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Grunddienstbarkeiten: Wissenswertes zu Leitungsrecht, Wegerecht und Co.

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Grunddienstbarkeiten wie das Wegerecht oder Leitungsrecht sichern ab, dass ihr euer Grundstück auch wirklich vollumfänglich nutzen könnt. Alles, was ihr als Immobilienkäufer oder Hauseigentümer zu den Grunddienstbarkeiten wissen müsst, erfahrt ihr hier.

Führt der Zuweg zum eigenen Haus über das Nachbargrundstück oder verlaufen Leitungen unter demselben, ist eine offizielle Erlaubnis nötig. Wir beantworten in diesem Ratgeber alle relevanten Fragen zu Wegerecht, Leitungsrecht und anderen Grunddienstbarkeiten.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Dienstbarkeit ist grundsätzlich ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Man spricht auch von einem dinglichen Rechtsanspruch. Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Vereinbarungen zwischen zwei Grundstückseigentümern, welche die Nutzung von Grund und Boden regeln. Das können beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte sein, aber auch Bebauungsbeschränkungen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es dazu (§ 1018 BGB):

"Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt."

Einfach ausgedrückt: Sind Grunddienstbarkeiten vereinbart, dürft ihr Teile des Nachbargrundstücks nutzen oder müsst bestimmte Handlungen unterlassen. Der Begünstigte hat das "herrschende Grundstück". Die fremde Fläche ist das "dienende Grundstück". Als belasteter Eigentümer dürft ihr vom Nutzer eine Entschädigung fordern. Wie genau diese aussieht, ist im Einzelfall zu verhandeln und vertraglich zu vereinbaren.

Die konkreten Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen und sind somit rechtlich bindend – übrigens auch bei einem Eigentümerwechsel. Deshalb ist es wichtig, sich vor einem Haus- oder Grundstückskauf zu informieren, ob eine Grunddienstbarkeit besteht. Diese kann den Wert einer Immobilie mindern.

Wenn ihr wissen wollt, was euer Haus aktuell wert ist, nutzt dafür ganz einfach die Online-Immobilienbewertung von Wohnglück.

Wofür braucht man Grunddienstbarkeiten?

Grunddienstbarkeiten sind immer dann zu regeln, wenn ihr nicht darum herum kommt, ein fremdes Grundstück zu nutzen. Das ist besonders bei sogenannten Hammergrundstücken der Fall, die in zweiter Reihe liegen. Die Besonderheiten dieser Hinterliegergrundstücke inklusive der Vor- und Nachteile findet ihr hier: Hammergrundstück: Lohnen sich Hinterliegergrundstücke?

Als Eigentümer eines Hammergrundstück seid ihr üblicherweise auf ein Wegerecht angewiesen, um an euer Haus zu gelangen. Häufig braucht ihr auch Leitungsrechte, um das Objekt unterirdisch ans Versorgungsnetz anzuschließen.

Darüber hinaus können Dienstbarkeiten sämtliche Rechte und Pflichten unter Nachbarn fixieren, um Streitigkeiten zu umgehen. Details dazu: "Nachbarschaftsstreit: Was dürfen die Nachbarn – und was nicht?" Eine Grunddienstbarkeit kann übrigens auch zum Tragen kommen, wenn ihr eine Heizungsanlage mietet. Lest hier mehr dazu: "Heizung mieten statt kaufen: Alles über Kosten & Erfahrungen"

Welche Arten von Grunddienstbarkeiten gibt es?

Juristen unterscheiden grundsätzlich zwei Arten der Grunddienstbarkeit:

  1. Nutzungsdienstbarkeit: Ein Grundstückseigentümer bekommt die Erlaubnis, Teile des fremden Grundstücks zu nutzen.
  2. Unterlassungsdienstbarkeit: Einem Grundstückseigentümer werden bestimmte Handlungen verboten.

Welche konkreten Rechte und Pflichten mit der jeweiligen Dienstbarkeit einhergehen, ist vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten

Es gibt verschiedene Rechte, die Grundstückseigentümer einander einräumen oder verbieten können. Hier sind die wichtigsten Nutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten:

Wegerecht

Eine der häufigsten Grunddienstbarkeiten ist das sogenannte Wegerecht. Es erlaubt dem Begünstigten, einen Weg über das dienende Grundstück zu nutzen. Ist das Haus gar nicht anders zu erreichen, zum Beispiel, weil es in zweiter Reihe liegt, räumt der Gesetzgeber sogar ein Notwegerecht ein (§§ 917 und 918 BGB).

