Grundstückskauf von Gemeinde oder privat: So ist der Ablauf

Grundstück gefunden, Grundstück gekauft – und was nun? Der Grundstückskauf ist der erste Schritt zum Eigenheim. Doch es gibt einige Punkte zu beachten, schon lange bevor der Kaufvertrag für ein Grundstück abgeschlossen wird. Zunächst müsst ihr ein geeignetes Grundstück finden, das zu eurem festgelegten Budget passt. Dann müsst ihr das Grundstück finanzieren. Erst jetzt kann der eigentliche Kauf abgewickelt werden. 

Wir zeigen euch, wie der Ablauf beim Kauf eines Grundstücks Schritt für Schritt aussieht.

Vor dem Grundstückskauf – was beachten?

Ihr möchtet euer Traumhaus bauen, aber dafür benötigt ihr zunächst das passende Grundstück. Diese Punkte solltet ihr beachten, bevor ihr überhaupt an den Abschluss eines Kaufvertrages denkt:

1. Das Budget für das Grundstück

Wie viel soll das Grundstück kosten? Wie viel könnt ihr euch leisten? Habt ihr ein Gesamtbudget für Grundstück und Hausbau abgesteckt, rechnet heraus, wie viel allein das Grundstück kosten darf. Wir empfehlen eine detaillierte Kostenaufstellung.

Bei dieser Aufstellung müssen alle Nebenkosten des Grundstückskaufs eingerechnet werden. Dazu später mehr. Plant außerdem einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Engpässe ein und klammert Sondereinnahmen wie einen Bonus oder erwartete Erbschaften aus.

Wie viel Grundstück und Haus könnt ihr euch leisten? Findet es heraus mit unserem Budgetrechner. Wichtige Regeln zu der maximalen Höhe des Kaufpreises für Grundstück und Haus lest ihr außerdem hier.

2. Das passende Grundstück finden

Wie sieht euer Traumgrundstück aus? Wo liegt es? Wie sieht die Umgebung des Grundstücks aus? Wie groß ist es? Ist es erschlossen? Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?

Legt Kriterien fest. Diese helfen euch, die Suche nach dem passenden Grundstück einzugrenzen. Beachtet dabei diese Punkte:

• Lage: In Speckgürteln und Ballungsgebieten liegen die Kosten für den Grundstückskauf höher. Dafür lockt eine bessere Infrastruktur.
• Größe: Die meisten Grundstücke in Deutschland sind zwischen 400 und 600 Quadratmeter groß. Eine solche Fläche kann mit einem Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 100 Quadratmetern bebaut werden. Auf zwei Etagen hat die Familie dann 150 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Beachtet bei der Planung der Grundfläche auch die Abstandsgrenzen zum Nachbargrundstück und die Größe von Auffahrt, Garage und Carports. Und auch die Gartenfläche sollte nicht zu kurz kommen.
• Bodenbeschaffenheit: Bevor ihr ein Grundstück kauft, solltet ihr die Bodenbeschaffenheit genau unter die Lupe nehmen. Baut ihr auf Sumpfland, müssen besondere bauliche Maßnahmen erfolgen. Ist der Boden mit Schadstoffen oder Chemikalien belastet, kann dies zu Problemen führen. Ein Bodengutachten kann Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens, die Schadstoffbelastung und den Grundwasserspiegel geben. Ein solches Gutachten kostet zusätzlich, ist vor dem Grundstückskauf aber durchaus sinnvoll. Seriöse Grundstückseigentümer werden euch die Möglichkeit geben, vor dem Kaufabschluss ein solches Gutachten anfertigen zu lassen. Mehr über das Bodengutachten und seine Kosten lest ihr hier.
• Erschließung: Ist das Bauland bereits erschlossen? Das heißt, sind Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser bereits vorhanden? Wenn nicht, müsst ihr mit zusätzlichen 15.000 bis 20.000 Euro Kosten für die Erschließung eures Baugrundstücks rechnen.

3. Der Bebauungsplan und seine Details

Ist geklärt, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland (baureifes Land) und nicht um Bauerwartungsland handelt, es also im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt, solltet ihr diesen beim zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung einsehen. Eine einfache Anfrage genügt.

Viele Bauherren sehen im Bebauungsplan (B-Plan) das viel zitierte Buch mit sieben Siegeln. Zunächst müsst ihr klären, ob es sich um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt.

• Bei einer Baulücke spielen die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) eine große Rolle. Sie bestimmt die Größe des zu errichtenden Gebäudes. Das Bauordnungsrecht der Länder hat die Abstandsflächen auf das 0,4- bis einfache der Außenwandhöhe des Hauses festgelegt.
• Beim neuen Baugebiet zeigt der Bebauungsplan, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll, aber auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches – falls hier Einheitlichkeit vorgesehen ist.

