Altes Haus kaufen: 7 typische Stolperfallen

Das alte Haus ist perfekt und ihr wollt es unbedingt kaufen. Nach der Besichtigung freut ihr euch sogar, dass der Preis sich noch im Rahmen bewegt. Eure Kinder haben schon die Zimmer unter sich aufgeteilt und ihr träumt von lauen Sommerabenden im großen Garten des Altbaus.

Stopp! Ihr habt das Haus nur einmal besichtigt? Das ist zu wenig! Denn vor lauter Vorfreude sind euch vermutlich nicht alle Mängel aufgefallen. Und einige davon werden euch auch bei der zweiten Begehung entgehen. 

Daher unser wichtigster Tipp schonmal vorab: Nehmt auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen mit. Er sieht euer Traumhaus mit klarem Blick und bewahrt euch vor Stolperfallen. In diesem Artikel erfahrt ihr mehr über typische Fallstricke und Tipps, wenn ihr ein altes Haus von privat kauft.

Noch nicht das passende Haus gefunden? Hier geht es direkt zur Immobiliensuche.

1. Altes Haus kaufen: Worauf muss ich bei der Hausbesichtigung achten?

Je älter das Haus, desto mehr Zeit braucht ihr für die Besichtigung. In der Realität hat man die aber oft nicht. Der Makler schaut auf die Uhr und draußen steht schon die nächste Familie und lauert auf euer Traumhaus. Aber es nützt nichts. In jedem alten Haus verstecken sich Renovierungsbedarf und Baumängel.

Lest passend dazu: Baumängel nach Baujahr: Das müsst ihr wissen, wenn ihr ein altes Haus kauft.

Besser, ihr wisst vor dem Kauf, welche Mängel euch konkret erwarten. Denn eine gebrauchte Immobilie kauft man "wie gesehen". Eine Gewährleistung für Mängel – wie Hausschwamm oder Asbest –, die ihr erst später bemerkt, gibt es in der Regel nicht. 

Auch wenn es euch unangenehm ist oder ihr euch unter Druck gesetzt fühlt: Besteht auf einen zweiten Besichtigungstermin! Selbst wenn ihr total begeistert seid und alles zu passen scheint.

Altes Haus nur mit Sachverständigem kaufen

Sofern ihr nicht selbst Architekten, Bauingenieur oder Maurer seid, ist es empfehlenswert, zur zweiten Besichtigung einen Sachverständigen mitzunehmen. Ganz ohne rosarote Brille kann er für euch checken, wo sich Baumängel verstecken. Nach dem Ortstermin kann er mit euch eine Liste erstellen und festhalten, wo akuter Renovierungsbedarf besteht und was in den nächsten zehn Jahren auf euch zukommt. 

Das Dach ist noch in Ordnung, wird aber in einigen Jahren fällig? Die Fenster sind nicht mehr neu, könnten aber auch erst in fünf Jahren ausgewechselt werden? Aber der feuchte Keller müsste von außen aufgebuddelt werden, um ihn trockenzulegen? 

Letzteres ist eine Maßnahme, die man besser sofort angeht. Sonst wird nach einigen Jahren der neu angelegte Garten wieder in Mitleidenschaft gezogen. Auch Heizungsanlagen, die über 30 Jahre alt sind und bleihaltige Wasserleitungen müssen teilweise sofort ausgetauscht werden. 

Und um Energiekosten zu sparen, sollte auch die Wärmedämmung ganz oben auf der Liste stehen. Mehr dazu findet ihr auch in diesem Ratgeber: Nachrüstpflichten: Das müssen Immobilienkäufer von Altbauten wissen.

Ihr seid auf der Suche nach einem Profi, der sich mit alten Häusern auskennt? Wohnglück vermittelt euch einen Bausachverständigen in eurer Region. 

Infrastruktur bei Hausbesichtigung nicht vergessen

Das Haus selbst steht natürlich bei der Besichtigung im Mittelpunkt. Aber vergesst nicht die Lage und die Infrastruktur. Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Ärzten, Kita und Schulen aus? 

