Checkliste Hausbesichtigung: Worauf ihr vorm Hauskauf unbedingt achten müsst

Gar nicht so leicht, einen kühlen Blick zu behalten, wenn einem das Haus schon beim Eintreten sehr gut gefällt. Aber die Entscheidung zum Kauf eines Hauses sollte wortwörtlich nicht zwischen Tür und Angel getroffen werden. Lasst euch Zeit bei der Hausbesichtigung, nehmt jede Kleinigkeit unter die Lupe und löchert den Makler mit Fragen, die das Exposé nicht beantwortet.

Unser Tipp: Neben dieser umfassenden Checkliste für die Hausbesichtigung möchten wir euch auch unsere Checkliste für den Hauskauf empfehlen. So seid ihr bestens für eine anstehende Hausbesichtigung gewappnet. Beide Checklisten könnt ihr euch ganz einfach mit der Tastenkombination Steuerung+P ausdrucken.

Ihr wollt beim Hauskauf möglichst viel Geld sparen? Lest hier, wie ihr echte Schnäppchenhäuser findet.

So seid ihr gut gerüstet für die nächste Hausbesichtigung

• Wenn ihr die Wahl habt, solltet ihr euch ein Haus immer bei Tageslicht anschauen. Nur so könnt ihr beurteilen, in welche Räume tagsüber die Sonne scheint und ob es wichtige Bereiche gibt, die trotz Tageslicht zu dunkel sind.
• Nehmt euch Zeit! Ein Hauskauf ist eine der größten Investitionen in eurem Leben. Wenn ihr nach der Besichtigung dennoch das Gefühl habt, dass ihr etwas vergessen habt, bittet den Makler um einen zweiten Termin.
• Am besten lasst ihr euch vor der Hausbesichtigung das Exposé zusenden. Auf diese Weise habt ihr schon die wichtigsten Fakten zur Hand.

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Check: Das muss mit zur Hausbesichtigung

• diese Checkliste für die Hausbesichtigung
• unsere Checkliste für den Hauskauf (siehe oben)
• etwas zu schreiben
• euer Smartphone oder eine Kamera
• ein Zollstock, eine Maß-App oder ein Laser-Entfernungsmesser
• ein Kompass (oder ihr nutzt den eures Smartphones)
• Wenn ihr nicht selbst vom Fach seid, ist es besser, einen Sachverständigen mitzunehmen. Wohnglück kann euch schnell einen Bausachverständigen vermitteln, der euren Kauf begleitet.

Check: Die Lage der Immobilie

Ein Haus wird erst durch seine Lage zum potentiellen Traumhaus. Es nützt euch nichts, wenn ihr das Haus klasse findet, es aber auf dem flachen Land steht, während ihr lieber am Stadtrand leben wollt. Über die grobe Lage könnt ihr euch bei Google-Maps informieren. Viele Objekte fallen dann sicher schon durch euer persönliches Raster.

Aber auch die Häuser, die in der engeren Auswahl sind, solltet ihr eigentlich nur dann besichtigen, wenn ihr euch vorher die genaue Lage angesehen habt. Nach dem ersten Ortstermin könnt ihr sicher die folgenden Fragen beantworten:

• Wie sehen die Häuser nebenan und in der Straße aus? Könnt ihr euch vorstellen, in dieser Nachbarschaft zu leben?
• Wer sind die direkten Nachbarn? Wohnen dort augenscheinlich eher Familien oder Rentner?
• Wie sieht es mit dem Verkehrslärm aus? Ist es laut oder eher ruhig? Und ist das vermutlich immer so, oder nur weil heute Sonntag ist? Dann geht ihr am besten nochmal an einem Wochentag vorbei.
• Gibt es Kitas, Schulen, Spielplätze und Sportanlagen in direkter Nähe? Klasse, wenn ihr sie braucht, ein Lärmfaktor, wenn ihr ohne Kinder lebt.
• Gibt es eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Ist eine Ladestation für Elektroautos in der Nähe?
• Ist der nächste Supermarkt gut zu erreichen?

Makler bestätigen, dass es immer mehr Städter aufs Land zieht. Lest hier, warum die Nachfrage nach ländlichen Immobilien steigt.