Grundsätzlich besteht der Bebauungsplan aus einem Textteil mit Tabelle (Nutzungsschablone) sowie einem Plan. Im Bebauungsplan steht unter dem Begriff "Art der baulichen Nutzung", was das Gebiet später sein wird, zum Beispiel

• allgemeines Wohngebiet (Kürzel: WA)
• Mischgebiet (MI).

Besonders wichtig ist das "Maß der Bebauung". Die dort angegebene Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, wie viel gebaut werden darf.

Ein Beispiel: Bei einer GRZ von 0,3 dürft ihr nur 30 Prozent der Grundstücksfläche überbauen. Entscheidend sind hier die Gebäudeaußenmaße. Ist das Bauland 500 Quadratmeter groß, dürfen 150 Quadratmeter durch ein Gebäude bebaut werden. Auf zwei Geschossen sind es dann folglich 300 Quadratmeter (Grundfläche von Erd- und Obergeschoss zusammen).

4. Ein Blick ins Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Zeitgleich mit der Klärung der Bebaubarkeit solltet ihr Einsicht ins Grundbuch nehmen und alles Wissenswerte aus dem Baulastenverzeichnis (Bauverwaltungsamt) in Erfahrung bringen. Die Baulasten lassen sich in der Regel telefonisch abfragen.

Zu den Rechten und Belastungen (Baulasten), die nicht im Grundbuch stehen, gehören zum Beispiel Abstandsbaulasten. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten.

Für den Einblick ins Grundbuch reicht die Darlegung berechtigten Interesses. Mehr dazu lest ihr im Artikel zum Thema Grundbuchauszug. Im Grundbuch findet der potenzielle Käufer sogenannte dingliche Rechte, die als Belastung des Grundstücks in Abteilung II gelistet sind. Dazu zählen Wege- und Leitungsrechte, Grabungs- oder Nießbrauchrechte.

Achtung: Insbesondere Wege- und Leitungsrechte für benachbarte Grundstücke können sich wertmindernd auswirken, da die betroffenen Flächen nicht überbaut werden dürfen.

5. Finanzierung für das Grundstück abschließen

Könnt ihr das Grundstück nicht in bar bezahlen, müsst ihr den Grundstückskauf über ein Darlehen abwickeln. Die Standardlösung ist ein Annuitätsdarlehen. Dabei werden Grundstück und Neubau über einen langfristigen Kredit von der Bank finanziert. Mehr über das Annuitätsdarlehen lest ihr hier.

Eine zweite Darlehensart ist das variable Darlehen. Hierbei handelt es sich um einen Übergangskredit mit vergleichsweise hohen Zinsen. Das variable Darlehen kann sich dennoch für die Finanzierung eines Grundstücks lohnen. 

Beispielsweise könnt ihr euer Traumgrundstück mit dem variablen Darlehen kurzfristig kaufen. Habt ihr euer neues Haus geplant, eine geeignete Baufirma gefunden und die Baugenehmigung erhalten, könnt ihr das variable Darlehen über die Aufnahme eines langfristigen Annuitätsdarlehens für Hausbau und Grundstück ablösen.

Die meisten variablen Darlehen können kurzfristig gekündigt und ohne Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Weitere Informationen über das variable Darlehen gibt es hier.

Die Finanzierung wird in der Regel erst abgeschlossen, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar solltet ihr jedoch eine Finanzierungszusage der Bank mitbringen.

Ablauf beim Grundstückskauf – so läuft der Grundstückskauf ab

Habt ihr das perfekte Grundstück gefunden und sind sämtliche Hürden genommen, geht es an den eigentlichen Grundstückskauf. Der Kauf eines Grundstücks muss grundsätzlich durch einen Notarvertrag beurkundet werden. Die folgenden Angaben gelten für bereits abgeteilte Grundstücke:

• die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Grundbuch und Grundbuchblatt
• den Kaufpreis
• Angaben über alle Belastungen, die auf dem Grundstück liegen sowie über Grunddienstbarkeiten (vor allem bei Hammergrundstücken relevant)

Ein Entwurf des Kaufvertrags sollte Käufern und Verkäufern mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten. Fehler und Änderungen können so noch rechtzeitig vorgenommen werden.

Ablauf Grundstückskauf: So läuft die Vertragsunterzeichnung ab

Der Notartermin zum Kaufvertragsabschluss für das Grundstück wird so ablaufen:

• Der Notar kontrolliert die Ausweise der Vertragspartner.
• Der Vertrag wird Satz für Satz vorgelesen.
• Eventuelle Anpassungen können beim Verlesen des Vertrages noch vorgenommen werden.
• Sind die Vertragspartner mit allen Punkten im Vertrag einverstanden, unterzeichnen sie den Vertrag.

