Unbebautes Grundstück
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Grundstückskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet

Sven Heinen

Sven Heinen

Sein Traumhaus hat fast jeder im Kopf – an das Grundstück hingegen denken die wenigsten. Dabei ist der Grundstückskauf fast immer die Voraussetzung, um sein Traumhaus zu verwirklichen. Wir zeigen, was beim Grundstückskauf alles beachtet werden muss.

Vor dem Grundstückskauf sollte man sich vergewissern, ob das Grundstück in puncto Größe, Beschaffenheit und Planungsrecht für das Bauvorhaben geeignet ist, für das man es vorgesehen hat. Kann man dort überhaupt bauen? Was und wie groß darf gebaut werden? Welche Lasten liegen auf dem Areal? Erst nach umfangreicher Klärung aller Grundlagen solltet ihr das Grundstück kaufen. Nur: Wo fängt man am besten an?

Den Ablauf eines Grundstückskaufs beschreiben wir im Folgenden in fünf Punkten. Dabei erklären wir die wichtigsten Begriffe. Schließlich gehen wir auch auf die zusätzlichen Kosten ein, auf die man vom Verkäufer oder Makler nicht unbedingt offensiv hingewiesen wird.

1. Der Bebauungsplan und seine Details

Ist geklärt, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland (baureifes Land) und nicht um Bauerwartungsland handelt, es also im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt, solltet ihr diesen beim zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung einsehen. Eine einfache Anfrage genügt.

Viele Bauherren sehen im Bebauungsplan (B-Plan) das viel zitierte Buch mit sieben Siegeln. Zunächst müsst ihr klären, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt.

  • Bei einer Baulücke spielen die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) eine große Rolle. Sie bestimmt die Größe des zu errichtenden Gebäudes. Das Bauordnungsrecht der Länder hat die Abstandsflächen auf das 0,4- bis einfache der Außenwandhöhe des Hauses festgelegt.
  • Beim neuen Baugebiet zeigt der Bebauungsplan, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll, aber auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches – falls hier Einheitlichkeit vorgesehen ist.

Grundsätzlich besteht der Bebauungsplan aus einem Textteil mit Tabelle (Nutzungsschablone) sowie einem Plan. Im Bebauungsplan steht unter dem Begriff "Art der baulichen Nutzung", was das Gebiet später sein wird, zum Beispiel

  • allgemeines Wohngebiet (Kürzel: WA)
  • Mischgebiet (MI).

Besonders wichtig ist das "Maß der Bebauung". Die dort angegebene Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, wie viel gebaut werden darf.

Ein Beispiel: Bei einer GRZ von 0,3 dürft ihr nur 30 Prozent der Grundstücksfläche überbauen. Entscheidend sind hier die Gebäudeaußenmaße. Ist das Bauland 1.000 Quadratmeter groß, dürfen 300 Quadratmeter durch ein Gebäude bebaut werden. Auf zwei Geschossen sind es dann folglich 600 Quadratmeter (Grundfläche von Erd- und Obergeschoss zusammen).

Hand mit Stift zeigt auf Detail im Bebauungsplan beim Grundstückskauf
Schon vor dem Kauf sollte unbedingt der Bebauungsplan eingesehen werden. © Getty Images/iStockphoto

2. Bauantrag und Bauvoranfrage, wenn kein Bebauungsplan vorliegt

Schwieriger ist der Fall beim Kauf eines Grundstückes, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt. Dann muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Bevor dieser mehrmonatige Prozess von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen wird, solltet ihr jedoch das persönliche Gespräch mit dem Bauamt suchen. Hier lässt sich einiges bereits unverbindlich klären.

Eine weitere Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage, die zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt, jedoch nicht wirklich rechtsverbindlich ist. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag (Kosten: etwa vier Prozent der Baukosten – zahlbar bei Einreichung. Dazu kommen weitere Planungskosten).