Da gilt es, auch etwas in die Zukunft zu schauen und zu überlegen, wie lange der Schulweg der Kinder sein sollte und ob ihr Wert darauflegt, möglichst viele Wege mit dem Fahrrad machen zu können. Auf die Qualität der Internetanbindung ist in Zeiten von Homeoffice und Smart Home wichtig. 

Schaut euch dazu auch unsere ausführliche Checkliste zur Hausbesichtigung an. Dort findet ihr alles, worauf ihr achten müsst.

2. Kosten beim Hauskauf realistisch kalkulieren

Auch bei einem Neubau können die Kosten am Ende höher sein als sie ursprünglich im Prospekt des Fertighausanbieters standen. Aber sie entstehen in der Regel, weil ihr euch eine bessere Ausstattung wünscht. 

Beim Kauf eines Altbaus explodieren die Kosten eher, weil die Behebung von Baumängeln teurer wird als gedacht oder nach dem Kauf bauliche und rechtliche Belastungen auftauchen, von denen ihr nichts wusstet.

Wollt ihr ein gebrauchtes Haus kaufen, müsst ihr euch einen möglichst genauen Überblick über die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen verschaffen.  Lest dafür auch: Kosten für Kernsanierung: Was kostet es, ein Haus zu sanieren?

Was kostet die Entsorgung belasteter Hölzer, eine neue Heizungsanlage, die Wärmedämmung, die Traumküche, das neue Bad und das Abschleifen der alten Dielenböden? Macht euch eine Liste und legt für jeden noch so kleinen Posten eine absolute Höchstgrenze fest.

Fliesen, Putz, Farbe und fehlendes Werkzeug sind natürlich Peanuts gegenüber der neuen Dacheindeckung, summieren sich aber doch zu erstaunlichen Summen.

Grob lässt sich sagen, dass man bei Häusern, die auf ihren hundertsten Geburtstag zusteuern, nochmal 50 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsmaßnahmen hinzurechnen kann.

Für Häuser aus der Nachkriegszeit könnt ihr gedanklich 40 Prozent und für Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren etwa ein Drittel des Kaufpreises addieren. Selbst ein Haus aus den 1990er- oder 2000er-Jahren wird nach dem Kauf nicht bezugsfertig sein. Hier werden rund 20 Prozent fällig.

Wenn ihr noch Sanierungskosten habt – ist der Kaufpreis des Hauses dann noch gerechtfertigt? Findet es heraus mit der Wohnglück-Immobilienbewertung.

3. Steht das alte Haus unter Denkmalschutz?

Denkmalgeschützte Häuser sind etwas Besonderes. Nicht umsonst setzt der Staat sich ja für ihren Erhalt ein. Bei der Modernisierung wird es allerdings oft kompliziert. Ihr seid nun nicht nur vom Terminkalender der Handwerker abhängig, sondern müsst euch immer wieder mit den Sachbearbeitern aus der Denkmalschutzbehörde absprechen.

Die meisten Arbeiten dürfen erst nach deren Zustimmung beginnen. Je nach Wohnort, kann das euren Einzug in euer Baudenkmal ziemlich verzögern. Zwar fördert der Staat Modernisierungsmaßnahmen nach Denkmalschutzvorgaben durch Steuererleichterungen, die Arbeiten sind aber meistens auch teurer. Denn nicht jeder Handwerker kann Holzfenster nach den Originalprofilen nachbauen oder eine Wand nach historischen Vorgaben verputzen.

Wenn ihr ein Haus kauft, das einzeln oder im Ensemble unter Denkmalschutz steht, ist es also noch wichtiger, vor dem Kauf eine Besichtigung und eine Kostenkalkulation mit einem unabhängigen Bausachverständigen zu machen. Weitere Infos zu diesem Thema findet ihr unter: Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Die wichtigsten Vorteile und Nachteile.