Solange noch nicht alle Vertragsbedingungen erfüllt werden, seid ihr allerdings noch nicht die rechtmäßigen Eigentümer des Grundstücks.

Ablauf Grundstückskauf: Das passiert nach Vertragsabschluss

Der Grundstückskauf ist mit der Unterzeichnung noch lange nicht abgeschlossen. Zuerst muss die Kaufsumme überwiesen, die Grunderwerbssteuer bezahlt und der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden.

Der weitere Ablauf nach Vertragsunterzeichnung sieht etwa so aus:

1. Der Notar lässt den Vertragspartnern eine Abschrift des unterzeichneten Vertrags zukommen.
2. Der Notar veranlasst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück in der Bearbeitungsphase nicht ein zweites Mal veräußern kann.
3. Der Notar informiert das Finanzamt über den Verkaufsprozess. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird berechnet und ist vom Käufer zu entrichten.
4. Wurde die Grunderwerbssteuer entrichtet, reicht das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weiter. Diese Bescheinigung wird an das Grundbuchamt weitergeleitet.
5. Der Käufer wird nun mit einer Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung der Kaufsumme aufgefordert.
6. Mit dem Kaufvertrag kann der Käufer sich die Darlehenssumme von der Bank auszahlen lassen oder direkt an den Verkäufer überweisen lassen.
7. Wurde der Kaufpreis beglichen, lässt der Notar die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch. Im Anschluss werden die Käufer als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Erst mit der Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch ist der Grundstückskauf abgeschlossen.

Grundstück von Gemeinde kaufen – so ist der Ablauf

In vielen Städten und Gemeinden werden Baugrundstücke nach dem Einheimischenmodell vergeben. Dieses Modell soll dafür sorgen, dass bereits ortsansässige Familien in der Region gehalten werden und diese nicht durch Zugezogenen beim Erwerb von Bauland benachteiligt werden.

Bessere Chancen auf ein Baugrundstück der Gemeinde haben beispielsweise junge Interessenten, deren Arbeitsstätte sich in der Nähe des Grundstücks befindet, die minderjährige Kinder haben und Ehrenämter ausführen.

Interessiert ihr euch für Baugrundstücke der Gemeinde, achtet auf Aushänge in der Gemeindeverwaltung oder fragt dort nach einer Liste. Ein großer Vorteil beim Grundstückskauf von der Gemeinde: Es fallen im Gegensatz zum privaten Grundstückskauf keine Maklergebühren an.

Ob ihr ein Grundstück von der Gemeinde oder privat kauft – der Ablauf ist nach dem Erhalt des Zuschlags ähnlich. Der Verkauf wird gemeinsam mit dem Notar und einem notariell beurkundeten Kaufvertrag abgewickelt.

Grundstückskauf – wer zahlt den Notar?

Die Kosten für den Notar bezahlt in der Regel der Käufer. Sie machten etwa ein bis drei Prozent des Kaufpreises aus. Beträgt der Kaufpreis für das Grundstück 100.000 Euro, fallen also 1000 bis 3000 Euro Notargebühren an. Mehr über Leistungen und Kosten eines Notars lest ihr hier.

Doch es kommen noch mehr Kosten auf euch zu. Neben dem Grundstückspreis, der Grunderwerbssteuer und den Notarkosten fallen noch weitere Nebenkosten an, die wir in unserer Checkliste am Ende des Artikels für euch zusammengefasst haben.

Nach dem Grundstückskauf – wann kann ich bauen?

Habt ihr das Grundstück von der Gemeinde und nicht etwa privat erworben, ist häufig eine Bebauungsfrist ein Teil des Kaufvertrags. Das bedeutet, ihr seid verpflichtet, innerhalb dieser Frist – beispielsweise drei Jahre – mit dem Bau eures Eigenheims zu beginnen. 

Verstreicht diese Frist und der Baubeginn bleibt aus, könnte die Gemeinde das Grundstück sogar zurückfordern. Mit dieser Klausel möchte die Gemeinde Baulücken und fortlaufenden Baulärm verhindern. Doch auch bei Grundstücken aus privater Hand solltet nicht zu lange mit dem Baubeginn warten.

Der Grund: Die Gemeindeverwaltung könnte in der Zwischenzeit Änderungen am Bebauungsplan vornehmen. Habt ihr noch keinen Bauantrag eingereicht, müsst ihr die neuen Vorgaben einhalten.

Generell könnt ihr euer Eigenheim nach Vertragsunterzeichnung mit einer Baufirma oder einem Architekten planen und direkt nach dem Eintrag ins Grundbuch einen Bauantrag stellen. Es kann wenige Wochen oder mehrere Monate dauern, bis das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt.

Lest hier, wie ihr die Baugenehmigung erfolgreich beantragt.

