Checkliste Hausbesichtigung: Worauf du achten solltest

Das kannst du tun

• Wenn du die Wahl hast, solltest du dir ein Haus immer bei Tageslicht anschauen. Nur so kannst du beurteilen, in welchen Räumen die Sonne scheint und ob es wichtige Bereiche gibt, die trotz Tageslicht zu dunkel sind.
• Nimm dir Zeit. Der Kauf einer Immobilie ist vermutlich eine der größten Investitionen in deinem Leben. Wenn du nach der Besichtigung noch das Gefühl hast, etwas vergessen zu haben, bitte den Makler oder Verkäufer um einen zweiten Termin.
• Am besten lässt du dir schon vor der Hausbesichtigung das Exposé zusenden. Auf diese Weise hast du die wichtigsten Fakten im Vorfeld zur Hand.

Gar nicht so leicht, einen kühlen Blick zu bewahren, wenn dir das Haus schon beim Eintreten sehr gut gefällt. Aber bei einer Besichtigung sollte die Kaufentscheidung nicht wortwörtlich zwischen Tür und Angel fallen. Lass dir Zeit, nimm jede Kleinigkeit unter die Lupe und scheue dich nicht davor, dem Makler oder Eigentümer Fragen zu stellen – besonders, wenn du die Antwort nicht im Exposé findest. Schließlich geht es hier um ein großes Investment, das vermutlich maßgeblich und langfristig zu deiner Zufriedenheit beiträgt. 

Mit unserer nachfolgenden Checkliste bist du für die Hausbesichtigung bestens gewappnet und weißt, worauf es ankommt.

Vor der Hausbesichtigung

Du solltest mit der Vorbereitung schon vor der eigentlichen Hausbesichtigung beginnen. Dazu gehören mehrere Faktoren.

Checke die Lage der Immobilie

Noch vor der Hausbesichtigung solltest du die Lage der Immobilie grob checken und dich vergewissern, dass sie grundlegend mit deinen Vorstellungen übereinstimmt. Viele Objekte fallen dann sicher durch dein persönliches Raster.

Mögliche Kriterien für die grundlegende Lagebewertung sind:

• Stadtrand oder Innenstadt: Möchtest du eher zentral wohnen oder eher die Ruhe eines Randbezirks genießen?
• Lebensstil: Gerade in Großstädten unterscheiden sich die Bezirke hinsichtlich des Lebensstils. Was ist dir wichtiger - Familienfreundlichkeit, vielfältige Gastronomie oder sogar noch etwas Nachtleben?
• Anbindungsmöglichkeiten: Dein Arbeitsort, die Schule der Kinder, Freunde und Familie: sind dein wichtigsten Lebensmittelpunkte von dort aus gut erreichbar?

Organisiere einen Immobiliengutachter

Ganz egal, ob es ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie ist: bei der Hausbesichtigung solltest du vor allem auf Baumängel achten. Sie können in Zukunft zu größeren Schäden führen, die du nur mit größeren finanziellen Investitionen wieder beseitigen musst. Doch Baumängel sind oft versteckt. Damit du bei der Hausbesichtigung also auf der sicheren Seite stehst, solltest du dir externe Hilfe suchen. Ein qualifizierter Gutachter kann dir kompetent auch bei der Immobilienbewertung helfen und dich beraten, ob der Verkaufspreis berechtigt ist.

Für eine kompetente Begutachtung während der Hausbesichtigung kannst du zum Beispiel die Kaufbegleitung von Wohnglück.de heranziehen. Die Profis stehen dir bei der Kaufentscheidung mit Rat und Tat zur Seite und schützen dich vor versteckten Kosten. Bei einem kostenlosen Vorgespräch kannst du unverbindlich deinen individuellen Bedarf ermitteln. 