4. Altes Haus kaufen und Eigenleistung einplanen

Wände neu streichen, Fußboden abschleifen, Holztüren lackieren. Ja, das schafft man mit etwas Anleitung auch, wenn man nicht der geborene Handwerker ist. Geht es aber an die Elektrik, den Einbau neuer Fenster oder die Modernisierung des Bads, stoßen vermutlich die meisten Hausbesitzer an ihre Grenzen. Nicht nur, was Können und Geschick angeht. Euch fehlt schlicht die Zeit!

Immer wieder überschätzen sich die Käufer gebrauchter Immobilien, wenn es um die Eigenleistung geht. Mit ein paar Wochenenden Pinselschwingen ist es selten getan. Überlegt euch gut, wie viel Zeit ihr wirklich auf der Baustelle arbeiten könnt, ohne dass euer neuer Zweitjob zu einer gesundheitlichen und familiären Belastung wird. 

Schaut, ob Freunde oder Familienmitglieder euch bei einigen Arbeiten unterstützen können oder verschiebt Renovierungsmaßnahmen, die auch noch später möglich sind.

Gut zu wissen: So könnt ihr eure Eigenleistung als Eigenkapital nutzen.

5. Welche Fördermöglichkeiten gibt es, wenn man ein altes Haus kauft?

Als Laie ist es schwer, die Vielzahl möglicher Förderungen im Bereich Altbausanierung im Blick zu haben. Erkundigt euch lieber direkt bei eurem Bankberater oder dem von euch ohnehin beauftragten Bausachverständigen, welche Optionen ihr habt, um euch vom Staat oder eurem Bundesland bei der Modernisierung unterstützen zu lassen. Auch Energieberater sind da eine große Hilfe. Wo ihr euch über Fördermöglichkeiten informieren könnt:

• Günstige Kredite für konkrete Modernisierungsvorhaben von der KfW oder den Förderbanken der Bundesländer
• Steuerliche Absetzbarkeit von Arbeiten an Baudenkmälern
• Staatliche Förderung von Energieberatung und Erstellung von energetischen Sanierungsplänen
• Staatliche Förderung beim Einbau moderner Heizungsanlagen über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW

Hier findet ihr noch mehr Informationen: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Fördersummen, Konditionen, Anträge.

Achtung: Denkt daran, mögliche Fördergelder formgerecht und rechtzeitig zu beantragen. Meistens muss der Antrag gestellt werden, bevor ihr einen Handwerker beauftragt.

6. Bei gebrauchten Häusern den Kaufpreis verhandeln

Um beim Kaufpreis nachzuverhandeln, braucht ihr Fakten. Habt ihr einen Bausachverständigen beauftragt, kann dieser die Kosten der notwendigen Sanierungsmaßnahmen zusammenstellen. Sie sind eure Verhandlungsmasse. 

Die Marktlage ist dabei derzeit leider nicht auf euer Seite. Ihr werdet den Preis am Ende vermutlich nicht um die Summe der Modernisierungskosten drücken können. Dafür ist die Konkurrenz möglicher Käufer zu groß.

Ein gewisses Entgegenkommen könnt ihr aber dennoch erwarten. Ist ein Makler an Bord, wird er dem Verkäufer vermutlich auch erklären, dass der nächste Interessent auf dieselben Baumängel hinweisen wird.

Lest passend zum Thema unbedingt diesen Ratgeber: Kaufpreis verhandeln: Gute Argumente für einen Preisnachlass.

Unser Zusatz-Tipp: Nutzt unsere kostenlose Immobilienbewertung. Sie verschafft euch in nur fünf Minuten einen guten ersten Überblick über den Marktwert eurer Wunschimmobilie. Und wer bisher noch nicht das passende Objekt entdeckt hat, findet über die Immobiliensuche seine Traumimmobilie.

7. Altes Haus kaufen: Baulasten, Dienstbarkeiten und Co.

Die Besichtigung und die Prüfung der Immobilie auf Baumängel sind das eine. Ebenso wichtig ist ein Faktencheck. Ob das Grundstück mit Baulasten belegt ist, welche Grunddienstbarkeiten im Grundbuch stehen und ob im Garten Altlasten schlummern, müsst ihr bei den zuständigen Behörden erfragen. Zwar ist auch der Verkäufer teilweise verpflichtet, euch Auskunft zu geben, aber das kann er nur, wenn er selber davon weiß.

