Baugrundgutachten: Was leisten & kosten Bodengutachter?

Altöl, Fliegerbomben, Chemikalien. Es müssen nicht unbedingt gleich extreme Funde sein, die bei einem Baugrundgutachten ans Tageslicht kommen. Auch ein steiniger Boden oder ein hoher Grundwasserspiegel können eure Baukosten in die Höhe treiben. Aber will man das wissen? Besser ist es, denn ein gutes Bodengutachten zählt nicht nur die Probleme auf, sondern ermöglicht konstruktive Lösungsvorschläge und verhindert so teure Baudesaster.

Was ist ein Baugrundgutachten?

In einem Baugrundgutachten dokumentiert ein Sachverständiger für Geotechnik die Ergebnisse seiner Erkundung eures Grundstücks. Andere Bezeichnungen für den Bericht sind Baugrund- und Gründungsgutachten oder bodenmechanisches Gutachten. Umgangssprachlich wird unter Bauherren und Planern auch häufig – etwas ungenau – vom Bodengutachten gesprochen.

Das Gutachten soll Informationen darüber liefern, ob ihr auf diesem Grund bedenkenlos ein Gebäude errichten könnt. Dazu werden die Belastbarkeit des Baugrunds, die Beschaffenheit des Bodens, die Wasserverhältnisse im Baugrund, die Bebauung eurer Nachbarn und andere Besonderheiten analysiert. Unter Umständen sucht der Gutachter auch nach Hinweisen auf Altlasten oder Kampfmittel oder prüft, ob euer Grundstück in einer Erdbebenzone liegt.

Ein Baugrundgutachten kann das sogenannte Baugrundrisiko des Bauherrn reduzieren. Außerdem hilft es, mögliche Folgeschäden zu reduzieren. Es bewahrt euch zum Beispiel davor, ein Haus zu bauen, dass nach einigen Jahren seitlich absackt, weil ihr im wahrsten Sinnen des Wortes auf Sand gebaut habt.

Eine Baugrunduntersuchung ist in Deutschland zwar nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber von allen Experten als einer der ersten Planungsschritte empfohlen.

Unser Tipp: Ihr sucht einen Experten, der euch bei der Bauplanung professionell begleitet? Dann vereinbart gleich ein kostenloses Vorgespräch mit einem Wohnglück-Bauexperten.

Wozu brauche ich ein Baugrundgutachten?

Ein Haus baut ihr nicht alle Tage. Das Gebäude soll jahrzehntelang euer Zuhause werden. Daher liegt es vor allem in eurem eigenen Interesse, dass ihr ihm eine gute Grundlage verschafft. Durch ein Baugrundgutachten vermeidet ihr in der späteren Bausubstanz Schäden wie Feuchtigkeit, Absackungen und Risse, die im Extremfall ein Baustopp bedeuten und euch viel Geld kosten können.

Die Ergebnisse des Gutachters führen zu entsprechenden Planungsschritten, die dafür sorgen, dass auch auf einem zunächst nicht perfekten Baugrund ein solides Haus entstehen kann. Bei Einfamilienhäusern ist es eher selten, dass nach einem Gutachten komplett von einer Gründung (das entspricht meist dem Fundament) abgeraten wird. Allerdings kann das Ergebnis die Gründungskosten beeinflussen. Schließlich ist der Aushub steinigen Bodens aufwändiger als das Ausbaggern eines leicht löslichen Erdreichs.

Ein Baugrundgutachten gehört zu den ersten Planungsschritten, die euch jeder seriöse Architekt oder Bauunternehmer ans Herz legen wird. Umgekehrt solltet ihr hellhörig werden, wenn es heißt, das sei nicht notwendig. Auch eine rechtliche Absicherung eventueller Folgeschäden ist durch ein Baugrundgutachten gegeben. Da euer Statiker (Tragwerksplaner) für die Berechnung des Fundaments und der Bodenplatte haftbar gemacht werden kann, hat auch er ein Interesse an qualitativ hochwertigen Informationen aus einem Baugrundgutachten.

Vorsicht: Bei Fertighäusern ist das Baugrundgutachten in der Regel nicht im Preis inbegriffen. Im Vertrag geht die Baufirma meistens von optimalen Bodenverhältnissen aus. Lasst ihr einen Experten genauer hinschauen und gebt ein Baugrundgutachten in Auftrag, können aufwändigere Gründungsarbeiten die Kosten erhöhen und das Schnäppchen ist plötzlich keins mehr.

Ist eine Begutachtung meines Grundstücks unverzichtbar?

Zwar ist ein Bodengutachten bei Neubauten seit 2008 nach DIN 4020 bauordnungsrechtlich vorgeschrieben, aber nicht jeder hält sich daran. Die Baufirma, der Nachbar, euer Architekt – irgendwann wird euch vielleicht jemand raten, auf die Kosten für ein Baugrundgutachten zu verzichten.