Der Eigentümer des vorderen Grundstücks muss die Nutzung des Zuweges dulden. Ein Blick in die Flurkarte verrät, wie die Grundstücksgrenzen verlaufen und wo genau der Weg entlangführt. Erfahrt hier, wie ihr euer Grundstück vermessen könnt.

Leitungsrecht

Ebenso gängig ist das Leitungsrecht, etwa für Abwasser, Strom, DSL oder Glasfaserkabel. Ist ein Bauherr darauf angewiesen, dass diese Versorgungsleitungen unterirdisch über das Fremdgrundstück verlaufen, braucht er dafür ein Leitungsrecht.

Hammerschlagsrecht

Das sogenannte Hammerschlagsrecht regelt in den meisten Bundesländern das kurzfristige Recht, ein fremdes Grundstück zu betreten. Das ist zum Beispiel bei Bau-, Instandsetzungs- oder Erhaltungsarbeiten relevant.

Überbaurecht

Mit dem Überbaurecht räumt der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn das Recht ein, dass Teile der Bebauung über die Grundstücksgrenze ragen. Das kann beispielsweise beim Bau eines Carports oder Gartenhauses der Fall sein.

Bebauungsbeschränkung

Bei dieser Unterlassungsdienstbarkeit handelt es sich um das Verbot bestimmter Baumaßnahmen. Der Bauherr muss sich bei der Planung dann nicht nur nach den Vorgaben des Bauamtes richten. Auch die Richtlinien des Nachbarn sind zu berücksichtigen. Häufig gibt es Vereinbarungen über die Anzahl oder Höhe der Gebäude und den Abstand zum Nachbargrundstück.

Emissions- oder Lärmbelästigung

Auch eine dauerhafte Lärm- oder Geruchsbelästigung kann über eine Grunddienstbarkeit geregelt werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks erklärt sich offiziell dazu bereit, eine erhöhte Luftverschmutzung oder bestimmte Geräusche zu dulden. Eine solche Vereinbarung wird häufig getroffen, wenn nebenan ein landwirtschaftlicher Betrieb ist, der sich vor Schadensersatzansprüchen schützen will.

Andersherum kann eine Unterlassungsdienstbarkeit eine Schmutz- oder Lärmbelästigung durch den Nachbarn auch verhindern. Mehr zum Thema: "Ruhestörung: Alles über Lärmbelästigung durch Nachbarn"

Welche Voraussetzungen gelten für Grunddienstbarkeiten?

Die wichtigste Voraussetzung für eine Grunddienstbarkeit ist die Einigung beider Parteien. Die Eigentümer des dienenden beziehungsweise herrschenden Grundstücks müssen den entsprechenden Rechten und Pflichten zustimmen. Erst dann kann der Eintrag ins Grundbuch erfolgen und die Nutzungs- oder Unterlassungsdienstbarkeit ist offiziell.

Der Gesetzgeber schreibt außerdem vor, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Nachteil aus der Vereinbarung ziehen darf. Die Belastung muss also so gering wie möglich sein. Außerdem muss das Nutzungsrecht für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen nachvollziehbaren Vorteil bringen. In der Regel wird auch eine Entschädigung vereinbart.

Wo werden Grunddienstbarkeiten eingetragen?

Grundsätzlich werden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Ein Notar formuliert die Vereinbarungen zwischen den Grundstückseigentümern und beglaubigt die Vertragsunterzeichnung. Schließlich erfolgt der offizielle Eintrag im Grundbuch. Lest hier alles zum Thema Notarkosten.

Alternativ können sich Nachbarn auch ohne Grundbucheintrag vertraglich auf bestimmte Rechte und Pflichten einigen. In diesem Fall wird der Passus beim Weiterverkauf einer der Immobilien ungültig. Das kann unter Umständen zum Nachteil für eine der beiden Parteien werden, zum Beispiel wenn eine Bebauungsbeschränkung plötzlich ungültig ist.

Andererseits senkt die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch in der Regel den Verkehrswert einer Immobilie, weshalb eure Nachbarn eventuell eine Grundbucheintragung umgehen wollen.

Ist eine Wegerecht ohne Grundbucheintrag möglich?

Grundsätzlich könnt ihr auch ein Wegerecht mit eurem Nachbarn vereinbaren, ohne es ins Grundbuch einzutragen. Allerdings wäre es im Fall eines Wegerechts für ein Hammergrundstück besonders schlimm, wenn ihr es bei einem Weiterverkauf des Nachbargrundstücks verlieren würdet. Für eine vollumfängliche Nutzung eines Grundstücks braucht ihr einen Zugang zur Straße.

