Ist die Lage günstiger oder ungünstiger? Unterscheidet sich die Bausubstanz? Kann man das Baujahr vergleichen?
• Lasst euch von einem Makler bei der Wertermittlung unterstützen. Diesen ersten Schritt in Sachen Immobilienverkauf bieten die Maklerbüros in der Regel kostenlos an. Schließlich seid ihr potentielle und gewinnbringende Kunden in einem engen Markt. Ob ihr das Büro dann auch mit dem Verkauf beauftragt oder euer Haus doch privat verkauft, ist dann allein eure Entscheidung.
• Alternativ könnt ihr auch einen Online-Immobilienbewertungsrechner nutzen. Dieser errechnet aufgrund von Vergleichsobjekten in der Nähe den möglichen Verkaufspreis. Heraus kommt in der Regel ein Näherungswert, der euch einen ersten Anhaltspunkt gibt. Ein Makler kann euer Haus vor Ort allerdings noch besser einschätzen.
• Den Angebotspreis legt ihr als privater Verkäufer am besten weder am oberen noch am unteren Rand des Korridors fest. Denn inseriert ihr das Haus zu günstig, werdet ihr euch in vielen Wohngegenden vor Interessenten kaum retten können. Legt ihr den Angebotspreis zu hoch fest, wird es dauern, bis sich ein Käufer findet. Die Gefahr: Die Immobilie erscheint als Ladenhüter. Wer einen möglichst realistischen Marktpreis erzielen will, der kann sich auch durch eine professionelle Verkaufsberatung ohne Makler unterstützen lassen.

Exposé erstellen für den Hausverkauf ohne Makler

Im Exposé sammelt ihr nicht nur die Fakten, die Interessenten brauchen, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Das Exposé ist auch Werbung für euer Haus. Eine gute Mischung aus Fakten, positiven Botschaften und vielen Bildern hilft euch, den erwünschten Verkaufspreis zu erzielen. Beantwortet euch vor der Exposé-Erstellung aber auch diese Fragen:

• Habt ihr die Zeit, euch um das Exposé zu kümmern?
• Könnt ihr die Fakten selbst in einem ansprechenden Text darstellen oder gibt es im Freundeskreis oder in der Familie jemanden, der gut schreiben kann?
• Reichen euch gute Fotos mit der Handykamera oder setzt ihr lieber auf professionelle Bilder?
• Liegen euch alle Grundrisse (aller Etagen, auch eventuelle An- und Umbauten) und Grundstückszeichnungen vor (sie gehören unbedingt in ein gutes Exposé)?
• Habt ihr die bautechnischen Unterlagen (Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung)? Falls nicht, könnt ihr sie beim Bauamt besorgen. Und: Habt ihr Zeit für den Behördengang?
• Aussagekräftige Bilder zeigen euer Haus von allen Seiten. Neben ein bis zwei Außenansichten und Bildern vom Garten, sollte von jedem Zimmer mindestens ein Foto in das Exposé. Auch Fotos von der Wohngegend interessieren eure potentiellen Käufer. Die Fotos sollten aber ein realistisches Bild der Immobilie zeigen. Bei der Besichtigung können offensichtliche Mängel ohnehin nicht versteckt werden.

Checkliste 3 beim privaten Hausverkauf: So vermarktet ihr euer Haus richtig

Neben dem Exposé sind beim Hausverkauf in Sachen Vermarktung noch andere Punkte wichtig. Denn je nach Lage kann euer Angebot eine Vielzahl an Interessenten auf den Plan rufen. Diese Fragen sind für Verkäufer wichtig, die ihr Haus ohne Makler auf den Markt bringen wollen:

• Brauchen wir ein Verkaufsschild? Können wir uns darum selbst kümmern?
• Inserieren wir auf einem oder mehreren Immobilienportalen oder kleben wir nur Zettel in der Nachbarschaft?
• Schalten wir eine Anzeige in der Lokalpresse?
• Können wir selbst mit einer eventuellen Flut von Anfragen (am besten nur E-Mail-Adresse und keine Telefonnummer angeben) und anschließenden Besichtigungsterminen umgehen oder fehlt uns dazu eigentlich die Zeit, die Energie und eventuell auch der professionelle Blick?
• Wie viel Zeit und Engagement würde uns der private Verkauf kosten?
• Was wäre uns umgekehrt die Unterstützung durch einen Makler wert?
• Was würde uns ein Makler kosten? Üblich sind 5,95 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Liegt die Immobilie gut, lassen Makler aber über eine niedrigere Provision mit sich verhandeln. Zudem tragen Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in der Regel jeweils zur Hälfte.
• Wie finden wir einen guten Makler? Unser Tipp: Er sollte Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) sein.

Besichtigungen beim privaten Hausverkauf koordinieren

Das Haus ist auf dem Markt und euer Telefon steht nicht mehr still. Setzt euch selbst für den ersten Durchlauf eine Grenze, damit der Hausverkauf nicht zum Vollzeitjob wird. Das gilt auch für den Fall, dass ihr einen Makler beauftragt habt. Schließlich wohnt ihr vermutlich noch im Verkaufsobjekt und wollt nicht täglich fremde Leute durch euer Haus rennen haben. Stellt euch vorab diese Fragen:

• Wie viele Interessenten brauchen wir, um den einen guten Käufer zu finden? (beziehungsweise wie schätzt euer Makler das ein?)
• Wann könnt ihr Besichtigungstermine einrichten? Besser mehrere über die Woche verteilt oder alle konzentriert in Etappen am Wochenende (Vorteil: Man muss das Haus nur einmal schick machen)?
• Auf welche Mängel weisen wir die Interessenten explizit hin?
• Gibt es neben dem Kaufpreis noch andere Faktoren, die uns bei den Käufern wichtig sind? Wollen wir vielleicht nur an eine Familie verkaufen oder haben uns die netten Nachbarn gebeten, das Haus – wenn möglich – an ein ruhiges Ehepaar zu veräußern?
• Wie viel Zeit wollt ihr für die Besichtigung einplanen? Habt ihr mehrere Termine hintereinander angesetzt, ist das ein gutes Argument, den Rundgang zu beenden.