Die Argumente erscheinen zunächst einleuchtend. Handelt es sich zum Beispiel um eine Baulücke in einer gewachsenen Nachbarschaft, spricht viel dafür, dass auch euer Grundstück optimale Bodenbedingungen hat. Aber leider gibt es dafür keine Garantie. Auch auf engem Terrain können die Voraussetzungen für eine Bebauung ganz unterschiedlich sein.

Der Teufel steckt im Detail, beziehungsweise manchmal eben nur auf eurem Grundstück tief im Boden. Wir raten euch daher, das Geld lieber zu investieren und kein unnötiges Risiko einzugehen. Nur auf der Basis einer Baugrunduntersuchung könnt ihr solide planen und die Kosten genau kalkulieren.

Das gilt ganz besonders für Grundstücke, die eine Geschichte mitbringen. Stand hier früher ein Industriebetrieb? Wurden in der Nähe schon mehrere Blindgänger gefunden? Ein Bodengutachten wird euch über mögliche Belastungen mit Erdöl, Chemikalien oder Kampfmitteln aufklären.

Kann ich das Grundstück schon vor dem Kauf begutachten lassen?

Ein seriöser Grundstückseigentümer wird euch die Möglichkeit geben, noch vor dem Kauf ein Baugrundgutachten in Auftrag zu geben. Dasselbe gilt für den Fall, dass das Grundstück euch schon gehört und ihr mit einer Baufirma einen Vertrag über den Hausbau abschließen wollt. Werdet ihr zeitlich unter Druck gesetzt, sollte das eure Alarmglocken zum Klingen bringen.

Wollt ihr besonders in Sachen Altlasten auf der sicheren Seite sein, könnt ihr euch vom Vorbesitzer auch schriftlich versichern lassen, dass das Grundstück nicht belastet ist.

Gibt es Hinweise auf schwierige Baugründe?

Auch ein erfahrener Sachverständiger kann nicht hellsehen. Ein seriöser Gutachter kann nur nach Bohrungen und anderen technischen Untersuchungen verlässliche Aussagen über die Eignung des Baugrunds für eine Bebauung machen. Aber erste Hinweise auf Problem im Untergrund gibt es natürlich schon.

Oft verrät ihm zum Beispiel schon der Straßenname des Flurstücks, dass die Gründung aufwändiger werden könnte. Habt ihr ein Grundstück „Im Sande“, „Am Torfbruch“ oder „Auf der Kieswiese“ wird der Experte hellhörig. Auch abgesackte oder angehobene Gehwege deuten auf schwierige Bodenverhältnisse hin. Dasselbe gilt für die Häuser in der Nachbarschaft. Haben sie Risse oder neigen sich? Stehen auf dem Gelände Pfützen, obwohl es schon seit Tagen nicht mehr geregnet hat? Ein Bodengutachter wird der Sache im wahrsten Sinne des Wortes auf den Grund gehen.

Was steht in einem Baugrundgutachten?

In einem Baugrundgutachten informiert der Sachverständige über:

• den Aufbau des Baugrunds (Bodenart, Bodenkennwerte)
• seine bodenmechanischen Eigenschaften (Tragfähigkeit des Untergrunds, Setzungsverhalten)
• Standsicherheit von Böschungen
• Frostsicherheit
• das lokale Grundwasservorkommen
• die Versickerung des Oberflächenwassers
• Kennzahlen als Grundlage für die Fundament-Bemessung
• Zuordnung zu einer Erdbebenzone (nur regional sinnvoll)
• Beurteilung zu Bergbaurisiken (nur bei Bedarf und Absprache)

Hinzu kommen konkrete Gründungsempfehlungen, die sich direkt aus den Ergebnissen ergeben. So kann dem Bauherrn im Bodengutachten zur Bodenverbesserung, zu Drainagen oder zum Einsatz einer Weißen Wanne geraten werden. Auch auf die Notwendigkeit, angrenzende Bauwerke zu sichern, wird im Gutachten hingewiesen.

Wurde der Gutachter auch beauftragt, nach möglichen Altlasten und Kampfmitteln zu forschen (erweitertes Gutachten), werden auch diese Ergebnisse Teil der Dokumentation sein.

Auf welche Probleme könnte ein Gutachter stoßen?

Wenn ihr Glück habt, gibt euer Gutachter grünes Licht für euer Bauvorhaben. Aber natürlich können die Ergebnisse auch weniger erfreulich sein. Das Gute ist: Sind sie einmal bekannt, kann man sie in der Regel auch mit bautechnischen Maßnahmen lösen. Leider steigen dadurch die Kosten.

Probleme mit dem Grundwasser: Ist der Grundwasserspiegel auf eurem Flurstück sehr hoch oder versickert das Regenwasser schlecht, drückt das Wasser auf die Abdichtungen des Hauses. Ist das Problem bekannt, könnt ihr euch für einen wasserdichten Keller in Form einer sogenannten weißen, schwarzen oder braunen Wanne entscheiden. Auch die Lichtschächte müssen in diesem Fall druckwasserdicht sein.