Bauamt:

• Erkundigt euch nach Baulasten. Das sind Verpflichtungen des Grundstücks, beziehungsweise seines Besitzers gegenüber der Öffentlichkeit. Über das Grundstück könnte zum Beispiel im Notfall die Feuerwehrzufahrt eines Nachbarn verlaufen oder die Wasserversorgung eines anderen Hauses führt durch euren Garten.
• Fragt nach künftigen Bauprojekten. Soll in der Nachbarschaft ein Einkaufszentrum (viel Verkehr), eine Schule oder eine Straße (viel Lärm) gebaut werden?
• Hier erfahrt ihr auch, ob es für eure Stadt oder eure Gemeinde ein Verdachtsflächenkataster für Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg gibt und ob euer Grundstück betroffen sein könnte.
• In der Behörde könnt ihr auch erfragen, ob und in welchem Umfang Um- oder Anbauten, Carports oder Gartenhäuser errichtet werden dürfen. Das ist besonders dann wichtig, wenn euch die Wohnfläche eigentlich zu klein ist und ihr einen Anbau schon fest mit eingeplant habt.

Grundbuchamt:

• Beantragt einen Auszug aus dem Grundbuch. Dort sind die Besitzverhältnisse, Grundschulden, mögliche Wohn- und Wegerechte eingetragen.
• Vergleicht die Eintragungen mit den aktuellen Gebäuden auf dem Grundstück. Sind alle Anbauten eingetragen oder wurde etwas ohne Baugenehmigung gebaut und muss unter Umständen zurück gebaut werden?

Mehr Informationen findet ihr in: Grundbuchauszug: Was drinsteht und wir ihr ihn anfordern könnt.

Verkäufer:

• Erkundigt euch nach alten Bauplänen, fragt nach vergangenen Modernisierungsmaßnahmen und Unterlagen dazu.
• Lasst euch den Energieausweis des Gebäudes zeigen.

Allgemeine Recherche:

• Schaut euch die Lage noch einmal genau an. Gibt es in der Nähe Flüsse oder Bäche, die in der Vergangenheit häufiger zu Überflutungen geführt haben?
• Klingelt mal bei den Nachbarn und fragt sie, wie ihnen die Wohngegend gefällt.

Fazit: Lohnt es sich, ein altes Haus zu kaufen?

Der Kauf eines alten Hauses ist kein Spaziergang, davon kann unsere Bloggerin Mona ein Lied singen. Ein Neubau ist aber auch kein Kinderspiel; bei einem Neubau tretet ihr in andere Fettnäpfchen. Wichtig ist, dass ihr sie kennt. 

Zusammen mit unserer Checkliste für die Hausbesichtigung seid ihr nun gut gerüstet für den Kauf eines alten Hauses. Hilfreiche Tipps für eure Immobiliensuche findet ihr in: Immobilien kaufen von privat: So geht's ohne Makler.

Hier verraten wir euch außerdem zehn Wege, wie ihr an echte Schnäppchenhäuser kommt.

Denn eins ist klar, es hat auch viele Vorteile, ein altes Haus zu kaufen. Zum einen ist es nachhaltiger. Zum anderen haben alte Häuser einfach mehr Charme und bringen schon ihre eigene Geschichte mit.

Der Garten ist schon eingewachsen, die Nachbarschaft besteht nicht ausschließlich aus jungen Familien und ihr müsst nicht mit jahrelangem Baulärm von den Nachbarneubauten rechnen.

Über unsere Immobiliensuche lässt sich mit wenigen Klicks das passende Haus zum Kauf finden. Wenn ihr jetzt allerdings doch unsicher seid, ob das Projekt Altbau etwas für euch ist, schaut euch doch mal an, welche Häuser unsere Fertighausdatenbank zu bieten hat.