3. Oft schwierig: Bauen im Außenbereich

Ein besonderer Fall ist das Bauen im Außenbereich. Darunter fallen Grundstücke, die nicht innerhalb der geschlossenen Bebauung einer Stadt liegen. Sie werden besonders kritisch betrachtet und erhalten nur in Ausnahmefällen Baurecht. Dann spricht man von begünstigten Vorhaben.

4. Einsicht ins Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Zeitgleich mit der Klärung der Bebaubarkeit solltet ihr Einsicht ins Grundbuch nehmen und alles Wissenswerte aus dem Baulastenverzeichnis (Bauverwaltungsamt) in Erfahrung bringen. Die Baulasten lassen sich in der Regel telefonisch abfragen.

Zu den Rechten und Belastungen (Baulasten), die nicht im Grundbuch stehen, gehören zum Beispiel Abstandsbaulasten. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten.

Für den Einblick ins Grundbuch reicht die Darlegung berechtigten Interesses. Mehr dazu lest ihr im Artikel zum Thema Grundbuchauszug. Im Grundbuch findet der potenzielle Käufer sogenannte dingliche Rechte, die als Belastung des Grundstücks in Abteilung II gelistet sind (siehe unten). Dazu zählen Wege- und Leitungsrechte, Grabungs- oder Nießbrauchrechte.

Achtung: Insbesondere Wege- und Leitungsrechte für benachbarte Grundstücke können sich wertmindernd auswirken, da die betroffenen Flächen nicht überbaut werden dürfen.

Baugrundstück aus der Luft
Hier ist noch Platz! Bei einem Grundstückskauf müsst ihr einiges beachten. © geogif/Getty Images/iStockphoto

5. Ablauf des eigentlichen Grundstückskaufs

Sind sämtliche Hürden genommen, geht es an den Grundstückskauf. Dieser muss grundsätzlich durch einen Notarvertrag beurkundet werden, der folgende Angaben enthalten muss (bei bereits abgeteilten Grundstücken):

  • die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Grundbuch und Grundbuchblatt
  • den Kaufpreis
  • Angaben über alle Belastungen, die auf dem Grundstück liegen

Im Zuge des Kaufvertrages wird zumeist auch die Umschreibung im Grundbuch vollzogen. Dies nennt man "Auflassung".

Für den Fall, dass noch Dinge nach dem Kauf zu regeln sind (beispielsweise wenn ausgemacht ist, dass der Verkäufer noch Bauschutt auf dem Areal entfernen muss), wird die Auflassung getrennt beantragt. In solchen Fällen sollte eine Auflassungsvormerkung beantragt werden, damit der Verkäufer das Grundstück in der Bearbeitungsphase im Grundbuchamt nicht womöglich ein zweites Mal veräußert.

Checkliste: Welche Kosten ebenfalls zum Grundstückskauf gehören

Zum Kaufpreis, den die Käufer eines Grundstücks an den Verkäufer zahlen, kommen noch einige Nebenkosten und Steuern. Dazu gehören Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Kosten für Bodengutachten und für Vermessung.

Im Folgenden erklären wir die einzelnen Posten, nennen konkrete Zahlen und geben Tipps.

Maklerkosten beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf ist häufig ein Makler involviert. Dieser darf vom Käufer oder Verkäufer eine Maklerprovision fordern. Die Höhe ist dabei prinzipiell frei verhandelbar. Eine gesetzliche Begrenzung gibt es nur bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnimmobilien. Auch die Neuregelung der Maklerprovision, nach der es bei Immobilienkäufen nicht mehr möglich ist, dem Käufer mehr als 50 Prozent der Provision aufzubürden, gilt nicht für Grundstückskäufe.

Allerdings haben sich in Deutschland je nach Bundesland bestimmte Gebührensätze durchgesetzt, die üblicherweise eingehalten werden. Sie liegen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Erschließungskosten

Diese setzen sich folgendermaßen zusammen: Straßenbaukosten inklusive Park- und Grünanlagen, Erwerb und Freilegung der Flächen, erstmalige Herstellung von Entwässerung und Beleuchtung, Kanalisation, zentrale Versorgung (Strom, Gas, Wärme, Wasser) und mitunter Schmutz- und Regenwasseranschluss.