Check: Das Haus

Die Lage passt. Prima! Dann könnt ihr die Hausbesichtigung sicher kaum erwarten. Das Maklerdeutsch des Exposés noch im Kopf, sind die Erwartungen groß. Versucht jetzt, realistisch zu sein. Ist das "Liebhaberobjekt" vielleicht eher ein Fall für einen erfahrenen Handwerker als für euch? Entspricht die Küche zwar modernen Standards, ist aber leider im Landhausstil? Jetzt heißt es, nüchtern Fakten sammeln und nichts schönreden! Alles, was noch nicht ganz euren Erwartungen entspricht, könnt ihr gedanklich auf den Kaufpreis draufschlagen. Viele Schnäppchen hören sich dann leider nicht mehr ganz so günstig an.

Das Haus von außen:

• Wann wurde das Haus gebaut?
• Ist es ein Massivhaus (verputzt oder unverputzt), ein Holzhaus oder ein Fertighaus?
• Handelt es sich um ein individuell geplantes Architektenhaus oder um ein Musterhaus?
• Macht das Gebäude auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck?
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden bereits durchgeführt?
• Sind offensichtliche Mängel sichtbar (feuchte Flecken, bröckelnder Putz, beschädigtes Dach, alte Fenster)?
• Gibt es schadstoffhaltige Baumaterialien (Asbest)?
• Gibt es Hinweise auf Schimmel, Nässe oder Schwamm?
• Ist das Haus gedämmt (bereits beim Bau oder nachgerüstet)?
• In welchem Zustand ist das Dach und wie ist es gedämmt?
• Entspricht die Haustür modernen Standards (Einbruchschutz)?

Unsere Empfehlung: Mit unserem kostenlosen Wohnglück-Modernisierungscheck erfahrt ihr in wenigen Minuten, an welchen Stellen im Haus potentiell Sanierungsbedarf besteht.

Das Haus von innen:

• Passt die Aufteilung des Wohnraums zu euren Bedürfnissen (auch wenn die Familie noch wächst)? Oder: Könntet ihr durch einfache Umbaumaßnahmen eine gute Aufteilung erreichen?
• Ist der Keller trocken? (Gibt es Ausblühungen oder Feuchtigkeitsflecken an den Wänden oder riecht es muffig? Am besten checkt ihr mit einem Feuchtigkeitsmessgerät [Anzeige*] die Wände)
• Wird der Keller als Wohnraum genutzt?
• Aus welchem Material sind die Fenster (Rahmen und Verglasung)? Wurden sie schon einmal ausgetauscht und falls ja, wann?
• Welchen Eindruck machen die Fußböden?
• Wie hoch sind die Decken in den unterschiedlichen Stockwerken (am besten nachmessen)?
• Sind die elektrischen Leitungen in einem guten Zustand (gibt es genug Steckdosen an den richtigen Orten)?
• In welchem Zustand sind die Wasserleitungen (alte Bleirohre)?
• Wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung? Reicht die Speicherkapazität für euch?
• Wie wird derzeit geheizt?
• Ist der Dachboden als Wohnraum gedacht, beziehungsweise könnte er entsprechend umgebaut werden?
• Entsprechen die Bäder (WC) euren Vorstellungen oder müssten sie modernisiert werden?
• Sind Stil und Ausstattung der Küche für euch in Ordnung oder müsstet ihr hier investieren?
• Gibt es zusätzliche Haustechnik (Alarmanlage, Gegensprechanlage, Smart Home-Systeme)?

Unsere Empfehlung: Ihr seid zwar noch nicht Hausbesitzer, doch es kann nicht schaden, schon zum Besichtigungstermin einen Experten mit dazu zu holen. Über unseren Wohnglück-Service Modernisierungsberatung vor Ort vermitteln wir euch in einem kostenlosen Erstgespräch einen Bausachverständigen aus eurer Region, der euch bei der Hausbesichtigung begleitet und auf potentielle Mängel und Baumaßnahmen aufmerksam macht.

Check: Garten und Grundstück

Gerade der Garten ist für viele einer der wichtigsten Gründe, ein Haus zu kaufen und nicht in einer Wohnung zu leben. Im Sommer wird er zum zweiten Wohnzimmer. Wollt ihr Platz für Spielgeräte, Trampolin und Planschbecken oder reicht euch ein gemütlicher Sitz- und Grillplatz hinterm Haus und ein hübscher Vorgarten? Macht euch klar, was ihr braucht oder was in Zukunft sinnvoll ist.