Wichtige Tools und Dokumente mitnehmen

Bei einer Hausbesichtigung solltest du nicht mit leeren Händen ankommen. Diese Tools und Dokumente sind wichtig: 

• Unsere Checkliste für die Hausbesichtigung: Damit du kein Detail vergisst
• Notizbüchlein und Stifte: Falls du dir Informationen notieren möchtest
• Handy oder Kamera: Damit du Fotos vom Objekt machen kannst
• Ein Zollstock, eine Maß-App auf dem Handy oder ein Laser-Entfernungsmesser: Falls bestimmte Abstände und Größen für den potenzielle Umzug oder die Einrichtung relevant sind
• Ein Kompass oder eine entsprechende Handy-App: Die Himmelausrichtung ist bei manchen Zimmern relevant
• Die Finanzierungsbestätigung: Damit du deine Liquidität nachweisen kannst

Du hast noch keine Finanzierungsbestätigung? Mit Wohnglück.de kannst du schnell und einfach ein Käuferzertifikat von unseren Partnerbanken erhalten - jetzt Finanzierungsbestätigung anfordern. 

Während der Hausbesichtigung

Während der Hausbesichtigung hast du folgende wichtige Aufgaben: guten Eindruck hinterlassen, alle relevanten Fragen stellen, Haus von innen und außen detailliert begutachten und die Nachbarschaft abchecken. Folgende Checkliste hilft dir dabei, die Hausbesichtigung zu meistern.

So kommst du als Käufer gut an

Der Markt für Häuser ist angespannt. In beliebten Wohngegenden bist du vermutlich nicht der einzige Interessent. Dein persönlicher Eindruck ist also wichtig. Vielen Verkäufern geht es nicht nur um deine Solvenz, sondern sie wollen ihr Haus auch in guten Händen wissen. So hinterlässt du einen positiven Eindruck: 

• Sei authentisch: Erzähle zum Beispiel kurz, warum du dich gerade für dieses Haus besonders interessierst und was dir daran gefällt. 
• Zuverlässigkeit wird großgeschrieben: Pünktlichkeit ist unabdingbar. Außerdem solltest du direkt deine Unterlagen mitbringen. 
• Zeige dich seriös: Zeige auf eine nette Art, dass du nicht die Katze im Sack kaufst, sondern gut informiert bist.
• Stelle gegebenenfalls deinen Sachverständigen vor: Warum die Person dabei ist, musst du nicht erklären. Das versteht sich von selbst.
• Nur keine falsche Scheu: Erkundige dich nach der Besichtigung freundlich und bekunde dein weiterhin bestehendes Interesse.

Zahlen und Fakten vor Ort abgleichen

Die wichtigsten Infos stehen im Exposé. Ist es gut aufbereitet, hast du schon viele Fakten an der Hand und kannst sie bei der Hausbesichtigung mit der Realität abgleichen. Achte vor Ort auf Folgendes:

• Wie viel Quadratmeter Wohnfläche und Nutzfläche hat das Haus?
• Wie sieht der Grundriss aus?
• Ist der Energieausweis vorhanden? Was steht darin?
• Gibt es Einbauten, die mitverkauft werden sollen (zum Beispiel Küche)?
• Wie hoch waren bisher die Hausnebenkosten?
• Wo liegt der Kaufpreis?
• Was steht im Grundbuchauszug?
• Gibt es Lasten wie Wegerechte oder Abstandsflächen zugunsten des Nachbargrundstücks?
• Sind in der Nachbarschaft aktuell Neubauten oder Straßensanierungen geplant?
• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

Zum Weiterlesen: Du willst ein Haus unter Denkmalschutz kaufen? Das sind die Vor- und Nachteile denkmalgeschützter Häuser. 

Wissenswertes zur Nachbarschaft in Erfahrung bringen

Neben den direkten Nachbarn spielen in der näheren Umgebung oft noch andere Dinge eine wichtige Rolle.

Sicherheit

Achte auf die Sicherheit der Umgebung und checke beispielsweise die Kriminalitätsrate. Sind ausreichend Straßenbeleuchtungen vorhanden oder gibt es Anzeichen für Vandalismus? Leerstehende oder verwahrloste Gebäude können ein schlechtes Zeichen sein. Gepflegte Gehwege und geleerte Mülltonnen sind hingegen ein Indiz für eine gute Wohngegend. 