Insgesamt können die Erschließungskosten je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt zwischen 10.000 und gut 15.000 Euro variieren. Mehr zu den Erschließungskosten lest ihr in unserem Artikel "Das kostet die Erschließung eines Grundstücks".

Tipp: Den Erschließungskosten-Bescheid, den die Kommune für das voll erschlossene Grundstück schickt, bekommt derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks (im Grundbuch eingetragen) ist. Ihr solltet also vor dem Kaufvertrag klären, welche Maßnahmen der Voreigentümer bereits durchgeführt und bezahlt hat.

Grunderwerbsteuer

Üblicherweise muss der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichten. Sie wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig und ihr müsst sie innerhalb von vier Wochen bezahlen. Erst wenn ihr sie entrichtet habt, reicht das Finanzamt seine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weiter, der sie dann wiederum dem Grundbuchamt zur Eintragung des Käufers schickt.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2021

  • Bundesland
  • Grunderwerbssteuersatz 2021
  • Baden-Württemberg
  • 5,0%
  • Bayern
  • 3,5%
  • Berlin
  • 6,0%
  • Brandenburg
  • 6,5%
  • Bremen
  • 5,0%
  • Hamburg
  • 4,5%
  • Hessen
  • 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • 6,0%
  • Niedersachsen
  • 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen
  • 6,5%
  • Rheinland-Pfalz
  • 5,0%
  • Saarland
  • 6,5%
  • Sachsen
  • 3,5%
  • Sachsen-Anhalt
  • 5,0%
  • Schleswig-Holstein
  • 6,5%
  • Thüringen
  • 6,5%

Die Grunderwerbsteuer weist in Deutschland große Unterschiede auf. Von den 16 Bundesländern haben nur Bayern und Sachsen sie nicht erhöht. Allgemeine Tendenz: weiter steigend...

Kosten für ein Bodengutachten

Als "versteckte Kosten" könnte man beim Grundstückserwerb die Aufwände für ein Bodengutachten ansehen. Zwar ist die fachmännische Prüfung des Bodens nicht unbedingt erforderlich, doch die genaue Beurteilung der Bodenverhältnisse – insbesondere, wenn es sich um ein ehemaliges Gewerbegrundstück handelt – kann nur ein Gutachten nach DIN 1054 klären.

Tipp: Wenn kein allgemeines Bodengutachten (zum Beispiel in einem Neubaugebiet) vorliegt und die Kosten für ein Einzelgutachten zu hoch erscheinen, solltet ihr wenigstens Informationen von örtlichen Bauunternehmen, Architekten oder vom Bauamt einholen.

In der Regel betragen die Kosten für das Bodengutachten rund 0,5 Prozent der Bausumme.

Kosten für Vermessung

Im Gegensatz zum Bodengutachten ist die Vermessung des Baulands obligatorisch. Jedes Grundstück muss vermessen werden. Wenn ihr ein neues Gebäude errichtet, müsst ihr nach Fertigstellung das Katasteramt oder ein Vermessungsbüro beauftragen.

Die Kosten, etwa 1.500 bis 2.000 Euro bei einem durchschnittlich großen Ein- oder Zweifamilienhaus-Grundstück, sind vom Eigentümer zu zahlen. Gleiches gilt im übrigen auch, wenn das Grundstück aus einem anderen Grund vermessen werden muss.

Wenn ihr das Grundstück gekauft habt, dann braucht ihr für die Bebauung eine Baugenehmigung. Lest hier, wie ihr die Baugenehmigung erfolgreich beantragt.

Ihr plant ein Neubauvorhaben und sucht dafür einen Experten, der euch dabei unterstützt? Dann schaut euch doch einmal unverbindlich den Wohnglück-Service Bauplanung an.

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