• Wie groß ist der Garten?
• Wie teilt er sich auf (ein großer Vorgarten und nur ein kleines Stück hinterm Haus ist in der Regel eher ungünstig, besser ist es umgekehrt)?
• Ist das Grundstück gut eingewachsen oder schauen euch die Nachbarn auf den Gartentisch?
• Entspricht der Garten jetzt schon euren Vorstellungen oder müsste er umgestaltet werden (neue Pflanzen oder das Entsorgen alter kostet Geld, neue Gehölze brauchen Zeit zum Wachsen)?
• Gibt es draußen Wasser- und Stromanschlüsse?
• Gibt es zusätzliche Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen (Garage, Schuppen, Gartenhaus) oder falls nicht, bestehen die Voraussetzungen (Bebauungsplan, Platz), um diese nachträglich zu bauen?
• In welchem Zustand sind Auffahrten, Carports, Wege, Terrassen und Balkone?
• Bekommt die Terrasse nachmittags und abends Sonne?

Erfahrt hier, was eine Auflassungsvormerkung ist und wie sie euch beim Hauskauf schützen kann.

Check: Zahlen und Fakten

Die wichtigsten Infos stehen im Exposé. Ist es gut aufbereitet, habt ihr schon viele Fakten an der Hand und könnt sie bei der Hausbesichtigung mit der Realität abgleichen.

• Wie viel Quadratmeter Wohnfläche und Nutzfläche hat das Haus?
• Wie sieht der Grundriss aus?
• Was steht im Energieausweis?
• Gibt es Einbauten, die mitverkauft werden sollen (zum Beispiel Küche)?
• Wie hoch waren bisher die Hausnebenkosten?
• Wo liegt der Kaufpreis?
• Was steht im Grundbuchauszug?
• Gibt es Lasten wie Wegerechte oder Abstandsflächen zugunsten des Nachbargrundstücks, die auf dem Grundstück liegen?
• Sind in der Nachbarschaft aktuell Neubauten oder Straßensanierungen geplant?
• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Alle Vorteile und Nachteile beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses im Überblick.

Check: Als Käufer einen guten Eindruck machen

Der Markt für Häuser ist angespannt. In beliebten Wohnlagen werdet ihr nicht die einzigen Interessenten sein. Die Besichtigung ist daher nicht nur für euch wichtig. Auch der Makler oder Verkäufer nutzt den Termin, um etwas über euch zu erfahren. Ob das nun "nur" der erste Eindruck bezüglich eurer Solvenz ist oder noch andere Faktoren eine Rolle spielen, ist für euch schwer zu durchschauen.

Vielen Verkäufern ist es aber nicht nur wichtig, dass ihr den Kaufpreis bezahlen könnt. Sie wollen ihr Haus einfach in guten Händen wissen und verkaufen es lieber einer netten Familie mit zwei Kindern, die sich schon bei der Hausbesichtigung total freuen, bald einen Garten zu haben, als jemandem, der das kleine Häuschen eigentlich nur abreißen will, um auf dem gut gelegenen Grundstück ein neues Domizil zu bauen. So könnt ihr den Verkäufer von euch überzeugen:

• Erzählt in einer Mail vor der Besichtigung kurz, warum ihr euch gerade für dieses Haus besonders interessiert.
• Bringt schon zur Hausbesichtigung eine Mappe mit euren Unterlagen mit (Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise).
• Seid pünktlich.
• Zeigt euch authentisch. Eure Kinder mitzubringen mag anstrengend sein, macht aber – mit etwas Glück – auch einen sympathischeren Eindruck.
• Zeigt auf eine nette Art, dass ihr nicht die Katze im Sack kauft und gut informiert seid.
• Stellt euren Sachverständigen vor. Warum er dabei ist, müsst ihr nicht erklären. Das versteht sich von selbst.
• Nach der Besichtigung freundlich nachhaken und euer weiterhin bestehendes Interesse bekunden.

Fazit: So läuft die Hausbesichtigung erfolgreich

Ja, das sind eine ganze Menge To Dos. Aber nur auf der Grundlage vieler Fakten könnt ihr eine gute Entscheidung treffen. Schließlich wollt ihr in eurem Haus viele Jahre glücklich leben und den Kauf nicht nach kurzer Zeit bereuen, weil ihr euch bei der Besichtigung habt blenden lassen.

Unser Tipp: Spart nicht mit Fotos! So lassen sich einige Fragen auch nach der Besichtigung noch klären. Wir wünschen euch in jedem Fall viel Erfolg bei eurer Traumhaussuche!

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