Bei Hinterliegergrundstücken ist es daher fahrlässig, ein Wegerecht nicht im Grundbuch eintragen zu lassen. Anders sieht es unter Umständen aus, wenn ihr euch ein Wegerecht trotz eigenem Zugang geben lasst.

Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag - geht das?

Auch beim Leitungsrecht könnt ihr auf einen Grundbucheintrag nicht verzichten. Stellt euch mal vor, ihr bezieht Elektrizität, Gas, Wasser oder Internet über das Nachbargrundstück. Dann verkaufen eure Nachbarn, und der neue Eigentümer kappt euch die Versorgung.

Zudem braucht ihr eine Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch, wenn ihr selber mit dem Gedanken spielt, eure Immobilie zu verkaufen. Denn die Unsicherheit, das Grundstück irgendwann nicht mehr wie gewohnt nutzen zu können, wird ein Käufer kaum eingehen wollen.

Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten und Baulast?

Während eine Grunddienstbarkeit eine Vereinbarung unter Nachbarn ist, sind Baulasten öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Diese werden auch nicht im Grundbuch, sondern im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen.

Eine Baulast kann euch in der Nutzung eures eigenen Grundstücks einschränken. Liegt auf eurem Grund und Boden zum Beispiel ein Zuweg für die Feuerwehr oder die Müllabfuhr, müsst ihr euch darauf einstellen. Die zuständige Behörde kann euch dazu verpflichten, bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen, zu dulden oder sie zu unterlassen.

Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?

Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um das allgemeine Recht, eine fremde Sache nutzen zu dürfen. Ein offiziell bestellter Nießbraucher darf beispielsweise ein Haus vermieten oder die Immobilie selbst bewohnen. Die Grunddienstbarkeiten beschränken sich hingegen nur auf einzelne Aspekte des fremden Eigentums. Sie räumen zum Beispiel das Recht ein, Teile des Grundstücks als Weg zu nutzen oder das Garagendach über die Grenze zu bauen.

Rechte und Pflichten bei der Grunddienstbarkeit

Mit Ausnahme des Notwegerechts sind Grunddienstbarkeiten freiwillige Vereinbarungen. Damit gehen alle Rechte und Pflichten einher, welche die Grundstückseigentümer vertraglich vereinbaren. Normalerweise bezahlt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dem belasteten Nachbarn Geld für das Nutzungsrecht. Üblich sind ein einmaliges Nutzungsentgelt oder eine Nutzungsrente.

Weiterhin muss der fremde Grund und Boden vom berechtigten Nutzer schonend behandelt werden. Auch Instandhaltungsmaßnahmen können zu den Aufgaben des begünstigten Grundstückseigentümers gehören. Je genauer sämtliche Rechte und Pflichten definiert und vertraglich fixiert sind, desto besser. So umgeht ihr mögliche Nachbarschaftskonflikte.

Können Rechte und Pflichten aus Grunddienstbarkeiten verjähren?

Alle Rechte und Pflichten, die mit einer Grunddienstbarkeit einhergehen, verjähren in der Regel nach 30 Jahren. Ein Beispiel: Ihr könnt euer Wegerecht nicht mehr ausüben, weil ein Hindernis im Weg steht. Jetzt habt ihr 30 Jahre Zeit, euren Nachbarn zur Behebung des Problems aufzufordern. Ist euer Nutzungsrecht nur eingeschränkt, verjährt der Anspruch auf Beseitigung nach drei Jahren.

Wann erlöschen Grunddienstbarkeiten?

Eine Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch steht, erlischt nur unter bestimmten Voraussetzungen: Zum Beispiel, wenn beide Grundstückseigentümer dem zustimmen beziehungsweise wenn die Dienstbarkeit zeitlich befristet ist.

Auch eine Zwangsversteigerung des dienenden Objekts kann die Vereinbarung nichtig machen. Es kommt darauf an, was früher in das Grundbuch eingetragen wurde, die Grunddienstbarkeit oder die Grundschuld aufgrund derer die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Die Dienstbarkeiten sind nur vertraglich geregelt und stehen nicht im Grundbuch? Dann erlöschen sie automatisch bei einem Eigentümerwechsel oder wenn von einem vereinbarten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht wird.

Wie lässt sich eine Grunddienstbarkeit ändern oder löschen?

Eine Änderung oder Löschung von Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, kann in der Regel nur der begünstigte Grundstückseigentümer beantragen. Daran ändert auch ein Eigentümerwechsel nichts. Bis auf wenige Ausnahmen müssen beide Parteien mit den Änderungen oder einer Löschung einverstanden sein. Diese erfolgt dann über eine notarielle Anpassung im Grundbuch.

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