Bauen nach Grundstückskauf – was tun, wenn kein Bebauungsplan existiert

Schwieriger ist der Fall beim Kauf eines Grundstückes, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt. Dann muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Bevor dieser mehrmonatige Prozess von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen wird, solltet ihr jedoch das persönliche Gespräch mit dem Bauamt suchen. Hier lässt sich einiges bereits unverbindlich klären.

Eine weitere Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage, die zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt, jedoch nicht wirklich rechtsverbindlich ist. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag. Die Kosten liegen bei etwa vier Prozent der Baukosten, die bei der Einreichung zu zahlen sind. Zusätzlich fallen weitere Planungskosten an. 

Checkliste: Welche Kosten ebenfalls zum Grundstückskauf gehören

Zum Kaufpreis, den die Käufer eines Grundstücks an den Verkäufer zahlen, kommen noch einige Nebenkosten und Steuern. Dazu gehören Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Kosten für Bodengutachten und für Vermessung.

Im Folgenden erklären wir die einzelnen Posten, nennen konkrete Zahlen und geben Tipps.

Maklerkosten beim Grundstückskauf

Bei einem privaten Grundstückskauf ist häufig ein Makler involviert. Dieser darf vom Käufer oder Verkäufer eine Maklerprovision fordern. Die Höhe ist dabei prinzipiell frei verhandelbar. Eine gesetzliche Begrenzung gibt es nur bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnimmobilien. Auch die Neuregelung der Maklerprovision, nach der es bei Immobilienkäufen nicht mehr möglich ist, dem Käufer mehr als 50 Prozent der Provision aufzubürden, gilt nicht für Grundstückskäufe.

Allerdings haben sich in Deutschland je nach Bundesland bestimmte Gebührensätze durchgesetzt, die üblicherweise eingehalten werden. Sie liegen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Erschließungskosten

Diese setzen sich folgendermaßen zusammen: Straßenbaukosten inklusive Park- und Grünanlagen, Erwerb und Freilegung der Flächen, erstmalige Herstellung von Entwässerung und Beleuchtung, Kanalisation, zentrale Versorgung (Strom, Gas, Wärme, Wasser) und mitunter Schmutz- und Regenwasseranschluss.

Insgesamt können die Erschließungskosten je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt zwischen 15.000 und gut 20.000 Euro variieren. Mehr zu den Erschließungskosten lest ihr in unserem Artikel "Das kostet die Erschließung eines Grundstücks".

Tipp: Den Erschließungskosten-Bescheid, den die Kommune für das voll erschlossene Grundstück schickt, bekommt derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks (im Grundbuch eingetragen) ist. Ihr solltet also vor dem Kaufvertrag klären, welche Maßnahmen der Voreigentümer bereits durchgeführt und bezahlt hat.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Kosten für ein Bodengutachten

Als "versteckte Kosten" könnte man beim Grundstückserwerb die Aufwände für ein Bodengutachten ansehen. Zwar ist die fachmännische Prüfung des Bodens nicht unbedingt erforderlich, doch die genaue Beurteilung der Bodenverhältnisse – insbesondere, wenn es sich um ein ehemaliges Gewerbegrundstück handelt – kann nur ein Gutachten nach DIN 1054 klären.

Tipp: Wenn kein allgemeines Bodengutachten (zum Beispiel in einem Neubaugebiet) vorliegt und die Kosten für ein Einzelgutachten zu hoch erscheinen, solltet ihr wenigstens Informationen von örtlichen Bauunternehmen, Architekten oder vom Bauamt einholen.

In der Regel betragen die Kosten für das Bodengutachten rund 0,5 Prozent der Bausumme.

Kosten für Vermessung

Im Gegensatz zum Bodengutachten ist die Vermessung des Baulands obligatorisch. Jedes Grundstück muss vermessen werden. Wenn ihr ein neues Gebäude errichtet, müsst ihr nach Fertigstellung das Katasteramt oder ein Vermessungsbüro beauftragen.

Die Kosten, etwa 1.500 bis 2.000 Euro bei einem durchschnittlich großen Ein- oder Zweifamilienhaus-Grundstück, sind vom Eigentümer zu zahlen. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn das Grundstück aus einem anderen Grund vermessen werden muss.

Ihr findet nur kleine Grundstücke? In unserem Artikel "Schmales Haus: Attraktive Häuser für schmale Grundstücke" findet ihr Inspiration, wie ihr euer Bauvorhaben trotz eng bemessenem Platz optimal umsetzen könnt.

Ihr plant ein Neubauvorhaben und sucht dafür einen Experten, der euch dabei unterstützt? Dann schaut euch doch einmal unverbindlich den Wohnglück-Service Bauplanung an.

Außerdem gut zu wissen: Wie berechne ich den Abstand zum Nachbargrundstück?