Probleme mit unterschiedlichem Setzungsverhalten: Rechnet der Gutachter auf der zu bebauenden Fläche mit einem unterschiedlichen Setzungsverhalten des Bodens, müsst ihr mit hohen Zusatzkosten rechnen. Nicht von den Setzungsdifferenzen zu wissen, wäre allerdings noch schlimmer. Das ganze Haus könnte sich mit der Zeit zur Seite neigen.

Probleme mit Altlasten: Findet der Gutachter Altöl oder Chemikalien, muss die Fläche recycelt werden. Die Kosten tragt ihr. Es sei denn, ihr habt das Gutachten vor dem Kauf anfertigen lassen.

Probleme mit Blindgängern: Erkundigt euch am besten schon beim ersten Interesse für das betreffende Grundstück, ob es in einem Gebiet liegt, wo mit alten Kampfmitteln aus dem Zweiten Weltkrieg zu rechnen ist. In einigen städtischen Gebieten gibt es dafür Verdachtsflächenkataster. Ist euer Grundstück betroffen, liegt die Entscheidung einer Sondierung nicht bei euch, sie ist Pflicht. Die Suche und eventuelle Beseitigung kosten Zeit und Geld. Die Kosten für die Beseitigung tragen die Kommunen.

Wie läuft die Untersuchung ab?

Der Bodengutachter führt mehrere fünf bis sechs Meter tiefe Kernbohrungen im Erdreich durch. Die Analyse der Proben im Labor erlaubt dem Experten Aussagen über Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit und Wasserverhältnisse. Bei Bedarf werden weitere Untersuchungen durchgeführt. Zum Beispiel eine Analyse des Wassers auf betonaggressive Bestandteile oder die Ermittlung von Daten zur Planung einer Regenwasserversickerung.

Um die Untersuchung durchführen zu können, muss das Grundstück abgesteckt und zugänglich sein. Außerdem sollte die Erschließung abgeschlossen sein und das Grund frei von hohem Bewuchs.

Wer darf eine Baugrunduntersuchung durchführen?

Baugrundgutachten werden von unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik angefertigt. Ihr könnt ihn als Bauherrn direkt beauftragen. Häufig übernimmt das aber auch der Bauträger. Sinnvoll ist es, einen Experten aus der Region zu beauftragen. Er kennt die lokalen Gegebenheiten am besten.

Was kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Baugrundgutachten für ein Einfamilienhaus liegen zwischen 500 und 1.000 Euro. Sie variieren je nach Grundstücksgröße und Region. Soll der Grund konkret auf Altlasten, Kampfmittel oder Erdbebenrisiken untersucht werden, können weitere Posten hinzukommen. Auch Sondierungen für ein Haus, das mit Keller gebaut werden soll, fallen teurer aus. Betrachtet ihr die Kosten im Verhältnis zu den möglichen Risiken von Folgeschäden, wenn auf unbekanntem Grund gebaut wird, rechnet sich die Investition in jedem Fall.

Tipp: Die Preise unterscheiden sich auch nach Anbietern. Vergleichen lohnt sich!

Wie finde ich einen Bodengutachter?

Auch wenn es ein wenig altmodisch klingt: Über die Online-Funktion der Gelben Seiten findet ihr mittels der Eingabe der Postleitzahl die Spezialisten vor Ort, die Bodengutachten erstellen. Wenn ihr im Netz nicht fündig werdet, könnt ihr euch auch an die regionalen Industrie- und Handelskammern wenden.

Wie lange dauert die Gutachtenerstellung?

Die Bohrungen selbst dauern nur einige Stunden. Mehr Zeit nehmen die Analyse und die schriftliche Ausarbeitung in Anspruch. Mit ein bis zwei Wochen müsst ihr rechnen. Stößt der Gutachter auf Probleme, können diese weitere Ortstermine nach sich ziehen. Dann dauert der Prozess natürlich entsprechend länger.

Fazit: Brauche ich ein Baugrundgutachten?

Wer nicht erst beim Aushub oder nach dem Bau unangenehm überrascht werden will, geht mit einem Baugrundgutachten für einen überschaubaren Preis auf Nummer sicher. Ihr minimiert das Risiko von Bauschäden und immensen Folgekosten und schafft für euch und die ausführenden Betriebe Planungs- und Kostensicherheit.

Verkäufer und Bauunternehmer, die euch davon abraten, solltet ihr kritisch hinterfragen. Im Idealfall beauftragt ihr das Gutachten noch vor dem Kauf des Grundstücks oder dem Vertragsabschluss mit der Baufirma.

Unser abschließender Tipp: Komplexe Sache, so ein Bauvorhaben. Die Bauexperten von Wohnglück begleiten euch daher auf Wunsch von der Planung bis zur Bauabnahme. Lasst euch in einem unverbindlichen Vorgespräch überzeugen.