Wie verhandelt man mit Interessenten beim privaten Hausverkauf?

Ihr habt nach der Besichtigung einige Interessenten, die euch ein konkretes Kaufangebot machen. Für unerfahrene Verkäufer beginnt nun der Teil, für den sie sich vielleicht doch einen Makler an ihrer Seite wünschen. Diese Fragen sind jetzt wichtig:

• Wer macht das beste Angebot? Denn der Angebotspreis muss nicht der Verkaufspreis bleiben. Wenn ihr mit einem Makler zusammenarbeitet, gehört es zum Verhandlungsprozess, zwei oder mehrere Interessenten in einen Preiswettbewerb zu schicken. Private Verkäufer sind an diesem Punkt eher zögerlich.
• Wer gefällt euch als Käufer (Sympathie, sozialer Aspekt)
• Ist der Interessent solvent?
• Hat er eine Finanzierungszusage von seiner Bank? Und, falls ja, wie könnt ihr sie überprüfen?
• Wann sagt ihr den anderen Interessenten ab (möglichst nicht zu früh, falls der Käufer, der aktuell zugesagt hat, doch noch abspringt)?

Übrigens: Darauf schauen Interessenten bei der Suche nach Angeboten zum Hausverkauf ohne Makler.

Checkliste 4 beim privaten Hausverkauf: Verkaufsabwicklung eures Hauses

Nun kommt der Teil, in dem der Hausverkauf in trockene Tücher gebracht wird. Überlegt, was in den Kaufvertrag geschrieben wird und wer euch bei der Aufsetzung unterstützt. Auch hier hilft euch eine Checkliste, den Hausverkauf erfolgreich abzuschließen:

• Benennt der Käufer einen Notar? Und falls nicht, wer ist der Notar eurer Wahl?
• Vereinbart zeitnah einen Notartermin.
• Gibt es rechtliche Risiken, die euch als Verkäufer auf die Füße fallen können (etwa eine falsche Angabe der Wohnfläche)?
• Stellt sicher, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wieder gelöscht werden kann, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Dazu muss der Käufer den Notar bevollmächtigen.
• Welcher Übergabetermin soll im Vertrag stehen? Denkt daran, dass ihr bis dahin ausgezogen und euer neues Zuhause bezugsfertig sein muss.
• Was soll im Übergabeprotokoll stehen? 
• Wann bekommt ihr den Verkaufspreis überwiesen?
• Bietet ihr den Käufern an, nach der Abwicklung in Kontakt zu bleiben (eventuell kommt es zu Fragen in Bezug auf die Heizungs- und Haustechnik oder Ähnlichem)?

Service: Hier findet ihr Checklisten zum Download als PDF.

FAQ - privater Hausverkauf - Noch Fragen?

Welche Unterlagen brauche ich für einen privaten Hausverkauf?

Die wichtigsten Unterlagen sind: ein aktueller Grundbuchauszug, eine Flurkarte, ein aktueller Energieausweis (nicht älter als zehn Jahre), Grundrisse aller Etagen, genaue Berechnung der Wohnfläche, die alten Baupläne, die Baugenehmigung und Baubeschreibung (falls noch vorhanden), aussagekräftige Fotos für euer Exposé

Wer meldet den Hausverkauf dem Finanzamt?

Für die Meldung eines Hausverkaufs beim Finanzamt ist euer Notar zuständig. 

Ist ein privater Hausverkauf steuerpflichtig?

Wenn ihr eure Immobilie selbst bewohnt habt, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Verkauft ihr eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, werden Steuern auf den Gewinn fällig. 

Welche Mängel müssen beim Hausverkauf offengelegt werden?

Der Verkäufer muss alle ihm bekannten Mängel offenlegen, die nicht ohnehin offensichtlich (Risse in der Wand, Zustand der Fußböden etc.) sind. Allerdings ist es beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich, in den Vertrag die Formulierung "Gekauft wie gesehen" aufzunehmen. Dadurch wird eine Gewährleistung für offensichtlichen Mängel durch den Verkäufer in der Regel ausgeschlossen. Kann der Käufer aber nachweisen, dass erst später erkannte, versteckte Mängel (Holzbock, Schimmel, Altlasten etc.) arglistig verschwiegen wurden, bestehen die Gewährleistungsrechte des Käufers weiterhin.

Wie ist der Ablauf beim privaten Hausverkauf?

1. Unterlagen sammeln
2. Wert ermitteln und Verkaufspreis festlegen
3. Exposé schreiben
4. Immobile inserieren
5. Interessenten und Besichtigungen managen
6. Ernsthafte Angebote überprüfen (Solvenz)
7. Notar suchen und Kaufvertrag vorbereiten lassen
8. Kaufvertrag beim Notartermin unterschreiben
9. Grundbucheintrag vornehmen lassen
10. Kompletten Kaufpreis erhalten
11. Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren
12. Rechnung des Notars begleichen und evtl. Steuern zahlen