Verkehrssituation

Du hast vermutlich eine Einfahrt oder einen Carport. Doch wie sieht es mit Parkplätzen für Besuch aus? Sind ausreichend Parkmöglichkeiten in der Nähe? In belebten Gegenden können Straßen zum Beispiel schnell zugeparkt sein. Auch das Verkehrsaufkommen ist wichtig. Handelt es sich um eine Durchfahrtsstraße mit viel Verkehr oder ist es eher ruhig? Radwege und sichere Gehwege sind ein Pluspunkt für Fahrradfahrer und Fußgänger.

Umwelteinflüsse

Leider haben die letzten Jahre gezeigt, dass manche Gebiete durch Umwelteinflüsse gefährdet sind. Berücksichtige das bei deiner Recherche. Frage dich: Liegt das Haus in einer Hochwasserzone oder ist die Luftqualität durch Industrie oder Verkehr schlecht? Naturnahe Erholungsmöglichkeiten – also Parks oder Grünflächen – steigern die Lebensqualität. 

Hausbesichtigung: die Äußerlichkeiten

Jetzt geht es ans Eingemachte. Fangen wir mit den Äußerlichkeiten des Hauses an. Dazu zählen die Fassade und der Garten. 

Checke die Hausfassade

Vermutlich hast du das Maklerdeutsch des Exposés noch im Kopf. Die Erwartungen sind sicher groß. Bleibe realistisch: Ist das romantisch beschriebene Liebhaberobjekt vielleicht eher ein Fall für einen erfahrenen Handwerker als für dich? Entspricht die Küche zwar modernen Standards, ist aber leider im Landhausstil?

Sammle nüchtern Fakten und rede nichts schön. Alles, was noch nicht ganz deinen Erwartungen entspricht, kannst du gedanklich auf den Kaufpreis draufschlagen. Viele Schnäppchen sind dann am Ende doch nicht mehr so günstig. 

Stelle folgende Fragen für einen guten Rundumcheck:

• Welches Baujahr hat das Haus?
• Ist es ein Massivhaus (verputzt oder unverputzt), ein Holzhaus oder ein Fertighaus?
• Handelt es sich um ein individuell geplantes Architektenhaus oder um ein Musterhaus?
• Wirkt das Gebäude auf den ersten Blick gepflegt?
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden bereits durchgeführt?
• Sind offensichtliche Mängel sichtbar? Das können feuchte Flecken, bröckelnder Putz, ein beschädigtes Dach oder alte Fenster sein.
• Gibt es schadstoffhaltige Baumaterialien? Finger weg von Asbest.
• Gibt es Hinweise auf Schimmel, Nässe oder Schwamm?
• Ist das Haus gedämmt? Frage auch, ob das Haus bereits beim Bau gedämmt wurde oder erst nachträglich.
• In welchem Zustand ist das Dach?
• Entspricht die Haustür modernen Standards? Einbruchschutz ist besonders wichtig.

Checke den Garten und Grundstück

Der Garten ist für viele einer der wichtigsten Gründe für ein Eigenheim. Im Sommer wird er zum zweiten Wohnzimmer. Benötigst du für deine Kinder Spielgeräte wie beispielsweise ein Trampolin oder für dich einen Pool? Dafür muss ausreichend Platz vorhanden sein. Oder bist du eventuell mit einem gemütlichen Sitz- und Grillplatz hinterm Haus und einem hübschen Vorgarten zufrieden? Mach dir klar, was du im Garten brauchst – und was in Zukunft sinnvoll ist. Stelle dir am besten diese Fragen:

• Wie groß ist der Garten?
• Wie teilt er sich auf? Ein großer Vorgarten und nur ein kleines Stück hinterm Haus sind in der Regel eher ungünstig, besser ist es umgekehrt.
• Ist das Grundstück gut eingewachsen oder schauen dir die Nachbarn auf den Gartentisch?
• Entspricht der Garten jetzt schon deinen Vorstellungen oder müsste er umgestaltet werden? Neue Pflanzen oder das Entsorgen alter kostet Geld und neue Gehölze brauchen Zeit zum Wachsen.
• Gibt es draußen Anschlüsse für Wasser und Strom?
• Gibt es zusätzliche Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder oder Kinderwagen? Dazu gehören Garage, Schuppen oder Gartenhaus.
• Falls nicht: Bestehen die Voraussetzungen, diese nachträglich zu bauen? Achte hier auf den Bebauungsplan.
• In welchem Zustand sind Auffahrten, Carports, Wege, Terrassen und Balkone?
• Bekommt die Terrasse morgens, nachmittags oder abends Sonne? Sonnenanbeter sollten eine Terrasse mit Südausrichtung bevorzugen. Da scheint am längsten die Sonne. 

Hausbesichtigung: die inneren Werte

Weiter geht es mit dem inneren Eindruck. Hier solltest du ebenfalls genau hinschauen. Diese Aspekte sind wichtig:

• Passt die Aufteilung des Wohnraums zu deinen Bedürfnissen? Könntest du durch einfache Umbaumaßnahmen eine gute Aufteilung erreichen?
• Ist der Keller trocken?
• Gibt es Ausblühungen oder Feuchtigkeitsflecken an den Wänden oder riecht es muffig? Am besten sicherst du dich mit einem Feuchtigkeitsmessgerät ab.
• Lassen sich der Dachboden oder Keller als Wohnraum nutzen?
• Aus welchem Material sind die Fenster (Rahmen und Verglasung)?
• Wurden die Fenster schon einmal ausgetauscht und falls ja, wann?
• Wie sehen die Fußböden aus? Achte auf Kratzer, Risse und Flecken. 
• Wie hoch sind die Decken in den unterschiedlichen Stockwerken?
• Sind die elektrischen Leitungen in einem guten Zustand?
• Gibt es genug Steckdosen an den richtigen Orten?
• In welchem Zustand sind die Wasserleitungen?
• Wann wurden die Heizungs- und Trinkwasseranlagen zuletzt überprüft?
• Wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung? Reicht die Speicherkapazität für dich?
• Welche Heizung ist verbaut?
• Entsprechen die Bäder deinen Vorstellungen oder müssten sie modernisiert werden?
• Sind Stil und Ausstattung der Küche für dich in Ordnung oder müsstest du hier investieren?
• Gibt es zusätzliche Haustechnik? Dazu gehören eine Alarmanlage, Gegensprechanlage und Smart Home-Systeme.

Gut zu wissen: Wenn noch Möbel im Haus sind, solltest du dich erkundigen, ob der Eigentümer diese mitnehmen oder zurücklassen möchte. Bei Letzterem müsst ihr euch einig werden und das Mobiliar beim Kaufpreis berücksichtigen.

Das Haus spricht dich an – ist aber noch nicht ganz rund? Mit dem Sanierungsrechner von Wohnglück.de gehst du die energetische Sanierung richtig an. Wir ermitteln alle sinnvollen Maßnahmen und damit verbundene Kosten sowie Förderungen. 

Die Unterlagen zum Haus einsehen

Der Eigentümer beziehungsweise Verkäufer sollte dir einige Unterlagen vorlegen. Dazu gehören:

• Grundrisse mit eingezeichneten und berechneten Wohnflächen
• Flurkarte (beschreibt die Lage des Grundstücks in einem Gebiet)
• Baubeschreibung
• Aktueller Energieausweis
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Vergangene Nebenkostenabrechnungen
• Nachweise über Rechnungen (beispielsweise bei einer Renovierung oder Modernisierung)
• Gegebenenfalls Mietverträge oder Pachtverträge

Hausbesichtigung: zusätzliche Fragen an den Makler oder Eigentümer

Diese zusätzlichen Fragen kannst du – je nach Bedarf – noch während der Besichtigung stellen:

• Sind Baulasten vorhanden?
• Sind Bauprojekte in der Umgebung geplant?
• Ist der Kaufpreis noch verhandelbar?
• Seit wann ist das Haus zum Verkauf inseriert?
• Was ist der Grund für den Verkauf?
• Gibt es noch andere Interessenten?
• Lässt sich das Haus bis zur Klärung der Finanzierung reservieren? 
• Ist eine gewerbliche Nutzung gestattet?
• Was kostet die Müllentsorgung?
• Wie gut sind der Handyempfang und das Internet?
• Wer ist für die Schneeräumung und Straßenreinigung zuständig?
• Gibt es nachts laute Geräusche?

Nach der Hausbesichtigung

Umgebung noch einmal ansehen

Nach der Hausbesichtigung kannst du noch einmal in Ruhe durch die Umgebung schlendern und alle ungeklärten Fragen zu deiner potenziellen zukünftigen Nachbarschaft klären. Vielleicht hast du das Glück und triffst Anwohner auf der Straße. Sie können dir Fragen beantworten und einen wertvollen Überblick über die Lage verschaffen. 

Letztendlich solltest du die folgenden Fragen beantworten können:

• Lage: Wie sehen die Häuser nebenan und in der Straße aus? Kannst du dir vorstellen, in dieser Nachbarschaft zu leben?
• Nachbarschaft: Wer sind die direkten Nachbarn? Wohnen dort augenscheinlich eher Rentner oder Familien?
• Geräuschkulisse: Wie sieht es mit dem Verkehrslärm aus? Ist es laut oder eher ruhig? Und ist das immer so – oder nur weil beispielsweise Sonntag ist? Gehe am besten auch an einem Wochentag vorbei.
• Infrastruktur: Gibt es Kitas, Schulen, Spielplätze und Sportanlagen in direkter Nähe? Klasse, wenn du sie brauchst – ein Lärmfaktor, wenn du ohne Kinder lebst. Auch wichtig: Ist der nächste Supermarkt gut zu erreichen?
• Anbindung: Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Elektromobilität: Ist eine Ladestation für Elektroautos in der Nähe? Alternativ: Lässt sich am Haus bei Bedarf eine Wallbox anbringen?

Besichtigungstermin sacken lassen

Du hast die Hausbesichtigung hinter dich gebracht – sehr gut. Jetzt solltest du das Gesehene und Gehörte reflektieren und keine überstürzten Entscheidungen treffen. Notiere dir am besten direkt das Pro und Contra. Was hat dir besonders gut gefallen? Was eher weniger? Sinnvoll ist auch, mehrere Immobilien zu besichtigen, bevor du eine Entscheidung triffst. 

Du bist dir nicht sicher, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist? Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de erfährst du kostenlos, schnell und präzise den Wert des Hauses. Mit wenigen Klicks bekommst du eine erste fundierte und unverbindliche Marktpreis-Einschätzung und eine Prognose zur Wertentwicklung.

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Fazit: Die wichtigsten Tipps für die Hausbesichtigung

Eine fundierte Kaufentscheidung kannst du nur auf der Grundlage vieler Fakten treffen. Daher ist es unabdingbar, dass du dich im Vorfeld der Hausbesichtigung gut vorbereitest und dich während des Besichtigungstermin nicht blenden lässt. Nur so kannst du in deinem Haus viele Jahre glücklich leben und den Hauskauf nicht nach kurzer Zeit bereuen.

Unser abschließender Tipp: Spare nicht mit Fotos. Manchmal ist man bei der Besichtigung so aufgeregt, dass man störende Details nicht direkt wahrnimmt. Mit ausreichend Bildern kannst du dir am nächsten Tag noch einmal alles in Ruhe ansehen und bei Bedarf konkrete Rückfragen stellen. Bitte aber erst um Erlaubnis, bevor du mit dem Knipsen loslegst.

Häufig gestellte Fragen zur Hausbesichtigung